解读城市更新业务中的拆迁补偿支出计征契税的政策及征管趋势评析

近年来,随着许多城市尤其是重点城市的增量土地市场收缩,加之土地“招拍挂”市场竞争日益激烈。出于规模化,越来越多的房地产商将土储的战略触角延伸到城市更新等存量土地开发业务中。相较于传统的招拍挂土地开发模式,城市更新等存量土地开发业务具有跨周期、业务流程更复杂、风险系数更高的特点。


  从业务流程的视角出发,以城市更新业务为例,其业务流程的创新性、复杂性以及业务形态的多样性自然而然地附带了更加错综复杂的税务认定与税法适用问题。加之税法层面对该类业务存在较多的模糊地带,从而导致在对城市更新业务的税收征管中产生了较多的争议事项。其中,土地及房屋等拆迁补偿支出是否应作为契税的计税依据就是其中一项典型的争议事项。


  一、争议的由来


  关于拆迁补偿是否应作为契税计税依据的争议由来已久,源头在于《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称为“暂行条例”)、《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称为“细则”)以及《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号,以下简称为“134号文”)关于契税的计税依据的相关规定。


  其中,暂行条例第四条规定,国有土地使用权出让,契税的计税依据为成交价格。细则第九条进一步明确,条例所称成交价格,指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此,契税计税依据为合同确定的成交价格,也就意味着未在土地、房屋权属转移合同中确定的价格原则上不应该作为契税的计税依据。


  但是134号文规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。那么按照134号文的规定,拆迁补偿费似乎应该作为契税计税依据。


  通过上述相关文件的规定对比我们可以发现,作为税收规范性文件的134号文关于契税计税依据的表述实际上已经突破了暂行条例和细则中契税计税依据为权属转移合同所确定的成交价格的规定。根据上位法优于下位法的原则,如果下位法与上位法相冲突,违反了上位法的规定,下位法原则上就不能适用。也正因此全国各地税务机关就拆迁补偿是否应作为契税计税依据的执法口径上无法达成统一。


  二、争议的现状


  2020年8月11日,十三届全国人大常委会表决通过了《中华人民共和国契税法》,由此契税从过去的暂行条例上升为法律。但值得注意的是《契税法》关于土地使用权出让契税的计税依据的规定,“土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”,与暂行条例及细则的相关规定并未发生实质性变化。


  与此同时,为贯彻落实《中华人民共和国契税法》,财政部、税务总局于2021年6月30日又发布了《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号),并在文件中再次明确,土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。值得注意的是23号公告在阐述土地使用权出让计税依据时与134号文存在明显差异,并未提及契税计税依据为成交价格,而是采用非穷尽列举的方式将计税依据包括的内容一一写明。


  通过上述分析,我们可以看到,虽然契税从过去的暂行条例上升为法律的过程中关于计税依据的规定依然强调为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,下位法原则上应在限定的范围内作出规定不宜扩大解释,但此次23号公告就计税依据作出补充解释的表述与134号文的表述存在明显差异,甚至有意避开由“成交价格”而带来的争议。因此,我们认为此次23号公告的发布可能会对全国各地税务机关的执法口径产生重大影响。


  三、对未来各地实施城市更新业务征管时执法口径变化的判断


  结合目前政策形式、征管归口部门、以及重点城市征管实践的变化,我们判断未来涉及城市更新类业务的各个城市,在关于搬迁主体所发生的拆迁补偿支出是否应作为契税计税依据的执法口径问题上可能会发生集中调整。我们作出这一判断的原因主要基于以下几点具体因素的变化:


  一是,经过立法程序,契税政策的表现形式已经提升到法律层面,从税收法定的角度而言,一方面制度的升格会加大对税务行政执法权力的监督和约束,但是另一方面也会增加契税法律制度的刚性,进而促使全国税务机关针对同一契税政策执法口径趋于一致。


  二是,根据《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(财综〔2021〕19号),自2022年1月1日起全国将全面实施国有土地使用权出让收入划转税务部门征收工作,相应的原来由国土部门代征的契税也将回归税务部门征收。过去,鉴于国土部门在城市更新项目土地协议出让之后很难动态监管房地产商与权利人之间所发生的拆迁补偿支出情况,房地产商的拆迁补偿支出具体数据信息更多由税务机关所掌握进而产生了计征基础信息的不对称。国土部门自身基于契税实际征收的便利,一般只依据在出让环节所实际收取到的土地出让金作为基础计征契税。但19号文实施后情况将不再一样,考虑到土地出让收入的征收也划归到税务部门,这意味着土地出让收入、拆迁补偿支出数据和契税的征收实现了征收信息及征收管理的统一。当然,土地出让收入征收的划归变相增加了税务部门的执法风险,在相关税法和国家税务总局税收规范性文件明确规定的情形下,税务部门后续在契税的征管过程中将会越发趋于严谨。


  三是,广东省的三旧改造实施经历了比较长时间的实践,广州作为广东省会城市,其城市更新积累了比较丰富和成熟的业务场景和实践经验。2021年8月23日,广州市税务局与广州市住房和城乡建设局基于自身城市更新业务的具体应用场景和特点梳理发布了《广州市城市更新税收指引(2021年版)》(穗税发【2021】93号),其中关于契税计税依据的确定便明确规定城市更新改造主体按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业土地使用方支付的拆迁补偿费用,属于取得土地使用权支付的经济利益,应计入契税计税依据计征契税。此外文件中还罗列改造主体在进行城市更新项目土地增值税清算时关于拆迁补偿支出的佐证资料明细,其中便包括拆迁补偿支出的契税完税证明。由此可见,广州市税务局针对该争议鲜明的亮出观点即拆迁补偿应作为契税计税依据。显然,其他与广州同样存在类似城市更新业务的城市大概率将会跟随广州的步伐对城市更新业务中所涉及拆迁补偿支出的契税计征问题进行明确或指引。


  四、我们的总结


  结合上述分析,从纳税人视角来看,未来关于城市更新业务中所发生的拆迁补偿支出是否应作为契税计税依据的争议可能会慢慢走向确定,而且结果不容乐观。当然,哪怕各地的最终口径均认定明确拆迁补偿支出需要作为计税依据缴纳契税,我们觉得依然会存在着比较多的争议点,例如拆迁补偿中的物业赔偿是否需要作为计税依据?物业赔偿作为计税依据的金额标准应该按照成本价还是公允价格亦或者是核定价格?这些问题都需要得到进一步明确。整体来说,我们建议要密切关注契税后续政策和各地税务机关的征管动态,尤其项目所在城市税务机关,与此同时及时地与主管机关进行沟通,规避不确定性纳税所带来的税务风险。


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发文时间:2021-09-16
作者:傅吉俊 郑会广 王殿会
来源:税明大道

解读房地产企业所得税收入结转规则与会计处理规则、增值税的差异性分析

近日,有房地产商向我们咨询,其项目公司2019年办理竣工验收的开发项目在2020年6月份办理交楼后,财务人员当月在会计上结转了收入和成本并在2021年4月份办理2020年度的汇算清缴时申报缴纳了项目实际利润的企业所得税。结果税务机关对该公司进行了风险推送并指出该公司2019年没有在企业所得税上据实结转项目销售收入和成本,存在少缴企业所得税的情况,要求该公司提交相关资料和情况说明。该房地产商很疑惑,其项目公司明明在会计上及时地根据会计准则的要求在交楼后结转了收入和成本,也在该年度汇算清缴申报了企业所得税,为什么税务局还会认定企业所得税少交了税?而且像增值税这些税,在交楼之前都是预缴,为什么企业所得税就这么特立独行呢?


  一、企业所得税收入结转规则与会计处理规则的差异性分析


  首先,该房地产商错误地将会计核算层面结转收入和成本的原则与企业所得税层面结转收入和成本的原则进行了等同。而房地产企业企业所得税上的结转标准更是几乎独立于会计处理之外。下面我们尝试从历史源由、税制特色、清算节点、应对策略的角度讲一讲房地产企业企业所得税的收入结转问题。


  我国房地产企业所得税特殊税制产生的主要原因是1994年税制改革的时候企业所得税的政策设计没有考虑到房地产开发业务的特殊性,很多房地产企业通过人为不结转收入和成本的方式达到不交税的目的。一直到了2003年,国家税务总局出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发【2003】83号文,以下简称“83号文”),83号文首次确立了房地产开发业务的企业所得税计征方式,即预售阶段按照15%的利润率计征企业所得税,待项目完工后再结算调整。


  然而,当时的83号文仍然存在比较大的税收漏洞,就是没有确立项目完工的标准。针对这个问题,国家税务总局在2006年颁布了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发【2006】31号,以下简称为“老31号文”),老31号文正式确立了房地产开发业务完工的三个核心标准,即1)竣工验收备案;2)投入使用;3)取得初始产权。只要满足其中一个标准就视为项目已经完工,达到完工标准后实际收取的房款就必须在当年结转实际毛利和预计毛利之间的毛利差补清企业所得税。政策上不管你会计上如何进行会计处理,也就是我们说的,这是针对房地产开发业务的特殊性规定,它独立于企业的会计处理之外。


  即使是后面国家税务总局在2009年出台的《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发【2009】31号,以下简称为“新31号文”)也仍然延续了完工的三个标准。


  当然了,尽管实务中开发项目在竣工验收之前不可以交付使用(参考《民法典》第799条、《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条),但是由于税收上为了堵塞漏洞,所以规定以三个完工标准孰早发生作为判断依据。而且,因为海南和武汉两起有关完工结转认定的诉讼,国家税务总局通过《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函【2010】201号,以下简称为“201号文”)对认定时点和“投入使用”的概念进行了再次强调。


  所以说,对房地产开发业务的完工标准的判断对于正确判断和计算项目的企业所得税至关重要。相比较于交楼,鉴于竣工验收备案和办理初始产权证明都可以获取到法定文书和证明资料,因此31号文所确定的完工标准在税务机关征管层面更具备执行性。对于房地产商而言,实务中还是主要是要围绕竣工验收备案的时间来把握完工的标准。


  但是这里问题也跟随而来,很多项目为了卡时间竣工验收和赶交楼,经常会出现在年底做竣工验收备案的动作。假如说一个项目在2020年12月份做竣工验收备案,那么企业所得税上的完工年度算哪一年?答案是2020年,换言之在税收上2020年就要结转实际的收入和成本。但是大部分情况下,年底做竣工验收备案后很多工程还没有完成竣工结算,所以就有很多发票可能还没有正式取得。此时做汇算清缴的话企业就容易陷入被动的局面。


  所以不是所有事情抢时间都会带来积极的结果,如果这个时候竣工验收备案的时间往后延一延,推到次年1月份再做,那么产生的结果就是完工年度变成了2021年,这就意味着企业所得税上结转实际毛利差就往后延了足足一整年,此举可以给企业争取到较为宽裕的结算时间和取票时间,避免无谓的税费损失,还可以为企业减少巨额的资金占用,释放资金压力。


  而且,完工标准的准确判断反过来也可能为企业发生税收争议的应对带来帮助。比如说开发项目被税务机关检查发现开发成本中有不符合扣除规定的发票或者异常发票,此时如果判断项目还没有达到完工标准,鉴于完工之前的项目按照预计毛利的方式计征企业所得税,那么就可以基于项目未达到完工标准而相关成本不影响损益的理由主张无责适时调整。


  当然了,一些亏损项目如果能提早清算,反而可能因为预缴税款的退回而给企业带来一笔较为可观的款项。在实务之中,还是建议企业根据实际情况选择更合适自己的业务安排。


  二、房地产商显然混淆了企业所得税、增值税在计税方式上的区别和联系


  该房地产商显然也混淆了增值税和企业所得税在计税方式上的区别和联系。两者相似的是,由于商品房预售制度的存在,从平衡税收财政的角度,增值税在项目交楼前以实际收到的不含增值税的预收房款和3%的预征率预缴增值税,交楼后再按照适用税率(现行9%,老项目5%但不得抵扣进项)确认销项税额,配比进项税额后申报增值税应纳税额。企业所得税则是在项目完工前以实际收到的不含增值税的预收房款和一定比例的预计毛利率计算预计毛利后计征企业所得税,项目达到完工标准后再结算实际毛利与预计毛利之间的毛利差清缴企业所得税。


  有所区别的是,在不提前开票的情况下,房地产开发项目的增值税纳税义务触发标准是交楼。而企业所得税结转实际销售收入和成本的标准是“项目完工”。


  会计准则与税法虽然存在密切联系,但由于各自目标不同、服务对象不同,二者之间必然会存在一定的差异。不同税种的相关政策法规由于主管部门、管控目标不同也一样会存在各种差异。我们在研究具体涉税业务时,还是应坚持税法优先原因,对症下药,才能避免涉税风险、享受税收红利。


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发文时间:2021-09-18
作者:傅吉俊 郑会广 王殿会
来源:税明大道

解读平台负担的电商费用,增值税怎么交,发票怎么开,账怎么做

一、案例


  甲公司(以下简称电商)在乙平台(以下简称平台)上销售货物,平台实行促销计划,通过平台购买电商货物的消费者,均可享受9折优惠。


  假设某月电商在平台上销售货物含税价113元,消费者支付101.7元(113×90%),剩余11.3元(113×10%)由平台支付给电商。


  电商销售货物适用增值税税率为13%。


  二、解析


  1.电商税务处理:(分析以下三个方案):


  方案A:电商向平台开具相应货物的发票


  电商向消费者开具101.7元(113×90%)税率为13%的发票,申报增值税销项税额(或者申报未开票收入对应的销项税额)11.7元【113×90%÷(1+13%)×13%】,向平台开具11.3元(113×10%)税率为13%的发票,申报增值税销项税额1.3元【113×10%÷(1+13%)×13%】。


  分析:


  电商未向平台销售货物,向其开具销售货物的发票不妥。


  有观点认为,可以理解为平台向电商采购货物后再向消费者无偿赠送货物以达到促销的目的,在实务中该处理基本无操作性。


  方案B:电商向平台开具相应服务的发票


  电商向消费者开具101.7元(113×90%)税率为13%的发票,申报增值税销项税额(或者申报未开票收入对应的销项税额)11.7元【113×90%÷(1+13%)×13%】,向平台开具11.3元(113×10%)税率为6%的的发票,申报增值税销项税额0.64元【113×10%÷(1+6%)×6%】。


  分析:


  电商向平台提供了促销服务,向其开具服务费的发票。该方案的缺点是,电商销售了113元的货物,但其中的10%按照6%缴纳增值税,有少缴增值税的风险,在实务中已经有税务机关对此提出了异议。


  方案C:电商向平台开具相应服务的发票,按照货物税率申报增值税


  电商向消费者开具101.7元(113×90%)税率为13%的发票,申报增值税销项税额(或者申报未开票收入对应的销项税额)11.7元【113×90%÷(1+13%)×13%】,向平台开具11.3元(113×10%)税率为6%的发票,申报增值税销项税额1.3元【113×10%÷(1+13%)×13%】。


  分析:


  电商向平台提供了促销服务,向其开具服务费税率为6%的发票。为了避免上述少缴增值税的风险,在增值税申报时,该部分按照货物税率填报相应销项税额。


  当月申报表中,开具发票的销项税额申报12.34元【113×90%÷(1+13%)×13%+113×10%÷(1+6%)×6%】,未开具发票的销项税额申报0.66元(13-12.34)。


  该方案的缺点是,电商按照13%的税率缴纳增值税,平台却只能按照6%的进项税抵扣。


  结论:综合以上方案及分析,方案C简单易操作且税务风险较小。


  2.电商账务处理:(单位:元)


  借:应收账款  113


  贷:主营业务收入  100


  贷:应交税费——应交增值税(销项税额)  13


  无论是哪个主体向电商付钱,只要构成了销售货物的收入对价及其组成部分,电商均应确认相应的营业收入。


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发文时间:2021-09-23
作者:翟纯垲
来源:垲语税丰

解读增值税资产重组疑难之“价格因素”

增值税资产重组政策往往都是配合其他税种重组政策运用的,常见如企业所得税,偶尔也会单独使用。当配合其他税种重组政策运用时,往往会被动地适用三种价格:公允价、账面净值、零对价(多见于资产划转)。适用这三种价格时,是否都能适用增值税重组政策,不征收增值税呢?


  这个问题难,是因为政策没有明确,在适用过程中,普遍无所适从。现行相关的增值税重组政策,不再提产权的概念,更加符合资产重组的本意。财税2016年36号和国税2011年13号,强调了在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,实物资产包括不动产、土地使用权、货物。在后来的国税2013年66号文中,将资产重组政策适用条件进一步放宽,即重组过程中涉及货物多次转让,最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的,也符合资产重组政策。主要是为了鼓励企业整合资源、兼并重组做大做强。什么是资产重组,税收政策目前没有给出明确界定。转让方式政策列举了四个,包含四类常见的资产转让,然后以等字结尾,是不完全列举,大部分情况都能涵盖。因此能够确定的适用资产重组的条件应该为两个:1、转让的四个要素(资产、债权、负债和劳动力)要相互关联;2、四个要素的最终接受方为同一个主体(包括个人)。在总局进一步明确之前,现行增值税重组政策要求满足以上两个必要条件的转让行为就可以适用增值税资产重组政策,发生的资产(货物、不动产、土地使用权)转让行为就不是增值税应税行为。再推导一步,一项交易如果不是增值税应税行为,选择什么价格都跟增值税没有关系,即便选择零对价,也不需要担心视同销售的问题。


  因此,我们认为适用以上三种转让价格中的任何一种,都不影响增值税重组政策的适用。


  一孔之见,不构成纳税依据,有不同意见,欢迎交流。


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发文时间:2021-09-24
作者:屈健康
来源:德居正财税咨询

解读关于房地产开发业务销售收入的土地增值税预征计税依据确定的税收争议及适用分析

2016年房地产行业实现营改增后,房地产开发业务所涉各项税种在税务清算上所确定的计税依据口径都是不包含增值税的销售额。对于房地产开发业务而言,由于其开发跨周期性特点和商品房预售制度的存在,加之平衡税收财政的角度,各税种均规定要求在达到规定的纳税义务发生时间或者清算条件之前需要进行预缴。


  显然,考虑到房地产开发业务周期长,预售回款靠前和竣工结算时点靠后的特殊性,预缴制度是一种税收过渡性的规定。基于此,增值税明确预缴的计税依据是按照适用税率换算的不含税销售额,企业所得税完工前确认预计毛利的计税依据也是按照适用税率换算的不含税销售额。不一样的是,国家税务总局出于考量纳税人便利性的角度在2016年所发布的国家税务总局公告2016年第70号(下称“70号公告”)规定纳税人在进行土地增值税预缴时可以选择按照减除预缴增值税后的金额计算。这也导致在实务征管中引发了关于土地增值税预缴计税依据如何确定的争议。有的观点认为土地增值税预缴的计税依据应按照扣除预缴的增值税后金额确定;有的观点认为土地增值税预缴的计税依据既可以按照观点一中的方式确定,也可以选择按照增值税适用税率换算后的不含税销售额确定。本文将针对土地增值税预缴计税依据的确定问题进行分析和探讨。


  案例说明


  A房地产开发公司销售自行开发的某房地产新项目,累计预收房款100,000万元。A公司根据纳税期间预收房款,按照对应的增值税适用税率9%换算为不含税销售额作为当期预缴土地增值税计征基数及当地税务局规定的土地增值税预征率3%,据此计算预缴土地增值税合计约2,752.29万元。但当地税务机关认为A公司未按照70号公告的规定以预收款扣减应预缴增值税税款后的金额作为土地增值税预征的计征依据计算应预缴的土地增值税款,进而要求A公司自查并补缴少预缴的土地增值税及滞纳金。


  上述案例中,A公司自行申报预缴土地增值税2,752.29万元,计算过程如下所示:


  =不含增值税销项税额收入*土地增值税预征率


  =含增值税销项税额收入/(1+适用税率)*土地增值税预征率


  =100,000/(1+9%)*3%


  =2,752.29万元


  若按照当地税务机关要求,A公司应申报预缴土地增值税2,917.43万元,需补缴165.14万元,计算过程如下所示:


  =(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率


  =(预收款-预收款/(1+适用税率)*增值税预征率)*土地增值税预征率


  =(100,000-100,000/(1+9%)*3%)*3%


  =2,917.43万元


  上述案例的焦点争议在于税务机关的要求是否完全符合现行税收政策的规定,按照70号公告第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题的规定:


  营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。


  为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:


  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款


  基于上述规定,我们可以从如下三个方面来理解土地增值税预征的计征依据:


  一、现行税法规定土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入


  营改增前的营业税属于价内税,因此土地增值税预缴与清算的计税基础均依据包含营业税的销售额确定。营改增后的增值税属于价外税,不再适用含增值税的销售额作为计税基础。


  因此财税2016年43号文第三条及70号公告第一条均明确规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。具体到适用增值税一般计税方法的纳税人,土地增值税应税收入=不含增值税销项税额的收入=含增值税收入/(1+适用税率);具体到适用简易计税方法的纳税人,土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额的收入=含增值税收入/(1+征收率)。


  二、现行税收政策“可按照”的表述给予了企业纳税选择权


  70号公告第一条的规定中,只是提出房地产开发企业可按照“预收款-应预缴增值税税款”计算土地增值税预征计征依据,并未限制房地产开发企业只能按照该款规定计算土地增值税预征计征依据,故此项规定并非税收的“强制性规定”。


  因此,企业可选择按照不含增值税的销售额作为土地增值税预征计征依据,亦可选择按照“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征计征依据。前者并不违反70号公告的要求,恰恰是企业在正确适用70号公告给予的纳税选择权。


  三、现行税收政策给予纳税人选择权的着眼点在于“方便纳税人”


  房地产行业开发业务的周期性长的特点非常明显,尤其是商品房预售制度的存在,项目还没有竣工验收之前就开始预售实现回款,但是开发相关的成本发票一般都需要等到项目竣工结算后才能取得。预缴制度的设计就是为了考量此种特殊情况和平衡税收财政,本质上是一种过渡性的税收制度设计,所以各税种在预缴制度的设计上原则上都是保持与清算时同一个计征口径。


  只不过出于纳税人申报便利性的考量,70号公告采用了“为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算”的表述,给予纳税人多一个选择的权利。


  按照现行税收法规的规定,企业增值税预缴和企业所得税预缴申报均根据实际收取的预收房款按照增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额后进行计算预缴。从实务性的角度出发,可能部分纳税人觉得土地增值税的预缴选择按照增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额作为计税基础在财务核算和税务管理上可以确保申报数据的一致性和方便财务人员定期进行数据复核,更有利于提高企业财税管理水平。


  此外,从另一个角度来看,考虑到近年来在中央提出和坚持“房住不炒”的大背景下,在包括三道红线、商业银行房地产贷款集中度管理、新房限价和建立二手房成交参考并绑定信贷等集中高力度的政策调控下,房地产行业开始进入利润下行期。很多房地产项目不再像过往那样拥有很高的利润率,尤其是一些三四线城市的房地产项目,甚至有面临亏损的情况存在。所以假设某个房地产开发项目最终的实际土地增值税清算税负率跟预征率一样。正常而言,按照土地增值税的预缴和清算的制度设计初衷,这种情况下纳税人就无需补退税。但如果强制性要求纳税人预缴阶段要按照预收房款扣减预缴应预缴增值税后的金额去计算预缴土地增值税,就会导致纳税人实际清算税负率与预征率一致却要申请退税程序的情形。这样实际上仍然是加重了纳税人的税收管理和税务机关的征管负担。


  结合上述分析,我们认为上述案例中当地税务局的要求形式上遵从70号公告的规定,但实际上恰恰违反了70号公告的规定,剥夺了70号公告给予A公司的纳税选择权。我们认为纳税人可正确运用70号公告给予的选择权,根据自身情况合理选择土地增值税预征计征依据。


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发文时间:2021-09-26
作者:傅吉俊 郑会广 罗珍
来源:中汇税务师事务所

解读农林牧产业财税政策实务解析

随着国家经济高速发展,城市和新农村环境建设提高到前所未有的重要地位,农林牧需求旺盛,城市化的推进必将推动农林牧产业链的繁荣。


  农林牧从业者成份复杂,有农民个体户、花木经纪人、合作社、苗木企业、农产品深加工企业等等。农林牧产业链涉及哪些税费,有哪些税收优惠政策?本文结合现行税收政策分税种梳理,并进行实务案例解析。


  一、农林牧行业财税政策梳理


  (一)增值税


  1.农业生产者销售自产初级农产品。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的规定,农业生产单位和个人销售自产的初级农产品免征增值税。.


  2.销售林木同时提供绿化工程。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号,销售自产苗木同时提供绿化服务,对苗木部分免征增值税,提供的建筑服务应当按照建筑服务缴纳增值税。


  3.单纯销售外购的苗木。销售外购农产品部分不能免征增值税。对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品,视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。


  4.销售苗木同时提供养护服务。园林绿化工程的绿化养护属于植物保护范畴,根据财税〔2016〕36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》:“农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务,家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治”免征增值税。所以提供绿化养护服务收入应当免征增值税。如果销售外购的苗木同时提供养护服务,应当分别核算,对销售货物部分不能免征增值税。


  5、免征蔬菜流通环节增值税根据《财政部 国家税务总局关于免征蔬菜流通环节增值税有关问题的通知》(财税〔2011〕137号)规定:


  对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税。蔬菜是指可作副食的草本、木本植物,包括各种蔬菜、菌类植物和少数可作副食的木本植物。蔬菜的主要品种参照《蔬菜主要品种目录》(见附件)执行。


  经挑选、清洗、切分、晾晒、包装、脱水、冷藏、冷冻等工序加工的蔬菜,属于本通知所述蔬菜的范围。


  6、免征鲜活肉蛋产品流通环节增值税


  财税【2012】75号:自2012年10月1日起,对从事农产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。


  免征增值税的鲜活肉产品,是指猪、牛、羊、鸡、鸭、鹅及其整块或者分割的鲜肉、冷藏或者冷冻肉,内脏、头、尾、骨、蹄、翅、爪等组织。


  免征增值税的鲜活蛋产品,是指鸡蛋、鸭蛋、鹅蛋,包括鲜蛋、冷藏蛋以及对其进行破壳分离的蛋液、蛋黄和蛋壳。(二)、企业所得税。《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条规定,企业从事农、林、牧、渔业项目的所得等可以免征、减征企业所得税。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条的规定,林木的培育和种植所得免征企业所得税;花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植减半征收企业所得税。另据《国家税务总局关于实施农林牧业项目企业所得税优惠问题的公告》(国家税务总局公告2011年第48号)的规定,企业从事林木的培育和种植的免税所得,是指企业对树木、竹子的育种和育苗、抚育和管理以及规模造林活动取得的所得,包括企业通过拍卖或收购方式取得林木所有权并经过一定的生长周期,对林木进行再培育取得的所得;企业将购入的农、林、牧、渔产品,在自有或租用的场地进行育肥、育秧等再种植、养殖,经过一定的生长周期,使其生物形态发生变化,且并非由于本环节对农产品进行加工而明显增加了产品的使用价值的,可视为农产品的种植、养殖项目享受相应的税收优惠;企业购买农产品后直接进行销售的贸易活动产生的所得,不能享受农、林、牧、渔业项目的税收优惠政策;观赏性作物的种植,按“花卉、茶及其他饮料作物和香料作物的种植”项目处理,即减半征收企业所得税。


  (二)个人所得税


  根据《财政部 国家税务总局关于个人独资企业和合伙企业投资者取得种植业养殖业饲养业捕捞业所得有关个人所得税问题的批复》(财税〔2010〕96号)的规定,对个人独资企业和合伙企业从事种植业、养殖业、饲养业和捕捞业(以下简称“四业”),其投资者取得的“四业”所得暂不征收个人所得税。因此,个人或个人独资企业以及合伙企业从事农林牧种植所得免征个人所得税。


  (三)土地使用税


  根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定,直接用于农、林、牧、渔业生产用地,免征土地使用税。另据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定,在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人,其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地,按照直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的规定,免征城镇土地使用税。


  (四)房产税


  根据《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》(国税发〔1999〕44号)规定,对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地,不征收房产税。


  (五)、契税


  根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》的规定,纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。此处注意前提是土地性质是荒山、荒沟、荒丘、荒滩。


  (六)、耕地占用税


  根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(国务院令2007年第511号)的规定,占用耕地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人,应当按照规定缴纳耕地占用税。种植林木属于农业建设,因此,占用耕地、林地等种植苗木,不属于耕地占用税征税范围。另外,建设直接为农业生产服务的生产设施占用的农用地(林地、牧草地、农田水利设施用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等),也不征收耕地占用税。


  (七)、印花税


  根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第二条的规定,购销合同、建设工程承包或具有合同性质的凭证为应纳税凭证,应按规定缴纳印花税。但《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十三条第一款规定:“对国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同免纳印花税。”另据《财政部 国家税务总局关于农民专业合作社有关税收政策的通知》(财税〔2008〕81号)规定,对农民专业合作社与本社成员签订的农业产品和农业生产资料购销合同,免征印花税。这里的农业产品,前提是农民专业合作社与本社成员之间。(新印花税法自2022年7月1日起施行。同样免。)


  二、农林牧产业链增值税业务案例解析


  实例:某建筑工程有限公司,2020年3月,购进园林公司苗木用于小区绿化。


  园林公司开具免税发票10万元。


  1.计算购进园林公司苗木的进项税额。2.做会计分录。


  3.增值税报表填列。


  根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》(财税[2017]37号)规定:“取得(开具)农产品销售发票或收购发票的,以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和11%(现为9%)的扣除率计算进项税额。”


  1、进项税额100000*9%=9000


  2、账务处理:


  (1)、购进:


  借:原材料  91000


  应交税费-应交增值税-进项税额  9000


  贷:银行存款  100000


  (2)、领用:


  借:工程施工  91000


  贷:原材料  91000


  申报时填列:

按总局2019年39号规定,生产出13%的高税率产品时,可按收购价加计扣除1%的进项税。填在本表8a行。


  三、农林牧企业所得税业务案例解析


  某园林企业,2020年度资产总额6000万元,人员40。销售林木收入200万,林木成本150万。销售花卉收入800万元花卉成本700万元。对外承包林木工程收入1000万元。工程成本700万元。全年发生间接费用150万。假定无纳税调整。请计算2020年度应交企业所得税额,填列所得税汇算清缴表。


  解析:


  一、按收入比例分摊间接费用:


  1、林木分摊:150*200/(200+800+1000)=15


  2、花卉分摊:150*800/(200+800+1000)=60


  3、工程分摊:150*1000/(200+800+1000)=75


  二、单独计算各类所得:


  1、林木所得:200-150-15=35万


  2、花卉所得:800-700-60=40万


  3、工程所得:1000-700-75=225万


  三、按《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条的规定,林木的培育和种植所得免征企业所得税;花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植减半征收企业所得税。


  林木减免应纳税所得额:35万


  花卉减免应纳税所得额:40/2=20万


  工程所得225万不能减免。


  四、年度所得税汇算报表:


  A107020所得减免优惠明细表

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发文时间:2021-09-27
作者:张铁福
来源:亿企赢

解读小规模纳税人升一般纳税人前取得的增值税专用发票还能抵扣吗

问题:A公司2020年1月注册成为小规模纳税人,在2021年1月由于经营需要升级为一般纳税人,A企业2020年1月至2020年12月发生一些前期专修费用100万元,并取得了增值税专用发票。请问A公司升级为一般纳税人后能否抵扣小规模期间取得增值税专用发票费用?


  DJZ回复:小规模纳税人取得增值税专票正常情况是不允许抵扣进项税款的,当然凡事也有例外,其中有两种情况下小规模纳税人取得增值税专用发票是可以抵扣进项税金的:


  一、小规模纳税人取得购买增值税税控系统取得的增值税专用发票可以全额抵减应纳税额。


  【参考文件财税[2012]15号:自2011年12月1日增值税纳税人2011年12月1日(含,下同)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包.括分开票机)支付的费用,可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票,在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额),不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用,由其自行负担,不得在增值税应纳税额中抵减。】


  二、企业在小规模纳税人期间未取得生产经营收入、未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税,登记为一般纳税人后其在此期间取得的增值税扣税凭证,可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额,具体做法是购买方纳税人取得的增值税专用发票,按照(国家税务总局公告2014年第73号)规定的程序,由销售方纳税人开具红字增值税专用发票后重新开具蓝字增值税专用发票进行抵扣。


  【参考文件国家税务总局公告2015年第59号规定:一、纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间,未取得生产经营收入,未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的,其在此期间取得的增值税扣税凭证,可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。


  二、上述增值税扣税凭证按照现行规定无法办理认证或者稽核比对的,按照以下规定处理:(一)购买方纳税人取得的增值税专用发票,按照《国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第73号)规定的程序,由销售方纳税人开具红字增值税专用发票后重新开具蓝字增值税专用发票。购买方纳税人按照国家税务总局公告2014年第73号规定填开《开具红字增值税专用发票信息表》或《开具红字货物运输业增值税专用发票信息表》时,选择“所购货物或劳务、服务不属于增值税扣税项目范围”或“所购服务不属于增值税扣税项目范围”。】


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发文时间:2021-06-29
作者:姚三贵
来源:德居正财税咨询

解读如何理解增值税中的资产重组?

 

国家税务总局2011年13号公告规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。


  每次在读到13号文的时候,总是觉得有一座难以翻越的大山阻隔在我认识并掌握13号文的路上,这座大山就是“资产重组”。如果没有“资产重组”这个词,13号文就好理解多了。根据语义,资产重组就是后面一系列行为不征收增值税的大前提,想要充分掌握13号文,就必须攻克这个大前提。


  于是我咨询北京12366:“如何理解此处的”资产重组“,纳税人如何掌握”资产重组“的概念?增值税法体系里面是否有”资产重组“的概念解释?财政部国家税务总局是否对”资产重组“的概念专门做出过解析?”得到的答复如下:


  12366北京中心答复:


  您好,由于我们的纳税咨询主要为纳税人和社会公众解决实际征、纳税过程中遇到的问题,“资产重组”的定义不属于税务文件的解答范围,感谢您对税收工作的关心和支持。


  既然不属于税务文件的解答范围,哪里还会有解答呢?于是问了一下“百度”。


  百度搜索如下:虽然近期出台了不少有关资产重组的法律法规和行政规章制度,但均未涉及资产重组的概念,到目前为止还没有一条关于资产重组的明确定义。


  不甘心失败的我继续搜寻,终于有了新发现。


  引自奚洁人主编:《科学发展观百科辞典》(上海辞书出版社,2007年10月)关于资产重组,给出了如下定义:


  资产重组:企业改组为上市公司时将原企业的资产和负债进行合理划分和结构调整,经过合并、分立等方式,对企业资产和组织的重新组合和设置。有广义和狭义之分。狭义仅指企业资产和负债的划分和重组;广义包括企业机构和人员的设置与重组以及业务机构和管理体制的调整。可分为内部重组和外部重组。外部重组是企业或企业之间通过资产的买卖(收购、兼并)、互换等形式,剥离不良资产,配置优良资产,使现有资产的效益得以充分发挥,从而获取最大经济效益。此种形式的资产重组是资产的所有权在不同的法律主体之间发生转移,其法律实质是资产买卖。


  也是比较晦涩的,简单理解就是资产重组就是重新组合,区别于日常的、简单的资产买卖。是复杂经济安排中产生的视同资产买卖行为,这类安排包括债务重组、投资、互换、资产剥离等形式。显而易见,13号文中的“合并、分立、出售、置换等方式”,除了”出售“,其他都是资产重组的内容。


  那么文件执行中,能否忽略掉“资产重组”这个大前提去判断政策适用呢,只要满足资产+债权债务(相关)+人一起转让,都可以适用不征税政策呢?您怎么看?


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发文时间:2021-07-09
作者:屈健康
来源:德居正财税咨询

解读配建的学校无偿移交给政府相关部门增值税上如何处理

房地产公司竞得一块土地,根据拍卖文件要求,土地竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》的同时,与区人民政府签订《无偿配建幼儿园和小学协议书》,建成竣工验收后无偿向教育局办理移交手续。该无偿配建移交给教育局的幼儿园和小学是否可以参照财税[2016]36号,作为用于公益事业或者以社会公众为对象不视同销售,其建造成本的增值税进项税额可以在项目可售开发产品销售税额中抵扣?


  根据财税[2016]36号文件第十四条:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。案例中,房地产公司根据与区人民政府签订《无偿配建幼儿园和小学协议书》,将学校建成后无偿向教育局移交,用于教育事业(属于公益事业),因此根据36号文不视同销售交纳增值税。那进项税额能抵扣吗?不视同销售交纳增值税是不征税还是免税,还是其他什么情形?如果属于不征税,普遍认为进项税额可以抵扣,如果属于免税,那就得转出进项税额了。问题是:不视同销售交纳增值税到底是不征税还是免税,还是其他呢?


  然而,也有人从另外一个角度来解释,提出房地产企业给政府配建学校是拿地的条件,配建的学校从一开始就是给政府配建的公共配套设施,移交过程只不过是履行个手续而已。因此,移交过程不需要视同销售。建造配套设施的进项税额不属于不可抵扣的范围,应该可以抵扣。


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发文时间:2021-07-10
作者:屈健康
来源:德居正财税咨询

解读增值税发票丢失该如何处理?

发票是指一切单位和个人在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中,所开具和收取的业务凭证,是会计核算的原始依据,也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。那么企业保管不善丢失已开具的发票会带来哪些处罚及后果呢?税务上如何处理?


  答:企业丢失已开具的发票,首先应当于发现丢失当日书面报告税务机关,或者在电子税务局上搜索发票遗失,填写发票遗失、毁损报告。由税务机关责令改正,可以处1万元以下的罚款;情节严重的,处1万元以上3万元以下的罚款;有违法所得的予以没收。但当事人一年内首次实施法律、法规、规章规定可以给予行政处罚的违法行为,并在税务机关发现前主动改正的或者在税务机关责令限期改正的期限内改正的,不予行政处罚。其次在纳税信誉等级的评定中也会影响企业的纳税信誉等级。


  实务中我们会发现,有的企业会要求销售方重新开具发票。由于发票相关联次已丢失,无法提供全部联次,根据税收政策规定,既不能作废发票也不能跨月红冲,此时销售方重新开具的话,不但违反了发票使用的有关规定,也违背了交易的真实性,造成虚开增值税发票。这样肯定是不可取的。那么我们应该怎样正确操作呢?


  第一种情形:丢失已开具的增值税专用发票(含机动车销售统一发票,下同)相关联次:


  只丢失抵扣联,此时缺少抵扣凭证和退税凭证,可凭相应发票的发票联复印件,作为增值税进项税额的抵扣凭证留存备查,或作为退税凭证递交出口退税部门申请退税。


  只丢失发票联,此时缺少入账的凭证依据,可凭相应发票的抵扣联复印件,作为记账凭证。


  如果同时丢失发票联和抵扣联,可凭加盖销售方发票专用章的相应发票记账联复印件,作为增值税进项税额的抵扣凭证、退税凭证或记账凭证。


  第二种情况:丢失已开具的增值税普通发票相关联次:


  如果丢失的是增值税普通发票,可凭加盖销售方公章的证明及相应发票记账联复印件,作为记账凭证。


  在企业所得税税前扣除时,企业需取得税前扣除凭证证明其支出的真实性、合理性、合法性,并作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。发票属于税前扣除凭证的外部凭证之一。外部凭证是指从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证,包括但不限于(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。由此可见,发票并不是企业所得税扣除的唯一合法凭证,在即使能够提供发票的情况下,其他证明支出真实性的凭证也是必须的。在发票丢失的情况下,其他凭证的完整齐全将会影响企业所得税扣除的效果。


  因此,如果丢失了相关发票的发票联次,建议按上述要求及时取得合法有效的复印件作为记账凭证,同时准备充分的其他外部凭证,证明支出的真实性、合理性、合法性,既符合财务核算的规范要求,又符合增值税和企业所得税相关税收管理的规定。


  文件依据:


  1、《江苏省国家税务局纳税信誉等级评定管理暂行办法》第二章第七条第六点


  2、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》(国家税务总局令第25号)第三十一条(注:本法规自2019年7月24日起删除第三十一条中的“并登报声明作废”。)


  3、《国务院关于修改


  4、《国家税务总局江苏省税务局关于发布


  5、《国家税务总局关于增值税发票综合服务平台等事项的公告》(国家税务总局公告2020年第1号)第四条


  6、《财政部关于修改


  7、《国家税务总局关于发布


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发文时间:2021-07-11
作者:吴同
来源:中税汇金

解读一般纳税人与小规模纳税人划分需搞清楚的几个问题

今天,谈一谈一般纳税人与小规模纳税人划分需注意的问题。


  按照纳税人的经营规模,增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。财政部、国家税务总局明确规定小规模纳税人的标准,超过标准的纳税人,除另有规定外,应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。


  那么,在一般纳税人与小规模纳税人划分时,那些问题需要注意呢?


  年应税销售额的判定


  1、年应税销售额的标准和范围:


  《财政部 税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》(财税[2018]33号)规定,自2018年5月1日起,增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。


  《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)第二条第二款规定,年应税销售额是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额,包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。


  注:国家税务总局2018年6号公告规定,“经营期”是指在纳税人存续期内的连续经营期间,含未取得销售收入的月份或季度。“纳税申报销售额”是指纳税人自行申报的全部应征增值税销售额,其中包括免税销售额和税务机关代开发票销售额。“稽查查补销售额”和“纳税评估调整销售额”计入查补税款申报当月(或当季)的销售额,不计入税款所属期销售额。


  【案例1】品税阁公司2020年7月登记成立并立即从事生产经营,2020年7月至2020年11月应税销售额分别为150万、120万、190万、190万、250万。


  品税阁分析:该企业前四个月销售额累计为650万元,超过小规模纳税人标准,则应将2020年7月至2020年10月作为一个年度,自2020年10月的所属申报期结束后开始计算办理一般纳税人登记的时限。


  【案例2】品税阁公司2020年3月开业,主营零售日用百货,又兼营零售蔬菜水果,2020年3月至2021年2月取得日用百货不含税销售额480万元,蔬菜不含税销售额30万元。


  品税阁分析:根据6号公告规定,“纳税申报销售额”是指纳税人自行申报的全部应征增值税销售额,其中包括免税销售额。故该企业年应税销售额包括日用百货不含税销售额480万元,免税销售额即蔬菜不含税销售额30万元,两项合计510万元,超过小规模纳税人标准,应办理一般纳税人登记。


  2、适用差额销售额政策的纳税人年应税销售额的判定:


  《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,销售服务、无形资产或者不动产(以下简称“应税行为”)有扣除项目的纳税人,其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。


  【案例3】某劳务派遣公司为小规模纳税人,按季度申报选择差额纳税,不考虑其他情况,2020年第一季度至2020年第四季度收到用工方支付的劳务派遣费用共计700万元,其中需要代发劳务派遣工资550万元,支付五险一金45万,共计595万元,该纳税人2020年第一季度至2020年第四季度应纳增值税销售额为100万((700-595)/(1+5%)),但是未扣除之前的销售额为666.67万元【700/(1+5%)】,已超过500万元的标准,应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。


  43号令同时规定,纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额,不计入应税行为年应税销售额。


  【品税阁分析】营改增在年销售额标准方面充分照顾了纳税人的选择权,但偶然发生的不动产转让一般金额较大,很可能导致纳税人销售额超出500万的标准,因此,43号令中将偶然发生的转让不动产的销售额排除在应税行为年应税销售额之外,这样更有利于保障纳税人的身份选择权。


  超过小规模纳税人标准可以不办理一般纳税人资格登记的情形


  《增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定,年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税;非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。


  《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)附件一第三条第二款规定,年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。


  【品税阁分析】《增值税暂行条例实施细则》与《营业税改征增值税试点实施办法》对于超过标准可不办理一般纳税人资格登记范围的规定有所不同,前者包括所有的非企业性单位,但是不包括个体工商户;后者只包括不经常发生应税行为的非企业单位,同时也包括不经常发生应税行为的个体工商户。


  未超过小规模纳税人标准可以办理一般纳税人资格登记的情形


  《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)附件一第四条规定,年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。会计核算健全,是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿,根据合法、有效凭证核算


  【品税阁分析】


  1、《增值税一般纳税人资格认定管理办法新规定》(国家税务总局令2010年第22号)规定,已开业但销售额未超标的小规模纳税人,根据《增值税暂行条例》第十三条第二款的规定可以向主管税务机关申请的资格认定。对此类提出申请并且同时符合下列条件的纳税人,主管税务机关应当为其办理一般纳税人资格认定:


  (一)有固定的生产经营场所;


  (二)能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿,根据合法、有效凭证核算,能够提供准确税务资料。


  但是《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)附件一将“有固定的生产经营场所”这个前置条件取消了,只要小规模纳税人会计核算健全,能够提供准确税务资料的,就可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。


  2、对于“会计核算健全”和“能够准确提供税务资料”的理解:会计核算健全,是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿,根据合法、有效凭证核算。主要是指:有专业财务会计人员,能按照财务会计制度规定设置总账和有关明细账进行会计核算,能准确核算增值税销售额、销项税额、进项税额和应纳税额等。能够准确提供税务资料,是指能够规定如实填报增值税纳税申报表及其他相关资料,并按期进行申报纳税。


  应办理一般纳税人资格登记而未办理的法律责任


  《增值税暂行条例实施细则》规定,有下列情形之一者,应按销售额依照增值税税率计算应纳税额,不得抵扣进项税额,也不得使用增值税专用发票:


  (一)一般纳税人会计核算不健全,或者不能够提供准确税务资料的;


  (二)应办理一般纳税人资格登记而未办理的。


  《国家税务总局关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复》(税总函[2015]311号)规定,纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准且未在规定时限内申请一般纳税人资格认定的,主管税务机关应制作《税务事项通知书》予以告知。


  纳税人在《税务事项通知书》规定时限内仍未向主管税务机关报送一般纳税人认定有关资料的,其《税务事项通知书》规定时限届满之后的销售额依照增值税税率计算应纳税额,不得抵扣进项税额。税务机关送达的《税务事项通知书》规定时限届满之前的销售额,应按小规模纳税人简易计税方法,依3%征收率计算应纳税额。


  【品税阁分析】根据相关政策规定,只要纳税人年应税销售额超过规定标准,即使会计核算不健全也要登记为一般纳税人。成为一般纳税人后,如果会计核算仍然不健全,应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额,不得抵扣进项税额,也不得使用增值税专用发票。


  一般纳税人如何转登记为小规模纳税人


  《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号)规定,一般纳税人符合以下条件的,在2020年12月31日前,可选择转登记为小规模纳税人:转登记日前连续12个月(以1个月为1个纳税期)或者连续4个季度(以1个季度为1个纳税期)累计销售额未超过500万元。一般纳税人转登记为小规模纳税人的其他事宜,按照《国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》(2018年第18号)、《国家税务总局关于统一小规模纳税人标准有关出口退(免)税问题的公告》(2018年第20号)的相关规定执行。


  注:如果2020年选择转登记后再次登记为一般纳税人,不能再转登记为小规模纳税人。


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发文时间:2021-07-12
作者:品税阁
来源:品税阁

解读理财投资收益要缴增值税吗?

购买理财产品,收益部分需要缴纳增值税吗?今天就用实际案例为大家解答!


  01、案例概况


  A公司于2016年4月成立,主营投资兴办实业及兴办新兴产业项目。


  有一天,A公司的财务负责人朱先生接到税务机关的电话,通知他带上营业执照及身份证原件到税务局核实相关情况。原来A公司2019年自行申报企业所得税收入2348万元,财务费用-7342万元,期末货币资金4398万元,大额的负数财务费用引发了税收风险预警。


  针对这一情况,朱先生解释:“公司注册资本金额大,为使实收资本保值增值,通过购买理财产品的方式获得收益,该收益会计上全部作利息收入入账,在年度企业所得税汇算清缴时按负数财务费用填报缴纳企业所得税,增值税上作不征税项目处理。”


  经进一步了解,该公司购买的理财产品大多为周周利等合同中承诺“保本”的理财产品。税务机关工作人员告诉朱先生,购买保本理财产品的利息收入属于《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)中所称的“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,需要按照贷款服务缴纳增值税。


  最终,A公司及时更正税款所属期增值税申报表,并补缴税款。朱先生表示:“经过这次核查,我们以后一定会多学习相关涉税政策,准确申报,防范涉税风险。”


  02、政策规定


  一、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(五)项第1点"贷款服务"规定:贷款,是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入,包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入,以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入,按照贷款服务缴纳增值税。……以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,按照贷款服务缴纳增值税。


  二、《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第一条规定,《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。


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发文时间:2021-07-13
作者:深圳市税务局
来源:深圳市税务局

解读培训机构暑期托管班能否免征增值税

问题:培训机构暑期托管班能否免征增值税?


  答复:《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定:


  “一、下列项目免征增值税


  (一)托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务。


  托儿所、幼儿园,是指经县级以上教育部门审批成立、取得办园许可证的实施0-6岁学前教育的机构,包括公办和民办的托儿所、幼儿园、学前班、幼儿班、保育院、幼儿院。


  公办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指,在省级财政部门和价格主管部门审核报省级人民政府批准的收费标准以内收取的教育费、保育费。


  民办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指,在报经当地有关部门备案并公示的收费标准范围内收取的教育费、保育费。


  超过规定收费标准的收费,以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入,不属于免征增值税的收入。


  ……


  (八)从事学历教育的学校提供的教育服务。


  ……


  (二十九)政府举办的从事学历教育的高等、中等和初等学校(不含下属单位),举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入。”


  培训机构暑期托管班不属于上述免征增值税范围,应当按非学历教育服务缴纳增值税,一般纳税人可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。


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发文时间:2021-07-14
作者:中华会计网校税务网校
来源:中华会计网校税务网校

解读增值税这些税目如何选择

 问:申税小微,增值税的税目我有时会搞错,能出一期增值税税目合集帮我梳理一下吗?


  答:好的,没有问题。下面是增值税税目中容易混淆的,一起来学习一下吧。


  过路费、过桥费、过闸费


  对应税目:租赁服务——不动产(经营租赁服务)


  错误税目:交通运输


  政策依据:


  财税[2016]36号,车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。


  技术咨询


  对应税目:鉴证咨询服务——咨询服务


  错误税目:研发和技术服务


  政策依据:


  财税[2016]36号,咨询服务,是指提供信息、建议、策划、顾问等服务的活动。包括金融、软件、技术、财务、税收、法律、内部管理、业务运作、流程管理、健康等方面的咨询。


  技术转让


  对应税目:销售无形资产


  错误税目:研发和技术服务


  政策依据:


  财税[2016]36号,销售无形资产,是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产,是指不具实物形态,但能带来经济利益的资产,包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。


  工程勘察勘探服务、合同能源管理服务


  对应税目:研发和技术服务


  错误税目:建筑服务——其他建筑服务


  政策依据:


  财税【2016】36号,研发和技术服务,包括研发服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务、专业技术服务。


  工程监理


  对应税目:鉴证咨询服务——鉴证服务


  错误税目:建筑服务——工程服务


  政策依据:


  财税[2016]36号,鉴证服务,是指具有专业资质的单位受托对相关事项进行鉴证,发表具有证明力的意见的业务活动。包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、职业技能鉴定、工程造价鉴证、工程监理、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等。


  利用互联网提供语音通话服务


  对应税目:电信服务——基础电信服务


  错误税目:电信服务——增值电信服务


  政策依据:


  财税【2016】36号,基础电信服务,是指利用固网、移动网、卫星、互联网,提供语音通话服务的业务活动,以及出租或者出售带宽、波长等网络元素的业务活动。


  利用固网提供短信服务


  对应税目:电信服务——增值电信服务


  错误税目:电信服务——基础电信服务


  政策依据:


  财税[2016]36号,增值电信服务,是指利用固网、移动网、卫星、互联网、有线电视网络,提供短信和彩信服务、电子数据和信息的传输及应用服务、互联网接入服务等业务活动。


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发文时间:2021-07-21
作者:上海税务
来源:上海税务

解读旅游相关的税收政策问答

随着红色七月以及暑假的到来,全国各地旅游景区人气逐渐高涨。今天,申税小微为大家梳理一下和旅游相关的一些税收政策问答,感兴趣的朋友们快来关注一下吧~


  Q1、哪些服务是旅游服务?


  答:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号),旅游服务,是指根据旅游者的要求,组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。


  Q2、旅游可能会遇到哪些税收优惠政策呢?


  答:一是差额征税。纳税人提供旅游服务,可以选择以取得的全部价款和价外费用,扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。


  选择上述办法计算销售额的纳税人,向旅游服务购买方收取并支付的上述费用,不得开具增值税专用发票,可以开具普通发票。


  依据:《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2第一条第(三)项


  二是加计抵减15%政策。自2019年10月1日至2021年12月31日,允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%,抵减应纳税额。


  依据:《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第87号)


  三是免征增值税政策。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的相关规定,纳税人提供的下列服务免征增值税:


  (1)纳税人在境外提供的文化体育服务、教育医疗服务、旅游服务。


  (2)纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入免征增值税。


  (3)寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入。


  Q3、旅游企业提供旅游服务如何计算销售额?


  答:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款第八项:“试点纳税人提供旅游服务,可以选择以取得的全部价款和价外费用,扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。”要提醒大家的是,选择上述办法计算销售额的试点纳税人,向旅游服务购买方收取并支付的上述费用,可以开具普通发票,不得开具增值税专用发票。


  Q4、旅游企业在景点经营索道和游船,该怎么纳税呢?


  答:根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定:“纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入,按照‘文化体育服务’缴纳增值税。”


  Q5、雇员从企业取得的免费旅游形式的业绩奖励,怎样计算缴纳个人所得税?


  答:根据《财政部 国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》(财税〔2004〕11号)规定,对商品营销活动中,企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得,依法征收个人所得税,并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。其中,对企业雇员享受的此类奖励,应与当期的工资薪金合并,按照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税;对其他人员享受的此类奖励,应作为当期的劳务收入,按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得。


  Q6、个人收到外单位赠送的旅游服务应该如何纳税?


  答:根据《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)的规定,企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。


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发文时间:2021-07-22
作者:上海税务
来源:上海税务

解读不征税增值税普通发票可以作为企业所得税扣除凭证?

在多地税务局官网上有这样的解答:


  问:取得不征税的增值税普通发票是否可以作为企业所得税税前扣除凭证?


  答复:根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局2018年第28号公告)第十条规定,企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目,但按税务总局规定可以开具发票的,可以发票作为税前扣除凭证。


  因此,不征税的增值税普通发票可以作为企业所得税税前扣除凭证。


  此解答需细品,细品,你细品。


  《企业所得税税前扣除凭证管理办法》所述的在境内发生的支出项目不属于应税项目,指的是不征增值税的非应税项目,比如存款利息不征收增值税。


  解答所说的“不征税的增值税普通发票”指的是《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)规定增加的6“未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。


  现有的“未发生销售行为的不征税项目”包括以下项目:预付卡销售和充值;销售自行开发的房地产项目预收款;已申报缴纳营业税未开票补开票;代收印花税;代收车船使用税;融资性售后回租承租方出售资产;资产重组涉及的不动产;资产重组涉及的土地使用权;代理进口免税货物货款;有奖发票奖金支付;不征税自来水;建筑服务预收款;代收民航发展基金;拍卖行受托拍卖文物艺术品代收货款;与销售行为不挂钩的财政补贴收入;资产重组涉及的货物。


  应该说“不征增值税的非应税项目”和“未发生销售行为的不征税项目”不是一回事,“不征增值税的非应税项目”多数不可以开具增值税发票,“未发生销售行为的不征税项目”可以开具不征税的增值税普通发票,发票税率栏应填写“不征税”,更多的是收据的意思。


  两者有着共同的项目,部分“不征增值税的非应税项目”可以开具不征税的增值税普通发票,比如“资产重组涉及的不动产”等。


  显然取得“未发生销售行为的不征税项目”开具的发票税率栏为“不征税”的不征税增值税普通发票,是否可以在企业所得税扣除,需要看开具的具体项目,并按现行的税收规定来处理,比如企业购买预付卡取得的不征税发票可以作为企业所得税前扣除的合法有效凭证,但是需要结合其他凭证按照权责发生制原则在成本、费用所属期扣除,而取得的“销售自行开发的房地产项目预收款”、“建筑服务预收款”显然不可以直接作为企业所得税扣除凭证,不可一概而论。


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发文时间:2021-08-15
作者:万伟华
来源:云南百滇税务师事务所有限公司

解读非货币性资产捐赠是否缴纳增值税

非货币性资产,是指货币性资产以外的资产,该类资产在将来为企业带来的经济利益不固定或不可确定,包括存货(如原材料、库存商品等)、股权、固定资产、房地产、无形资产等。非货币性资产捐赠在增值税上是否视同销售应当区分情况:


  一、以货物进行捐赠。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送给其他单位或者个人”的,应当视同销售货物缴纳增值税。但以货物进行捐赠也有免征增值税的情形,比如,自2015年1月1日至2022年12月31日,对单位或者个体工商户将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会组织、县级及以上人民政府及其组成部门和直属机构,或直接无偿捐赠给目标脱贫地区的单位和个人,免征增值税。又比如:单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物,通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关,或者直接向承担疫情防治任务的医院,无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的,免征增值税。


  应当注意:如果以货物捐赠免征增值税,相应购进货物以及运费进项税不能抵扣。


  二、以货物以外的非货币性资产捐赠。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十四条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。由此可见,以无形资产、不动产、服务以及劳务用于公益性捐赠,在增值税上不视同销售,即属于“不征增值税”范畴,并且其进项税额允许从销项税额抵扣。


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发文时间:2021-08-14
作者:纪宏奎
来源:中汇武汉税务师事务所

解读清算土地增值税为零,预售时未预征土地增值税是否需要缴纳滞纳金

《土地增值税暂行条例实施细则》、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)等文件的规定,房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。


  对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。


  一般的规定下,房地产开发企业土地增值税实行按月预征,须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。


  土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。


  按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,清算后转让房地产不存在预缴土地增值税,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。


  综上我们认为,土地增值税预缴截止时间是该项目全部竣工、办理结算后且进行清算。


  根据上述文件规定,如果当地税务机关规定不预征土地增值税的,应在取得收入时先到税务机关登记或备案;对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。


  目前各地税务局没有相关的规定,可以根据房地产开发项目预计清算的土地增值税为零的情况下,可以不预征土地增值税,房地产企业不按规定预征的,应按规定加收滞纳金。


  (注1:以下裁判文书引用自裁判文书网。本判决书涉及1、预征土地增值税滞纳金;2、企业所得税本金及滞纳金;3、资金账簿的印花税本金及滞纳金;4、产权转移书据印花税本金及滞纳金。等方面的判决,本文仅摘录与预征土地增值税相关的部分。


  注2:判决书中适用企业所得税的文件规定来裁定预征土地增值税滞纳金的事宜,以及将每月预征土地增值税的时间视为纳税义务发生时间,让人非常困惑,不得不说是判决书的疏漏。)


  国家税务总局重庆市大足区税务局与重庆SY置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书重庆市大足区人民法院民事判决书(2021)渝0111民初1105号发布日期2021-07-13


  2014年10月,SY公司取得取得预售许可证后,即对其开发未完成的产品进行了部分销售。


  2018年5月24日,重庆市大足区人民法院做出《民事裁定书》,裁定受理申请人***申请被告SY公司的破产清算。


  庭审中,原告重庆市大足区税务局明确未被被告SY公司管理人确认的税款名称及金额如下:


  1、土地增值税(预征)。时间从2014年10月起至2016年2月期间的土地增值税(预征),计算起算日期为2014年11月18日,结束日期为2018年5月24日,以对应每期的滞纳金合计为169783.75元。


  被告SY公司辩称,一、被告SY公司不应缴纳土地增值税预征的滞纳金,“****”项目经清算审核,实际上应缴纳土地增值税税额为0元。被告SY公司之前预交的土地增值税211158.21元,原告重庆市大足区税务局亦全额退还被告SY公司。上述事实,被告SY公司提交的《国家税务总局重庆市大足区税务局第三税务所税务事项通知书》记载内容足以证明。被告SY公司既然实际上不应缴纳土地增值税,自然也不应当缴纳土地增值税预征的滞纳金。


  重庆市大足区人民法院认为:


  依法纳税是每个纳税人业应尽的法定义务,虽然被告进行了破产清算,但其所欠税款仍应当由原告进行追缴。本案经庭审与质证,其争议的焦点为下列税款及滞纳金能否被确认为破产债权:


  1、预征土地增值税滞纳金。


  预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值税的情况下,为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取是预先征收土地增值税的办法。


  《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条规定:“企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内,向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表,预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时,应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料”。


  《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十二条规定:“纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”。


  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定:“企业所得税分月或者分季预缴,由税务机关具体核定。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时,应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的,可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴,或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定,该纳税年度内不得随意变更”。


  由此看来,预缴税款应当按每月或季度进行。本案中,被告SY公司开发的“****”项目自2014年起开始预售,其应按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税,纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月,期限为次月15日内。


  即使如被告SY公司在庭审所述公司面临经营困难,但仍需向原告重庆市大足区税务局提出免征或缓征的申请,并以原告重庆市大足区税务局同意的其他方式进行预缴。而被告SY公司自2014年10月至2016年2月期间并未按照上述法律规定缴纳预征土地增值税款,且也未在当年年度终了之日起五个月内,向原告重庆市大足区税务局报送年度企业所得税纳税申报表,进行汇算清缴,结清应缴应退税款。其行为属于违反法律法规应缴纳而未缴纳的情形,应当被征收滞纳金。


  故对原告重庆市大足区税务局要求确认被告SY公司欠缴预征土地增值税的滞纳金169783.75元为破产债权的诉讼请求,本院予以支持。


  被告SY公司在诉讼中虽提出“****”项目经清算审核,实际应缴纳土地增值税税额为0元,因此被告SY公司不应缴纳预征土地增值税滞纳金的辩称意见。


  本院认为,虽然被告SY公司在清算后实际应缴纳土地增值税额为0元,但并不能改变被告SY公司在清算前的2014年10月至2016年2月期间需正常纳税的事实,其应纳未纳的预征土地增值税滞纳金在当期已实际发生,且被告SY公司并未提交申报表,故对被告SY公司的该项辩称意见,本院不予采纳。


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发文时间:2021-08-12
作者:万伟华
来源:云南百滇

解读一般纳税人出租与销售不动产,预缴增值税计算方法的异同

一般纳税人销售取得的不动产,根据财税〔2016〕36号、财税〔2017〕37号、财税〔2018〕32号、财政部 税务总局公告2019年第39号等规定,符合条件可适用简易计税的,征收率为5%,适用一般计税方法的,适用税率9%。


  但不管是一般计税方法还是简易计税方法,也无论不动产是否自建,根据国家税务总局公告2016年第14号,纳税人应按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%”向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。


  即并不是采用一般计税方法的,按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+9%)×5%”来计算应预缴税款。


  根据国家税务总局公告2016年第17号,一般纳税人出租取得的不动产,如果不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,符合条件可适用简易计税方法的,纳税人按“应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%”向不动产所在地预缴税款;适用一般计税方法的,按“应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%”向不动产所在地预缴税款。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。


  即在销售取得的不动产时,公告没有区别不动产所在地与机构所在地是否在同一县(市、区),纳税人应向不动产所在地预缴税款。预缴税款的计算公式,不因适用计税方法的不同而有所变化。


  而在出租不动产时,如果不动产所在区与机构所在地在同一县(市、区)的,公告不要求进行预缴税款。并且,适用一般计税方法与简易计税方法的,应预缴税款计算公式不同。


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发文时间:2021-08-10
作者:丁潇
来源:财税微波
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