解读土地增值税项目编号的「横空出世」,财务人员千万别忽视!


房地产企业在项目登记和预征环节发生的若干问题,直接影响到后期税务清算的结果。特别是土地增值税的清算程序,可以说是“起点”直接决定了“终点”,稍有不慎甚至加重土地增值税的税负。因此,税务部门逐步渗透各环节的监管工作,全流程参与把控风险,引入土地增值税项目编号进行“标记”。


一、土地增值税项目编号


近年来房地产企业从事新项目开发,从登记环节开始,税务机关统一要求赋予项目编号,该编号会跟随项目的预征清算全过程。


具体来说,土地增值税项目编号是指在进行土地增值税纳税申报时,对于纳税项目进行编号标记,以便于后续跟进纳税情况和管理的一种官方标识。这一举措,使得税务部门对纳税人进行土地增值税征收时,需要根据纳税人所申报的项目编号进行核对,以确保纳税人的纳税申报的准确性和合法性。


对于土地增值税项目编号的获取与查询,官方给出的方式主要有两种:

1.部分税务部门会在当地官方网站上提供土地增值税相关信息的查询服务,包括项目编号等信息;

2.纳税人可以直接咨询当地税务部门工作人员,将会提供相关的帮助和指导。


纳税人可根据各自情况通过官方途径获取土地税收统计单位的唯一标识。


二、土地增值税项目税源采集操作 

 

【步骤一】税种认定

具体操作:进入“我要办税”→“其他服务事项”→“涉税事项需求办理”模块办理),待审核通过后,方可进行税源采集和申报。


【步骤二】税源采集

具体操作:“我要办税”→“税费申报及缴纳”→“合并纳税申报”→“土地增值税税源采集”→“新增项目”,填写带“*”号必填项,填写完后点击“保存”即可。


特别提醒:

① “土地增值税项目所在地行政区划”要选择到“所属区”;

② 目前新增项目采集完成后不能进行修改,纳税人需要谨慎填写。


三、土地增值税项目编号开票时必须填写吗?


伴随着数电发票的逐步推广,纳税人在开具发票时需要注意信息填写的完整性和合规性。其中,房地产企业财务人员要特别注意,开具和取得数电票时,这两类业务需填写特定信息的要求:


(一)建筑服务

提供建筑服务的纳税人开具数电票时,应填写建筑服务发生地、建筑项目名称、跨地(市)标志、土地增值税项目编号四项特定内容。

其中,建筑服务发生地、建筑项目名称作为票面基本内容体现在票面上,跨地(市)标志、土地增值税项目编号则作为票面备注栏信息的明细项列示。

*必填项目:建筑服务发生地、建筑项目名称、土地增值税项目编号

*选填项目:跨地(市)标志(实际情况选择是或否)


(二)不动产销售

销售不动产的纳税人开具数电票时,应填写产权证书或不动产权证书号、面积单位、不动产单元代码或网签合同备案编号、不动产地址、跨地(市)标志、土地增值税项目编号、实际成交含税金额等信息。

其中,产权证书或不动产权证书号、面积单位作为票面基本内容体现在票面上,土地增值税项目编号等其他内容作为票面备注栏信息的明细项列示。

*必填项目:产权证书或不动产权证书号、面积单位,以及备注栏中不动产地址、土地增值税项目编号

*选填项目:跨地(市)标志(实际情况选择是或否)


【小编有话说】


税务监管的力度逐年加强,意味着纳税环境的规范化趋势,每一个纳税人需应当做到遵守税法、税收政策的规定,强化税务合规建设,把握减税降费的红利,确保各项税收优惠政策应享尽享。


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发文时间:2024-03-20
作者:林森
来源:中道财税

解读补交以前年度增值税,怎样做账务处理?

补交以前年度增值税,怎样做账务处理?


解答:


补交以前年度增值税的原因,包括企业的自查自纠和税务稽查,主要是查补收入、查补视同销售和进项税额不得抵扣需要转出等导致的。


《增值税日常稽查办法》(国税发[1988]44号)规定,增值税检查调帐方法:增值税检查后的帐务调整,应设立”应交税金——增值税检查调整“专门帐户。凡检查后应调减帐面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额,借记有关科目,贷记应交税金——增值税检查调整;凡检查后应调增帐面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额,借记应交税金——增值税检查调整,贷记有关科目;全部调帐事项入帐后,应结出本帐户的余额,并对该余额进行处理:


1.若余额在借方,全部视同留抵进项税额,按贷方余额数,借记“应交税金——应交增值税(进项税额)”科目,贷记本科目。


2.若余额在贷方,且“应交税金-应交增值税”帐户无余额,按贷方余额数,借记本科目,贷记“应交税金——未交增值”科目。


3.若本帐户余额在贷方,“应交税金——应交增值税”帐户有借方余额且等于或大于这个贷方余额,按贷方余额数,借记本科目,贷记“应交税金——应交增值税”科目。


4.若本帐户余额在贷方,“应交税金——应交增值税”帐户有借方余额但小于这个贷方余额,应将这两个帐户的余额冲出,其差额贷记“应交税金——未交增值税”科目。上述帐务调整应按纳税期逐期进行。


不过,《增值税会计处理规定》(财会[2016]22号)对于明细科目设置中,并没有“应交税金——增值税检查调整”科目,因此,国税发[1988]44号)规定的增值税检查调帐方法可以作为参考,将其作为一个过渡科目使用,在补税涉及到事项比较简单时也可以不用该科目。


补缴以前年度的增值税,会计分录如下:


1.查补收入或查补视同销售的,调增销项税额:


借:以前年度损益调整


贷:应交税费——增值税检查调整


2.查补进项税额不得抵扣的,做进项税额转出:


借:以前年度损益调整


贷:应交税费——增值税检查调整


3.结转需要补税的金额:


借:应交税费——增值税检查调整


贷:应交税费——未交增值税


说明:在未使用“增值税检查调整”明细科目时,对于查补增值税导致的“销项税额”“进项税额转出”等,直接在结转补税金额时冲销,以避免对当期增值税核算的影响。


4.实际补缴增值税:


借:应交税费——未交增值税


营业外支出(滞纳金+罚款)

贷:银行存款


说明:


(1)执行《小企业会计准则》的,查补增值税影响损益的,不通过“以前年度损益调整”,而是直接以相关的损益科目计入当期;


(2)在查补增值税的同时,通常也会涉及到企业所得税,应在考虑所得税影响后,“以前年度损益调整”科目的余额,需要转入“盈余公积”和“利润分配-未分配利润”科目。


5.如果补缴的增值税,可以税前扣除的,导致可退还部分企业所得税的:


借:以前年度损益调整


贷:应交税费-应交企业所得税


6.调整留存收益:


借:利润分配-未分配利润


盈余公积-法定公积金

贷:以前年度损益调整(结平)


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发文时间:2024-01-10
作者:彭怀文
来源:轻松财税

解读“全年一次性奖金”政策如何应用


作为打工人的小编会比较关心年终奖,拿到的同时也会考虑个税缴纳多少的问题,“全年一次性奖金”政策已延续至2027年12月31日,那如何准确的应用这一税收政策,我们可以从四个方面进行考虑:


一、适用范围


1、属于全年一次性奖金


行政机关、企事业单位等扣缴义务人根据其全年经济效益和对雇员全年工作业绩的综合考核情况,向雇员发放的一次性奖金。

也包括年终加薪、实行年薪制和绩效工资办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资。


2、不属于全年一次性奖金


 半年奖、季度奖、加班奖、先进奖、考勤奖等,这些在个税申报时要并入当月工资薪金收入进行申报。


 二、适用次数


在一个纳税年度内,一个人该计税办法只允许采用一次,也就是说一笔年终奖,如果在一个纳税年度内不同月份发放,是不能合起来算作“全年一次性奖金”,只能就其中一笔享受该政策。


三、申报所属期


个人所得税纳税义务发生时间以实际发放时间为准,如某单位要发放2023年的年终奖,在2023年发放则属于2023年的收入;在2024年1月发放则属于2024年的收入。


四、两种计税方式


1、单独计税


以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额,按照综合所得税率表,确定适用税率和速算扣除数,单独计算纳税。计算公式为:


应纳税额=全年一次性奖金收入×适用税率-速算扣除数


2、并入综合所得计税


根据政策也可以选择并入当年综合所得计算纳税。计算公式为:


应纳税额=(年收入-减除费用-附加扣除-专项附加扣除-其他扣除)×适用税率-速算扣除数


因两种计税方式不同,所以计算出的个人所得税可能有很大的差异,可以登录个人所得税APP,在汇算申报时分别选择两种方式,对比结果再选择更有利的计税方式即可。


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发文时间:2024-01-02
作者:张倩茹
来源:中道财税

解读房地产开发企业土地增值税清算管理制度


增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。


一、土地增值税介绍:


1、土地增值税纳税依据:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。


2、纳税义务人:为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。


3、征税对象:是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。


4、适用税率(四级超率累进税率):

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5、清算单位:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。


二、土地增值税清算的条件及时间:


(一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续


(二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。


三、土地增值税清算时应提供的清算资料:


(一)土地增值税清算表及其附表;


(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。


(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。


(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。


四、非直接销售和自用房地产的收入确定


(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。


五、土地增值税的扣除项目及要求:


(一)扣除项目:

1.取得土地使用权所支付的金额;

2.开发土地的成本、费用;

3.新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

4.与转让房地产有关的税金;

5.财政部规定的其他扣除项目。


(二)扣除项目是否符合下列要求:

1.在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

6.对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。
  

六、清算后再转让房地产的处理:


在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。


单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。


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发文时间:2023-11-06
作者:王凯
来源:中道财税

解读不同贷款模式下利息费用在土地增值税前的扣除


现在房地产企业的贷款融资渠道越来越趋于多样化,不同贷款模式下的利息费用是否可以据实在土地增值税前扣除存在一定争议。今天笔者将着重分析委托贷款、统借统贷模式下的利息费用是否可以据实扣除,希望可以为财务人员带来一些思路。


一、委托贷款


委托贷款从严格意义上看,是指A企业将资金委托给银行或其他金融机构,由银行将资金贷款给B企业的行为。在这个过程中,银行赚取的是手续费,开具的是手续费增值税发票;B企业支付的贷款利息应由A企业收取并开具增值税发票。


那么,B企业支付的利息是否可以在土地增值税前据实扣除呢?根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》规定:

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我们可知,利息支出在土地增值税前据实扣除的要点除了可以按照房地产项目计算分摊外,还有两个关键点:一是需要提供金融机构证明;二是利息费用最高不能超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。


笔者认为,委托贷款时A企业、B企业及银行签署三方协议,此时借款协议、三方协议以及银行贷款流水均可以作为金融机构证明。只要贷款利率不超过商业银行同类同期的利率,支付给B企业的利息费即可凭借增值税发票、贷款合同、银行流水等在土地增值税前扣除。


值得注意的是,委托贷款利息支出是否属于金融机构贷款事项虽然在某些地区已经得到认可,但部分地区还存在争议,因此建议房地产企业在签订委托贷款合同之前与主管税务机关充分沟通,确定当地扣除口径。


二、集团贷款


实务中,存在以集团为贷款主体向银行贷款,再由集团支付旗下房地产项目公司资金需要。笔者认为可以分为两个角度进行考虑:


(一)集团内设立金融机构


如以集团金融机构为贷款主体向银行贷款,再结合统借统贷相关政策规定,将贷款资金分摊至房地产项目公司,同时与房地产项目公司签订贷款合同,开具利息免税发票。笔者认为此种情况下,符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》第三条规定,具有金融机构证明且利息费用不超过按商业银行同类同期贷款计算的金额,房地产项目公司向集团金融机构支付的利息费用可以在土地增值税前据实扣除。


(二)集团内未设立金融机构


如集团内未设立金融机构,以集团或其他组织为贷款主体向银行贷款,再结合统借统贷相关政策规定,将贷款资金分摊至房地产项目公司,同时与房地产项目公司签订贷款合同,开具利息免税发票。笔者认为此种情况下,并不符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》第三条规定,不具有金融机构证明,房地产项目公司向集团支付的利息费用不可以在土地增值税前据实扣除,需要考虑房地产开发费用在“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。


综上所述,开发间接费用中利息费用的扣除,重点需要关注三个点:可在房地产项目之间分摊、有金融机构证明、利息费用最高不超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。争议点往往在金融机构证明包含哪些,各地税务局有不同的见解,如企业计划采用委托贷款或统借统还的业务模式,建议财务人员在业务开展前期就与主管税务沟通。


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发文时间:2023-11-01
作者:常则宇
来源:中道财税

解读如何用好“研发费加计扣除”政策


《国家税务总局 财政部关于优化预缴申报享受研发费用加计扣除政策有关事项的公告》国家税务总局 财政部公告2023年第11号明确,2023年起,企业7月份预缴申报第2季度(按季预缴)或6月份(按月预缴)企业所得税时,能准确归集核算研发费用的,可以结合自身生产经营实际情况,自主选择就当年上半年研发费用享受加计扣除政策。


本公告在原有10月份预缴申报和年度汇算清缴两个享受时点的基础上,新增一个享受时点,将企业享受优惠的时点再提前三个月,使企业进一步提前享受到政策红利,缓解资金压力。


从行业范围来说,除国家限制性行业外,所有的工业制造业和绝大部分的技术服务型企业都可以享受研发费加计扣除政策,对于有着自主知识产权的企业可以享受更高比例的加计扣除。


但实务中由于企业财务人员不能及时准确归集核算研发费用,只能在次年所得税汇算清缴时再重新归集核算,导致无法很好的享受以上优惠政策;另外,部分财务人员不敢或者不愿做研发费加计扣除的申报,主要原因在于财务人员对风险和边界缺乏专业判断,缺乏相关业务经验,在申报时无从下手,索性延续之前的工作习惯,另外大部分财务人员不懂技术,业财融合方面也几乎没有涉及,导致无法对某个项目是否属于研发活动做出基本判断。


基于以上情况,本文我们来浅谈一下,作为企业财务人员,应该如何做好基础工作,用好“研发费加计扣除”政策呢?


1、确定项目


(1)首先要判断经营活动的性质是否属于“三新”:新技术、新产品、新工艺;


(2)判断项目是否重复:比如某新产品实际拥有软件著作权,此著作权之前已经单独立项,那么新产品就不需要再重复立项;


(3)以知识产权为项目数:一般来说项目数按照知识产权来确定;


(4)明确项目起止日期:项目确定后,要在立项报告中明确项目的起止日期,以便过程中对项目的追踪与费用归集、核算。


2、确定人员和设备


(1)划分人员:根据参与研发项目的实际人员,划分出某项目研发人员及工资金额;


(2)划分研发设备:根据公司固定资产清单,相关研发技术人员要明确用于研发活动的设备,并与其他设备做明显区分;其他非研发产品暂时借用此设备的,要做好设备使用工时等记录,以便后期区分;


3、收集证据链


(1)项目期内的研发人员工资表、研发设备折旧清单、公共人员(设备)工时分配明细表;


(2)研发人员劳动合同、研发人员简历、设备使用证明文件、项目计划、项目进度证明文件,公司内部相关访谈等;


(3)包括但不限于以下资料:公司年度研发经费使用计划、公司年度研发项目汇总表、项目可行性研究报告、各项目立项报告(含项目立项依据、项目产品技术特点、开发周期、项目研发经费预计、项目经济效益估算等)。


4、会计科目设置及研发辅助帐


(1)按照要求在账套设置研发支出-费用化支出、研发支出-资本化支出、管理费用-研发费、无形资产等相关会计科目;


(2)根据国税局发布的2015/2021版研发辅助帐样式设置适合企业的辅助账样式,也可结合自身实际情况,参照税务局样式自行设计研发辅助账样式。


【后记】


国家进一步出台关于优化预缴申报享受研发费用加计扣除的政策,充分说明对于企业科技创新的支持,作为财务人员一定要不断更新自己的知识体系,学习最新行业政策,使企业能够及时且安全地享受政策红利。


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发文时间:2023-10-11
作者:苗雨
来源:中道财税

解读村委会开租赁发票是否可以享受增值税优惠政策


在我们之前的财税文章《【原创】租赁集体土地财税处理注意事项!》中,已经分析了村委会不属于国家行政机关,对外租赁集体土地需要去税务机关代开发票。那也有客户咨询,村集体在代开租赁土地发票的时候,是否可以享受月10万元免税的政策呢?本文将分析不同的税收优惠,分析村集体是否可以享受该税收优惠。


第一、其他个人出租不动分摊后的月租金未超过10万元免税


1、税收政策原文---《国家税务总局公告2023年第1号》

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2、政策分析

增值税中的“其他个人”,是专指自然人,不包括其他机构和组织。村委会作为非企业单位,不可以适用该税收优惠政策。


国家税务总局实施减税降费工作领导小组办公室公布的《2019年减税降费政策答复汇编政策》中,答复如下:


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第二、小规模纳税人月销售额未超过10万元免税


1、税收政策原文---《财政部 税务总局公告2023年第19号》

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2、政策分析

增值税小规模纳税人可以享受月销售额10万元免税,小规模纳税人符合条件,纳税申报的时候自动带出免税。


村委会作为非企业单位,增值税的税收身份首先是单位,不是个人。2017年,村委会被赋予了统一社会信用代码。但是村委会无法自行开具发票自行申报增值税,在税务机关代开发票的时候无法直接带出月销售额10万元免税。村委会在被认定为不经常发生应税行为的单位,为按次纳税的增值税纳税人。目前小规模纳税人可行享受月销售额10万元免税,是针对按期纳税的小规模纳税人的税收优惠,一期(一个月)的累计销售额不超过10万元可以免税。


较为争议的是,村委会是否属于不经常发生应税行为的单位。大多数的税务机关和纳税人是认可村委会为不经常发生应税行为的单位。即,村委会在税务机关代开土地租赁收入的时候,无论金额多少,适用税目为“不动产经营租赁服务”、征收率为5%(财税【2016】47号 以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税)。但是在12366上各地纳税人反馈的问题来看,存在村委会收取土地使用权年租金超过500万元,当地税务机关要求升转为一般纳税人按照9%缴纳增值税。


个人认可村委会为不经常发生应税行为的单位,这是由于村委会成立的目的及法律地位决定的,村民委员作为村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。实际中发生比较多的业务也就是租赁集体土地,若经常发生经营业务,也应当成立村集体企业,村集体企业作为纳税人,正常开具发票缴纳各项税负。


综上,目前的两个10万元免增值税的优惠政策,目前村集体都不能享受。而企业在于村集体交涉过程中,代开环节中产生的税负通常都是由企业来承担。实务中是否有变通方法呢?有以下思路可供参考:


第一、不与村委会签订协议,与镇政府签订租赁协议,镇政府提供《财政往来结算收据》;


第二、与主管税务机关沟通,村委会是否可以办理临时税务登记。办理临时税务登记后,享受月销售额不超过10万元免增值税的优惠;或者可以代开增值税专用发票。


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发文时间:2023-10-08
作者:石羽茜
来源:中道财税

解读关注 | 残保金优惠有哪些政策依据?


残疾人保障金是为了保障残疾人权益,如果单位没有按规定安置残疾人就业就需缴纳残保金,这是残疾人保障金概念性的理解。政策多样优惠也是层出不穷,不能单一来看,为便于理解给大家梳理一下现在常用的优惠政策:


一、新企业可以选择的残保金优惠?

财税[2017]18号规定,自工商注册登记之日起3年内,在职职工总数30人(含)以下的企业,免征残疾人就业保障金。

新注册的企业不缴纳残保金的关键点是,工商注册登记未满3年、在职职工总数30人(含)以下的,所以如果你的公司现在成立未满三年且在职职工总数30人(含)以下,可以不需要缴纳残保金。

二、成立很久的企业可以选择的残保金优惠?

财政部公告2023年第8号,自2023年1月1日起至2027年12月31日,在职职工人数在30人(含)以下的企业,继续免征残疾人就业保障金。

这个政策是有时间限制的,暂时至2027年底,政策未见行业限制只有人数限制,适用范围比较宽广。

三、人数超过30人,怎么享受残保金优惠?

根据前面的优惠政策,我们了解到30人是一个界限,所以如果一个企业的在职职工超过30人,想要减免残保金,我们要怎么处理呢?

从残保金最基本的涵义我们可以得出这样的结论,公司聘请残疾人可以不需要缴纳残保金,那么对公司聘请行为的要求要满足哪些硬性条件才可以享受优惠,这是我们要关注的地方。

录用残疾人的要求,我们参考财税[2015]72号第七条规定,可以了解到,我们要给录用的残疾人签订1年以上(含1年)劳动合同并且缴纳社保,同时支付工资不得低于最低控制标准,满足这些条件才算是聘用残疾人作为企业的职工。

还有一个问题也是需要解决的,就是这个聘请残疾人和我们正常职工的这个比例达到多少可以享受优惠政策。

依然看财税[2015]72号第八条规定,我们简化公式,保障金年缴纳额是0,一般所在地省、自治区、直辖市人民政府规定的安排残疾人就业比例大多数是1.5%,即使比例不同,计算方法也是一样的,我们以常见的为例:

0=(X*1.5%-1)*上年用人单位在职职工年平均工资
因此X=66.66人

据此我们可以知道,如果一个公司人数超过30人,想要享受减免残保金的优惠政策,如果当地规定的安排残疾人就业比例是1.5%,那么在公司人数66.66人时安排一位残疾人就业就可以达到享受优惠的政策的条件。

以上三种方法可以根据企业的实际情况进行选择,政策是在变化的,残保金的政策也不仅仅是上面的内容,但这是一种判断和选择的方法。


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发文时间:2023-08-30
作者:中道财税
来源:王一品

解读房地产企业拆迁补偿房屋的增值税处理


随着城市可开发土地数量越来越有限,以及城市整体规划的需要,城改项目已成为目前地产行业拿地的一个重要趋势,做为旧城改造项目,拆迁补偿房屋就成为拿地过程中不可必免会发生的一项重要支出项目,房地产企业在开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋,需要视同销售缴纳增值税。


一、拆迁补偿支出的范围:

目前的拆迁补偿,一般包括:
(1)因拆迁给予的补偿或安置的房屋;
(2)因拆迁造成的搬迁费; 
(3)因拆迁造成的临时安置費;
(4)因拆迁造成的过渡费;
(5)因拆迁造成的停产停业损失等。

二、房地产企业拆迁补偿房屋的增值税处理

根据目前房地产企业实施的拆迁补偿或安置房屋的情况,增值税处理有以下几种方法:

1、拆迁协议有约定价格的:
如果在房地产开发过程中给予拆迁户安置补偿房屋的,如果前期针对拆迁补偿房屋有协议价格的,那么我们认为应该以前期签定的协议价格确定销售额计算缴纳增值税。

2、拆迁协议没有约定价格的:
如果在前期没有签定拆迁补偿协议或者未约定价格、无偿移交等情况,则地产企业应该以公允价值确定销售额计算缴纳增值税。

3、在本项目或者同类项目中没有公允价格的:
如果没有纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格,也无法参考其他纳税人近期发生同类应税行业的平均价格,可以按成本加成进行核定,并和税务机关做好沟通。

4、拆迁补偿一部分为货币补偿、一部分为房屋补偿:

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三、拆迁补偿的土地价款扣除问题

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我们知道,地产企业支付给政府的征地款,应做为土地价款从销售额中扣除计算销售额,那么通常下,支付的拆迁补偿费,除支付城改办等政府性单位统一结算外,一般也会向其他单位或者个人直接支付,这部分拆迁补偿,虽然不可能像土地价款那样取得财政票据,我们认为也是可以做为土地价款从销售额中扣除,只是这里需要注意,支付的拆迁补偿费,需要提供但不仅限于以下资料:
(1)拆迁补偿协议;
(2)被拆迁人的身份证明;
(3)拆迁人支付的拆迁费单据;
(4)被拆迁人收到的收据;
(5)其他能够证明拆迁补偿的真实性资料。

因此,地产企业在房地产开发过程中发生的拆迁安置或房屋补偿,不论是否有协议约定,也不论以何种方式进行结算,都需要视同销售,属于“销售不动产”的增值税征税范围,同时,支付的征地款及拆迁安置补偿,可以作为土地价款从销售额中扣除。


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发文时间:2023-08-15
作者:陈红
来源:中道财税

解读土地增值税时抵押房产的价格如何确定?


在生产经营过程中,房地产企业不乏将自有房产抵押获取资金的情形,被抵押的房产最终是否需要纳入清算范围?清算价格如何确定?这都是许多财务人员关注的问题,今天小编将这一问题为大家进行梳理。


一、是否纳入清算范围


房地产企业以房产作为抵押品贷款时,需要考虑是否能够偿还债务。如果贷款人在约定的期限内可如期归还贷款,该抵押物并未丧失所有权,在未出售的情况下,可不纳入清算范围。


如果贷款人无法按时偿还债务,债权人通常会采取强制执行程序,包括拍卖抵押物以偿还债务。在这种情况下,抵押的房产会通过拍卖来出售,这意味着该房产将被处置,其所有权将发生变动,需要纳入清算范围,从而触发土地增值税的计算和缴纳。


二、如何定价


当被抵押的房产被纳入清算范围内时,在土地增值税清算中需要确定其转让价格。如何确定销售价格是大家关注的问题,一般来说,会有如下几个思路:


参考抵押价格:抵押金额与市场价值可能存在差异:抵押金额是根据抵押合同中的约定确定的,通常是贷款金额或贷款与房产价值的比例。然而,抵押金额并不一定反映房产的实际市场价值,通常与市场价值之间存在差异。在土地增值税清算中,抵押金额可能存在主观因素或与市场实际情况不符的情况,因此小编认为不能作为独立的定价依据。


参考估价评估:通过委托房地产评估机构对被查封的房产进行估价评估,以确定其市场价值或公允价值。评估报告将提供定价的依据。


参考拍卖价格:如果该被查封房产经过拍卖程序进行处置,可以参考拍卖结果中的成交价格作为转让价格的依据。拍卖价格更加客观,能够反映当前市场的供需关系和房产的实际价值。它反映了市场对该房产的认可程度,并在一定程度上减少了评估价值的主观性。


参考市场行情:如果没有进行拍卖或评估,也可以参考类似房产的市场行情和相邻房产的成交价格来确定转让价格。这需要考虑市场供需关系、房产特征和地理位置等因素。


综上所述,虽然抵押金额可能提供一些参考信息,但小编认为,在土地增值税清算中,更稳妥的做法是根据市场实际情况确定转让价格,如通过房地产评估机构的估价评估、拍卖结果或参考相邻房产的市场行情等。这样能够更客观、公正地反映房产的实际价值,并确保清算过程的合法性和准确性。


为了遵守法律规定、确保税务合规性、保护权益相关方的权益,通常将被查封拍卖的房产纳入土地增值税清算范围是必要的。但值得注意的是,具体的定价原则可能因主管税务机关的要求而有所不同,建议在进行土地增值税清算时咨询当地主管税务机关,以确保遵守适用的法律规定和程序要求。


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发文时间:2023-08-02
作者:常则宇
来源:中道财税

解读公共配套设施费在土地增值税清算中的正确使用!


房地产企业在楼盘建造过程中,根据项目整体规划的要求,一般规划有公共配套设施费,那么公共配套设施费在土地增值税清算中应该如何分摊才是正确的呢?


一、公共配套设施费的含义

公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的、且产权属于全体业主的,或者无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

那么从上述定义可以看出,公共配套设施费是不会产生经营收入或者收入归全体业主的一些设施的支出。

二、公共配套设施费在土地增值税清算中的正确使用

我们知道,房地产企业在土地增值税清算中,公共配套设施费一般作为不可售对象,其成本应该在可售对象中进行分摊,也就是说在建造商品房楼盘过程中,发生的公共配套设施费所支出的成本由于其自身不能出售或者是归全体业主所有或者因无偿赠送等原因,其建造发生的成本在土增清算时,需要由可售的商品房进行分摊。

三、案例分析

例:某楼盘建造的业态有住宅、商业,并且在规划中建造有健身房、小学,规划中明确健身房属于公共配套设施,小学不属于公共配套,也就是说健身房属于全体业主所有,而小学属于地产企业的一块资产,项目完工交房后进行土地增值税清算。

(一)税务机关核查情况:

税务机关土增清算过程中发现,该地产企业将健身房、小学发生的成本全部做为公共配套设施费在整个项目可售的住宅和商业中进行分摊,也就是说没有将小学成本做为自持的资产成本在账面中留存,而是全部做为土地增值税清算的可扣除成本由可售资产进行了分摊。

(二)在与税务机关的沟通过程中,税务机关认为:

1、规划中健身房明确属于公共配套,其建造成本可以做为公共配套设施费在可售的业态中进行分摊;

2、小学不属于公共配套,其成本不能参与分摊,必须在此次土地增值税清算中予以剔除,并且将该成本做为企业自持资产予以留存,待后续企业打算处置或者变卖时做为成本对象进行扣除。

(三)针对税务机关的认定,地产企业准备进行如下的操作:

(1)该项目是由于政府大力支持引进的,并且由于当时建造的周边环境因素,要求建造有小学,如果在此次项目土地增值税清算中小学不能做为公共配套予以扣除,那么我们可以根据前期与当地政府的约定进行沟通,将该小学的规划变更为公共配套,其成本是不是就可以扣除了?

(2)由于小学建造过程中也发生了大量施工成本,那我们在进行竣工决算过程中,尽可能的把建造小学的成本缩减,把成本尽可能的转移到可售的住宅、商业或者配套的健身房成本中去,其成本是不是就可以正常扣除了?

(四)案例分析

针对上述案例及税企双方的认定和操作,我们对地产企业的操作进行如下分析:

(1)根据企业准备着手的第一项操作,我们在这里暂且不论企业是否有如此大的能量,可以通过沟通将该项目规划进行更改,也就是将小学也规划为项目的公共配套,那在这里我们就假定企业已经通过了规划变更,小学也变更为了公共配套,那么我们知道,在规划未变更前,企业由于开办小学带来的收益毫无疑问属于地产企业所有,但是如果把小学划规为公共配套,那么就意味着开办小学产生的经营收入归全体业主所有,那么企业就必须定期公布开办小学的收支明细情况,并且将产生的收益全部给业主进行分配,如果地产企业做不到正确分配,在业主通过法律诉讼途径将该地产企业的做法对薄公堂时,那地产企业是完全站不住脚的,孰轻孰重,一目了然。

(2)针对企业准备着手的第二项操作,我们知道每个项目的施工造价虽然会有差别,但根据工程造价指标规定,其主体工程及部分施工项目也是有一定标准的,上下浮动的空间也是可控的,并不是随意调节的,同时,税务机关在核查该项目时,需要根据合同、发票、付款记录、进度验收单、决算并可能会根据项目情况去项目实际查验,并不是完全凭某一单项资料就可以决定的,在本例中,小学的某些特定归属其自身的成本并不能胡乱的加到商品房成本中蒙混过关。

四、小结

1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,比如居委会、自行车棚、固定公共厕所等设施发生的支出,可以做为公共配套设施费在可售项目中分摊,作为配套支出在土增清算时进行扣除。

2、在开发小区内发生的其经营收入归全体业主的可经营性公共配套设施支出,比如做为公配的幼儿园、图书馆等设施发生的支出,其成本可以做为公共配套设施费在土增清算中扣除,同时取得的经营收入应该归全体业主所有。

3、不属于公共配套设施项目的支出,其成本应该作为独立成本进行核算,不能与公共配套设施成本混淆,妄图在土增清算时予以扣除。

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发文时间:2023-07-19
作者:陈红
来源:中道财税

解读关于以转让股权名义转让房地产的土地增值税处理!


一般情况下,股权转让(收购)不是土地增值税的征税范围。但对一些以转让股权形式,实质转让房地产的,可能被要求缴纳土地增值税。


一、房地产开发企业股东之间转让股权是否征税问题


房地产企业股东之间转让股权,股权转让涉及房地产(包括土地使用权),同时房地产所有权属于房地产企业。该项股权变更是否需要缴纳土地增值税?


根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照该条例缴纳土地增值税。


因此,房地产企业股东之间涉及房地产的股权转让,不属于上述《土地增值税暂行条例》规定的征税情形,不需要缴纳土地增值税。


二、以转让股权名义转让房地产的土地增值税处理


由于企业转让房地产需要缴纳土地增值税、印花税、增值税及附加,受让方需要缴纳契税、印花税,而股东转让持有的公司股权只需要缴纳所得税和印花税。因此,有些企业将转让资产行为改变交易模式,变成企业股东转让持有公司的10转地权转让行为征收土地增值税呢?国家税务总局曾在《国家税务总局关于以转让股权名义转上房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税限(2000687号)中对深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权一案给广西省地税局批复:“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。”


根据《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函(2011)415号)的规定,经研究,同意天津市地方税务局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权,实质是房地产交易行为”的认定,应依照《土地增值税暂行条例》的规定,征收土地增值税。


《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函(2009)387号)明确,鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后,于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续,同月25日即将股权进行了转让,且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此,税务总局认为这一行为实质上是房地产交易行为,应按规定征收土地增值税。


但这些批复文件仅是针对个案且仅批复至相关税务局。基层税务局是否有反避税的权力对股权转让行为刺破公司面纱征收土地增值税?启动反避税要满足什么样的条件,反避税应遵循何种程序,企业有何救济渠道?实务中也有对此情形征税的案例,但由于缺乏明确的规定,导致实务中税企常常因这些问题发生争议。


三、股权转让征收土地增值税的具体规定


《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》皖地税政三字(19967367号)明确:对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系,正常撤资的,其股权转让行为,暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让,应按规定征收土地增值税。


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发文时间:2023-05-30
作者:
来源:中道财税

解读房企土地返还款,影响增值税销项税额吗?


最近有财务咨询,关于房企收到政府的出让金返还,是否需要从土地出让价款中进行扣减,再计算增值税销项税额。关于土地的返还常发生在招商引资项目和旧城改造项目,政府在返还款项,一般情况下会注明返还用途,主要有以下三种情况分析。

情形一:返还用于回购安置房

房企按照招拍挂取得土地,按照土地出让合同,全额缴纳土地出让金。政府收到土地出让金后,返还部分款项,用于回购回迁房。

观点:房企收到政府用于回购回迁房的款项,在增值税的处理上,房企需要视同销售处理,开具销售不动产发票,缴纳增值税。所以,作为房企来说,不需要冲减土地成本,在计算可抵减的土地价款时,不需要将回购款从可抵减的土地价款中扣除。

情形二:返还用于前期拆迁补偿款

房企为取得目标地块,会提前介入,代政府做一些拆迁工作,房企按照土地出让合同,全额缴纳土地出让金。政府收到土地出让金后,返还部分款项,用于前期拆迁补偿款的支持。

观点:房企将缴纳的土地出让金和拆迁补偿作为拿地的代价,在土地成本中核算,在收到政府拆迁补偿的返还款后,应冲减土地成本,故在计算抵减的土地价款时,应在可抵减土地价款中进行扣除。

情形三:返还属于招商引资的扶持资金

一般情况下,政府为提高当地经济发展,会招商引资有实力的企业进驻地区,并给予适当的扶持。房企按照全额缴纳土地出让金后,政府以促进经济发展等其他事宜,给予适当的支持和资金返还。

观点:房企在缴纳土地出让金时,属于全额缴纳,政府开具全额的土地出让金票据,作为房企已经全额计入土地成本核算。政府以其他名义返还的款项,与土地价值和土地成本无关,房企作为政府的营业外收入-政府补助处理,不用冲减土地成本,故在计算可抵减的土地价款时,不需要将回购款从可抵减的土地价款中扣除。

总结:关于房企收到的返还款,是否影响增值税销项税额,不能直接作出可否的结论,需要根据返还的用途进行分析处理。


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发文时间:2023-05-24
作者:焦宗欣
来源: 中道财税

解读取得发票中存在异常增值税扣税凭证该如何处理?

取得发票中存在异常增值税扣税凭证该如何处理?

  A公司收到其主管税务机关通知,B经销商在2022年年初已经走逃失联,被税务机关认定为非正常户,认为其上一年度从B经销商取得的增值税专用发票为异常增值税扣税凭证,故要求A公司将已抵扣税额作进项税额转出并补交增值税。不含税成本亦不得在企业所得税前扣除,应调整 2021年度企业所得税纳税申报并补交税款。以上补缴税款按规定加收滞纳金。A公司该如何处理?(A公司纳税信用为A级)

  01、增值税处理

  根据《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第38号)相关规定,因A公司为纳税信用A级纳税人,在取得异常凭证且已经申报抵扣增值税的,可以自接到税务机关通知之日起 10 个工作日内,向主管税务机关提出核实申请。经税务机关核实,符合现行增值税进项税额抵扣相关规定的,可不作进项税额转出。

  02、企业所得税处理

  根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告(国家税务总局公告2018年第28号)相关规定,企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的,若支出真实且已实际发生,应当在当年度汇算清缴期结束前,要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的,可以作为税前扣除凭证。

  企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中,因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的,可凭以下资料证实支出真实性后,其支出允许税前扣除:

  (1)无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料(包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料);

  (2)相关业务活动的合同或者协议;

  (3)采用非现金方式支付的付款凭证;

  (4)货物运输的证明资料;

  (5)货物入库、出库内部凭证;

  (6)企业会计核算记录以及其他资料。

  前款第一项至第三项为必备资料。

  03、常见“异常凭证”该如何管理

  增值税扣税凭证管理,是纳税人增值税抵扣管理的重要环节。简单来说,异常增值税扣税凭证(以下简称异常凭证),就是无法纳入正常认定抵扣环节的增值税专用发票。让我们一起来学习一下异常增值税扣税凭证的范围、具体处理流程等内容吧~

异常增值税凭证范围

  属于下列情况之一的增值税专用发票,列入异常凭证范围:

  (一)纳税人丢失、被盗税控专用设备中未开具或已开具未上传的增值税专用发票;

  (二)非正常户纳税人未向税务机关申报或未按规定缴纳税款的增值税专用发票;

  (三)增值税发票管理系统稽核比对发现“比对不符”、“缺联”、“作废”的增值税专用发票;

  (四)经税务总局、省税务局大数据分析发现,纳税人开具的增值税专用发票存在涉嫌虚开、未按规定缴纳消费税等情形的;

  (五)走逃(失联)企业存续经营期间发生下列情形之一的:

  1.商贸企业购进、销售货物名称严重背离的;生产企业无实际生产加工能力且无委托加工,或生产能耗与销售情况严重不符,或购进货物并不能直接生产其销售的货物且无委托加工的;

  2.直接走逃失踪不纳税申报,或虽然申报但通过填列增值税纳税申报表相关栏次,规避税务机关审核比对,进行虚假申报的。

  (六)增值税一般纳税人申报抵扣异常凭证,同时符合下列情形的,其对应开具的增值税专用发票列入异常凭证范围:

  1.异常凭证进项税额累计占同期全部增值税专用发票进项税额70%(含)以上的;

  2.异常凭证进项税额累计超过5万元的。

  其中,纳税人尚未申报抵扣、尚未申报出口退税或已作进项税额转出的异常凭证,其涉及的进项税额不计入异常凭证进项税额的计算。

列入异常凭证如何处理

  (一)关于增值税进项税额抵扣的处理

  1.尚未申报抵扣增值税进项税额的,暂不允许抵扣;

  2.已经申报抵扣增值税进项税额的,除另有规定外,一律作进项税额转出处理。

  (二)关于出口退税的处理

  1.尚未申报出口退税或者已申报但尚未办理出口退税的,除另有规定外,暂不允许办理出口退税;

  2.适用增值税免抵退税办法的纳税人已经办理出口退税的, 作进项税额转出处理;

  3.适用增值税免退税办法的纳税人已经办理出口退税的,需追回已退税款。

  (三)关于消费税抵扣的处理

  1.消费税纳税人以外购或委托加工收回的已税消费品为原料连续生产应税消费品,尚未申报扣除原料已纳消费税税款的,暂不允许抵扣;

  2.已经申报抵扣的,冲减当期允许抵扣的消费税税款,当期不足冲减的应当补缴税款。

  (四)异常增值税凭证核实申请

  1.纳税信用等级A级纳税人

  取得异常凭证且已经申报抵扣增值税、办理出口退税或抵扣消费税的,可以自接到税务机关通知之日起10个工作日内,向主管税务机关提出核实申请。经税务机关核实符合相关规定的,可不做相关处理。

  纳税人逾期未提出核实申请的,应于期满后按照相关规定处理。

  2.其他信用等级的纳税人

  对税务机关认定的异常凭证存有异议,也可以向主管税务机关提出核实申请,但需要先做处理。能否继续抵扣以核实结果为准。

  (一)经核实,符合规定的

  经核实,符合现行增值税进项税额抵扣或出口退税相关规定的,纳税人可继续申报抵扣或者重新申报出口退税;符合消费税抵扣规定且已缴纳消费税税款的,纳税人可继续申报抵扣消费税税款。

  (二)经核实,不符合规定的

  经核实,不符合现行增值税进项税额抵扣或出口退税、消费税相关规定的,纳税人不得申报抵扣增值税进项税额、不得申报出口退税、不得申报抵扣消费税税款。

纳税人如何防范异常凭证

  纳税人为了防范取得异常凭证导致不能抵扣增值税进项税额、不能办理出口退税、不能抵扣消费税税额及所得税不得税前扣除等带来的风险,日常经营过程中应从事前、事中、事后以下方面着手加强管理。

  (一)事前,严格挑选供应商,确保业务真实

  在交易前,对交易对方的税务信息、经营规模、企业资质等相关情况进行实际的了解,通过国家企业信用信息、信用中国等门户网站查询交易方的纳税信用信息,同时可以要求交易方提供有关的证明材料,必要时需实地考察其是否具备生产经营能力。

  (二)事中,认真审核对方提供的发票、合同、交易转账等信息

  企业法律部门或合同管理部门需要对交易方提供的合同信息进行严格审核,财务部门要建立好完善的财务管理审核制度。在收到交易方提供的发票时,应仔细核查票面内容,开具的发票、银行账户上的企业名称是否一致,并对发票进行真伪查验,核对发票所述内容是否具备相应的合同、单据等相关证明材料,具体内容是否一致,要按规定的程序审批签字,严格按照流程审核通过后,才能给对方付款。

  (三)事后,保存完整交易证据

  交易完成后要将相关交易资料证据保存完整,尤其对于相关业务活动的合同或者协议及采用非现金方式支付的付款凭证进行留存归档,在对方单位出现问题时,可拿出有力证据证明业务的真实性。


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发文时间:2023-04-23
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解读商场“联营扣点”销售方式如何缴纳增值税

商场“联营扣点”销售方式如何缴纳增值税?


      某大型商场对部分商品采取“联营扣点”营运模式,即供应商提供商品,商品所有权归供应商所有,商品销售价格由供应商确定,商品销售的款项由商场统一收银。商场按照销售收入的比例提成,提成比例为26%。举例:当月售出100万元的商品,要返给商场26%,就是26万元给商场。商场在结算时,扣除“联营扣点”26万元后,应向供应商结算74万元,然后商场给供应商结算时,向供应商索取74万元的增值税专用发票。从增值税抵扣链条上”来看,是环环相扣,没有任何漏洞,并没有造成税收上的流失。其实这种“联营扣点”方式存在一定的税收风险,风险在哪里?我们来分析如下:

  首先,从“联营扣点”营运模式来分析,供应商的商品发出后,商品所有权并未随之转移给商场,商品所有权上的主要风险和报酬在供应商。商品销售价格的决定权在供应商,商场只是按照所销售商品收入的一定比例“扣点”,因此,是标准的收取手续费的委托代销方式。

  其次,在增值税上,委托代销方式,委托方在发出商品时不确认销售收入,而是在收到受托方开出的代销清单时,根据代销清单确定的价格即销售价(该价格是由供应商确定)确认增值税应税收入,计算增值税销项税额,然后按销售额的一定比例支付受托方代销手续费;受托方在销售商品后按照合同约定的方法计算手续费确认收入,按“经纪代理服务”缴纳增值税,适用税率为6%,并且对委托方接受的增值税专用发票可以进行抵扣。

  其三,从企业所得税上,《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定:“销售商品采用支付手续费方式委托代销的,在收到代销清单时确认收入。”以及《财政部 国家税务总局关于企业规费税前扣除政策的通知》(财税[2009]29号)第5条规定:企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额,并如实入账。也就是说,企业所得税也要求“收支两条线”,而不能直接“坐收坐支”。

  其四,在会计处理上,采用支付手续费方式委托代销商品,根据《企业会计准则第14号——收入》应用指南规定:“销售商品采用支付手续费方式委托代销的,在收到代销清单时确认收入。”委托代销商品支付的手续费计入“销售费用”科目,具体会计处理如下:

  1、发出商品时

  借:委托代销商品

  贷:库存商品

  2、收到代销清单,确认收入

  借:应收账款

  贷:主营业务收入

  应交税费——应交增值税(销项税额)

  3、结转已销商品成本

  借:主营业务成本

  贷:委托代销商品

  4、计算并确认手续费

  借:销售费用

  贷:应收账款

  5、结算商品货款

  借:银行存款

  贷:应收账款

  从上述财税政策规定来看,不论是增值税、还是企业所得税,还是会计处理,采取委托代销收取代收手续费的代销方式,规范的增值税处理应当是:供应商按照商场实际销价确认增值税应税收入并开具增值税专用发票(而不是扣除“扣点”后确认增值税应税收入开具增值税专用发票);商场应当按照取得的手续费收入向供应商开具6%增值税专用发票,供应商可以进行抵扣。供应商如果按照差额后开具增值税专用发票,意味着商场少抵扣了相应的进项税,商场多交了7个点的增值税,供应商少交了7个点增值税。虽然从整体上来说,国家税收并未流失,但造成了增值税的转移,在“分灶吃饭”财政体制下,后期税务机关稽查供应商时,有可能面临追缴增值税并加收滞纳金以及被处罚的税收风险。

  在实务中,还有一种“扣点”方式:采取租赁经营模式,超市统一收银,按照收入的一定比例扣点后与商户结算。这种模式的实质是租赁经营,之不过租赁收入与商户的销售收入挂钩。在这种方式下,消费者索取发票是由商户直接开具,超市取得的“扣点”收入应当按照“租赁服务”缴纳增值税。超市与商户结算属于代收代付资金不需要索取发票。


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发文时间:2023-04-25
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解读现房销售模式下的增值税处理分析

案例:


A企业属于房地产企业,2018年开发的楼盘属于新项目,企业采用一般计税方法计算缴纳增值税,2020年项目竣工验收,开始陆续给业主交房,企业将已售面积结转为产品销售收入计算缴纳增值税。


2021年3月A企业与甲公司签订不动产销售合同,合同总价500万元,同时由于地产企业内部原因,合同约定同年6月交付房产给客户,在双方签订不动产销售合同当月,甲公司支付A企业房款的30%即150万元,同时,甲公司要求A企业按9%开具了增值税发票。


请问:A企业收到的预收房款150万元是否要按3%预缴增值税?还是在开具发票的3月,直接按发票开具的销项税额减去当月可以抵扣的进项税缴纳增值税而无需预缴增值税?


政策依据:

根据国家税务总局2016年18号公告规定及2016年36号文件附件2的规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税。


根据上述政策,目前以下两种观点:


观点一:需要预交增值税

由于A企业与甲公司在3月签订了不动产销售合同,收到150万预收款,合同约定同年6月将不动产交付给客户,因此该笔款属于预收账款,需要按3%预缴增值税,同时根据《营改增试点实施办法》第45条规定,增值税纳税义务发生时间为:...... 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。因此,该笔预收款属于提前开具发票,增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。

账务处理:

(1)借:银行存款   150万

贷:预收账款   150万/1.09

应交税费-应交增值税-销项税额  150万/1.09*9%

(2)同时,按规定计算预交增值税,并在次月申报缴纳:

借:应交税费-预交增值税   150万/1.09*3%

贷:银行存款  150万/1.09*3%

(3)月末,将预交增值税结转:

借:应交税费-未交增值税  1 50万/1.09*3%

贷:应交税费-预交增值税  150万/1.09*3%


观点二:不需要预交增值税

A企业在预收款的当月收到150万预收房款的同时,已经给甲公司开具了9%的不动产销售发票,增值税纳税义务已经发生,当月企业即可按应交纳的销项税额合计减去可以抵扣的进项税额来申报缴纳增值税,不需要再按3%预缴增值税。


笔者观点:

上述两种观点都提出了自己的政策依据,那么现在问题聚焦在:目前地产公司是属于现房销售,但客户缴纳预收房款的合同签订月份与房屋交付不在同一个月,如果在客户缴纳房款的同时,将房屋同时交付,因为增值税纳税义务已经发生,那么无论从哪个层面来说,都不需要预缴增值税,直接按当月销项税额减去进项税额来进行增值税申报缴纳。


上述案例中,虽然地产公司是现房销售,但由于合同签订的时间与房屋交付不在同一个月,属于2016年18号公告规定的采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,需要按预收款的3%的计算预缴增值税。


建议企业在具体实务操作过程中,还是要就相关问题提前和主管税务机关做好沟通,尽量采取有利于减轻企业资金压力但不违背税法规定的操作办法,以免带来补交及罚款滞纳金的风险。


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发文时间:2023-02-27
作者:陈红
来源:中道财税

解读如何确定土地增值税的收入总额?

当前,房地产企业正在进行土地增值税清算。一般纳税人“营改增”后新项目适用一般计算方法进行土地增值税清算时,如何确定土地增值税清算的主要指标“转让房地产收入总额”,税务人员与企业认识并不一致。分歧在于就一个房地产开发项目而言,“转让房地产收入总额”是否等于企业所得税的“主营业务收入”?本文就这个问题与读者进行探讨。


税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(总局2016年第18号公告)规定:“房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”这就是“营改增”后一般纳税人适用一般计税方法计算新项目销售额时允许扣除土地价款的新规定。为了把这项规定落实到土地增值税清算中,国家税务总局《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)规定“适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。这里讲的“销项税额”是指房地产企业实际发生的销项税额而不是“发票销项税额”。“不含增值税销项税额”的计算方法是:房地产企业一般纳税人适用一般计税方法土地增值税清算计算应税收入时从发票销项税额中减去因扣除土地价款而冲减的“销项税额抵减”数额。

即:不含增值税销项税额=发票销项税额-销项税额抵减

这项规定对房地产企土地增值税清算应交土地增值税会产生一定的影响:


一、土地增值税的“转让房地产收入总额”大于企业所得税的“主营业务收入”。


“适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”的计算方法是:

“土地增值税应税收入”=“全部价款和价外费用”-[“发票销项税额”-“销项税额抵减”]=主营业务收入+销项税额抵减

“土地增值税应税收入”就是土地增值税纳税申报表中的“转让房地产收入总额”。

这样计算产生的结果使得《土地增值税纳税申报表(二)》第1行“转让房地产收入总额”不等于企业所得税的“主营业务收入”。

总局的文件中对这项规定没有进行解释。

广州市地方税务局《关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函〔2016〕188号)做出解释如下:纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×适用税率)/ (1+适用税率)”确认(当时适用税率为11%)。按该文件规定计算的“土地增值税应税收入”与本文上述介绍方法计算的结果是完全一致的。

即:“土地增值税应税收入”=主营业务收入+销项税额抵减

也可以说:就整个房地产开发项目而言“土地增值税应税收入”是在主营业务收入的基础上调增“销项税额抵减”数额。

二、土地增值税清算时的纳税调整 


《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定:“对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。”土地增值税清算时要求按房产类别分别计算各类房产的增值额、增值率,交纳土地增值税。房地产企业日常销售房产时使用的《销售收入明细表》统计的是各类房产不含税销售收入,在土地增值税清算时应当换算为各类房产土地增值税的应税收入总额,也就是把整个项目的“销项税额抵减”分配到各类房产的销售收入中去。

采取的办法是首先计算销项税额递减率,然后计算各类房产的土地增值税应税收入。

销项税额抵减率=(销项税额抵减额/不含税销售收入)×100%
各类房产应税收入总额=各类房产销售收入×(1+销项税额递减率)

例、甲房地产公司(一般纳税人),2018年1月取得一项土地使用权,土地面积10 000㎡,支付土地价款2 000万元,已取得省级财政部门监制的财政票据,项目核名为G项目。2018年6月取得《建筑工程施工许可证》,开始施工建设。2020年9月取得《商品房预售许可证》,可售面积40 000㎡,开始预售房产。截止到2022年10月份房产全部售出,预售收入总额(含税)28 558万元。项目已竣工验收,开具正式发票、办理交房手续,确认销售,销售收入与预算收入相同,销项税额2 358万元。已经预交增值税786万元,进项税额累计留抵额1 150万元;各类房产的销售收入如下表。要求计算G项目的土地增值税的应税收入总额和各类房产的土地增值税应税收入额。

图片


财税处理:


(1)计算G项目土地增值税应税收入总额

销项税额抵减额=20 000 000/1.09 ×0.09=1 651 376(元)
土地增值税“应税收入总额”=全部价款和价外费用-实际销项税额=285 580 000-(23 580 000-1 651 376)=263 651 376(元)
或者:
土地增值税“应税收入总额”=主营业务收入+销项税额抵减额=262 000 000+1 651 376=263 651 376(元)

(2)按《清算管理规程》规定,对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。即把“销项税额抵减”分配到各类房产销售收入中。


销项税额抵减率=销项税额抵减额/不含税销售收入=1 651 376/262 000 000=0.630296%

各类房产应税收入总额=各类房产销售收入×(1+销项税额递减率)
1)商业房应税收入总额=100 000 000×(1+0.630296%)=100 630 296(元)
2)普通标准住宅应税收入总额=90 000 000×(1+0.630296%)=90 567 267(元)
3)非普通标准住宅应税收入总额=72 000 000×(1+0.630296%)=72 453 813(元)
4)合计=100 630 296+90 567 267+72 453 813=263 651 376元

三、结论 


以上分析了土地增值税“转让房地产收入总额”不等于企业所得税“主营业务收入”的实际情况,房地产企业在土地增值税清算时应如何根据当地具体情况应对当地税务局的征管要求?

(一)基本处理方法:如果,当地税务局严格依法征税,房地产企业就应当按上述介绍的方法对土地增值税的“转让房地产收入总额”进行纳税调增,即:主营业务收入+销项税额抵减

(二)如果,当地税务局在土地增值税清算时强调土地增值税纳税申报表中的“转让房地产收入总额”必须等于企业所得税的“主营业务收入”数额,这对纳税人来讲是一利好消息,纳税人可不做纳税调增处理,少计算了增值额,少交土地增值税,而且,少交税的责任不在纳税人,责任在当地税务局的征管不到位。

(三)当地税务局对土地增值税的“转让房地产收入总额”没有具体要求,说明他们对土地增值税相关法规理解不深,执法不严,纳税人就可按“主营业务收入”来填报《土地增值税纳税申报表》中的“转让房地产收入总额”,达到少计增值额、少交土地增值税的目的。

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发文时间:2023-2-13
作者:刘玉章
来源:中道财税

解读以股权转让名义转让房地产是否征收土地增值税

  许多企业若将自身的房地产直接进行买卖会产生较高的税费成本,若以股权转让方式转移房地产,公司的股东仅需要缴纳企业所得税、个人所得税与印花税,较低的涉税成本或将成为企业进行资源整合的重要形式,但企业以股权转让名义转让房地产是否需要征收土地增值税,各地税务机关认定又存在哪些差异?本文尝试对该问题进行分析。

  一、地方规定

  (一)需要征收土地增值税

  1.国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复(国税函[2000]687号):广西壮族自治区地方税务局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

  2.湖南省地税局财产和行为税处,关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知(湘地税财行便函[2015]3号):据各地反映,以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生,严重冲击税收公平原则,影响依法治税,造成了税收大量流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地増值税管理,堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名,实质转让房地产并取得了相应经済利益的,应比照国税函[2000]687号国税函[2009]387号国税函[2011]415号文件,依法缴纳土地増值税。

  3.《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》“天津市地方税务局:你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》(津地税办〔2011〕6号)收悉。经研究,同意你局关于‘北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权,实质是房地产交易行为’的认定,应依照《土地增值税暂行条例》的规定,征收土地增值税”。

  4.湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知:各市州地方税务局财产行为税科:据各地反映,以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生,严重冲击税收公平原则,影响依法治税,造成了税收大量流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理,堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名,实质转让房地产并取得了相应经济利益的,应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件,依法缴纳土地增值税。

  (二)无需征收土地增值税

  1.福建省地方税务局网上回复咨询:国税函[2000]687号文件属个案批复,未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。

  2.重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知(渝地税发[2016]20号)第一条第六款规定,企业发生股权变动,未导致房地产权属转移,不征收土地增值税,企业后续转让房地产,按土地的历史成本确认土地增值税扣除项目。

  3.安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复黄山市地方税务局:你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》(黄地税一字[1996]第136号)悉。经研究,并请示国家税务总局,现批复如下:据了解,目前股权转让(包括房屋产权和土地使用权转让)情况较为复杂。其中,对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系,正常撤资的,其股权转让行为,暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让,应按规定征收土地增值税。

  二、税收风险能否避免

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税。

  公司在转让股权时,虽然账面的资产包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物,但企业最终得到的是股权的对价,而非取得土地的对价。这并不等于转让股权将会变成转让土地使用权,因为企业并未构成“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的行为。

  根据国税函〔2000〕687号的政策税务机关认为“明股实地”需要征收土地增值税,但是出台该文件的案例背景不具有普遍性。实际操作中,大部分税务机关也尚未按照该文件的执行口径对股权转让征收土地增值税,企业在进行股权转让时可以尽量避免与该案件相同的做法,例如广西案例收购方采用“一次性共同转让”,那么通过分步转让股权的方式,就能从一定程度上降低土地增值税涉税风险。

  三、总结

  对于以股权转让方式转移房地产是否缴纳土地增值税的问题,依照土地增值税暂行条例规定,股权转让并不属于土地增值税的征税范围,不应当征收土地增值税。各地税务机关虽然执行口径存在差异,但企业可以通过筹划转让股权的方式来规避税收风险。实质扣税的前提和基础应该是税收法定,依法征管,如果企业的架构和安排具有合理商业目的,无证据证明企业具有避税和偷逃税的行为。


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发文时间:2023-02-15
作者:乔艺璇
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解读“无租使用”和“免租使用”房产视同销售的增值税问题

“无租使用”和“免租使用”房产一字之差,但存在有偿和无偿的实质性区别。“无租使用”强调的是无偿,“免租使用”是在有偿的基础之上,给予一定的免租期,也可能是装修期。那么“无租使用”和“免租使用”房产的涉税问题由什么区别吗?我们今天就来讨论一下增值税相关问题!

  先来看几个政策:

  一、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

  第四条 单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

  (一)将货物交付其他单位或者个人代销;

  (二)销售代销货物;

  (三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;

  (四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

  (五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

  (六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

  (七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

  (八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

  二、财税〔2016〕36号附件2

  第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

  (一) 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

  以上,我们可以看出,“无租使用”强调的是无偿使用,此时已经触发了增值税纳税义务,单位或个体工商户提供无偿服务需要视同销售!也就是说在“无租使用”的租赁期内,出租方依然需要按照税务机关认可的公允价格缴纳增值税。

  那么“免租使用”由于是有偿租赁,只是给予承租方一定时期的免租期,这就不属于视同销售的范围了,出租方应依据合同、实际收款额等约定,正常缴纳增值税。

  三、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第86号

  七、纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  但在2022年12月底,十三届全国人大第三十八次会议初次审议了增值税法草案,对于视同销售的问题产生了重大变化,对于“无租使用”和“免租使用”房产的问题是否有影响呢,我们来一睹为快!

  三、中华人民共和国增值税法(草案)

  第四条 下列情形 视同应税交易,应当依照本法规定缴纳增值税:

  (一)单位和个体I商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

  (二)单位和个体_工商户赠与货物;

  (三)单位和个人赠与无形资产、不动产或者金融商品;

  (四)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

  小编总结如下:

  1.视同销售行为的主体不变,依然是单位和个体工商户,不含其他个人。

  2.自产和委托加工货物用于集体福利和个人消费的条款不变。

  3.无偿赠与除了货物、无形资产、不动产外,新增了金融商品。

  4.重大变化:财税【2016】36号文中无偿提供服务的行为需要视同销售未提及!

  这是否意味着无偿提供服务不再需要视同销售?而我们关心的“无租使用”是否依然需要视同销售呢?我们不妨分析一下“无租使用”房产到底属于哪一类增值税应税行为。

  根据财税【2016】36号文的解释,出租不动产对应税目:租赁服务——不动产(经营租赁服务),纳税人应按照“现代服务——经营租赁服务——不动产经营租赁服务”缴纳增值税。也就是说“无租使用”本质上还是一项提供服务的行为。如果按照《增值税法(草案)》来看,无偿提供服务确实不属于视同销售了,但小编个人理解,公司作为营利性质企业,“无租使用”房产通常针对于关联企业之间,否则没有商业合理性。由于法条没有明确表述,最终的解释要等新法出台后的官方解释才能知晓了,让我们拭目以待!

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发文时间:2023-02-02
作者:李欣
来源:中道财税

解读房地产开发项目“竣工备案”后发生的开发间接费用在土地增值税税前扣除探讨

  案例

  某市的A房开企业开发的某商品房住宅项目,于2020年9月底基本预售完毕,2020年12月20日取得当地住建局通过的《竣工验收备案书》。与购房者的合同约定于2020年12月21日交房,2021年10月完成小区绿化、大门、公共配套设施等发生建筑安装工程费用支出5000万;2020年12月-2021年10月发生开发间接费用600万(其中资本化利息支出200万,项目管理人员工资及福利等开发间接费用400万元)。项目于2021年9月份按税务机关要求开始土地增值税清算,出具土地增值税清算报告时,各方就2020年12月-2021年10月发生的开发间接费用400万(不含资本化利息200万)能否在清算时扣除有不同理解。案例是房地产开发企业在土地增值税清算过程中经常遇到的问题,在土地增值税清算审核过程中:

  有些观点认为:房地产开发项目竣工备案后发生的开发间接费用不能在土地增值税清算时扣除,理由是项目既然已“竣工备案”,房屋达到可使用状态就可交付业主使用,对“达到可使用状态“后发生的工程支出认为不属于“直接组织、管理开发项目发生的费用”,因此应当费用化并计入了当期损益,土地增值税清算当然也不予扣除。

  有些观点认为:土地增值税相关的税收法规并没有规定竣工备案后项目发生的开发间接费用不能扣除,因此竣工备案后项目发生的开发间接费用都可以扣除。

  那竣工备案后发生的开发间接费用是否可以作为土地增值税扣除项目扣除?笔者认为不能一刀切,应根据税收法规规定和开发项目实际情况进行判定。笔者结合案例对此问题进行剖析,以期与读者探讨交流。

  一、土地增值税税收法规对开发项目发生的“费用”支出扣除的相关规定

  土地增值税税收法规对土地增值税增值额的计算逻辑和扣除项目金额的规定是明确的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称暂行条例)第四条规定以转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的增值额计算增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号,以下简称实施细则)对土地增值税扣除项目采用列举形式,扣除范围包括了开发项目实际发生的成本、费用、税金及加计扣除金额。《实施细则》第七条规定:条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为:

  (二)开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;......其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  上述相关规定对列入土地增值税扣除项目的“费用”包括两部分:(1)直接组织、管理开发项目且实际发生的费用(开发间接费);(2)与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的“费用”直接据实扣除,对与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用作为土地增值税“其他房地产开发费用”按5%比例扣除。

  既然税收法规规定开发项目实际发生的“费用”可以作为土地增值税扣除项目扣除,其中对直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的费用可以直接据实扣除,对与房地产开发项目有关的“销售费用、管理费用、财务费用”按比例扣除,那对项目“竣工备案”后实际发生的“费用”只需判断该部分”费用“支出是属于”开发间接费”还是属于“销售费用、管理费用、财务费用”,就可以解决项目“竣工备案”后发生的费用是否可以据实扣除的问题了。

  为了找到答案,我们对土地增值税税收法规相关规定进行梳理发现,包括《实施细则》等在内的相关规定对“开发间接费用”只强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用。并没有对包括“费用”在内的支出从时间上划分或确认的规定和标准。

  既然税收法规没有明确规定,我们从财务核算、项目“竣工备案”与土地增值税的税收关系继续进行分析。

  二、开发间接费用财务核算规定与土地增值税税收关系分析

  土地增值税在1993年立法并在1994年度开始实施,土地增值税税收法律规范性文件所列示的房地产开发成本一直是沿用原财政部《房地产开发企业会计制度》(93财会字第02号)的相关要求设置,《房地产开发企业会计制度》中房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中开发间接费用核算内容为“本科目核算企业内部独立单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”,核算的范围与《实施细则》开发间接费所列举的范围是一致的。该文件虽然于2015年已废止,但是其中关于成本核算的规定对于《实施细则》有重大影响,《房地产开发企业会计制度》六大类成本项目分类和开发间接费用的核算内容直接被《实施细则》所采用,虽然后来随着房地产行业发展,开发间接费用的内涵也越来越丰富,但当时立法的原意应该是土地增值税开发间接费用的范围和核算内容与会计核算一样的。

  《企业产品成本核算制度(试行)》(财会[2013]17号)第五条规定企业应当根据所发生的有关费用能否归属于使产品达到目前场所和状态的原则,正确区分产品成本和期间费用。

  第二十六条指出开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

  从上述与房地产开发有关的财务核算制度可以看出:财务核算上需正确区分成本和期间费用,对“开发间接费用”强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用,这点与土地增值税“开发间接”规定也是一致的,但财务核算上也并没有从时间上划分或确认的规定和标准。

  《企业会计准则第1号——存货》第八条规定:存货的其他成本,是指除采购成本、加工成本以外的,使存货达到场所和状态所发生的其他支出。

  第九条下列费用应当在发生时确认为当期损益,不计入存货成本:......(三)不能归属于使存货达到场所和状态的其他支出。

  我们再参考看看《企业会计制度》和《会计准则》关于规定固定资产的核算相关规定:

  《企业会计制度》对固定资产应按取得时的成本入账。取得时的成本包括......以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。第七十八条规定:本制度所称的“达到预定可使用状态”,是指固定资产已达到购买方或建造方预定的可使用状态。

  《企业会计准则第4号-固定资产》第九条规定:自行建造的固定资产,按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,作为入账价值。

  综合《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计制度》、《企业会计准则》及其他财务核算要求,对于如何确认成本和期间费用只有原则性要求,即“达到预定可使用状态”等类似的判定,也并没有把时间作为划分或确认成本和期间费用的规定和标准。

  三、房地产项目“竣工备案”与土地增值税税收关系分析

  根据建筑业相关法律法规的要求,房地产开发项目施工图纸必须在满足城市规划、消防、节能、环保等部门和公共安全的要求,并经专业审图机构审图合格、办理好施工许可证后才能开始施工,工程竣工后,各主管部门对各单项工程进行验收,在各单项工程验收合格后再进行综合验收,综合验收合格后报建设主管部门进行竣工验收备案,同时由住房和建设部门出具《建设工程竣工验收备案回执》,整个流程完成就是房地产开发项目的“竣工备案“。

  各主管单位根据相关法律法规对工程进行验收,在报建施工图范围外的小型工程,例如局部增加部分绿化工程、部分公共配套工程、小型装修工程、零星工程等根据建筑法律法规可不用办理施工许可证的单项工程,不需要作为住房和建设局出具《建设工程竣工验收备案回执》的前置要件。

  由于房地产开发项目开发周期长,开发商为了履行在合同期限内向业主交楼的合同义务,普遍的做法是项目达到报建施工图竣工验收条件并在综合验收合格后就会向住建主管部门进行“竣工验收备案”,在这阶段报建施工图范围内的各单项工程可能达到会计准则要求的“达到预定可使用状态”,但实际上在报建施工图以外的包括绿化工程、部分公共配套设施、装修工程和零星改造工程等工程还可能存在未开始施工、或未完工、或未竣工结算、或工程款未支付及工程人员未撤场等等情况,房地产开发商“竣工备案”后还必须继续完成这部分工程,这部分工程所发生的工程支出会计核算上应当计入“开发成本”,从逻辑上来讲,其所对应发生的“费用”必然是属于直接管理、组织开发项目所发生的费用应当被计入项目的“开发间接费用”核算,因此理所当然可以作为土地增值税扣除项目据实列支。

  这点也可以在《实施细则》第十六条规定中得到佐证。《实施细则》第十六条规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。《实施细则》指出在“全部竣工结算”前“涉及成本确定”无法计算土地增值税,在项目“全部竣工结算”后才可以据以计算土地增值税。因此从立法规定和原意上理解,土地增值税扣除项目是包括所有工程全部竣工结算前所发生的成本费用的。

  四、结论

  综合上述分析,笔者认为,对土地增值税来说,判定一项“费用”是否可以作为扣除项目进行扣除,应根据税收法规的规定和会计核算、各个项目的实际情况、交楼标准和约定、项目工程完成情况进行综合判断,对工程完成之前属于直接管理、组织开发项目所发生”费用“可作为土地增值税扣除项目。

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发文时间:2023-01-06
作者:彩荣钦
来源:中汇税务师事务所
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