村委会开租赁发票是否可以享受增值税优惠政策?
发文时间:2023-10-08
作者:石羽茜
来源:中道财税
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在我们之前的财税文章《【原创】租赁集体土地财税处理注意事项!》中,已经分析了村委会不属于国家行政机关,对外租赁集体土地需要去税务机关代开发票。那也有客户咨询,村集体在代开租赁土地发票的时候,是否可以享受月10万元免税的政策呢?本文将分析不同的税收优惠,分析村集体是否可以享受该税收优惠。


第一、其他个人出租不动分摊后的月租金未超过10万元免税


1、税收政策原文---《国家税务总局公告2023年第1号》

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2、政策分析

增值税中的“其他个人”,是专指自然人,不包括其他机构和组织。村委会作为非企业单位,不可以适用该税收优惠政策。


国家税务总局实施减税降费工作领导小组办公室公布的《2019年减税降费政策答复汇编政策》中,答复如下:


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第二、小规模纳税人月销售额未超过10万元免税


1、税收政策原文---《财政部 税务总局公告2023年第19号》

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2、政策分析

增值税小规模纳税人可以享受月销售额10万元免税,小规模纳税人符合条件,纳税申报的时候自动带出免税。


村委会作为非企业单位,增值税的税收身份首先是单位,不是个人。2017年,村委会被赋予了统一社会信用代码。但是村委会无法自行开具发票自行申报增值税,在税务机关代开发票的时候无法直接带出月销售额10万元免税。村委会在被认定为不经常发生应税行为的单位,为按次纳税的增值税纳税人。目前小规模纳税人可行享受月销售额10万元免税,是针对按期纳税的小规模纳税人的税收优惠,一期(一个月)的累计销售额不超过10万元可以免税。


较为争议的是,村委会是否属于不经常发生应税行为的单位。大多数的税务机关和纳税人是认可村委会为不经常发生应税行为的单位。即,村委会在税务机关代开土地租赁收入的时候,无论金额多少,适用税目为“不动产经营租赁服务”、征收率为5%(财税【2016】47号 以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税)。但是在12366上各地纳税人反馈的问题来看,存在村委会收取土地使用权年租金超过500万元,当地税务机关要求升转为一般纳税人按照9%缴纳增值税。


个人认可村委会为不经常发生应税行为的单位,这是由于村委会成立的目的及法律地位决定的,村民委员作为村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。实际中发生比较多的业务也就是租赁集体土地,若经常发生经营业务,也应当成立村集体企业,村集体企业作为纳税人,正常开具发票缴纳各项税负。


综上,目前的两个10万元免增值税的优惠政策,目前村集体都不能享受。而企业在于村集体交涉过程中,代开环节中产生的税负通常都是由企业来承担。实务中是否有变通方法呢?有以下思路可供参考:


第一、不与村委会签订协议,与镇政府签订租赁协议,镇政府提供《财政往来结算收据》;


第二、与主管税务机关沟通,村委会是否可以办理临时税务登记。办理临时税务登记后,享受月销售额不超过10万元免增值税的优惠;或者可以代开增值税专用发票。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。