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838 案 由 房屋买卖合同纠纷
案 号 （2020）陕0102民初4320号
发布日期 2021-12-13
陕西省西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）陕0102民初4320号
原告（反诉被告）：西安腾业房地产开发有限公司，住所地：西安市新城区。
法定代表人:陈秋梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭毅新，陕西帝意律师事务所律师。
被告（反诉原告）：史新刚，男，1982年10月10日出生，汉族，原系西安思格普乐信息技术有限公司工程师，现无业，住西安市雁塔区。
被告（反诉原告）：郭静文，女，1981年7月10日出生，汉族，西安汇知中学教师，住西安市雁塔区。
共同委托诉讼代理人:陈小明，陕西弘业律师事务所律师。
原告西安腾业房地产开发有限公司（以下简称腾业公司）与被告郭静文、史新刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告腾业公司委托诉讼代理人郭毅新,被告郭静文、被告史新刚共同委托诉讼代理人陈小明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告腾业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还占有原告位于新城区铭湖景园房屋;2、请求被告支付占有原告新城区铭湖景园房屋占用费(2010年8月1日暂计算至2020年4月30日的占用费为117000元，由于占用跨度时间近10年，按近10年平均值1000元/月计算)。事实和理由：2010年2月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告出资购买原告位于新城区铭湖景园城改房，单价4142元/平方米，总价款为405170元。原、被告在《房屋买卖合同》中明确被告所购买的房屋性质为城改房。被告在对房屋性质充分了解的情况下与原告签订《房屋买卖合同》。同时《房屋买卖合同》约定了双方的其他权利和义务，包括付款方式、违约责任等。合同签订后，被告仅向原告支付购房款277174元，尚拖欠购房款127996元。原告为维护自身合法权益，于2020年2月将被告诉至西安市新城区人民法院，该法院于2020年4月13日作出(2020)陕0102民初1393号民事判决书，确认原、被告所签的《房屋买卖合同》为无效合同。
原告认为，《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。依据《中华人民共和国物权法》第34条之规定，当房屋买卖合同被确认无效后，原告作为新城区铭湖景园城改房的实际产权人，有权要求被告腾交房屋，并支付实际占用费。原告遂诉至法院。
被告史新刚、郭静文辩称，1、被告同意向原告返还涉案房屋，但是应当在原告向被告退款及赔偿后实施。2、原告要求赔偿占用费不予认可。因涉案房屋是原告交付被告使用，并非被告采取非法手段从原告手中抢夺而来，因此被告不应向原告支付房屋占用费。
被告史新刚、郭静文辩称向法院提出反诉请求：1、判决反诉被告向两反诉原告退还购房款282070元；2、判决反诉被告向两反诉原告支付购房款至反诉被告实际支付之日的利息，利息按照全国银行同业拆借利率计算，自两反诉原告缴纳购房款之日即2010年2月22日起暂计至2020年2月22日为131162元；3、判决反诉被告赔偿两反诉原告房屋差价损失500430元；4、判决反诉被告赔偿两反诉原告涉案房屋装修损失26333元。事实和理由：2010年2月22日，两反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》，约定两反诉原告以人民币405170元的价格向反诉被告购买新城区铭湖景园小区3-806号房屋。同日，两反诉原告向反诉被告支付购房款282070元人民币。2020年4月13日，西安市新城区人民法院作出判决，认定反诉被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证，两反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》无效。两反诉原告认为，反诉被告作为专业的房地产开发企业，应当知晓商品房预售之前须按照国家法律法规取得商品房预售许可证，现因反诉被告的过错导致两反诉原告损失巨大，现请西安市新城区人民法院依法判决，以维护两反诉原告的合法权益。
原告腾业公司就被告史新刚、郭静文反诉辩称，对于第1项反诉请求认可，对于第2项反诉请求不予认可。反诉原告向向反诉被告支付的款项并非2010年2月22日一次性支付，而是分期支付的，所以不能按照这个时间节点计算。反诉原告在该案中存在缔约过失责任，因此反诉原告主张的利息不能全部由原告来承担，应根据双方缔约过失责任比例予以分担。对于反诉原告的第3项差价损失诉请不予认可。反诉被告向反诉原告出卖房屋时，在合同中对房屋属于城改房的性质明确告知，反诉原告对该情况是知晓的，在此种情况下反诉原告同意签订合同购买房屋，其应当对现阶段不能办理房产证是有预期的，反诉原告应该承担相应法律责任。2、房屋买卖合同签订后，反诉被告第一时间将房屋交付给反诉原告居住，反诉原告至今在该房屋居住已经长达10余年之久，因此，反诉被告在房屋买卖中并不存在故意隐瞒以及重大过失的情况，所以房屋差价损失不能由原告承担。房屋差价损失是在合同有效的情况下而产生的实际损失，本案合同被确认无效，反诉原告不应将缔约过失所产生的过错责任与合同有效的实际损失相对等。司法机关出具评估报告中的房屋装修损失是依据房屋建成时装修状态而进行的评估，但没有考虑装修折旧。反诉原告将该房屋装修完成后一直自行居住，应由反诉原告自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告史新刚与郭静文系夫妻关系。2010年2月22日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定二被告购买原告开发的位于西安市新城区太华路铭湖景园商品房一套，买受人所购买的房屋为期房，批准部门为西安市城改办，规划用途为住宅；该房屋单价为每平方米4142元，总价款为405170元；买受人于2010年2月22日前支付首付房款计人民币贰拾万伍仟壹佰柒拾元整，剩余房款计人民币贰拾万元整做按揭；买受人支付购房款逾期超过三日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应在2010年6月30日前，将本合同规定的房屋交付给买受人使用；出卖人承诺在三年内为买受人办理西安市房地产管理部门颁发的商品房房屋产权证。出卖人未按上述时限办完房屋产权证时，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的3%赔偿买受人损失。
二被告于合同签订当日向原告支付购房款205170元，2010年7月24日支付房款40000元。原告于2010年7月24日向二被告交付了房屋。2010年8月26日至2011年8月27日二被告支付12个月的房贷，每月房贷3075元。被告向原告共计支付房款282070元，此后再未支付剩余房款。2020年2月3日，原告西安腾业房地产开发有限公司以二被告史新刚、郭静文拖欠购房款为由将二被告史新刚、郭静文诉至本院。本院于2020年4月13日作出(2020)陕0102民初1393号民事判决书，以腾业公司至起诉前仍未取得未取得商品房预售许可证为由确认上述买卖合同为无效合同，故判决驳回腾业公司的全部诉讼请求。该判决现已发生法律效力。审理期间，本院根据被告申请，经西安市中级人民法院委托正衡房地产资产评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估，估价结果为：涉案房屋市场价值总额为905600元，建筑面积单价为9258元/平方米，房屋装饰装修评估价值为26333元。被告因此交纳评估费4500元。
原告腾业公司开发的铭湖景园小区项目属于新城区城改项目，目前未取得《国有土地使用权证》。
本院认为，原、被告所签的房屋买卖合同已被生效法律文书认定为无效合同，故本案争议的焦点问题是：1、原、被告有无缔约过失责任？2、原、被告若有缔约过失责任，责任如何承担？合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
腾业公司与史新刚、郭静文所签《房屋买卖合同》第一条明确载明该项目是商品房，规划用途为住宅，腾业公司至今仅有城改批文，未取得商品房预售许可证，而涉案房屋买卖合同因原告腾业公司未取得商品房预售许可证而无效，原告腾业公司作为专业从事房地产开发经营的企业明知其未取得商品房预售许可证而将涉案房屋出售给二被告，应承担合同无效的主要责任。二被告作为完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品买卖，应当尽到谨慎的审查义务。我国采取商品房预售许可证公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证应当进行必要的查询，在签订合同时如果约定中未标明预售许可证号，买受人应当对此产生合理怀疑，并进行相应的询问，故二被告亦应对合同无效的后果承担一定的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”，根据上述法律规定，原告因该合同取得的购房款及二被告因该合同取得的涉案房屋，依法应当返还给对方。故原告要求被告返还涉案房屋及被告要求原告返还已付购房款，于法有据，本院均予以支持。对于原、被告之间无效合同的处理，应当通过具体案情，根据双方当事人的过错程度、购房人受侵害的程度等作出综合考量，确定具体的赔偿数额。原告要求被告支付占用涉案房屋期间的使用费及被告反诉要求原告支付占用购房款期间的利息，考虑原告交付涉案房屋及被告最后一次缴纳购房款是同时发生，原告实际占用了被告交纳的购房款，被告也实际使用了涉案房屋，故原、被告上述请求，本院均不予支持。
合同无效后，过错方的损失赔偿责任属缔约过失责任，而法律规定缔约过失责任目的在于补偿一方当事人因合同无效所遭受的损失，从而使利益恢复至合同签订之前的状态。涉案房屋的市场价格已明显上涨，二被告已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。因庭审中本院根据二被告申请，经西安市中级人民法院委托正衡房地产资产评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估，评估的价值与二被告购买价之间存在差价，故本院以案涉房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，综合考虑二被告仅支付房款282070元，且二被告对合同无效应承担一定的责任等，酌定原告赔偿二被告房屋差价损失20万元。鉴于二被告购买涉案房屋后进行了装修，该损失是二被告因合同无效实际发生的事实，故二被告反诉要求原告赔付装修损失，于法有据，本院予以支持。具体赔偿数额依据司法评估报告予以酌定。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下:
一、被告史新刚、郭静文于本判决生效后十日内将位于西安市新城区铭湖景园房屋返还给原告西安腾业房地产开发有限公司。
二、原告西安腾业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告史新刚、郭静文退还购房款282070元。
三、原告西安腾业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告史新刚、郭静文赔付经济损失200000元。
四、原告西安腾业房地产有限公司于本判决生效后十日内向被告史新刚、郭静文赔偿装修损失26333元。
五、驳回原告西安腾业房地产开发有限公司其余诉讼请求。
六、驳回被告史新刚、郭静文其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费20628元（其中本诉费7378元、反诉费8750元、评估费4500元），由原告西安腾业房地产开发有限公司负担13540元，被告史新刚、郭静文负担7088元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 左 立
审 判 员 杨海涛
人民陪审员 王娟莉
二０二一年三月二十五日
法官 助理 于继勇
书 记 员 耿 秀
