一般纳税人不动产交易计税依据的三个“不一致”
发文时间:2020-06-15
作者:陈涛
来源:税屋
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营改增后,一般纳税人转让不动产涉及到的税种主要是增值税、土地增值税、附加税和印花税,实务中,一般各个税种的计税依据要求是一致的,但是一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产,在不动产所在地缴纳(预缴)税款时计税依据却是不一致的,我们以具体案例进行分析:


  北京企业A为增值税一般纳税人,2017年在南京购置不动产B,购置价格为2101373.00元(含税,税率为5%),2020年6月售出,售出价格为2422892.00元(含税),增值税、土地增值税和印花税分别如何计算?


  增值税:


  根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三条第五款:“一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款”。


  第六条第二款:“以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为:


  应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%”


  (2422892.00-2101373.00)/1.05*5%=15310.43元


  土地增值税:


  根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第三条:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。


  A公司转让B房产土地增值税计税依据应为


  2422892.00/(1+9%)=2222836.7元


  印花税:


  根据印花税暂行条例,房产转让依照产权转移书据贴花,计税依据为“所立书据以合同方式签订的,应由持有书据的各方分别按全额贴花”。不过营改增前总局曾以答复的方式规定:“合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。”


  A公司在签订的不动产转让合同中只记载不动产转让价格2422892.00元,那么印花税的计税依据就是2422892.00元。


  综上,一般纳税人转让不动产预缴增值税、申报土地增值税和印花税时,计税依据分别为“取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额”“不含增值税收入”和“合同所载金额”,三者区别还是非常明显的,这也是很多企业实务中容易混淆之处。


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  违法行为类型:偷税

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  总之,这一系列政策旨在鼓励企业加大对环保、节能节水和安全生产专用设备的投入,促进相关产业的发展和进步。

  通过检索相关的司法判例,可以梳理出专用设备企业所得税优惠主要涉及以下几个方面:

  税收优惠的法律依据:《中华人民共和国税收征收管理法》规定国家对企业、事业单位和个人的生产经营活动进行管理,并通过税收调节经济运行,税务机关依法征税是其法定职责(2020)苏1311民初5819号。同时,纳税人有权依法向税务机关申报纳税,并享有获得国家税收优惠政策的权利(2020)苏1311民初5819号。

  税收优惠的条件和程序:根据《企业所得税法》及相关规定,高新技术企业可以减按15%的税率征收企业所得税,但如果条件发生变化,企业应在一定期限内报告税务机关(2018)京01行终80号。此外,未取得高新技术企业资格或不符合条件的企业不得享受优惠,已享受优惠的应追缴已减免的税款(2018)京01行终80号、(2019)苏05民终9162号。

  税收优惠的实施和执行:税务机关在执行税收优惠政策时应当遵守法定程序,不得随意更改税收政策(2015)峨眉行初字第119号。例如,税收减免和返还必须由法律或行政法规明确规定,或由省级人民政府向国务院财政部门申请,并得到国务院批准后才能实施(2015)峨眉行初字第119号。

  税收优惠与合同义务的关系:企业所得税与企业的收入、经营成本、利润及各项扣除紧密相关,并非针对某一笔交易必然发生的税款(2024)沪0117民初3078号。因此,合同中未明确约定企业所得税的情况下,法院不会支持要求对方承担税款及滞纳金的主张(2024)沪0117民初3078号。

  税收优惠政策的法律效力:税收优惠政策必须有明确的法律规定或合法授权,否则该优惠政策不具有法律效力,相关请求可能不会得到支持(2015)峨眉行初字第119号。如(2018)湘09行终36号所示,尽管四部委的政策性文件已执行,但因发布时间晚于通知,无法直接执行,故不能作为审查被诉行政行为是否合法的依据。

  综上所述,专用设备企业所得税优惠政策的合法性、条件、实施程序以及与合同义务的关联都是影响企业是否能够享受优惠政策以及如何处理与税收优惠相关的争议的关键因素。企业在申请税收优惠时需要仔细评估自己是否符合条件,并在规定时间内进行申报,以确保合法享受税收优惠。同时,税务机关在执行税收优惠政策时也需严格遵循法律规定,保证政策的严肃性和有效性。

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