国办发[2017]73号 国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见
发文时间:2017-08-07
文号:国办发[2017]73号
时效性:全文有效
收藏
488

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  物流业贯穿一二三产业,衔接生产与消费,涉及领域广、发展潜力大、带动作用强。推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。按照党中央、国务院关于深入推进供给侧结构性改革、降低实体经济企业成本的决策部署,为进一步推进物流降本增效,着力营造物流业良好发展环境,提升物流业发展水平,促进实体经济健康发展,经国务院同意,现提出以下意见:

  一、深化“放管服”改革,激发物流运营主体活力

  (一)优化道路运输通行管理。2017年年内实现跨省大件运输并联许可全国联网,由起运地省份统一受理,沿途省份限时并联审批,一地办证、全线通行。参照国际规则,优化部分低危气体道路运输管理,促进安全便利运输。(交通运输部负责)完善城市配送车辆通行管理政策,统筹优化交通安全和通行管控措施。鼓励商贸、物流企业协同开展共同配送、夜间配送。(公安部、交通运输部、商务部负责)

  (二)规范公路货运执法行为。推动依托公路超限检测站,由交通部门公路管理机构负责监督消除违法行为、公安交管部门单独实施处罚记分的治超联合执法模式常态化、制度化,避免重复罚款,并尽快制定可操作的实施方案,在全国范围内强化督促落实。原则上所有对货车超限超载违法行为的现场检查处罚一律引导至经省级人民政府批准设立的公路超限检测站进行,货车应主动配合进站接受检查。各地公路超限检测站设置要科学合理,符合治理工作实际。(交通运输部、公安部、各省级人民政府负责)公路货运罚款按照国库集中收缴制度的有关规定缴入国库,落实罚缴分离。(财政部会同交通运输部、公安部负责)依据法律法规,抓紧制定公路货运处罚事项清单,明确处罚标准并向社会公布。严格落实重点货运源头监管、“一超四罚”依法追责、高速公路入口称重劝返等措施。严格货运车辆执法程序,执法人员现场执法时须持合法证件和执法监督设备。(交通运输部、公安部、各省级人民政府按职责分工负责)完善公路货运执法财政经费保障机制。(财政部会同交通运输部、公安部、各省级人民政府负责)完善全国公路执法监督举报平台,畅通投诉举报渠道。(交通运输部、公安部负责)

  (三)完善道路货运证照考核和车辆相关检验检测制度。进一步完善道路货运驾驶员从业资格与信用管理制度,运用信息化手段推进违法失信计分与处理,积极推进年审结果签注网上办理和网上查询,在部分省份探索实行车辆道路运输证异地年审。(交通运输部负责)2017年年内将货运车辆年检(安全技术检验)和年审(综合性能检测)依据法律法规进行合并,并允许普通道路货运车辆异地办理,减轻检验检测费用负担。(交通运输部、公安部会同质检总局负责)

  (四)精简快递企业分支机构、末端网点备案手续。指导地方开展快递领域工商登记“一照多址”改革。(工商总局、国家邮政局负责)进一步简化快递企业设立分支机构备案手续,完善末端网点备案制度。严格落实快递业务员职业技能确认与快递业务经营许可脱钩政策。(国家邮政局负责)

  (五)深化货运通关改革。2017年年内实现全国通关一体化,将货物通关时间压缩三分之一。加快制定和推广国际贸易“单一窗口”标准版,实现一点接入、共享共用、免费申报。(海关总署、质检总局、公安部、交通运输部负责)

  二、加大降税清费力度,切实减轻企业负担

  (六)完善物流领域相关税收政策。结合增值税立法,统筹研究统一物流各环节增值税税率。加大工作力度,2017年年内完善交通运输业个体纳税人异地代开增值税发票管理制度。全面落实物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减半征收优惠政策。(财政部、税务总局负责)

  (七)科学合理确定车辆通行收费水平。选择部分高速公路开展分时段差异化收费试点。省级人民政府可根据本地区实际,对使用电子不停车收费系统(ETC)非现金支付卡并符合相关要求的货运车辆给予适当通行费优惠。严格做好甘肃、青海、内蒙古、宁夏四省(区)取消政府还贷二级公路收费工作。落实好鲜活农产品运输“绿色通道”政策。(交通运输部、国家发展改革委、各省级人民政府负责)

  (八)做好收费公路通行费营改增相关工作。2017年年内出台完善收费公路通行费营改增工作实施方案,年底前建成全国统一的收费公路通行费发票服务平台,完成部、省两级高速公路联网收费系统改造,推进税务系统与公路收费系统对接,依托平台开具高速公路通行费增值税电子发票。(交通运输部、税务总局、财政部负责)

  (九)加强物流领域收费清理。开展物流领域收费专项检查,着力解决“乱收费、乱罚款”等问题。(国家发展改革委、交通运输部负责)全面严格落实取消营运车辆二级维护强制性检测政策。(交通运输部负责)完善港口服务价格形成机制,改革拖轮计费方式,修订发布《港口收费计费办法》。(交通运输部、国家发展改革委负责)清理规范铁路运输企业收取的杂费、专用线代运营代维护费用、企业自备车检修费用等,以及地方政府附加收费、专用线产权或经营单位收费、与铁路运输密切相关的短驳等两端收费。(国家铁路局、中国铁路总公司、各省级人民政府负责)

  三、加强重点领域和薄弱环节建设,提升物流综合服务能力

  (十)加强对物流发展的规划和用地支持。研究制定指导意见,进一步发挥城乡规划对物流业发展的支持和保障作用。(住房城乡建设部负责)在土地利用总体规划、城市总体规划中综合考虑物流发展用地,统筹安排物流及配套公共服务设施用地选址和布局,在综合交通枢纽、产业集聚区等物流集散地布局和完善一批物流园区、配送中心等,确保规划和物流用地落实,禁止随意变更。对纳入国家和省级示范的物流园区新增物流仓储用地给予重点保障。鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式向物流企业供应土地。对利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或提供物流服务,涉及原划拨土地使用权转让或租赁的,经批准可采取协议方式办理土地有偿使用手续。各地要研究建立重点物流基础设施建设用地审批绿色通道,提高审批效率。(各省级人民政府、国土资源部、住房城乡建设部负责)

  (十一)布局和完善一批国家级物流枢纽。加强与交通基础设施配套衔接的物流基础设施建设。结合编制国家级物流枢纽布局和建设规划,布局和完善一批具有多式联运功能、支撑保障区域和产业经济发展的综合物流枢纽,并在规划和用地上给予重点保障。(国家发展改革委、交通运输部、住房城乡建设部、国土资源部负责)

  (十二)加强重要节点集疏运设施建设。统筹考虑安全监管要求,加强铁路、公路、水运、民航、邮政等基础设施建设衔接。统筹利用车购税等相关资金支持港口集疏运铁路、公路建设,畅通港站枢纽“微循环”。(国家发展改革委、交通运输部、财政部、中国民航局、国家铁路局、国家邮政局、中国铁路总公司按职责分工负责)

  (十三)提升铁路物流服务水平。着力推进铁路货运市场化改革,发挥铁路长距离干线运输优势,进一步提高铁路货运量占全国货运总量的比重。探索发展高铁快运物流,支持高铁、快递联动发展。支持铁路运输企业与港口、园区、大型制造企业、物流企业等开展合资合作,按需开行货物列车。加快一级和二级铁路物流基地建设,重点加强进厂、进园、进港铁路专用线建设,推动解决铁路运输“最后一公里”问题。鼓励企业自备载运工具的共管共用,提高企业自备载运工具的运用效率。大力推进物联网、无线射频识别(RFID)等信息技术在铁路物流服务中的应用。(中国铁路总公司、交通运输部、国家铁路局、国家邮政局负责)

  (十四)推动多式联运、甩挂运输发展取得突破。做好第二批多式联运示范工作,大力推广集装箱多式联运,积极发展厢式半挂车多式联运,有序发展驮背运输,力争2017年年内开通驮背多式联运试验线路。大力发展公路甩挂运输。完善铁路货运相关信息系统,以铁水联运、中欧班列为重点,加强多式联运信息交换。(交通运输部、国家发展改革委、国家铁路局、中国铁路总公司负责)

  (十五)完善城乡物流网络节点。支持地方建设城市共同配送中心、智能快件箱、智能信包箱等,缓解通行压力,提高配送效率。加强配送车辆停靠作业管理,结合实际设置专用临时停车位等停靠作业区域。加强交通运输、商贸流通、供销、邮政等相关单位物流资源与电商、快递等企业的物流服务网络和设施共享衔接,逐步完善县乡村三级物流节点基础设施网络,鼓励多站合一、资源共享。加强物流渠道的安全监管能力建设,实现对寄递物流活动全过程跟踪和实时查询。(商务部、交通运输部、公安部、国家邮政局、供销合作总社、各省级人民政府按职责分工负责)

  (十六)拓展物流企业融资渠道。支持符合条件的国有企业、金融机构、大型物流企业集团等设立现代物流产业发展投资基金,按照市场化原则运作,加强重要节点物流基础设施建设,支持应用新技术新模式的轻资产物流企业发展。(国家发展改革委、财政部、国务院国资委负责)鼓励银行业金融机构开发支持物流业发展的供应链金融产品和融资服务方案,通过完善供应链信息系统研发,实现对供应链上下游客户的内外部信用评级、综合金融服务、系统性风险管理。支持银行依法探索扩大与物流公司的电子化系统合作。(国家发展改革委、银监会、人民银行、商务部负责)

  四、加快推进物流仓储信息化标准化智能化,提高运行效率

  (十七)推广应用高效便捷物流新模式。依托互联网、大数据、云计算等先进信息技术,大力发展“互联网+”车货匹配、“互联网+”运力优化、“互联网+”运输协同、“互联网+”仓储交易等新业态、新模式。加大政策支持力度,培育一批骨干龙头企业,深入推进无车承运人试点工作,通过搭建互联网平台,创新物流资源配置方式,扩大资源配置范围,实现货运供需信息实时共享和智能匹配,减少迂回、空驶运输和物流资源闲置。(国家发展改革委、交通运输部、商务部、工业和信息化部负责)

  (十八)开展仓储智能化试点示范。结合国家智能化仓储物流基地示范工作,推广应用先进信息技术及装备,加快智能化发展步伐,提升仓储、运输、分拣、包装等作业效率和仓储管理水平,降低仓储管理成本。(国家发展改革委、商务部负责)

  (十九)加强物流装载单元化建设。加强物流标准的配套衔接。推广1200mm×1000mm标准托盘和600mm×400mm包装基础模数,从商贸领域向制造业领域延伸,促进包装箱、托盘、周转箱、集装箱等上下游设施设备的标准化,推动标准装载单元器具的循环共用,做好与相关运输工具的衔接,提升物流效率,降低包装、搬倒等成本。(商务部、工业和信息化部、国家发展改革委、国家邮政局、中国铁路总公司、国家标准委负责)

  (二十)推进物流车辆标准化。加大车辆运输车治理工作力度,2017年年内完成60%的不合规车辆运输车更新淘汰。保持治理超限超载运输工作的延续性,合理确定过渡期和实施步骤,适时启动不合规平板半挂车等车型专项治理工作,分阶段有序推进车型替代和分批退出,保护合法运输主体的正当权益,促进道路运输市场公平有序竞争。推广使用中置轴汽车列车等先进车型,促进货运车辆标准化、轻量化。(交通运输部、公安部、工业和信息化部、各省级人民政府负责)

  五、深化联动融合,促进产业协同发展

  (二十一)推动物流业与制造业联动发展。研究制定推进物流业与制造业融合发展的政策措施,大力支持第三方物流发展,对接制造业转型升级需求,提供精细化、专业化物流服务,提高企业运营效率。鼓励大型生产制造企业将自营物流面向社会提供公共物流服务。(国家发展改革委、工业和信息化部、国家邮政局负责)

  (二十二)加强物流核心技术和装备研发。结合智能制造专项和试点示范项目,推动关键物流技术装备产业化,推广应用智能物流装备。鼓励物流机器人、自动分拣设备等新型装备研发创新和推广应用。(工业和信息化部、国家发展改革委负责)支持具备条件的物流企业申报高新技术企业。(科技部负责)

  (二十三)提升制造业物流管理水平。建立制造业物流成本核算制度,分行业逐步建立物流成本对标体系,引导企业对物流成本进行精细化管理,提高物流管理水平。(国家发展改革委、工业和信息化部负责)

  六、打通信息互联渠道,发挥信息共享效用

  (二十四)加强物流数据开放共享。推进公路、铁路、航空、水运、邮政及公安、工商、海关、质检等领域相关物流数据开放共享,向社会公开相关数据资源,依托国家交通运输物流公共信息平台等,为行业企业查询和组织开展物流活动提供便利。结合大数据应用专项,开展物流大数据应用示范,为提升物流资源配置效率提供基础支撑。结合物流园区标准的修订,推动各物流园区之间实现信息联通兼容。(各有关部门按职责分工负责)

  (二十五)推动物流活动信息化、数据化。依托部门、行业大数据应用平台,推动跨地区、跨行业物流信息互联共享。推广应用电子运单、电子仓单、电子面单等电子化单证。积极支持基于大数据的运输配载、跟踪监测、库存监控等第三方物流信息平台创新发展。(国家发展改革委、交通运输部会同有关部门负责)

  (二十六)建立健全物流行业信用体系。研究制定对运输物流行业严重违法失信市场主体及有关人员实施联合惩戒的合作备忘录,对失信企业在行政审批、资质认定、银行贷款、工程招投标、债券发行等方面依法予以限制,构建守信激励和失信惩戒机制。(国家发展改革委会同相关部门、行业协会负责)

  七、推进体制机制改革,营造优良营商环境

  (二十七)探索开展物流领域综合改革试点。顺应物流业创新发展趋势,选取部分省市开展物流降本增效综合改革试点,深入推进物流领域大众创业、万众创新,打破地方保护和行业垄断,破除制约物流降本增效和创新发展的体制机制障碍。探索建立物流领域审批事项的“单一窗口”,降低制度性交易成本。强化科技创新、管理创新、机制创新,促进物流新业态、新模式发展,形成可复制、可推广的发展经验。(国家发展改革委、交通运输部会同有关部门负责)

  各地区、各有关部门要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署,充分认识物流降本增效对深化供给侧结构性改革、促进实体经济发展的重要意义,加强组织领导,明确任务分工,结合本地区、本部门实际,深入落实本意见和《国务院办公厅关于转发国家发展改革委营造良好市场环境推动交通物流融合发展实施方案的通知》(国办发〔2016〕43号)、《国务院办公厅关于转发国家发展改革委物流业降本增效专项行动方案(2016—2018年)的通知》(国办发〔2016〕69号)明确的各项政策措施,完善相关实施细则,扎实推进工作。要充分发挥全国现代物流工作部际联席会议作用,加强工作指导和督促检查,及时协调解决政策实施中存在的问题,确保各项政策措施的贯彻落实。

  国务院办公厅

  2017年8月7日

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。