中国银行保险监督管理委员会关于《商业银行小微企业金融服务监管评价办法[试行]》[征求意见稿]公开征求意见的公告
发文时间:2020-04-09
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  为全面科学评价商业银行小微企业金融服务工作开展情况和成效,更好地发挥监管激励和引导作用,进一步提升商业银行服务小微企业质效,中国银保监会起草了《商业银行小微企业金融服务监管评价办法(试行)》(征求意见稿),现向社会公开征求意见。公众可以通过以下途径反馈意见:

  一、通过电子邮件将意见发送至:phb_xwjrc@cbirc.gov.cn

  二、通过信函方式将意见寄至:北京市西城区金融大街甲15号中国银保监会普惠金融部(邮编:100140),并请在信封上注明“小微监管评价办法反馈意见”字样。

  意见反馈截止时间为2020年5月9日。

  附件:

  1.商业银行小微企业金融服务监管评价办法(试行)(征求意见稿)

  2.商业银行小微企业金融服务监管评价指标表(试行)(征求意见稿)


中国银保监会

2020年4月9日


商业银行小微企业金融服务监管评价办法(试行)(征求意见稿)


  第一章 总则

  第一条【评价目的】为全面科学评价商业银行小微企业金融服务工作开展情况和成效,督促和激励商业银行深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署,持续提升服务小微企业的质效,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国中小企业促进法》和《中共中央办公厅国务院办公厅关于促进中小企业健康发展的指导意见》,结合银保监会关于推进银行业金融机构小微企业金融服务的监管政策文件,制定本办法。

  第二条【评价原则】做好小微企业金融服务是商业银行服务实体经济、实现高质量发展的重要内涵。对商业银行小微企业金融服务工作开展监管评价(以下简称“小微金融监管评价”),应当坚持以下原则:

  (一)定量与定性并行。为兼顾小微金融监管评价的客观性、全面性和灵活性,监管评价要素中包括定量和定性两大类指标。定量指标的总分值高于定性指标。

  (二)总量与结构并重。通过小微金融监管评价,持续推动小微企业金融服务供给总量稳定增长的同时,引导不同类型的商业银行深入开展差异化竞争,细分小微企业市场和融资需求,优化小微企业金融服务对象、内容的结构,扩大服务覆盖面。

  (三)激励与约束并举。小微金融监管评价结果应当作为衡量该年度商业银行小微企业金融服务情况的主要依据,与差异化监管政策制定与执行、现场检查以及小微企业金融服务相关的评先创优、政策试点和奖励等工作有效联动。

  第三条【评价主体】小微金融监管评价的实施主体是银保监会及其派出机构。

  第四条【适用范围】本办法适用于对在中华人民共和国境内依法设立的中资商业银行(含农村商业银行、农村合作银行、农村信用社)的小微金融监管评价。当年新成立的商业银行(改制成立的农村商业银行除外),监管部门可参照本办法对其小微企业金融服务情况进行试评价。

  各银保监局可根据辖内实际情况,参照本办法及附件《商业银行小微企业金融服务监管评价指标表》(以下简称《评价指标表》),自主决定对辖内村镇银行开展小微金融监管评价。

  开发银行、政策性银行、外资银行应参照本办法,结合自身业务特点和职能定位,认真贯彻落实相关监管政策要求,积极改进完善本行向小微企业提供的金融服务。相关机构监管部门和银保监局应参照本办法,对开发银行、政策性银行、外资银行小微企业金融服务工作加强督促指导。

  第二章 评价体系

  第五条【评价要素】小微金融监管评价体系由五部分评价要素构成,分别为:信贷投放情况、体制机制建设情况、重点监管政策落实情况、产品及服务创新情况、监督检查情况。

  各项评价要素均下设若干评价指标。每项评价要素的得分通过对评价指标的打分,结合监管人员的专业判断综合得出。

  评价得分由五部分要素各自得分加总产生。定量指标依据计算结果得分(保留小数点后一位),定性指标最小计分单位为0.5分。

  第六条【评价指标】评价指标是评价要素的构成单元。指标具体内容及分值以《评价指标表》为准。

  评价指标包含常规指标和加分指标两类。常规指标与加分指标的合计得分为被评价银行的最终得分。

  第七条【常规指标】常规指标的评价内容是小微企业金融服务中监管法律法规、规范性文件明文规定商业银行应当完成的考核目标、具体任务或必须遵守的监管要求。

  常规指标的分值以正向赋分为主,符合指标要求的,按具体情况得分,不符合要求的不得分;部分指标对监管法律法规和规范性文件明令禁止商业银行实施的行为,或监管法律法规和规范性文件明文规定商业银行应当实施但未能实施、情节严重的行为给予负向赋分,发生指标规定行为的,按具体情况扣分,未发生规定行为的不扣分。常规指标合计满分100分。

  第八条【加分指标】加分指标的评价内容是小微企业金融服务中监管政策明确引导、鼓励、支持商业银行发展或推进的工作。

  加分指标分值为正向赋分,符合指标要求的,按具体情况得分,不符合要求的不得分,合计满分15分。

  第九条【评价结果的等级划分】小微金融监管评价结果根据得分划分为四个评价等级。

  评价得分在90分(含)以上者为一级;得分在[75,90)区间者为二级,其中得分在(90,85]区间者为二A,(85,80]区间者为二B,(80,75]区间者为二C;得分在[60,75)区间者为三级,其中得分在(75,70]区间者为三A,(70,65]区间者为三B,(65,60]区间者为三C;得分在60分以下者为四级。

  常规指标得分在60分以下者,当年评价结果等级直接判定为四级。

  第十条【评价结果等级的对应含义】小微金融监管评价结果等级对应的评价含义如下:

  (一)评价结果为一级,表示商业银行对小微企业金融服务工作的重要性有充分的认识,战略定位清晰,内部组织架构和机制体制健全,政策落实和制度保障有力,全面实现了各项监管考核目标,面向小微企业的产品、业务、服务方式创新成效突出,经营服务行为基本规范。

  (二)评价结果为二级,表示商业银行从经营战略、组织机构、内部机制体制等方面围绕小微企业金融服务进行了专门的安排,较好地落实了政策要求,总体上实现了监管考核目标,能够针对小微企业融资特点开展产品、业务、服务方式创新,但工作还存在一些不足,需及时予以改进。

  (三)评价结果为三级,表示商业银行小微企业金融服务的各项机制体制、产品、业务尚有欠缺,主动作为不足,存在部分监管考核目标不达标、政策落实不得力的问题,亟需采取有针对性的改进措施。

  (四)评价结果为四级,表示商业银行小微企业金融服务工作存在严重缺陷,未按照回归本源、服务实体的要求落实相关政策,主要监管考核目标不达标,没有围绕小微企业金融服务建立专门的机制体制、开发特色产品、改进业务流程,应当对该行小微企业金融服务工作进行全面检视、切实整改,监管部门必要时可以采取相应的监管措施。

  第三章 评价机制

  第十一条【评价时间频率】小微金融监管评价按年度进行,评价周期为当年1月1日至12月31日。

  当年度小微金融监管评价工作原则上应于次年4月30日前完成。

  第十二条【评价职责分工】小微金融监管评价的对象以商业银行法人为主。

  银保监会负责组织、督导全国商业银行小微金融监管评价工作,并直接负责开展对大型银行、股份制银行的小微金融监管评价工作。

  各银保监局负责组织开展对辖内属地监管的城市商业银行、民营银行、农村中小银行机构的小微金融监管评价工作。

  第十三条【评价组织协调】银保监会、各银保监局应当建立小微金融监管评价协调机制,具体负责对所管辖商业银行的评价工作。协调机制由各级普惠金融职能部门牵头,参与部门应当至少包括同级机构监管部门、银行检查部门、统信部门、消费者权益保护职能部门。

  银保监会普惠金融部负责对小微金融监管评价的总体规划、专业指导和督促核查。

  各银保监局可根据工作需要,决定是否在辖内银保监分局建立小微金融监管评价协调机制,并可参照本条第一款规定,自行确定分局层面相关协调机制的具体安排。

  第十四条【分支机构信息共享】监管部门应当加强对地方法人银行分支机构小微企业金融服务情况的信息共享。分支机构所在地银保监局应当主动收集信息,主动与法人银行属地银保监局共享。

  第四章 评价流程

  第十五条【评价流程环节】小微金融监管评价流程分为以下六个环节:银行自评、监管信息收集、监管初评、监管复审、评价结果通报、档案归集。

  第十六条【银行自评】商业银行应按照本办法及《评价指标表》,对本行年度小微企业金融服务工作情况开展自评,并于次年2月底前向监管部门书面报告自评结果。书面报告内容应当包括:自评等级,各项评价要素及指标得分,对每项评价指标得分的证明材料。

  商业银行应当高度重视、严肃对待自评工作,做到客观、全面、证据充分。对于自评得分显著高于小微金融监管评价得分,且自评得分缺乏必要证据支持的商业银行,监管部门可视情形在扣分要素中进行额外扣分。

  商业银行向监管部门提交的自评证明材料,应当确保真实性。对于提交虚假证明材料、影响小微金融监管评价结果的商业银行,当次监管评价结果应直接认定为四级。

  第十七条【监管信息收集】监管部门应当通过小微金融监管评价协调机制,全面收集商业银行相关信息,为监管评价做好准备。监管信息收集工作原则上由监管初评牵头部门或处室负责。信息收集内容及渠道包括:

  (一)定量评价指标,原则上以从银保监会非现场监管信息系统中获取的数据为准。

  定量指标在银保监会非现场监管信息系统中确无数据的,可通过监管检查报告、银行内外部审计报告、银行年报等材料获取。

  (二)定性评价指标,可从以下方面收集相关信息:

  1.要求银行提供本行正式印发的文件(包括且不限于内部制度文件、会议纪要、考核评价通报、内外部审计报告等)。

  2.各级监管部门开展的小微企业金融服务相关调研、督导、督查、暗访中反映的、经监管部门核查属实的情况。

  3.各级监管部门接到的有关小微企业金融服务的信访、举报、投诉等、经核查属实的情况。

  4.其他国家机关开展的有关小微企业金融服务的外部审计、检查、处罚等情况。

  5.在前述材料的基础上,通过现场走访、抽查、监管会谈等途径进一步掌握的情况。

  第十八条【监管初评】监管部门综合前期信息采集和商业银行自评结果,并结合日常工作中掌握的商业银行小微企业金融服务有关情况,开展监管初评。

  大型银行、股份制银行的监管初评,由银保监会普惠金融部牵头,按照小微金融监管评价协调机制实施。城市商业银行、民营银行、农村中小银行机构的监管初评,由属地银保监局根据内部小微金融监管评价协调机制具体情况,指定普惠金融职能部门牵头实施。

  初评人员应当对照《评价指标表》,逐项填写商业银行得分情况及评分依据,并保存好相应的工作底稿和证明材料。初评人员可根据评价工作需要,参照第十七条规定,补充收集相关信息。属于必须由商业银行提交证明材料的评价指标,可要求商业银行补充提交证明材料,商业银行不愿或不能按要求提供的,相关指标应直接判定为最低分值。

  第十九条【监管复审】在初评基础上,监管部门应当对商业银行小微企业金融服务工作进行复审。

  监管复审工作应当成立专门小组负责。大型银行、股份制银行的监管复审,由银保监会普惠金融部主要负责同志担任复审小组组长。普惠金融部负责具体组织,按照银保监会机关小微金融监管评价协调机制开展工作。城市商业银行、民营银行、农村中小银行的监管复审小组,由属地银保监局分管普惠金融工作的负责同志担任小组长,银保监局普惠金融处室具体负责组织,按照本局小微金融监管评价协调机制实施。

  复审人员可视实际情况,要求商业银行补充提交证明材料,或请初评人员对打分依据进行补充说明。初评等级为一级或四级的商业银行,应当作为复审重点关注对象。对于各项要素及指标的评价得分,复审结果高于初评结果的,应当逐一书面阐明理由。

  第二十条【复审结果审议】监管复审小组形成复审评价结果后,应提请本级监管部门主要负责同志审核。审核批准后的结果,即为小微金融监管评价最终结果。

  第二十一条【评价结果通报】小微金融监管评价结果形成后,监管部门应及时向被考核的商业银行通报。

  第二十二条【档案归集】年度小微企业金融服务监管评价工作结束后,各级普惠金融职能部门应做好相关文件及证明材料的归档工作。

  第二十三条【评价结果汇总报告】各银保监局应于次年5月10日前汇总形成辖内商业银行年度小微金融监管评价结果,书面报送银保监会。书面报告应附辖内商业银行监管评价结果明细,对评价结果为一级或四级的商业银行,应专门说明评价依据。

  银保监会应于次年5月31日前汇总形成全国商业银行年度小微金融监管评价结果。汇总工作由银保监会普惠金融部负责。

  第五章 评价结果运用

  第二十四条【评价结果运用方式】小微金融监管评价结果应当通过以下方式运用:

  (一)在对单家商业银行的监管通报中,专题通报评价结果。

  (二)将单家商业银行评价结果抄送有关组织部门、纪检监察机构和财政、国资等相关上级机构。

  (三)将辖内商业银行总体评价结果抄送同级人民银行,并根据工作需要,以适当形式全辖通报。

  (四)小微企业金融服务相关的评先创优、政策试点、奖励激励,应当将评价结果作为主要依据,监管部门应当优先选择或推荐评价结果为一级或二A级的商业银行。

  (五)评价结果为三级的商业银行,监管部门应要求其提出针对性的改进措施,并加强监管督导。

  (六)评价结果为四级的商业银行,监管部门应专题约谈其主要负责人,责令限时制定专项整改方案,并跟踪督促评估其后续落实情况。

  (七)评价结果为四级,或小微企业信贷投放、监管政策落实、监管督导检查等评价要素中扣分较多的商业银行,在相关现场检查立项中应作为重点检查对象。

  对新设立商业银行开展监管试评价的,评价结果可不按前款要求运用。

  商业银行应当将评价结果作为对小微金融业务条线绩效考核的重要参数。

  第二十五条【整改落实】监管部门责令商业银行开展小微企业金融服务专项整改的,在下一年度的小微金融监管评价中,应当重点关注其整改落实情况。

  对于违反银保监会相关规定,且整改措施不力或下一年度监管评价时仍无明显整改效果的商业银行,监管部门可以根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第三十七条,对其采取暂停部分业务、停止批准开办新业务等监管措施。

  第二十六条【丰富和完善监管手段】各银保监局可根据相关监管法规,结合辖内实践,积极探索创新小微金融监管评价与普惠金融工作机制及其他监管措施的联动,进一步丰富监管工具箱,完善监管激励和约束手段,强化监管评价结果对辖内商业银行提升小微企业金融服务水平的导向作用。

  第二十七条【监管评价与日常监管工作相结合】各级监管部门应将小微金融监管评价与对小微企业金融服务的日常监管工作充分结合。在按年度开展监管评价的同时,应继续做实对商业银行的数据监测、业务督促、政策调研、监督检查等工作。

  监管部门应当依据监管评价结果及各项评价要素和指标的具体得分情况,分行施策,精准发力,对商业银行小微企业金融服务工作确定督导、推动、检查的重点。

  第六章 附则

  第二十八条【评价实施时间】本办法自印发之日起施行。对商业银行小微企业金融服务工作的正式监管评价,从2020年度开始。

  对2019年度的商业银行小微企业金融服务工作,各级监管部门应参照本办法组织开展试评价。试评价应于2020年9月30日前完成。试评价结果可不按本办法第二十五条要求运用,但对于试评价结果在三级以下(含)的商业银行,监管部门应重点加强监测指导,督促其对标《评价指标表》具体要求,抓紧改进小微企业金融服务工作。

  第二十九条【释义】本办法及附件《评价指标表》中所称小微企业贷款,除特别注明或限定外,均为商业银行向符合《中小企业划型标准》(工信部联企业[2011]300号)规定的小型企业、微型企业发放的贷款,以及向个体工商户、小微企业主发放的经营性贷款。

  本办法及附件《评价指标表》中所称普惠型小微企业贷款,为商业银行发放的单户授信总额在1000万元(含)以下的小微企业贷款。

  第三十条【解释】本办法由银保监会负责解释。

  对本办法附件《评价指标表》中包含阶段性监管考核要求的评价指标,银保监会适时出台规范性文件,明确指标内容及适用期限。

  第三十一条【修订】银保监会根据国家有关小微企业金融服务的政策法规,定期检视本办法及《评价指标表》,适时修订完善,推进小微金融监管评价长效化、系统化、制度化。

  第三十二条【细则制定】各银保监局按照本办法规定,可结合辖内情况,就小微金融监管评价工作的具体协调机制和流程制定细则,报送银保监会普惠金融部备案。

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  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。