国办发[2020]10号 国务院办公厅转发国家发展改革委交通运输部关于进一步降低物流成本实施意见的通知
发文时间:2020-05-20
文号:国办发[2020]10号
时效性:全文有效
收藏
977

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  国家发展改革委、交通运输部《关于进一步降低物流成本的实施意见》已经国务院同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。


国务院办公厅

2020年5月20日

(此件公开发布)


关于进一步降低物流成本的实施意见


  物流是畅通国民经济循环的重要环节。近年来,物流降本增效积极推进,社会物流成本水平保持稳步下降,但部分领域物流成本高、效率低等问题仍然突出,特别是受新冠肺炎疫情影响,社会物流成本出现阶段性上升,难以适应建设现代化经济体系、推动高质量发展的要求。为贯彻落实党中央、国务院关于统筹疫情防控和经济社会发展的决策部署,进一步降低物流成本、提升物流效率,加快恢复生产生活秩序,现提出以下意见。

  一、深化关键环节改革,降低物流制度成本

  (一)完善证照和许可办理程序。加快运输领域资质证照电子化,推动线上办理签注。优化大件运输跨省并联许可服务,进一步提高审批效率。(交通运输部负责)

  (二)科学推进治理车辆超限超载。深入推进治超联合执法常态化、制度化,细化执法流程,严格执行全国统一的治超执法标准。分车型、分阶段有序开展治理货运车辆非法改装工作,逐步淘汰各种不合规车型。组织开展常压液体危险货物罐车专项治理行动。(交通运输部、公安部、工业和信息化部、市场监管总局按职责分工负责)

  (三)维护道路货运市场正常秩序。建立严厉打击高速公路、国省道车匪路霸的常态化工作机制,畅通投诉举报渠道,重点规范车辆通行、停车服务、道路救援等领域市场秩序。(公安部、交通运输部、国家发展改革委、市场监管总局、省级人民政府按职责分工负责)

  (四)优化城市配送车辆通行停靠管理。持续推进城市绿色货运配送示范工程。完善以综合物流中心、公共配送中心、末端配送网点为支撑的三级配送网络,合理设置城市配送车辆停靠装卸相关设施。鼓励发展共同配送、统一配送、集中配送、分时配送等集约化配送。改进城市配送车辆通行管理工作,明确城市配送车辆的概念范围,放宽标准化轻微型配送车辆通行限制,对新能源城市配送车辆给予更多通行便利。(交通运输部、商务部、公安部按职责分工负责)研究将城市配送车辆停靠接卸场地建设纳入城市建设和建筑设计规范。(住房城乡建设部负责)

  (五)推进通关便利化。推动港口、口岸等场所作业单证无纸化,压缩单证流转时间,提升货物进出港效率。依托国际贸易“单一窗口”,开展监管、查验指令信息与港口信息双向交互试点,提高进出口货物提离速度。持续推进进出口“提前申报”,优化“两步申报”通关模式。梳理海运、通关环节审批管理事项和监管证件,对不合理或不能适应监管需要的,按规定予以取消或退出口岸验核。(交通运输部、商务部、海关总署按职责分工负责)

  (六)深化铁路市场化改革。选取铁路路网密集、货运需求量大、运输供求矛盾较突出的地区和部分重要铁路货运线路(含疏运体系)开展铁路市场化改革综合试点,通过引入市场竞争机制,开展投融资、规划建设、运营管理、绩效管理、运输组织等改革。持续完善铁路货物运输价格灵活调整机制,及时灵敏反映市场供求关系。进一步放宽市场准入,吸引社会资本参与铁路货运场站、仓储等物流设施建设和运营。(国家发展改革委、交通运输部、财政部、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司负责)

  二、加强土地和资金保障,降低物流要素成本

  (七)保障物流用地需求。对国家及有关部门、省(自治区、直辖市)确定的国家物流枢纽、铁路专用线、冷链物流设施等重大物流基础设施项目,在建设用地指标方面给予重点保障。支持利用铁路划拨用地等存量土地建设物流设施。指导地方按照有关规定利用集体经营性建设用地建设物流基础设施。(自然资源部、中国国家铁路集团有限公司、省级人民政府负责)

  (八)完善物流用地考核。指导地方政府合理设置物流用地绩效考核指标。在符合规划、不改变用途的前提下,对提高自有工业用地或仓储用地利用率、容积率并用于仓储、分拨转运等物流设施建设的,不再增收土地价款。(自然资源部、省级人民政府负责)

  (九)拓宽融资渠道。加大中央预算内投资、地方政府专项债券对国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地等重大物流基础设施建设的支持力度。引导银行业金融机构加强对物流企业融资支持,鼓励规范发展供应链金融,依托核心企业加强对上下游小微企业的金融服务。充分发挥全国中小企业融资综合信用服务平台作用,推广“信易贷”模式。落实授信尽职免责和差异化考核激励政策,明确尽职认定标准和免责条件。鼓励社会资本设立物流产业发展基金。(国家发展改革委、财政部、中国人民银行、中国银保监会、国家开发银行按职责分工负责)

  (十)完善风险补偿分担机制。鼓励保险公司为物流企业获取信贷融资提供保证保险增信支持,加大政策性担保对物流企业的信贷担保支持力度。发挥商业保险优势,支持保险公司开发物流企业综合保险产品和物流新兴业态从业人员的意外、医疗保险产品。(中国银保监会负责)

  三、深入落实减税降费措施,降低物流税费成本

  (十一)落实物流领域税费优惠政策。落实好大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收等物流减税降费政策。(财政部、税务总局负责)

  (十二)降低公路通行成本。结合深化收费公路制度改革,全面推广高速公路差异化收费,引导拥堵路段、时段车辆科学分流,进一步提高通行效率。深化高速公路电子不停车快捷收费改革。加强取消高速公路省界收费站后的路网运行保障,确保不增加货车通行费总体负担。鼓励有条件的地方回购经营性普通收费公路收费权,对车辆实行免费通行。严格落实鲜活农产品运输“绿色通道”政策,切实降低冷鲜猪肉等鲜活农产品运输成本。(交通运输部、财政部、国家发展改革委、省级人民政府按职责分工负责)

  (十三)降低铁路航空货运收费。精简铁路货运杂费项目,降低运杂费迟交金收费标准,严格落实取消货物运输变更手续费。(中国国家铁路集团有限公司负责)大力推行大宗货物“一口价”运输。严格落实铁路专用线领域收费目录清单和公示制度,对目录清单外的收费项目以及地方政府附加收费、专用线产权单位或经营单位收费等进行清理规范。制定铁路专用线服务价格行为规则,规范铁路专用线、自备车维修服务收费行为,进一步降低收费标准,严禁通过提高或变相提高其他收费的方式冲抵降费效果。(市场监管总局、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司按职责分工负责)推动中欧班列高质量发展,优化班列运输组织,加强资源整合,推进“中转集散”,规范不良竞争行为,进一步降低班列开行成本。(国家发展改革委、中国国家铁路集团有限公司、财政部按职责分工负责)将机场货站运抵费归并纳入货物处理费。(中国民航局、省级人民政府负责)

  (十四)规范海运口岸收费。降低港口、检验检疫等收费。对海运口岸收费进行专项清理整顿,进一步精简合并收费项目,完善海运口岸收费目录清单并实行动态管理,确保清单外无收费项目。研究将港口设施保安费等并入港口作业包干费,降低部分政府定价的港口收费标准。依法规范港口企业和船公司收费行为。降低集装箱进出口常规收费水平。(国家发展改革委、财政部、交通运输部、海关总署、市场监管总局按职责分工负责)

  (十五)加强物流领域收费行为监管。对实行政府定价或政府指导价的收费项目,及时降低偏高收费标准;对实行市场调节价的收费项目,研究建立收费行为规则和指南。严格执行收费项目和标准公示制度,对不按公示价格标准收费或随意增加收费项目等行为,加大查处力度。依法查处强制收费、只收费不服务、超标准收费等违规违法行为。(国家发展改革委、市场监管总局、交通运输部、海关总署、省级人民政府按职责分工负责)

  四、加强信息开放共享,降低物流信息成本

  (十六)推动物流信息开放共享。在确保信息安全前提下,交通运输、公安交管、铁路、港口、航空等单位要向社会开放与物流相关的公共信息。按照安全共享和对等互利的原则,推动铁路企业与港口、物流等企业信息系统对接,完善信息接口等标准,加强列车到发时刻等信息开放。研究建立全国多式联运公共信息系统,推行标准化数据接口和协议,更大程度实现数据信息共享。(交通运输部、公安部、工业和信息化部、国家铁路局、中国民航局、中国国家铁路集团有限公司按职责分工负责)

  (十七)降低货车定位信息成本。对出厂前已安装卫星定位装置的货运车辆,任何单位不得要求重复加装卫星定位装置。规范货运车辆定位信息服务商收费行为,减轻货运车辆定位信息成本负担。(工业和信息化部、市场监管总局、交通运输部按职责分工负责)

  五、推动物流设施高效衔接,降低物流联运成本

  (十八)破除多式联运“中梗阻”。中央和地方财政加大对铁路专用线、多式联运场站等物流设施建设的资金支持力度,研究制定铁路专用线进港口设计规范,促进铁路专用线进港口、进大型工矿企业、进物流枢纽。持续推进长江航道整治工程和三峡翻坝综合转运体系建设,进一步提升长江等内河航运能力。加快推动大宗货物中长距离运输“公转铁”、“公转水”。(财政部、国家发展改革委、交通运输部、工业和信息化部、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司按职责分工负责)以多式联运示范工程为重点,推广应用多式联运运单,加快发展“一单制”联运服务。(交通运输部、国家发展改革委、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司负责)

  (十九)完善物流标准规范体系。推广应用符合国家标准的货运车辆、内河船舶船型、标准化托盘和包装基础模数,带动上下游物流装载器具标准化。(工业和信息化部、商务部、交通运输部、市场监管总局按职责分工负责)加强与国际标准接轨,适应多式联运发展需求,推广应用内陆集装箱(系列2),加强特定货类安全装载标准研究,减少重复掏箱装箱。(交通运输部、国家铁路局、工业和信息化部、公安部、中国国家铁路集团有限公司负责)

  六、推动物流业提质增效,降低物流综合成本

  (二十)推进物流基础设施网络建设。研究制定2021—2025年国家物流枢纽网络建设实施方案,整合优化存量物流基础设施资源,构建“通道+枢纽+网络”的物流运作体系,系统性降低全程运输、仓储等物流成本。(国家发展改革委、交通运输部负责)继续实施示范物流园区工程,示范带动骨干物流园区互联成网。(国家发展改革委、自然资源部负责)布局建设一批国家骨干冷链物流基地,有针对性补齐城乡冷链物流设施短板,整合冷链物流以及农产品生产、流通资源,提高冷链物流规模化、集约化、组织化、网络化水平,降低冷链物流成本。(国家发展改革委负责)加强县乡村共同配送基础设施建设,推广应用移动冷库等新型冷链物流设施设备。(商务部、国家发展改革委负责)加强应急物流体系建设,完善应急物流基础设施网络,整合储备、运输、配送等各类存量基础设施资源,加快补齐特定区域、特定领域应急物流基础设施短板,提高紧急情况下应急物流保障能力。(国家发展改革委、交通运输部、省级人民政府按职责分工负责)

  (二十一)培育骨干物流企业。鼓励大型物流企业市场化兼并重组,提高综合服务能力和国际竞争力。培育具有较强实力的国际海运企业,推动构建与我国对外贸易规模相适应的国际航运网络。(国务院国资委、交通运输部按职责分工负责)严格落实网络货运平台运营相关法规和标准,促进公路货运新业态规范发展。鼓励物流企业向多式联运经营人、物流全链条服务商转型。(交通运输部、国家发展改革委按职责分工负责)

  (二十二)提高现代供应链发展水平。深入推进供应链创新与应用试点,总结推广试点成功经验和模式,提高资金、存货周转效率,促进现代供应链与农业、工业、商贸流通业等融合创新。研究制定现代供应链发展战略,加快发展数字化、智能化、全球化的现代供应链。(国家发展改革委、商务部按职责分工负责)

  (二十三)加快发展智慧物流。积极推进新一代国家交通控制网建设,加快货物管理、运输服务、场站设施等数字化升级。(交通运输部负责)推进新兴技术和智能化设备应用,提高仓储、运输、分拨配送等物流环节的自动化、智慧化水平。(国家发展改革委负责)

  (二十四)积极发展绿色物流。深入推动货物包装和物流器具绿色化、减量化,鼓励企业研发使用可循环的绿色包装和可降解的绿色包材。加快推动建立托盘等标准化装载器具循环共用体系,减少企业重复投入。(商务部、交通运输部、市场监管总局、工业和信息化部、国家邮政局按职责分工负责)

  各地区各部门要按照党中央、国务院决策部署,加强政策统筹协调,切实落实工作责任,结合本地区本部门实际认真组织实施。国家发展改革委要会同有关部门发挥全国现代物流工作部际联席会议作用,加强工作指导,及时总结推广降低物流成本典型经验做法,协调解决政策实施中存在的问题,确保各项政策措施落地见效。

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。