皖政办秘[2019]92号 安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省交易场所监督管理暂行办法的通知
发文时间:2019-08-20
文号:皖政办秘[2019]92号
时效性:全文有效
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各市人民政府,省政府各部门、各直属机构:

  《安徽省交易场所监督管理暂行办法》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。


安徽省人民政府办公厅

2019年8月20日


安徽省交易场所监督管理暂行办法


  第一章 总则

  第一条 为规范交易场所经营行为,加强交易场所监督管理,保障市场参与者合法权益,切实防范风险,促进交易场所健康发展,服务实体经济,根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及《国务院关于清理整顿各类交易场所切实防范金融风险的决定》(国发[2011]38号)、《国务院办公厅关于清理整顿各类交易场所的实施意见》(国办发[2012]37号)、《国务院办公厅关于规范发展区域性股权市场的通知》(国办发[2017]11号)等文件规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称交易场所,是指在安徽省内经省人民政府(以下简称“省政府”)批准设立的从事权益类交易、商品现货类交易的各类交易场所,包括外省交易场所在我省设立的分支机构,但不包括仅从事车辆、房地产等实物交易的交易场所,也不包括由国务院或国务院金融管理部门批准设立的从事金融产品交易的交易场所。

  权益类交易是指从事产权、股权、债权、林权、知识产权、文化产权、金融资产权益等交易的活动。商品现货类交易是指立足现货,具有产业背景和物流等配套措施,由买卖双方进行公开的、经常性的或定期性的商品现货交易的活动。以上各类交易已纳入各级公共资源交易平台的,从其相关规定管理。

  省外交易场所在我省设立分支机构,适用本办法。

  第三条 安徽省清理整顿各类交易场所联席会议(以下简称“省联席会议”)加强对全省交易场所监督管理、风险处置等工作的统筹协调,负责研究制定交易场所监督管理制度,建立全省交易场所运行监测体系,研究制定交易场所发展规划,贯彻落实清理整顿各类交易场所部际联席会议(以下简称“部际联席会议”)及办公室的工作部署,指导监督省相关行业主管部门和各设区市政府落实交易场所行业与日常管理责任。省联席会议办公室设在省地方金融监管局,负责日常工作。

  各设区市政府指定相关部门作为交易场所的日常监管部门,按照属地管理原则负责辖区内交易场所的日常监督管理工作,履行交易场所风险处置第一责任人职责。

  第四条 未经省政府审批,任何单位或个人均不得设立交易场所,组织开展或变相组织开展交易活动。未经批准设立的交易场所由相关部门依法依规予以查处。

  第五条 交易场所应当依法合规经营,遵循公开、公平、公正的原则,履行市场主体责任,自主经营、自负盈亏、自担风险,保护投资者合法权益,维护市场秩序和社会稳定。

  第二章 设立、变更和终止

  第六条 省政府按照“总量控制、合理布局、审慎审批”的原则,统筹规划各类交易场所的数量规模和区域分布,审慎批准设立交易场所,使交易场所的设立与当地产业支撑条件相协调。原则上一类交易场所只批设一家,不设立与当地产业无关的交易品种。

  第七条 新设交易场所,应符合《中华人民共和国公司法》有关规定,采取公司制组织形式,并具备以下条件:

  (一)省相关行业主管部门规定的注册资本、实缴资本、出资来源和股本结构;

  (二)符合省相关行业主管部门规定条件(包括但不限于注册资本、行业背景、资产情况等)的主发起人、控股股东、其他法人股东或自然人股东;

  (三)具备符合交易场所经营和风险控制所需的各类规章制度,包括但不限于交易规则、交易方式、价格形成机制、风险控制制度、风险处置预案、交易风险准备金制度、客户资金第三方存管制度、信息披露制度和投资者适当性制度等;

  (四)具备健全的组织机构及与业务经营相适应的营业场所、安全稳定的交易信息系统和其他设施;

  (五)符合国家规定的其他审慎性条件。

  第八条 发起人发起设立交易场所,应向拟设立交易场所注册地的设区市政府提出书面申请,由设区市政府报省政府批准。省联席会议办公室牵头会商省相关部门,向省政府提出办理意见。新设立交易场所名称中使用“交易所”的,省政府批准设立前,应征求并取得部际联席会议的书面同意。

  第九条 在交易场所整合工作尚未完成前,全省不新设交易场所(包括各类交易中心、交易市场以及其他带有交易功能的机构);确有必要新设交易场所的,应符合全省交易场所整体规划,并事先取得部际联席会议的书面同意。

  第十条 交易场所原则上不得设立分支机构,开展经营活动。确有必要设立的,须按以下要求进行:

  (一)本省交易场所在省内、省外设立分支机构,按照新设交易场所程序和标准报省政府批准;

  (二)省外交易场所在我省设立分支机构的,应当持所在地省级政府拟设分支机构的批准文件,按照新设交易场所程序和条件报省政府批准。

  第十一条 主发起人应当持省政府关于交易场所(包括营业性分支机构,下同)的批准筹建文件开展筹建工作,筹建完成后,向设区市政府提交开业申请材料申请开业。设区市政府对其进行初步验收,报省联席会议办公室,经省联席会议办公室会同省相关行业主管部门验收,报省政府批准后,由省联席会议办公室出具开业批复。验收不合规的,可给予一次整改验收机会,整改时间最长不超过3个月。

  第十二条 获准筹建的交易场所,应当自省政府批准筹建之日起6个月内完成筹建工作。未能按期完成筹建的,主发起人可向设区市政府申请筹建延期,筹建延期不得超过一次,筹建延期的最长期限为3个月。筹建逾期未获准开业的,批准筹建的相关文件失效。

  第十三条 主发起人应当持省政府关于交易场所的批准设立文件,到公司登记机关办理交易场所的设立登记。开业后自行停业连续6个月以上的,可以由公司登记机关注销营业执照。

  第十四条 交易场所发生下列变更事项的,需经省政府同意后,向公司登记机关申请变更登记或备案,并抄送省联席会议办公室和省相关行业主管部门:

  (一)变更企业名称、主要股东或组织形式;

  (二)变更交易模式。

  第十五条 交易场所发生下列变更事项的,需经日常监管部门同意后,向公司登记机关申请变更登记,并抄送省联席会议办公室和省相关行业主管部门:

  (一)变更营业场所、注册资本、股东或调整股权结构;

  (二)新增交易品种、经营范围;

  (三)增加或变更资金存管银行;

  (四)变更交易信息系统。

  交易场所有下列变更事项之一的,应当在事项发生后10个工作日内报日常监管部门备案,并抄送省联席会议办公室和省相关行业主管部门:

  (一)修改公司章程;

  (二)变更修改交易资金管理制度、投资者适当性管理制度、信息披露制度、风险控制制度等内部管理制度;

  (三)董事、监事及高级管理人员的任免和变更;

  (四)注销分支机构;

  (五)取得其他许可或备案资质;

  (六)按照审慎性原则规定的其他事项。

  交易场所名称与经营范围要名实相符,不得随意变更。交易场所注册地、实际经营地、服务器所在地应保持一致。

  第十六条 交易场所拟终止提供交易平台服务的,应当至少提前3个月向日常监管部门报告,并及时通知投资者及其他相关主体,确定退出方案,在媒体上公示退出公告及处置方案,妥善处理投资者保证金和其他资产,确保投资者资金安全及其他相关主体的合法权益。日常监管部门应当对其制定的退出方案进行审查,并向社会公示后,按程序报省政府批准。

  交易场所解散,应当按照法定程序进行清算。清算结束,应当到公司登记机关申请办理注销登记并在媒体发布公告。

  交易场所因破产而终止,应当按照《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规规章的规定进行破产清算。

  第三章 内控及经营管理

  第十七条 交易场所及其分支机构开展经营活动应当严格遵守下列规定:

  (一)不得向不特定对象发行产品,不得采用广告、公告、广播、推介会、公开劝诱等公开或者变相公开方式发行产品;

  (二)未经国务院金融管理部门批准,不得开展信贷、证券、保险等金融产品交易。以上金融产品包括中国人民银行、中国银保监会、中国证监会监管的所有金融产品,含票据、信托产品、信托受益权、私募证券、私募基金份额、资产证券化产品、保险资产等;

  (三)不得将任何权益拆分为均等份额公开发行;

  (四)不得采取集合竞价、连续竞价、电子撮合、匿名交易、做市商等集中交易方式进行交易;

  (五)不得将权益按照标准化交易单位持续挂牌交易,任何投资者买入后卖出或卖出后买入同一交易品种的时间间隔不得少于5个交易日;

  (六)权益持有人累计不得超过200人,不得将权益拆分发行、降低投资者门槛,变相突破200人界限;

  (七)不得以集中交易方式进行标准化合约交易;

  (八)不得开展现货连续(延期)交易,交易必须全款实货,交易客户限定为行业内企业,不得开展分散式柜台交易模式和类似证券发行上市的现货发售模式,不得开展黄金、白银、石油、邮币卡等交易;

  (九)向投资者披露的信息不得存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;

  (十)不得挪用或变相挪用投资者资金;

  (十一)不得进行内幕交易、操纵市场、欺诈误导;

  (十二)不得开展融资融货交易;

  (十三)法律法规等规定的其他禁止事项。

  第十八条 交易场所应当根据交易特点,依法制定交易规则。交易规则内容包括:交易品种和交割(交收)期限,交易方式和流程,风险控制,交易标的交割(交收)、资金清算规则,交易纠纷解决机制,交易费用标准和收取方式,交易信息的处理和发布规则,其他异常处理、差错处理机制等事项。

  第十九条 交易场所原则上不得发展会员、代理商、授权服务机构;确需发展的,应比照分支机构按程序报省政府批准。

  第二十条 交易场所应当建立健全风险管理制度,制定风险预警、风险防范、风险处置等风险防控制度,制定风险处置和应急预案。发现风险隐患,应及时采取措施并向日常监管部门报告,同时抄送省联席会议办公室和省相关行业主管部门。

  第二十一条 交易场所应当建立健全信息披露制度,明确信息披露义务人范围和披露信息的内容、方式、对象、频率等事项。交易场所应在官方网站披露主要制度、交易品种、交易规则、交易行情等市场信息以及经营中发生的重大突发事件等内容。交易场所应当指定专人负责信息披露工作,披露的信息应当真实、准确、完整、及时,不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

  交易场所分支机构、会员和其他经营服务机构名单与相关信息应当在营业场所及官方网站显著位置进行公示。

  第二十二条 在发生下列重大事项时,交易场所应在24小时内向日常监管部门报告,说明事件起因、目前状态、可能发生的后果以及应对方案或者措施。日常监管部门应将重大事项及处置情况及时报告设区市政府、省联席会议办公室和省相关行业主管部门:

  (一)交易场所或其法定代表人、董事、监事、高级管理人员因涉嫌重大违法违规,被立案调查或者采取强制措施;

  (二)交易场所重大财务支出和财务决策可能带来较大财务或者经营风险;

  (三)涉及占其净资产10%以上或者对其经营有较大影响的诉讼;

  (四)对社会稳定产生重大不利影响;

  (五)其他重大事项。

  第二十三条 交易场所应当自每月结束之日起5个工作日内,向日常监管部门报送月度交易数据;自每季度结束之日起10个工作日内,报送季度工作报告;每年4月30日前,报送上年度工作报告和经会计师事务所审计的上年度财务报告,以上数据及报告同时抄送省联席会议办公室和省相关行业主管部门。

  交易场所报送和提供的资料、信息应当真实、准确、完整、及时,不得有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

  第二十四条 交易场所交易信息系统应符合业务开展及监管的要求,方可正式上线运行。交易系统应具备数据安全保护和数据备份措施,及时向日常监管部门提供符合要求的监管数据信息。

  第二十五条 交易场所应当建立交易记录、结算数据等资料档案管理制度。档案保管期不得少于20年。

  第二十六条 交易场所不得对外(包括股东)提供担保、股权质押等,不得进行与其主营业务无关的对外投资活动。

  第四章 投资者保护

  第二十七条 交易场所应建立合格投资者审查制度,明确合格投资者准入条件。合格投资者应当是依法设立且具备一定条件的法人机构、合伙企业、金融机构依法管理的投资性计划,以及具备较强风险承受能力且金融资产不低于50万元人民币的自然人。合格投资者为自然人的,还应满足以下条件:

  (一)为具备法律法规规定的完全行为能力的中国境内自然人;

  (二)具备与投资产品相匹配的风险承受能力。

  前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。

  第二十八条 交易场所应当为所有市场参与者提供平等、透明的交易环境,做好向各市场参与者的信息披露和风险提示工作,不得侵害投资者合法利益。

  第二十九条 交易场所对交易过程中获取的交易各方信息应当保密,未经授权不得向任何其他方披露,亦不得用于与交易无关的其他用途。

  第五章 监督管理

  第三十条 省相关行业主管部门应按照行业归口管理原则,加强交易场所业务指导,负责行业监管。省联席会议发挥统筹协调职能,加强对省相关行业主管部门有关交易场所监管的督促指导:

  (一)省宣传文化等部门按照职责分工负责对文化类交易场所的行业监管。

  (二)省发展改革委负责对用能权类交易场所的行业监管。

  (三)省科技厅负责对科技资源、知识产权类交易场所的行业监管。

  (四)省农业农村厅负责对农村产权类交易场所的行业监管。

  (五)省生态环境厅负责对排污权、碳排放权类交易场所的行业监管。

  (六)省商务厅负责对大宗商品现货类交易场所的行业监管。

  (七)省国资委负责对省属国有产权类交易场所的行业监管。

  (八)省地方金融监管局负责对股权、金融资产类交易场所的行业监管。

  (九)省林业局负责对林权类交易场所的行业监管。

  (十)其他新设立类别交易场所,按照职能职责由省相关行业主管部门负责行业监管。

  第三十一条 网信、通信管理部门依法依规关停未经省政府批准设立的交易场所网站及“微盘”交易平台;市场监管部门依法依规对各类交易场所进行注册登记管理,依法配合行业主管部门加强对各类交易场所经营行为的监督管理;公安部门依法依规对交易场所及“微盘”交易平台涉嫌犯罪行为予以打击;国务院金融管理部门驻皖机构依法依规做好交易场所清理整顿各项工作。

  第三十二条 设区市政府应研究制定交易场所风险处置预案和突发事件应急预案,履行对本地区交易场所风险处置职责。

  第三十三条 交易场所日常监管部门可采取现场检查和非现场检查、受理举报投诉等方式,对交易场所进行监督管理,必要时可委托第三方机构对风险隐患较大的交易场所开展独立审计评估,掌握风险情况并提出处置建议。

  日常监管部门有权依法依规采取下列措施,对交易场所的业务活动、财务状况、经营管理情况进行监督检查:

  (一)要求交易场所营运机构定期或不定期报送有关资料;

  (二)询问交易场所的董事、监事、工作人员,要求其对有关检查事项作出说明;

  (三)查阅、复制与检查事项有关的文件、资料;

  (四)监管部门认为必要的其他措施。

  第三十四条 交易场所应当实行自有资金与客户资金的隔离管理,切实维护客户资金安全。交易场所应当在本省经营的银行业金融机构开立用于交易资金结算的银行账户。

  交易场所应当实行交易资金第三方结算制度,由交易资金的开户银行或非银行支付机构负责交易资金的结算,按客户实行分账管理,确保资金结算与客户交易指令要求相符。

  交易场所应当与符合条件的商业银行就账户性质、账户功能、账户使用的具体内容、监督方式等事项,以监督协议的形式作出约定,明确双方的责任和义务。交易场所不得借用银行信用进行经营和宣传。对未接入第三方登记公示平台但符合相应资质的交易场所,由商业银行提供资金支付结算服务。

  鼓励交易场所接入依法设立的交易标的第三方登记公示平台。

  第三十五条 交易场所违反有关规定的,日常监管部门应当责令其停止相关行为,限期改正;逾期未改正或整改不到位的,采取出具警示函、暂停发展新投资者、不予新设交易品种、取消违规交易品种等监管措施;情节严重的,由省政府批准后依法予以关闭或取缔;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

  第三十六条 根据全省交易场所数量规模、结构布局和区域分布,由省联席会议研究制定全省交易场所整体规划,并报省政府批准。

  第六章 附则

  第三十七条 各设区市政府和省相关行业主管部门可以根据本办法制定交易场所监督管理的实施细则。

  第三十八条 本办法自公布之日起施行,我省各级政府及有关部门已出台的交易场所相关规定一律废止。如国家出台交易场所新的规定,从其规定。

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  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。