国家税务总局陕西省税务局关于2018年度税收法治建设情况的报告
发文时间:2019-04-01
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2018年,我局在税务总局和陕西省委、省政府的正确领导下,坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,认真落实《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》和《“十三五”时期税务系统全面推进依法治税工作规划》,坚持把依法治税作为生命线贯穿税收工作始终,不断提升法治理念,持续优化法治环境,着力推进税收共治,税收法治建设取得扎实进展。现就有关情况报告如下:


  一、税收法治建设工作开展情况


  (一)依法履行税收工作职能。一是严格依法组织税收收入。始终坚持组织收入原则不动摇,坚持应收尽收,坚决不收过头税,着力加强收入质量管理,实现了税费收入的良性增长。二是认真落实税收优惠政策。不折不扣落实小微企业、研发费加计扣除、高新技术企业、西部大开发、固定资产加速折旧等税收优惠政策,严格执行国务院“1+4+6”系列减税政策和7项减税措施,落实各项减免税优惠政策累计金额比2017年大幅增加。三是多措并举堵漏促规范。建立健全收入质量管理机制,提升收入质量。联合公安机关打击虚开增值税专用发票骗税犯罪行为,税收秩序得到进一步规范。四是服务地方经济发展。扎实推进税收服务“一带一路”建设工作,建立了以企业需求为导向的“订单式”按需服务机制,助力企业“畅行丝路”。全力支持和服务民营企业发展,推出《支持和服务民营经济发展30条措施》,用“硬举措”“软环境”和“暖机制”,持续推动民营企业更好更快发展。五是优化税收营商环境。贯彻落实税务总局统一部署,坚持问题导向和目标导向,聚焦办税痛点难点堵点,进一步优化税收营商环境,使纳税人“只进一扇门、最多跑一次”成为常态,赢得纳税人的普遍“点赞”。


  (二)持续提升制度建设质量。一是严格税收规范性文件制定管理。认真贯彻落实《税收规范性文件制定管理办法》,把对税收规范性文件的“立、改、废、释”要求贯穿到工作始终。坚持将起草调研、公开征求意见、合法性审查、集体审议等作为税收规范性文件制定起草的必经程序。认真开展税收规范性文件合法性审核、合规性评估、公平竞争审查,审核省局出台的税收规范性文件17件,从源头上防范了制度性风险。二是做好规范性文件备案审查工作。严格对各市税务局报备的21件税收规范性文件进行备案审查,对审查发现问题的,责成进行纠正,提高了制度建设质量。三是认真开展税收规范性文件清理。按照“谁制定、谁清理、谁负责”原则,组织全省各级税务机关同步开展新机构挂牌前税收规范性文件清理工作,提升了确定性和有效性。


  (三)统筹推进依法科学民主决策。一是提高依法科学民主决策水平。进一步健全群众参与、专家咨询、风险评估、合法性审查和集体讨论决定的决策机制,提升了科学民主决策能力水平。二是持续深化《重大税务案件审理办法》的贯彻落实,逐级明确省市县三级税务机关重大行政处罚案件审理标准。切实加大对基层重大案件审理工作的业务指导和跟踪问效,提高了案件审理的科学性、民主性和透明度。


  (四)严格规范税收执法行为。一是持续深化三项制度试点。按照“无向有看齐、少向多看齐、有向优看齐”的原则,持续深化行政执法三项制度试点。结合新机构新形势新要求,对基层贯彻执行三项制度情况开展跟踪调研,针对发现的问题,认真研究解决,提升制度的执行力和生命力。二是扎实推进放管服改革。在放的方面,联合多部门持续完善企业简易注销登记制度和跨区迁移注销办法,优化税务简易注销工作流程,有效破解企业“迁移难”和“注销难”。在管的方面,创新涉税专业服务监管方式,营造了纳税人对涉税中介“随心选、放心用”的良好氛围。在服的方面,推广新办纳税人“套餐式”服务和增值税申报“一表集成”辅助系统,推出9大类267个事项“最多跑一次”清单及办税指南,从源头上解决“开办繁”;优化完善电子税务局,构建了“线上为主、自助为辅、实体兜底”的立体智能办税网络,实现了27个税(费)一网通办,减轻了纳税人办税负担。三是认真做好守信联合激励和失信联合惩戒。会同24家商业银行推出“诚信纳税贷”产品,将纳税信用转化为企业融资资本,有效解决了企业融资难、融资贵、融资慢等问题。加强纳税信用评价结果拓展应用,落实“黑名单”和“双公示”制度,让失信纳税人“一处失信、处处受限”,联合惩戒效果和社会效应明显提升。


  (五)强化权力运行监督。一是全面深化内控制度。在总结前期试点经验的基础上,持续深化内控制度机制建设,在全系统构建了“横向全覆盖、纵向一体化”的内控管理制度体系,提升了内控管理质量。二是加强执法督察。紧紧围绕税收征管体制改革、“放管服”改革、推进个人所得税新税制落实以及发票管理等重点环节和关键领域开展督察,提升工作质量。三是强化审计监督。开展了财务收支审计、经济责任审计等工作,审计工作质效进一步提升。


  (六)依法化解涉税矛盾纠纷。一是建立涉税争议前置解决制度。制发《涉税争议前置处理办法(试行)》《涉税争议前置处理操作规程(试行)》,通过对救济主体范围和争议受理范围“双扩围”,线上和线下同步受理解纠“齐步走”,解决了传统实践中法律救济解纠的难题。切实加强业务指导、开展综合调研、强化效应分析,推动制度落地生根开花,使纳税人诉求得到快速响应,构建了税务机关提前介入处置涉税争议的新机制。二是依法化解矛盾纠纷。认真贯彻落实《税务行政应诉工作规程》,对各基层单位行政应诉案件实行动态跟踪,推动各项规定落到实处。充分发挥行政复议对化解税务争议的主渠道作用,注重运用调解、和解等柔性手段依法化解涉税矛盾纠纷,做到案结事了、定分止争。


  (七)切实深化政务信息公开。严格落实《政府信息公开条例》。坚持以公开为原则,不公开为例外,主动公开税务部门履职相关的法律、法规、规章、规范性文件,完善税收征管及税收执法公开内容。推进办税服务公开,积极宣传纳税人的权利和义务,对“便民办税春风行动”“最多跑一次”“全程网上办”“新办纳税人套餐式服务”等重大服务举措进行广泛宣传和深入解读,提升工作实效。


  (八)稳步提升税收法治理念。一是扎实开展普法宣传。紧扣《税收法治宣传教育第七个五年规划(2016-2020年)》和“谁执法、谁普法”的要求,依托陕西丰富的文化资源,深入开展各项普法活动。联合省财政厅、省教育厅、共青团省委、省妇女联合会扎实推进包含“税收小课堂”“大学生公开课”“税法知识竞赛”“税收体验日”等40个具体项目的“税法进校园”活动,使尊崇税法、学习税法、运用税法成为青少年学生的共同追求和自觉行动。二是拓展线上普法教育阵地。将“课内课外、校内校外、线上线下”相结合,打造“立体式”宣传新格局。依托税务总局和教育部建立的“青少年税法学堂”网络宣传平台强化普法宣传效果,制作的《一张税票心系中华》《唐诗中的税收故事·杜甫与税收》等26部作品被选用刊发。三是建成省级“建设法治政府示范部门”。积极申报、精心组织、认真部署、扎实推进,使日常工作和创建工作紧密融合、互促互进,推动实现税收各项工作提质增效升级。经全局上下共同努力,省局机关获得陕西省“建设法治政府示范部门”称号,展现了新机构新形象新作为。四是争创全国税收普法基地。注重发挥“税收普法教育示范基地”的典型模范作用,以争创全国税收普法教育示范基地为契机,切实加强对富平税收普法教育基地的改造提升,打造了点面结合、厅里厅外、线上线下兼顾的普法宣传新阵地。


  (九)加强税收法治队伍建设。一是加强基层法制机构建设。认真落实《关于全面推进依法治税的指导意见》要求,明确市县两级法制机构职责,强化人员配置,使其职能定位、人员配备与所承担的职责和任务相适应,为进一步全面推进税收法治建设提供了保障。二是落实公职律师制度和法律顾问制度。全面推行法律顾问制度,建立了联通省市县三级税务机关的法律顾问工作体系。全面推行公职律师制度,公职律师广泛参与到行政决策、重大税务案件审理、行政复议应诉等具体法律事务之中,助推税收法治建设质量稳步提升。三是加强执法资格管理。把新进人员取得税收执法资格作为执法上岗的必要条件,下大力气推动全系统税收执法资格考试“达标晋优”,实现了全省477名考生全部通过的既定目标。


  (十)深化依法治税领导体制机制。一是加强依法治税领导体制。切实加强党委对税收法治建设的领导,全面落实法治建设第一责任人责任,各级税务机关均成立了以“一把手”为组长的依法行政工作领导小组,形成了依法治税工作各行其职、各负其责、齐抓共管的良好局面。坚持每季度召开一次依法行政工作领导小组会,听取依法治税工作汇报,加强工作部署,解决实际问题,推动实现依法行政工作领导体制和工作机制运转高效、协调顺畅、保障有力。二是提升干部依法行政能力水平。举行副处级以上领导干部宪法宣誓。持续深化领导干部会前学法制度,全年就宪法、行政处罚法、新个人所得税法等法律法规向领导干部进行讲授。规范设置税务干部日常培训课程,推动法律知识必修、专修和选修的有机统一。全面推行领导班子成员述法,构建了“德、能、勤、绩、廉、法”六位一体的领导干部考核评价体系。2018年初省市县三级税务机关838名领导班子成员向本单位干部群众公开述法,营造了领导干部带头尊法学法守法用法的良好氛围。


  二、存在问题和后续打算


  2018年,我局的依法治税工作虽取得一定成效,但还存在一些问题,主要表现在:一是个别干部的法治意识还不牢固;二是部分干部的税收执法水平不够高;三是基层单位之间推进税收法治建设的能力水平还不平衡不充分;四是法律专业人才储备仍需加强。针对这些问题,在2019年的工作中,我局将重点做好以下四项工作:


  (一)加快落实《“十三五”时期税务系统全面推进依法治税工作规划》。认真对照规划要求,结合全系统依法治税工作实际,加快推进规划确定工作任务的贯彻落实,推动全省税务系统依法治税工作再上新台阶。


  (二)全面深化三项制度贯彻推行。认真落实中央统一部署,按照税务总局推行方案、制度机制、具体指引等制度体系和工作要求,持续深化和改进提升全系统三项制度工作质量,切实发挥三项制度的基础性、统领性、突破性作用,纵深引领推动全系统依法治税工作全面开展。


  (三)扎实开展重大税务案件审理。严格执行《重大税务案件审理办法》,进一步调整规范各级税务机关重大税务行政处罚案件审理标准,加强日常管理、突出程序控制、提升办案质量,全面推动重大税务案件审理工作规范有序运行。


  (四)进一步深化权利救济保障。认真落实《行政复议法》和《行政诉讼法》有关要求,提升《涉税争议前置处理办法(试行)》和《涉税争议前置处理操作规程(试行)》实施质效,着力推进税收执法透明、规范、合法、公正,保障纳税人合法权益,为进一步构建和谐征纳关系,推动实现税收治理能力和治理体系现代化提供坚实的法治保障。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。