粤府办[2020]7号 广东省人民政府办公厅关于印发广东省促进退役军人就业创业若干政策措施的通知
发文时间:2020-03-31
文号:粤府办[2020]7号
时效性:全文有效
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各地级以上市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构:


  《广东省促进退役军人就业创业的若干政策措施》已经省人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。实施过程中遇到的问题,请径向省退役军人事务厅反映。


广东省人民政府办公厅

2020年3月31日



广东省促进退役军人就业创业的若干政策措施


  为深入贯彻习近平总书记关于退役军人工作的重要论述,建立健全退役军人就业创业政策体系,加大就业创业扶持力度,促进我省退役军人(包括自主就业退役士兵、自主择业军队转业干部、复员干部)高质量充分就业和成功创业,制定以下政策措施。


  一、广泛开展适应性培训


  (一)开展全员适应性培训。对我省接收安置并符合条件的退役军人进行全员适应性培训,原则上在退役军人报到一个月内完成。适应性培训侧重于思想政治教育、法律法规政策教育、就业创业指导、心理咨询辅导等,由省财政按每人1000元给予补助,不足部分由当地财政解决,可从开展职业技能提升行动提取的失业保险基金中列支。


  (二)推动适应性培训前移。深入开展“送政策进军营”活动,开展军人退役前职业指导,加强经济社会发展和就业形势介绍、政策咨询、心理调适、职业规划等。


  二、大力开展技能培训


  (三)加强就业创业技能培训。有培训意愿、符合条件的退役军人退役后可选择接受一次免费(免学杂费、免住宿费、免技能鉴定费)就业创业技能培训,并享受培训期间生活补助,培训期限一般不少于3个月。各级财政予以保障,可从开展职业技能提升行动提取的失业保险基金中列支。承训机构从具备资质许可的培训机构和职业院校中遴选,也可采取与企业合作的方式进行培训。退役军人既可享受上述就业创业技能培训优惠政策,也可申请参加其他职业技能提升行动计划并享受相应培训优惠。通过培训获得相关证书的按规定申领补贴,不得重复申领。


  (四)提升就业创业技能培训实效。推行“订单式”“定向式”“定岗式”培训,推动产教融合、校企合作,推广现代学徒制、企业新型学徒制。鼓励企业对退役军人实行先上岗后培训,大力开展适应岗位需求和发展需要的技能培训。坚持“谁培训、谁推荐就业”,压实责任,提高就业成功率。


  (五)鼓励参加多种职业技能培训。在“新生代产业工人培训”“广东技工”“粤菜师傅”“企业学徒培养”“企业职工转岗转业培训”“农村劳动力精准培训”等职业技能提升重点工程中,安排一定名额面向退役军人开展培训,大力支持退役军人参加职工求学圆梦培训、农村创业创新人才培训、青年就业创业培训、失业人员培训、返乡下乡创业培训等。


  三、支持退役军人提升学历


  (六)支持参加中高职教育。退役军人在退役2年内可免试参加全日制中等职业学历教育(含技工教育),省财政按每生每年7000元对经济欠发达地区退役军人学员给予2年资金补助。退役军人可通过全省统一招生考试,或学校单考单招报考高等职业院校(含已按规定程序纳入高等职业教育的技师学院),在退役1年内报考高等职业院校被录取,报到入学并取得全日制学籍就读的,省财政按每生每年7000元对经济欠发达地区退役军人学员给予3年资金补助。上述资金用于学杂费、住宿费、实习实验费、技能鉴定费、生活补助等,其他地区由各地级以上市财政解决。


  (七)支持参加普通高校本科及以上学历教育。退役军人参加普通高考、成人高考、研究生考试,符合条件的享受加分照顾,同等条件下优先录取。服役期间荣立二等功以上且符合报考条件的,可申请免初试攻读硕士研究生。具有普通高职(专科)学历的退役士兵参加成人高校专升本招生可免试入学。高职(专科)学生应征入伍服义务兵役退役,在完成高职(专科)学业后参加普通高校本科插班生考试,实行计划单列,单独划定录取分数线。高职(专科)学生应征入伍服义务兵役期间荣立三等功(含三等功)以上奖励的,在完成高职(专科)学业后,免试入读普通高校本科插班生招生院校、专业。


  退役1年以上,考入高等职业院校、本科及以上学历教育普通高校,报到入学并取得全日制学籍就读,符合条件的按财政部等5部委印发的《学生资助资金管理办法》(财科教[2019]19号)予以资助。


  四、提高教育培训主体积极性


  (八)加强教育培训机构管理。建立退役军人就业创业技能培训和中高职教育承训机构目录。加强对承训机构培训质量及资金使用情况考核评估,建立健全以退役军人学员到课率、满意度和证书获取情况为主要内容的考评机制,将其与培训机构承训资格和培训经费拨付挂钩。鼓励退役军人学员参加职业技能鉴定,考取相关技能证书。


  (九)强化激励措施。依托退役军人教育培训任务量大、师资能力强、教育培训质量高、推荐就业效果好的承训机构,建设省级退役军人教育培训(实训)示范基地,每两年认定一次,每次认定数量不超过5个,由省财政给予一次性奖补。鼓励建立市级教育培训(实训)示范基地。在核定职业院校绩效工资总量时,向承担退役军人就业创业技能培训和中高职教育的单位倾斜,可适当提高退役军人培训工作量折算成全日制学生培养工作量的比例。


  (十)支持社会力量参与教育培训。支持企业特别是规模以上企业的职工培训中心培训退役军人,鼓励企业与职业院校共建退役军人实训中心、教学工厂等。支持社会力量开展退役军人教育培训和评价工作。探索建立退役军人教育培训联盟,建立培训师资库和创业指导团队。


  五、推动退役军人多渠道就业


  (十一)适当放宽招录(聘)条件。机关、企事业单位、社会团体在招收录用工作人员或聘用职工时,适当放宽退役军人的专业、年龄和学历等条件,军队服役经历视为基层工作经历,服役年限计算为工龄,同等条件下优先招录聘用退役军人。


  (十二)加大公务员招录力度。每年公务员招录中,全省至少安排400名指标,与大学生村官、“三支一扶”等服务基层项目统筹设置职位,面向退役大学生士兵(含退役后取得学历)招录。根据国家政策,每年设置一定数量基层公务员职位,面向在军队服役5年及以上的高校毕业生退役士兵招考。组织开展选调生工作时,注意选调有服役经历的优秀大学生。从反恐特战等退役军人中专项招录特警职业人民警察。


  (十三)拓展就业渠道。具有本科学历(学士学位)以上退役大学生士兵参加粤东粤西粤北地区乡镇事业单位专项公开招聘的,可报考免笔试岗位,不受岗位职称、执业资格、工作年限、户籍等条件限制,同等条件下优先聘用。在基层党组织“头雁”工程中,优先从退役军人党员中培养选拔村党组织书记,注重从返乡退役军人中培养选拔村干部。选派优秀退役军人到党的基层组织、城乡社区担任专职工作人员。提高退役军人服务保障、安保等岗位招录退役军人比例,辅警岗位同等条件下优先招录退役军人。引导国有企业、民营企业积极履行社会责任,吸纳更多退役军人就业。将就业困难的退役军人按规定纳入公益性岗位。接收退役军人的单位裁减人员的,优先留用退役军人。


  (十四)落实财税优惠。对吸纳退役1年内的退役军人就业,且相关人员稳定就业(签订劳动合同并参加社会保险)1年以上的用人单位(机关、事业单位除外),由就业补助资金按每人10000元标准给予补贴。在国家规定时间内,企业招用自主就业退役士兵,与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的,自签订劳动合同并缴纳社会保险费当月起,在3年(36个月)内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税的优惠,定额标准为每人每年9000元。为安置自主择业的军队转业干部(必须持有师以上部队颁发的转业证件)就业而新开办的企业,凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%及以上的,自领取营业执照之日起,其提供的应税服务3年内免征增值税。


  (十五)落实金融优惠。新招用退役军人且符合其他申请条件的小微企业可申请创业担保贷款,并享受贷款贴息。贷款额度由经办银行根据创业担保贷款政策规定和实际情况合理确定,最高不超过500万元。


  六、鼓励创业带动就业


  (十六)加强创业指导。依托专业培训机构和大学科技园、众创空间、网络平台等,对有创业意愿的退役军人开展创业意识教育、创业项目指导、企业经营管理培训等工作,增强创业信心和创业能力,按规定享受创业培训补贴。符合条件的退役军人参加初创企业经营者素质提升培训班,按规定给予10000元资助。


  (十七)加强财税扶持。在国家规定时间内,自主就业退役士兵从事个体经营的,自办理个体工商户登记当月起,在3年(36个月)内以每户每年14400元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。从事个体经营的军队转业干部(必须持有师以上部队颁发的转业证件),自领取营业执照之日起,3年内免征增值税和个人所得税。退役军人成功创办初创企业且正常经营6个月以上符合条件的,给予10000元一次性创业资助。


  (十八)加强金融扶持。符合条件的退役军人创业可申请最高30万元、最长3年的创业担保贷款及贴息;合伙经营或创办企业的可按每人最高30万元、贷款总额最高300万元实行“捆绑性”贷款。将退役军人贡献与融资征信挂钩,鼓励和支持银行保险机构探索推出“军功贷”等金融产品扶持创业,提供利率、免担保等优惠和便捷服务。将退役军人创办中小企业列为中小企业融资平台重点服务对象,优先给予增信等融资扶持。


  (十九)加强创业孵化支持。鼓励政府投资或社会共建的创业孵化载体设立退役军人专区,支持有条件的地区建设退役军人创业孵化基地(创业园区)。省重点培育5个左右退役军人创业孵化示范基地,由省财政给予一次性奖补。对入驻各级政府和有关部门主办的创业孵化基地(创业园区)的退役军人初创企业,按照第一年不低于80%、第二年不低于50%、第三年不低于20%的比例减免租金。退役军人创办企业可申请租金补贴,珠三角地区每年最高6000元,其他地区每年最高4000元,最长3年。


  (二十)加强创业项目扶持。鼓励和支持退役军人积极参与粤港澳大湾区职业技能大赛、广东“众创杯”创业创新大赛、“创青春”广东青年创新创业大赛等创业创新活动。鼓励退役军人优秀创业项目申报省级优秀创业项目资助,评审通过的给予5—20万元资助。广东创新创业基金对退役军人创新创业项目予以重点支持,鼓励支持社会资本设立退役军人创业基金。


  七、提升就业创业服务能力和水平


  (二十一)加强返乡下乡创业扶持。完善支持退役军人参与乡村振兴的政策措施,促进退役军人利用自身优势投身乡村振兴事业。建立退役军人返乡下乡创新创业资源对接平台,加大涉农专业技能培训力度,鼓励和引导退役军人领办创办农民合作社等新型农业经营主体。


  (二十二)支持完善服务体系。结合“数字政府”改革建设,搭建全省退役军人就业创业服务平台。各级公共就业服务机构设立退役军人窗口或实行退役军人优先制度,提供免费服务。为退役军人开办企业登记注册开辟“绿色通道”,提供“一站式”开业指导、登记注册服务。各地级以上市、县(市、区)每年至少组织2次退役军人专场招聘活动。建立退役军人就业台账,实行实名制管理,动态掌握就业情况,对下岗失业的,及时纳入再就业帮扶范围,优先推荐再就业。


  (二十三)优化人力资源服务。人力资源服务机构为重点用工企业介绍退役军人员工,稳定就业并参加社会保险6个月以上的,由就业补助资金按每人400元给予职业介绍补贴。在人力资源服务产业园奖补、省“人力资源服务诚信示范机构”评定、省示范性就业扶贫基地评定中,对促进退役军人就业创业成效显著的予以倾斜。强化人力资源市场秩序管理,严厉打击“黑中介”等违法违规行为,加强劳动保障监察,推进劳动争议调解仲裁,维护退役军人合法权益。


  八、强化保障措施


  (二十四)加强督导考核。县级以上人民政府要切实履行促进退役军人就业创业主体责任,加强组织领导和统筹协调。将退役军人就业创业工作纳入全省促进就业工作目标责任制考核,纳入退役军人事务核查督办范围,作为省双拥模范城(县)评选的重要依据。对为退役军人就业创业工作作出突出贡献的单位,同等条件下优先评为或推荐参评退役军人工作模范单位、双拥模范单位。


  (二十五)加强经费保障。加强退役军人教育培训和就业创业工作经费保障,纳入财政预算。省财政统筹安排中央、省级财政补助资金,用于退役军人教育培训、就业创业等工作。积极引入社会资金,形成多元化经费保障格局。


  (二十六)加强宣传引导。大力宣传退役军人就业创业先进典型,以及社会各界关心支持退役军人就业创业的突出事迹,注重在优秀共产党员、劳动模范、“五一”劳动奖章、“五四”奖章等表彰中推荐评选在各行各业建功立业的退役军人,营造退役军人就业创业、乐业兴业的良好社会氛围。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。