深人社规[2019]10号 深圳市人力资源和社会保障局关于印发深圳市人力资源服务机构监管办法的通知
发文时间:2019-11-18
文号:深人社规[2019]10号
时效性:全文有效
收藏
560

各有关单位:


  为进一步完善人力资源市场监管机制,加强人力资源服务机构的事中事后监管工作,维护人力资源市场秩序,根据《人力资源市场暂行条例》《广东省人才市场管理条例》《深圳经济特区人才市场条例》等法规,我局制定了《深圳市人力资源服务机构监管办法》。现予以印发,请遵照执行。


  特此通知。


深圳市人力资源和社会保障局

2019年11月18日



深圳市人力资源服务机构监管办法


  第一章 总则


  第一条 为了进一步完善人力资源市场监管机制,加强人力资源服务机构的事中事后监管工作,维护人力资源市场秩序,根据《人力资源市场暂行条例》《广东省人才市场管理条例》《深圳经济特区人才市场条例》等法规,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于本市行政区域内人力资源服务机构的监督管理工作,包括实施人力资源服务机构登记备案、年度报告、“双随机”抽查和专项执法检查,组织查处人力资源服务机构的违法行为等工作。


  第三条 市、区(含新区)人力资源行政部门按照职责分工负责人力资源服务机构的监督管理工作。


  第二章 职责分工


  第四条 人力资源服务机构应当遵守法律、法规等规定,依法办理登记备案,根据登记的经营范围依法、诚信开展业务。


  第五条 市人力资源行政部门主要履行以下职责:


  (一)负责全市人力资源市场的统筹规划和综合管理工作;


  (二)组织实施人力资源市场法规、规章和政策;


  (三)负责监督检查、指导协调人力资源市场执法工作,牵头协调跨区、重大、敏感案件的查处。


  第六条 各区人力资源行政部门主要履行以下职责:


  (一)负责本辖区人力资源服务机构的登记备案、年度报告,以及举办人才交流会的审批;


  (二)定期开展本辖区人力资源服务机构调查摸底工作,准确掌握人力资源服务机构状况,建立并及时更新工作台账;


  (三)开展本辖区人力资源市场执法检查和专项整治活动;对违反人力资源市场管理规定的违法违规行为开展查处工作;


  (四)负责本辖区人力资源市场安全生产、突发事件的应对处置及重大活动保障工作;


  (五)组织实施促进人力资源服务机构诚信服务工作。


  第三章 登记备案管理


  第七条 人力资源服务机构应当自开展业务之日起15个工作日内向所在地的区人力资源行政部门办理登记备案,登记备案事项包括机构名称、类型、法定代表人、营业地址、出资总额、投资人姓名或名称及其出资额、业务范围等内容;人力资源服务机构设立分支机构或登记事项发生变化的,应当依法办理登记备案。区人力资源行政部门应当在收齐登记备案材料之日起五个工作日内予以登记备案,并将登记备案信息在人力资源行政部门网站上公开。


  第八条 人力资源服务机构办理登记备案,应当对申报材料的真实性、一致性、合法性负责。


  第九条 区人力资源行政部门对申请人提交的人力资源服务机构登记备案材料不齐全或者不符合法定形式的,应当一次性告知申请人需要补正的材料,并说明要求;对不属于本部门登记备案的事项,应当告知申请人向相关行政机关申请。


  第十条 区人力资源行政部门应当对人力资源服务机构登记备案材料进行统计、存档和核查,向社会公布人力资源服务机构名单及其变更、延续等情况。


  区人力资源行政部门应当加强与商事登记、行政处罚、信用评价等企业信息平台的互联互通,实现跨部门的信息交换共享,根据备案及信息对比情况开展后续监督管理工作。


  第十一条 区人力资源行政部门通过现场检查、网络经营信息检查、专项执法等工作,发现人力资源服务机构的实际经营情况与登记备案信息不一致的,应当根据核实情况要求其改正登记备案信息;逾期不改正的,列入诚信状况重点关注对象名单(以下简称重点关注名单),情节严重的依法予以查处。


  第十二条 人力资源服务机构办理登记备案后,应当按规定于每年第一季度向区人力资源行政部门提交经营情况年度报告,如实报告登记备案事项、注册资本实缴情况、经营活动情况、财务情况等内容。


  市、区人力资源行政部门对人力资源服务机构的年度报告进行监督检查,对未按规定报送年度报告、未依法履行信息公示义务以及存在隐瞒真实情况、弄虚作假等行为的人力资源服务机构,可视情况依法作出责令改正、列入重点关注名单等相应处理。


  第四章 日常监督检查


  第十三条 市、区人力资源行政部门应当设立举报投诉电话,公示举报投诉途径。


  任何单位或者个人对人力资源市场活动中的违法违规行为,有权向人力资源行政部门举报,人力资源行政部门依法及时处理有关举报投诉。


  第十四条 区人力资源行政部门应当结合实际,制定人力资源服务机构年度监督检查计划,采取随机抽取检查对象、随机选派执法人员的“双随机”方式,对人力资源服务机构开展日常监督检查。


  第十五条 区人力资源行政部门应当根据辖区人力资源服务机构守法诚信经营等情况,对人力资源服务机构进行动态分类,按不同类别实施有针对性的监督检查。对从事职业介绍活动等风险较高、群众有效投诉较多、被列入重点关注名单以及存在违法违规记录等情况的机构,应当增加检查次数,加大监管力度。


  区人力资源行政部门可以委托第三方有资质的专业服务机构对人力资源服务机构经营情况进行辅助调查,或者委托专业鉴定机构对专业性问题进行鉴定,根据辅助调查及鉴定情况开展监督管理工作。


  第十六条 区人力资源行政部门对经营性人力资源服务机构实施监督检查,可以采取下列措施:


  (一)进入被检查单位进行检查;


  (二)询问有关人员,查阅服务台账等服务信息档案;


  (三)要求被检查单位提供与检查事项相关的文件资料,并作出解释和说明;


  (四)采取记录、录音、录像、照相或者复制等方式收集有关情况和资料;


  (五)法律、法规规定的其他措施。


  区人力资源行政部门应当对被检查单位的商业秘密予以保密;被检查单位应当配合主管部门,如实提供相关资料和信息,不得隐瞒、拒绝、阻碍。


  第十七条 市、区人力资源行政部门在日常监督管理中,对发现存在违规或者不良诚信风险的人力资源服务机构,对其法定代表人、主要负责人、直接责任人等,可以采取提醒、规劝、约谈等方式,督促其及时整改纠正问题。


  第十八条 市、区人力资源行政部门应当根据上级部门的统一部署,或者针对辖区人力资源市场管理的重点领域、突出问题和薄弱环节,集中力量定期组织开展清理整顿专项执法行动,必要时联合有关部门共同执法,重点核查群众投诉举报、上级交办、部门移交、媒体报道的线索和日常巡查发现的突出问题,及时查处人力资源市场的各类违法违规行为。


  第十九条 市、区人力资源行政部门应当及时向社会公布人力资源服务机构的监督检查情况,对人力资源服务机构的违法违规信息、行政处罚等信息应当通过便于公众知晓的方式予以公布,并可以通过企业信用信息公示系统向社会公示。


  第五章 信用监督管理


  第二十条 市人力资源行政部门建立人力资源服务机构、从业人员数据库和电子诚信档案,并依法逐步建立完善诚信信息公示、公共查询服务、守信联合激励和失信联合惩戒等制度。区人力资源行政部门应当定期收集人力资源服务机构的基本信息、遵纪守法情况、投诉举报及处理情况、奖励惩戒情况、诚信守诺情况等。


  第二十一条 人力资源服务机构及其主要负责人、从业人员有下列情形之一的,列入重点关注名单,载入全市人力资源市场管理信息系统,作为监管重点对象:


  (一)隐瞒真实情况或者提交虚假材料取得人力资源服务登记备案凭证的;


  (二)机构已结业,但未主动注销或经营地址与备案地址不符的;


  (三)超出登记备案的业务范围从事人力资源服务经营的;


  (四)涂改、出租、出借、转让人力资源服务登记备案证的;


  (五)未按规定提交年度报告,或者隐瞒真实情况、提供虚假材料报送年度报告,责令改正逾期不改的;


  (六)年度内违反人力资源市场管理相关规定被投诉、举报3次以上,经查证属实的;


  (七)因违法行为被行政处罚或被追究刑事责任的;


  (八)未将人力资源服务机构登记备案凭证及查询方式、经营服务项目等重要信息在经营场所予以公示的;


  (九)其他违背诚信经营义务,造成不良社会影响的违法违规行为。


  第二十二条 区人力资源行政部门依据认定标准生成重点关注对象、失信联合惩戒对象的初步名单,按照规定履行告知或公示程序。人力资源服务机构对被列入重点关注名单有异议的,可向区人力资源行政部门申诉,区人力资源行政部门根据核实情况予以维持或撤销。法律法规已有相关规定的,从其规定。


  第二十三条 人力资源服务机构被认定为重点关注对象的,市、区人力资源行政部门应当按相关规定通过政府信用网站或政府行政部门网站等向社会公众发布。


  人力资源服务机构被认定为失信联合惩戒对象的,应按相关规定通过政府信用网站等向社会公众发布,并列入国家企业信用信息公示系统,实施失信联合惩戒。


  第二十四条 人力资源服务机构应当遵循合法、公平、诚实信用的原则,完善服务规程及诚信管理制度,加强从业人员的诚信教育,不断提高诚信服务水平。


  第六章 协同监督管理


  第二十五条 市、区人力资源行政部门在日常监管中,发现人力资源服务机构有以下违法违规行为的,应当在5个工作日内转相关主管部门依法处理:


  (一)商事登记、备案事项发生变化,未按规定办理变更登记、备案的;


  (二)采取提交虚假文件或者其他欺诈手段骗取商事登记的;


  (三)实际经营地址与登记备案的地址不符,或者通过登记的住所或经营场所无法联系的;


  (四)未办理涉及其他部门审批事项的。


  第二十六条 市、区人力资源行政部门应当定期开展人力资源市场专项整治联合执法行动,并建立健全长效执法机制,及时查处人力资源市场各类违法行为,对人力资源服务机构违规收费或者超标准收费的,移送价格主管部门依法处理;涉嫌违法犯罪行为的,移送司法机关依法处理。


  第二十七条 人力资源服务协会应当依照法律、法规、规章及其章程的规定,制定行业自律规范和职业道德准则、行业服务标准,引导人力资源服务机构依法诚信经营,积极主动反映会员单位诉求、行业及市场发展动态,配合主管部门做好监管工作。


  第二十八条 市、区人力资源行政部门应当完善信息公开、舆情研判、新闻发布等制度,运用网络、微博、微信等新媒体,主动公开市场监管信息及重大举措,及时回应市场监管热点问题,曝光典型案件,充分发挥舆论监督作用。


  第七章 附则


  第二十九条本办法自2019年12月1日起施行,有效期5年。自本办法施行之日起,《深圳市人力资源和社会保障局关于印发商事登记制度改革后续监管办法的通知》(深人社规[2014]11号)关于人力资源服务机构监管的规定不再适用。



《深圳市人力资源服务机构监管办法》文件解读


  一、背景及依据


  (一)定义


  本办法监管对象为本市行政区域内的人力资源服务机构。


  (二)背景及依据


  人力资源服务业发展水平事关人力资源市场配置的效率高低,同时也对人民群众就业创业起着重要作用。为贯彻落实党的十九大精神和党中央、国务院关于推进“放管服”改革的决策部署,贯彻落实国家有关人力资源市场管理的法规政策,顺应深圳新时期人力资源市场建设发展的需要,根据《人力资源市场暂行条例》《深圳经济特区人才市场条例》《关于“先照后证”改革后加强人力资源市场事中事后监管的意见》《关于在人力资源和社会保障领域推广随机抽查规范事中事后监管的通知》等相关文件,通过修订《监管办法》完善人力资源服务机构监管规范。


  二、主要内容


  (一)修订职责分工


  明确市、区人力资源行政部门各自的监管职责。市人力资源行政部门负责全市人力资源市场的统筹规划、综合管理,组织实施法规和政策,以及牵头市场监督检查和协调执法工作。


  按照“谁审批、谁监管”和属地管理的原则,各区人力资源部门承担辖区人力资源服务机构的登记备案和申请举办人才交流会工作,并负责承担辖区人力资源市场的监督管理工作。


  (二)完善监管制度


  一是进一步规范人力资源服务机构依法办理登记备案工作,要求人力资源服务机构应当对登记备案材料的真实性、一致性、合法性负责;二是强化年度报告工作的常态化、长效化和制度化,成为监管工作的项重要举措;三是完善日常监管,明确建立健全“双随机”抽查的监管工作机制,细化调查和检查措施相关内容;四是完善信用监管制度,实施“重点关注对象名单”管理,对人力资源服务机构及其主要负责人、从业人员存在不良诚信行为或违法违规行为的,列入人力资源市场管理“重点关注对象名单”,予以记录信用档案、对外公布,提高监督检查频率。五是引导行业自律,通过人力资源服务协会制定和完善行业自律规约和职业道德准则、行业服务标准,开展行业信用评价。六是强化违法、失信举报投诉监管和舆论监督机制。要求主管部门主动公开市场监管信息及重大举措,及时回应市场监管热点问题,曝光典型案件,充分发挥舆论监督作用。


推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。