粤府[2018]79号 广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)的通知
发文时间:2018-08-31
文号:粤府[2018]79号
时效性:全文有效
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各地级以上市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构:


  现将《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施(修订版)》印发给你们,请认真组织实施。实施过程中遇到的问题,请径向省经济和信息化委反映。


广东省人民政府

2018年8月31日



广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施(修订版)


  为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,落实党中央、国务院关于着力振兴实体经济的决策部署,进一步降低制造业企业成本,支持实体经济发展,建设制造强省,制定以下政策措施:


  一、降低企业税收负担。在国家规定的税额幅度内,降低城镇土地使用税适用税额标准,将车辆车船税适用税额降低到法定税率最低水平。降低符合核定征收条件企业的购销合同印花税核定征收标准。允许符合条件的省内跨地区经营制造业企业的总机构和分支机构实行汇总缴纳增值税,分支机构就地入库。全省契税纳税期限统一调整到办理房屋、土地权属变更前。全省各地区核定征收企业所得税应税所得率按国家规定的最低应税所得率确定。对装备制造等先进制造业、研发等现代服务业符合相关条件的企业和电网企业在一定时间内未抵扣完的增值税进项税额予以退还。2018-2022年对境外投资者从中国境内居民企业分配的利润在广东再投资项目,由省市给予奖励,其中省财政按照投资环节所产生的省级财政贡献奖励给所在地政府,用于支持外商投资原企业扩大生产或新投资广东鼓励类项目等。


  二、降低企业用地成本。各地市要划设工业用地控制线,年度建设用地供应计划要充分保障工业用地供给:“三旧”改造土地及省追加的新增城乡建设用地优先保障先进制造业需求;纳入省相关“十三五”规划的制造业项目享受省重点建设项目待遇。属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目,土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%执行。允许对工业项目按照规划确认的用地围墙线内面积出让。工业用地出让最长年限为50年,根据企业意愿,对有弹性用地出让需求的工业企业实行弹性年期出让供地,按照出让年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数,对届满符合续期使用条件的,可采用协议出让方式续期。以先租后让方式供应的工业用地,租赁期满达到合同约定条件的,在同等条件下原租赁企业优先受让。省每年安排一定规模的用地指标奖励制造业发展较好的地市。


  三、降低企业社会保险成本。推进全省养老保险省级统筹,执行全省统一的企业养老保险单位缴费比例,单位缴费比例高于14%的按14%执行;合理确定企业养老保险缴费基数上下限,逐步过渡至全省统一标准。推动符合条件的地市实施失业保险浮动费率制度。职工医疗保险统筹基金累计结余过高的统筹地区,要适度降低单位缴费费率。职工生育保险基金累计结余超过9个月的统筹地区,可将生育保险费率降到企业职工工资总额的0.5%以内,已降到0.5%的可进一步降到0.45%。建立健全工伤保险费率浮动管理制度,对符合条件的参保单位工伤保险费率实施下浮,全省工伤保险平均费率下降20%-30%。


  四、降低企业用电成本。扩大售电侧改革试点,到2020年电力市场交易电量占广东省内发电量比例不低于60%;2018年将参加电力市场交易的发电企业范围扩大到核电,参加电力市场交易的用户范围扩大到全部省产业转移工业园。支持高新技术、互联网、大数据、高端制造业参与电力市场交易。通过扩大跨省区电力交易规模、国家重大水利工程建设基金征收标准降低25%、督促自备电厂承担政策性交叉补贴、降低天然气发电上网电价等措施,继续降低全省一般工商业电价,清理和降低电网环节收费。精简企业用电工程业扩配套项目审批流程和时限,由各市政务中心组织相关单位实施并联审批,确保企业用户接电时间压减至80天以内,其中规划施工报建时间压减至30天以内。对具备电力承装资质的企业所承建的电力建设项目,供电企业均应无歧视接入电网并及时送电。


  五、降低企业运输成本。省属国有交通运输企业全资和控股的高速公路路段对使用粤通卡支付通行费的合法装载货运车辆,试行通行费八五折优惠。推动市属高速公路路段试行货车通行费八五折优惠。加大粤通卡发行力度,确保2018年底前货车粤通卡发行量比2017年增加30%。停止审批新的普通公路收费项目,逐步取消普通公路收费。制定高速公路差异化收费试点方案,鼓励有条件的地市通过政府补偿或回购等方式自主实施车辆通行费优惠政策。


  六、降低企业融资成本。鼓励制造业企业充分用好国家政策性银行优惠政策。积极开拓境外资金渠道支持制造业发展。鼓励大型骨干企业设立财务公司,为上下游企业提供低成本融资服务。2020年前省财政对在境内申请上市的民营企业,经证监部门辅导备案登记后,分阶段对完成公开发行之前支付的会计审计费、资产评估费、法律服务费、券商保荐费等中介费用,按不超过实际发生费用的50%给予补助,每家企业补助资金不超过300万元。对在“新三板”成功挂牌的民营企业奖励50万元,对进入“新三板”创新层的民营企业再奖励30万元。对在省内区域性股权市场发行可转换为股票的公司债券或增资扩股成功进行直接融资的民营企业,按企业融资金额的2%给予补助,每家企业补助资金不超过300万元。对“广东省高成长中小企业板”的挂牌企业按照融资金额的3%给予补助,每家企业补助资金不超过300万元。鼓励银行、商业保理公司、财务公司等机构为制造业核心企业产业链上下游中小微企业提供应收账款融资,对帮助中小微企业特别是小微企业应收账款融资的相关企业择优进行支持。鼓励企业利用股权出质方式拓宽融资渠道。支持省、市进一步建立健全中小微企业融资政策性担保和再担保机构。鼓励各地设立中小微企业设备融资租赁资金,通过贴息、风险补偿等方式给予中小微企业融资支持。依托“数字政府”改革,鼓励有条件的地市加大涉企政务信息公开力度,便利征信机构和金融机构获取企业信用信息,进一步发挥广东省中小微企业信用信息和融资对接平台作用。


  七、降低企业制度性交易成本。压缩审批时限,企业开办时间减至5个工作日,工业投资项目核准办结时限减至10个工作日,工业投资项目备案办结时限减至3个工作日。全面推广应用“粤省事”办事平台,继续优化和完善电子证照库,实现政府部门各类审批信息共享共用。对省权限范围内的12类工业产品实行“先证后核”审批模式、4类工业产品实行“承诺许可”审批模式。建设全省性网上“中介服务超市”,加强中介服务收费监管。各市每年公布年度可提供、已进行区域环评并明确工业类型的用地目录。对政府部门所属事业单位开展与本部门行政审批相关的中介服务进行全面清理,原则上2018年底前全部完成转企改制或与主管部门脱钩。推动涉企工业数据的归集和共享,建立广东省制造业大数据指数(MBI),及时跟踪监测制造业发展情况。各地、各部门要结合实际,及时修订与先进制造业等现代产业发展特点和要求不相适应的产业准入标准、规范。


  八、支持工业企业盘活土地资源提高利用率。允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。在符合规划、不改变用途的前提下,在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间,提高容积率、建筑密度的,不再征收土地价款差额。支持和鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦,严格遵守工业建筑和高层建筑的消防要求,高标准厂房和工业大厦可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。国家级和省级开发区、产业转移园区(产业转移集聚地)建设的高标准厂房和工业大厦用地,经所在地地级以上市政府确认其容积率超过2.0并提出申请后,所使用的用地计划指标可由省级国土资源主管部门予以返还。各地进一步规范工业厂房租售市场管理,工业厂房要直接面向用于发展工业或与工业生产相配套的生产性服务业的市场主体销售或租赁。加大地方财政的奖补力度,大力推进“工改工”项目建设。适时扩大解决重点制造业企业用地历史遗留问题试点城市范围,加快完善相关用地手续,所需用地指标在试点城市土地利用年度计划指标中优先安排,所在地不动产登记机构要开辟绿色通道,加快办理不动产登记。支持大型骨干企业开办非营利性职业院校(含技工院校),相关用地允许参照公办教育类别以划拨形式提供。


  九、支持制造业高质量发展。培育制造业新兴支柱产业,2020年前省财政对新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济的万亿级制造业新兴支柱产业培育予以重点支持。对上述制造业新兴支柱产业的标志性重大项目落地、关键核心技术攻关、重大兼并重组、颠覆性创新成果转化等给予优先支持。实施重点领域研发计划,通过定向组织、对接国家、“揭榜”奖励、并行资助等新的项目组织实施方式,开展对经济、社会、产业、区域发展具有重大需求的核心技术、关键器件等的研究。到2020年40%以上规上工业企业设立研发机构,鼓励企业积极申报高新技术企业享受相关优惠政策。2020年前省财政对企业开展数字化、网络化、智能化和绿色化技术改造给予重点支持,主营业务收入1000万元以上工业企业可享受技术改造事后奖补(普惠性)政策。大力实施消费品工业“三品”战略,发布广东消费品供给指南,实施广东重点产品质量比对研究提升工程,开展“广东优质”品牌认证,引导消费新需求。开展传统产业绿色转型升级试点,推动新工艺新技术应用。探索建立制造业企业高质量发展综合评价体系,引导资源向优质企业和优质产品集中。大力发展工业互联网,支持工业企业运用工业互联网新技术新模式“上云上平台”实施数字化升级,有效降低企业生产经营成本。


  十、加大重大产业项目支持力度。对符合我省产业政策、投资额50亿元以上重大制造业项目,由制造强省建设领导小组牵头协调,实行省直部门专员服务制,专员范围包括发展改革、经济和信息化、财政、人力资源社会保障、国土资源、环境保护、商务等职能部门工作人员。其中投资额100亿元以上项目由厅级干部担任专员,50亿-100亿元项目由处级干部担任专员,全程负责跟踪服务项目落地和建设。各市、县(区)要参照省建立重大制造业项目协调机制,重大项目由市、县(区)领导挂钩服务。省预留占用林地指标,优先保障重大产业项目。对符合《广东省重大产业项目计划指标奖励办法》奖励条件的重大产业项目,省按照相应标准给予用地指标奖励,其中对于投资20亿元以上、符合投资强度等相关条件并完成供地手续的重大产业项目,省全额奖励用地指标。对各地引进重大产业项目但当年用地指标确有不足的,可按规定向省申请预支奖励指标。环境影响评价、社会稳定风险评估、节能评价等要在重大产业项目论证阶段提早介入,同步开展并联审批。重大制造业项目投产后,支持各市对企业高管、研发人才、专业技术人才等实行分类激励措施,加大对重大制造业项目配套基础设施建设支持力度。统筹协调省内高等学校和职业院校,根据重大制造业项目用人需求优化专业设置和招生规模。


  各地、各部门要按分工将政策宣传贯彻落实到企业,落实情况于每年12月底前报送省经济和信息化委,由该委汇总报告省政府。省政府将政策落实情况纳入重点督查范围,视情况对各地、各部门开展专项督查,对工作不力的地市、部门及相关责任人实施问责。省相关部门要加强对各地市的指导和服务,并于3个月内修订出台相关实施细则,已有政策措施相关规定与本文件规定不一致的,按照本文件有关规定执行。各地市要根据本文件精神,结合本地区工作实际,进一步加大支持力度,于3个月内及时修订完善有关政策措施。


  附件:政策内容工作分工


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。