盘点2019年的二十七项发票新政策新举措
发文时间:2020-01-13
作者:李春梅
来源:每日税讯精选
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第一部分  小规模纳税人发票新政


  一、自2019年3月1日起,八个行业的小规模纳税人可以自开专票


  自2019年3月1日起,将小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围由住宿业,鉴证咨询业,建筑业,工业,信息传输、软件和信息技术服务业,扩大至租赁和商务服务业,科学研究和技术服务业,居民服务、修理和其他服务业。


  上述8个行业小规模纳税人(以下称“试点纳税人”)发生增值税应税行为,需要开具增值税专用发票的,可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。试点纳税人销售其取得的不动产,需要开具增值税专用发票的,应当按照有关规定向税务机关申请代开。


  《国家税务总局关于扩大小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围等事项的公告》(国家税务总局公告2019年第8号


  二、自2020年2月1日起,自然人以外的小规模纳税人,可选择自行开具专用发票


  自2020年2月1日起,增值税小规模纳税人(其他个人除外)发生增值税应税行为,需要开具增值税专用发票的,可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人,税务机关不再为其代开增值税专用发票。


  《国家税务总局关于增值税发票管理等有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第33号)第五条


  公告解读中明确了,货物运输业小规模纳税人,可代开或自开专票;自愿选择自开专票的小规模纳税人的二手房业务,税务机关不再为其代开专票。


  政策回顾


  三、享受小微优惠免征增值税,使用发票及税控设备的规定


  (一)小规模纳税人月销售额未超过10万元的,当期因开具增值税专用发票已经缴纳的税款,在增值税专用发票全部联次追回或者按规定开具红字专用发票后,可以向主管税务机关申请退还。


  (二)小规模纳税人2019年1月份销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,2019年第一季度销售额未超过30万元),但当期因代开普通发票已经缴纳的税款,可以在办理纳税申报时向主管税务机关申请退还。


  (三)小规模纳税人月销售额超过10万元的,使用增值税发票管理系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。已经使用增值税发票管理系统的小规模纳税人,月销售额未超过10万元的,可以继续使用现有税控设备开具发票;已经自行开具增值税专用发票的,可以继续自行开具增值税专用发票,并就开具增值税专用发票的销售额计算缴纳增值税。


  《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第八、九、十条


  第二部分  发票领用


  四、合理满足纳税人发票使用需求


  各级税务机关不得简单按照纳税人所有制性质、所处行业、所在区域等因素,对纳税人领用发票进行不合理限制。要根据纳税人税收风险程度、纳税信用级别和实际经营情况,合理确定发票领用数量和最高开票限额,及时做好发票发放工作,保障纳税人正常生产经营。纳税人因实际经营情况发生变化提出增加发票领用数量和最高开票限额,经依法依规审核未发现异常的,主管税务机关要及时为纳税人办理“增版”“增量”。对纳税人增值税异常扣税凭证要依法依规进行认定和处理,除存在购销严重背离、虚假纳税申报、税务约谈两次无故不到等涉嫌虚开发票的情形外,不得限制纳税人开具发票。对于已经由税务机关按照政策规定和流程解除非正常户的纳税人,主管税务机关应当在2个工作日内恢复其税控系统开票功能,保障纳税人正常开具发票。


  《国家税务总局关于进一步做好纳税人增值税发票领用等工作的通知》(税总函〔2019〕64号)第一条


  五、积极推进发票领用分类分级管理


  对于税收风险程度较低的纳税人,按需供应发票;对于税收风险程度中等的纳税人,正常供应发票,加强事中事后监管;对于税收风险程度较高的纳税人,严格控制其发票领用数量和最高开票限额,并加强事中事后监管。


  对于纳税信用A级的纳税人,按需供应发票,可以一次领取不超过3个月的发票用量。纳税信用B级的纳税人可以一次领取不超过2个月的发票用量。以上两类纳税人生产经营情况发生变化需要调整发票用量的,按照规定及时办理。


  《国家税务总局关于进一步做好纳税人增值税发票领用等工作的通知》(税总函〔2019〕64号)第二条


  六、全面推行发票网上申领


  进一步扩大发票网上申领适用范围,已经实现办税人员实名信息采集和验证的纳税人,可以自愿选择使用网上申领方式领用发票。在全面推行发票网上申领的同时,各级税务机关要注重做好发票领用风险防控和发票物流配送衔接,确保发票网上申领简便易用、风险可控、安全可靠。


  纳税人在办理实名认证时,主管税务机关应及时对其法定代表人(业主、负责人)进行税法宣传,提示发票使用中存在的涉税风险,提醒发票违法违规需要承担的法律责任。


  《国家税务总局关于进一步做好纳税人增值税发票领用等工作的通知》(税总函〔2019〕64号)


  七、增值税专用发票(增值税税控系统)最高开票限额审批时限缩短


  自2019年12月1日起,税务机关办理增值税专用发票(增值税税控系统)最高开票限额审批自受理申请之日起10个工作日内作出行政许可决定。在上述时限内不能办结的,经税务机关负责人批准,可以延长5个工作日。


  《国家税务总局关于进一步简化税务行政许可事项办理程序的公告》(国家税务总局公告2019年第34号)


  八、办理了税务登记没有办理工商登记的货物运输业小规模纳税人,可以向税务机关申请代开专票


  《货物运输业小规模纳税人申请代开增值税专用发票管理办法》(2017年第55号发布,国家税务总局公告2018年第31号修改,以下简称55号公告)规定,向税务机关申请代开增值税专用发票的货物运输业小规模纳税人,需要符合“办理了工商登记和税务登记”等条件。为更加便利地满足货物运输业小规模纳税人代开增值税发票的需求,《公告》修改了55号公告规定的代开条件,明确在境内提供公路或内河货物运输服务并办理了税务登记(包括临时税务登记)的纳税人,可以按规定向税务机关申请代开增值税专用发票,其他条件未发生变化,并重新发布了《货物运输业小规模纳税人申请代开增值税专用发票管理办法》。


  《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号)第六条及其解读


  第三部分  发票开具


  九、开具原税率发票,需要办理临时开票权


  自2019年9月20日起,纳税人需要通过增值税发票管理系统开具17%、16%、11%、10%税率蓝字发票的,应向主管税务机关提交《开具原适用税率发票承诺书》,办理临时开票权限。临时开票权限有效期限为24小时,纳税人应在获取临时开票权限的规定期限内开具原适用税率发票。纳税人办理临时开票权限,应保留交易合同、红字发票、收讫款项证明等相关材料,以备查验。纳税人未按规定开具原适用税率发票的,主管税务机关应按照现行有关规定进行处理。


  《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第31号)第十三条


  十、多地出台代开发票环节不再扣缴个人所得税的规定


  2019年多地出台代开发票环节不再扣缴个人所得税的规定,纳税人应纳的个人所得税由扣缴义务人依照《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》(国家税务总局公告2018年第61号发布)规定预扣预缴(或代扣代缴)和办理全员全额扣缴申报。发票备注栏内注明“个人所得税由扣缴义务人(支付方)依法预扣预缴或代扣代缴”的字样,就是提醒扣缴义务人应履行扣缴义务。


  《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例


  十一、推行纳税人网上解锁报税盘


  税务总局优化增值税发票管理新系统,增加纳税人端异常清卡解锁功能,纳税人报税盘异常锁死时,可网上申请解锁,税务机关根据规定流程核实处理,排除风险后及时解锁。


  《国家税务总局关于实施便民办税缴费十条新举措的通知》(税总函〔2019〕223号)第八条


  十二、实现《开具红字增值税专用发票信息表》网上撤销


  税务总局优化增值税发票管理系统,《开具红字增值税专用发票信息表》填报错误的,纳税人可以网上办理撤销业务。


  《国家税务总局关于实施第二批便民办税缴费新举措的通知》(税总函〔2019〕243号)第五条


  十三、限制离线开具发票


  (一)存在涉税风险的纳税人,不得离线开具发票


  自2020年2月1日起,经税务总局、省税务局大数据分析发现存在涉税风险的纳税人,不得离线开具发票,其开票人员在使用开票软件时,应当按照税务机关指定的方式进行人员身份信息实名验证。


  《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第38号)第四条


  (二)新办理增值税一般纳税人登记的纳税人,自首次开票之日起3个月内不得离线开具发票


  自2020年2月1日起,新办理增值税一般纳税人登记的纳税人,自首次开票之日起3个月内不得离线开具发票,按照有关规定不使用网络办税或不具备风险条件的特定纳税人除外。


  《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第38号)第五条


  十四、明确了稀土企业等原纳入汉字防伪项目管理企业如何开具发票


  稀土企业销售稀土产品或提供稀土应税劳务、服务的,应当通过升级后的增值税发票管理系统开具稀土专用发票;销售非稀土产品或提供非稀土应税劳务、服务的,不得开具稀土专用发票;其他纳入增值税汉字防伪项目管理的企业,使用升级后的增值税发票管理系统开具增值税发票。这两类企业开具的发票密码区将由二维码密文变更为字符密文。


  稀土企业销售稀土产品以及其他货物或提供应税劳务、服务的,应当根据《稀土产品目录》中的分类,分别开具发票。稀土专用发票的开具不得使用增值税发票管理系统“销售货物或者提供应税劳务、服务清单”填开功能。稀土专用发票“货物或应税劳务、服务名称”栏的内容应当通过增值税发票管理系统中的稀土产品目录选择,“单位”栏选择“公斤”或“吨”,“数量”栏按照折氧化物计量填写。取得稀土专用发票的纳税人,建议登录全国增值税发票查验平台进行信息查验,稀土专用发票在查验平台显示信息中左上角有“XT”字样。


  《国家税务总局关于稀土企业等汉字防伪项目企业开具增值税发票有关问题的公告》(国家税务总局公告2019年第13号


  第四部分  发票认证、抵扣


  十五、取消2017年1月1日及以后开具的增值税扣税凭证的认证确认期限


  自2020年3月1日起,增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票,取消认证确认、稽核比对、申报抵扣的期限。纳税人在进行增值税纳税申报时,应当通过本省(自治区、直辖市和计划单列市)增值税发票综合服务平台对上述扣税凭证信息进行用途确认。


  增值税一般纳税人取得2016年12月31日及以前开具的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票,仍按原规定处理。


  《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号


  十六、扩大取消增值税发票认证的纳税人范围


  自2019年3月1日起,将取消增值税发票认证的纳税人范围扩大至全部一般纳税人。一般纳税人取得增值税发票(包括增值税专用发票、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票,下同)后,可以自愿使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣、出口退税或者代办退税的增值税发票信息。


  《国家税务总局关于扩大小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围等事项的公告》(国家税务总局公告2019年第8号)第二条


  政策回顾


  十七、提供应抵扣发票信息提醒服务


  税务总局优化增值税发票选择确认平台,增加当期应抵扣发票信息提醒功能,避免当期应抵扣发票超过抵扣期限造成纳税人损失。


  《国家税务总局关于实施便民办税缴费十条新举措的通知》(税总函〔2019〕223号)第四条


  十八、一般纳税人取得异常凭证的处理


  自2020年2月1日起,增值税一般纳税人取得的增值税专用发票列入异常凭证范围的,应按照以下规定处理:


  (一)尚未申报抵扣增值税进项税额的,暂不允许抵扣。已经申报抵扣增值税进项税额的,除另有规定外,一律作进项税额转出处理。


  (二)尚未申报出口退税或者已申报但尚未办理出口退税的,除另有规定外,暂不允许办理出口退税。适用增值税免抵退税办法的纳税人已经办理出口退税的,应根据列入异常凭证范围的增值税专用发票上注明的增值税额作进项税额转出处理;适用增值税免退税办法的纳税人已经办理出口退税的,税务机关应按照现行规定对列入异常凭证范围的增值税专用发票对应的已退税款追回。


  纳税人因骗取出口退税停止出口退(免)税期间取得的增值税专用发票列入异常凭证范围的,按照本条第(一)项规定执行。


  (三)消费税纳税人以外购或委托加工收回的已税消费品为原料连续生产应税消费品,尚未申报扣除原料已纳消费税税款的,暂不允许抵扣;已经申报抵扣的,冲减当期允许抵扣的消费税税款,当期不足冲减的应当补缴税款。


  (四)纳税信用A级纳税人取得异常凭证且已经申报抵扣增值税、办理出口退税或抵扣消费税的,可以自接到税务机关通知之日起10个工作日内,向主管税务机关提出核实申请。经税务机关核实,符合现行增值税进项税额抵扣、出口退税或消费税抵扣相关规定的,可不作进项税额转出、追回已退税款、冲减当期允许抵扣的消费税税款等处理。纳税人逾期未提出核实申请的,应于期满后按照本条第(一)项、第(二)项、第(三)项规定作相关处理。


  (五)纳税人对税务机关认定的异常凭证存有异议,可以向主管税务机关提出核实申请。经税务机关核实,符合现行增值税进项税额抵扣或出口退税相关规定的,纳税人可继续申报抵扣或者重新申报出口退税;符合消费税抵扣规定且已缴纳消费税税款的,纳税人可继续申报抵扣消费税税款。


  《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第38号)第三条


  第五部分  发票丢失新政


  十九、发票丢失不再需要登报作废声明


  自2019年7月24日起取消发票丢失登报作废声明,取消后的办理方式是:“不再提交,取消登报要求”。自此,无论丢失专用发票、普通发票都不需要再提交发票丢失登报作废声明。


  《国家税务总局关于公布取消一批税务证明事项以及废止和修改部分规章规范性文件的决定》(国家税务总局令第48号)对《中华人民共和国发票管理办法实施细则》进行了修改,修改后的第三十一条使用发票的单位和个人应当妥善保管发票。发生发票丢失情形时,应当于发现丢失当日书面报告税务机关。与原三十一条相较,删除了“并登报声明作废”的规定。


  政策回顾


  专用发票丢失,自1995年8月1日起要求必须在《中国税务报》刊登“遗失声明”;自2016年7月28日起,取消了必须在《中国税务报》刊登“遗失声明”;自2019年7月24日起,取消了登报要求。


  二十、丢失专票,不再需要办理《丢失增值税专用发票已报税证明单》


  自2019年11月1日起,丢失增值税专用发票的纳税人无需开具丢失增值税专用发票已报税证明,销货方纳税人已上传发票明细数据的,购货方纳税人可凭专用发票记账联复印件直接勾选抵扣或扫描认证;销货方无需再向主管税务机关申请开具证明。


  需要说明的是,目前国家税务总局公告2014年第19号仍未作废或修改,该文件中关于销货方向主管税务机关申请开具证明的规定不再执行,但是关于资料留存的规定依然有效。


  《全国税务机关纳税服务规范》(3.0版)已删除“一般纳税人丢失专用发票已报税证明单开具”事项。


  二十一、丢失机动车销售发票的消费者,办理挂失损毁报告资料精简


  根据2019年11月1日起实施的《全国税务机关纳税服务规范》(3.0版)“发票遗失、损毁报告”规范,丢失机动车销售发票的消费者,办理发票挂失损毁报告时,不再需要供加盖销售单位发票专用章的机动车销售统一发票存根联复印件。办理发票挂失损毁报告需要提交《发票挂失损毁报告表》1份。


  需要说明的是,虽然《国家税务总局关于消费者丢失机动车销售发票处理问题的批复》(国税函〔2006〕227号)目前仍未作废,但税务机关可以根据2019年10月31日上线的发票管理系统2.0版获取相关信息,所以不再要求消费者提供加盖销售单位发票专用章的机动车销售统一发票存根联复印件。


  《全国税务机关纳税服务规范》(3.0版)“发票遗失、损毁报告”规范


  第六部分  优化、建设发票平台


  二十二、增值税发票管理系统2.0版上线


  10月底,增值税发票管理系统2.0版上线。发票管理系统2.0版集成了税控系统、电子底账系统及综合服务平台(包括税务端和企业端)。增值税综合服务平台(企业端)优化升级了原增值税发票选择确认平台和发票查验平台,为纳税人提供了增值税发票的网上抵扣勾选、退税勾选、代办退税勾选、进销项发票查询、成品油消费税管理和发票下载等功能。


  二十三、优化增值税发票查验平台功能


  税务总局优化增值税发票查验平台功能,纳税人可查询5年内增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票和二手车销售统一发票的信息。集成各省税务机关发票查验平台登录界面,纳税人可通过统一入口查询各省税务机关自印发票信息。


  《国家税务总局关于实施便民办税缴费十条新举措的通知》(税总函〔2019〕223号)第三条


  二十四、推行电子发票公共服务平台


  税务总局建设全国统一的电子发票公共服务平台,为纳税人提供电子发票开具等基本公共服务。


  《国家税务总局关于实施第二批便民办税缴费新举措的通知》(税总函〔2019〕243号)第三条


  第七部分  发票防伪措施


  二十五、增值税专用发票防伪措施进行调整


  税务总局决定调整增值税专用发票防伪措施,自2019年第一季度起增值税专用发票按照调整后的防伪措施印制。取消光角变色圆环纤维、造纸防伪线等防伪措施,继续保留防伪油墨颜色擦可变、专用异型号码、复合信息防伪等防伪措施。税务机关库存和纳税人尚未使用的增值税专用发票可以继续使用。


  《国家税务总局关于调整增值税专用发票防伪措施有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第9号


  二十六、自2019年6月1日起,停用增值税防伪税控系统汉字防伪项目


  稀土企业销售稀土产品或提供稀土应税劳务、服务的和其他纳入增值税汉字防伪项目管理的企业开具的发票密码区将由二维码密文变更为字符密文。


  《国家税务总局关于稀土企业等汉字防伪项目企业开具增值税发票有关问题的公告》(国家税务总局公告2019年第13号)及其解读


  第八部分  其他


  二十七、两项发票相关业务不再提交税务登记证件


  自2019年7月24日起,纳税人办理发票真伪鉴定时,不再提交税务登记证件;纳税人办理印制有本单位名称发票手续时,不再提交税务登记证件。


  《国家税务总局关于公布取消一批税务证明事项以及废止和修改部分规章规范性文件的决定》(国家税务总局令第48号


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  三、核心实操要点总结

  1.备案环节:分支机构备案“先总后分”,有效期起止与总机构保持一致,总机构非首次备案需勾选全部分支机构;

  2.申报环节:分支机构申报“先总后分”,无总机构申报记录则无法操作,分支机构仅需核实分摊信息,无需自行计算;

  3.表单环节:总机构预缴填A202000分配表,年度汇算填A109000、A109010附表,为汇总纳税申报的核心表单,需确保数据准确;

  4.查询环节:备案及申报的办理进度、审核结果,均可通过电子税务局对应查询模块实时查看,全程线上留痕,便于企业核对。

  总分机构企业所得税汇总纳税的核心,在于备案与申报的流程衔接及数据一致性,只要严格按照上述操作步骤完成备案,据实填报申报表及分配表,即可顺利完成全程涉税操作,规避因流程不合规、数据不准确导致的涉税风险。

租入长期资产、住房租赁企业、投资性房地产的进项调整

  本文是对《长期资产的进项抵扣与调整》中的租入长期资产、投资性房地产的进项调整等内容的修改。

  营改增下,租入资产混合用途的可以全额抵扣,增值税法下,租入资产不再适用混合用途全额抵扣政策,应该适用“简易计税、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额不得抵扣”,或者,“一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目和不得抵扣非应税交易而无法划分不得抵扣的进项税额的,应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额,并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算”的规定,具体情况具体判断。

  2026年起,一般纳税人出租老项目不动产,不可以分不同的老项目不动产分别适用简易计税或一般计税,应对所有的老项目不动产出租全部适用简易计税,或全部适用一般计税。

  住房租赁企业对个人(自然人、小规模个体户)出租可以适用简易计税,对其他承租方出租需要适用一般计税,那这样就会出现一个项目存在不同的计税方式,但这并不违背“一般纳税人应当就同一简易计税方法项目的全部应税交易一并选择适用简易计税方法。”的规定。住房租赁企业对个人出租的所有收入适用简易计税,不是适用不动产老项目简易计税,适用的是承租方为个人的简易计税。

  住房租赁企业承租房产(整栋房产为一个产权,含住房和底商)用于出租,其中的住房出租给个人时适用简易计税,出租给其他企业等时适用一般计税,底商出租适用一般计税,住房租赁企业承租这栋楼取得的进项如何抵扣?

  应该适用“适用简易计税方法计税项目对应的进项税额不得抵扣”规定,还是适用“一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目和不得抵扣非应税交易而无法划分不得抵扣的进项税额的,应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额,并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算。”规定。

  混合用途长期资产逐年调整的思路是:一次性取得进项,逐年按混合用途调整。改变了购进货物、服务时的一次性取得进项一次性抵扣或不得抵扣的抵扣思路。而无法划分不得抵扣进项调整思路是:一次性取得进项,按当年销售额占比划分不得抵扣进项。假设年中比如6月购进的货物、服务的进项,先是按当期销售额占比计算当期不得抵扣的进项税额,仍然要按全年销售额占比进行全年汇总清算,而不仅是6-12月的销售额占比清算。

  因此案例中,需要划分进项税额:

  方式一、直接对用于简易计税而无法划分不得抵扣的进项税额按销售额占比计算当期以及全年不得抵扣进项税额,不考虑底商等仅存在一般计税项目的情况。

  这种划分方式下,假设当年市场不好底商全年租金为零的情况下,底商对应的进项因为占比为零而被全部按简易计税调整掉。划分进项的销售额是纳税人当期或当年全部的销售额,不仅限于单个不动产的销售额。

  方式二、底商的租金为一般计税,属于可以划分的用于一般计税可以抵扣的进项。应按承租市场价格的占比划分底商对应的进项全额抵扣。剩余住房对应的进项按销售额占比计算当期以及全年用于简易计税而无法划分不得抵扣的进项税额。

  这样的方式下,一般会认为取得一项进项用于混合用途,这项进项全额都属于无法划分,不太认可对其中部分进项视为可以划分。因此建议,签订租赁合同时,分为住房租赁部分和底商租赁部分,合同分别约定租金,进项发票分别取得。租赁不动产后进行的装修改造,也应从合同区分为住房装修改造项目和底商装修改造项目,分别确定金额和取得进项发票。

  如果是以取得的公允价值计量的投资性房地产作为出租,则需要以整个产权来考虑混合用途进项调整和改变用途进项调整的问题。以公允价值模式计量的投资性房地产发生用途改变情况存在没有会计计提折旧和摊销的问题。

  2026年增值税法实施后,营改增前老项目出租依旧可以简易计税,到2027年底以前是过渡期,同时出租老项目不可以分项目分别适用简易计税或一般计税,因此2026年后投资性房地产混合用途的可能性很小。营改增阶段虽然可以分项目分别适用简易计税和一般计税,但单项目混合用途的可能性也不大。

  投资性房地产(老项目)至2027年底可以继续适用简易计税优惠。其他投资性房地产一般是专用于一般计税。但住房租赁企业出租公允价值模式计量的投资性房地产,则存在向个人出租简易计税和向其他企业出租一般计税的混合用途问题。

  公允价值计量的投资性房地产除了混合用途期间逐年调整进项,还需要考虑改变用途后的净值和进项调整问题。

  取得的公允价值模式计量的投资性房地产(原值不超过500万元)混合用途全额可以抵扣,无需考虑混合用途期间调整进项。取得的公允价值模式计量的投资性房地产(原值超过500万元),需要按规定公式以及按单项不动产混合用途期间销售额占比计算混合用途期间不得抵扣进项税额。

  取得的公允价值模式计量的投资性房地产,按整个产权确定专用于还是混合用途,不可以对产权其中的底商部分对应的进项视为用于一般计税单独划分出来。另外,当年混合用途期间,因为一般计税项目销售不佳导致销售额为零或占比很少,长期资产混合用途期间包括用于一般计税项目的进项都将被调整转出。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值不超过500万元,或者专用于一般计税或专用于不得抵扣项目的原值超过或不超过500万),会计核算不计提折旧或摊销,改变用途,“以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,余额即为原值。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值超过500万元),“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”,(第9条第二种情形,其中,2025年12月31日前(含当日)已在会计制度上按照相关资产核算的部分,以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值。)。

  显然同样的投资性房地产改变用途的进项处理待遇就产生了不同。

  比如,400万的公允价值模式计量的投资性房地产(对应的进项100万)使用了19年或30年,改变用途,“不得抵扣的进项税额=长期资产对应的进项税额×(当月期初长期资产净值/长期资产原值)x100%”,100万进项全额需要调整。这显然是不合理的。

  而600万的公允价值模式计量的投资性房地产(对应的进项100万)使用了19年或30年,改变用途,需要根据“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”规定计算,19年的只剩一年对应的进项需要调整,30年的无需调整进项。

  同样的资产、同样的会计处理,却有着不同的结果。

  这里显然是政策忽视了公允价值模式计量的投资性房地产的存在。这个问题实际上营改增阶段就已经存在了。

  “以会计制度计提折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,实际是以会计折旧年限为实际使用年限来确认需要调整的进项,因为公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销,硬套公式将100%进项调整,这与资产实际用于可抵扣年限或用于不可抵扣年限的实际情况不符。增值税的这一点处理与企业所得税投资性房地产不计提折旧不可以税前扣除折旧或摊销不应一样。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值不超过500万元,或者专用于一般计税或专用于不得抵扣项目的原值超过或不超过500万),增值税法前,可以参考企业所得税的最低折旧年限,或根据企业同类资产的会计核算折旧年限来确定“以折旧或者摊销后的余额作为长期资产净值”,增值税法后,虽然原值没有超过500万,可按长期资产的调整年限以及“净值是指按照本办法第十七条规定的调整年限,采用平均法计算的资产余额。”规定来确定净值。

  公允价值模式计量的投资性房地产(混合用途原值超过500万元),调整年限应参考“原值超过500万元后首次计提折旧或者摊销的当月开始计算”确定。

  不应出现可抵扣改变用途为不得抵扣,认为应按不能计提折旧后余额调整进项,而不得抵扣改变用途为可抵扣,认为应参考按计提折旧后余额调整进项的双标做法。

      参考政策:财政部 税务总局公告2026年第15号财政部 税务总局关于发布《长期资产进项税额抵扣暂行办法》的公告