甬政办发[2017]85号 宁波市人民政府办公厅关于深化“先照后证”改革加强事中事后监管的实施意见
发文时间:2017-07-28
文号:甬政办发[2017]85号
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各区县(市)人民政府,市直及部省属驻甬各单位:


  为认真贯彻落实《国务院关于“先照后证”改革后加强事中事后监管的意见》(国发[2015]62号)、《国务院办公厅关于推广随机抽查规范事中事后监管的通知》(国办发[2015]58号)和《浙江省人民政府办公厅关于深化“先照后证”改革加强事中事后监管的实施意见》(浙政办发[2016]43号)等文件精神,进一步深化全市商事制度改革,推进政府职能转变,创新和加强市场监管,结合我市实际,经市政府同意,特制定如下意见。


  一、总体要求


  (一)指导思想。深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,认真落实党中央、国务院推进简政放权、转变政府职能的决策部署,按照职责法定、信用约束、协同监管、社会共治的原则,转变监管理念,明确监管职责,创新监管方式,构建具有宁波特色的事中事后监管机制,促进全市经济社会持续健康发展。


  (二)工作目标。围绕依法行政、放管结合,加快厘清各部门市场监管职责;围绕信用信息共享共用,加快构建以信用监管为核心的监管制度;围绕增强监管合力、提升监管效能,加快推进部门间依法履职信息互联互通;围绕社会多元治理,加快构建企业自治、行业自律、社会监督、政府监管的社会共治格局,努力在建成新型市场监管体系进程中走在全国前列。


  二、基本原则


  (一)职责法定。坚持权责法定、依法行政,谁审批、谁监管,谁主管、谁监管,按照法律、行政法规、国务院决定,厘清各部门市场监管职责,推进市场监管法治化、制度化、规范化、程序化。


  (二)信用约束。加快推进企业信用信息公示系统建设,推进政府部门、行业协会、社会组织信用信息共享共用,强化信用对市场主体的约束作用,构建以信息归集共享为基础、以信息公示为手段、以信用监管为核心的监管制度,让失信主体“一处违法,处处受限”。


  (三)协同监管。建立健全登记注册、行政审批、行业主管相互衔接的市场监管机制,实现各部门间依法履职信息的互联互通、联动响应,形成分工明确、沟通顺畅、齐抓共管的监管格局,增强监管合力,提升监管效能。


  (四)社会共治。推进以法治为基础的社会多元治理,健全社会监督机制,切实保障市场主体和社会公众的知情权、参与权、监督权,构建社会共治格局。


  三、具体措施


  (一)严格行政审批事项管理


  1.严格实行审批事项目录管理。市场主体登记部门(市场监管局,下同)、审批部门根据国家工商总局公布的前置审批事项目录和省政府公布的后置审批事项目录,做好工商登记、审批工作。各审批部门根据法律法规、规章增加或取消工商登记后置审批事项的规定,及时报市政府提请省政府更新目录。除法律、行政法规和国务院决定外,一律不得设定工商登记前置审批事项,也不得通过备案等方式实施变相前置审批。区县(市)政府不得设定或变相设定工商登记后置审批事项,不得擅自改变工商登记、审批的条件或程序。


  行政审批中的具体条件、标准涉及环境保护、生产安全、消防安全、城市管理等相关规定的,审批部门要与有关主管部门做好沟通衔接,确保行政审批工作的顺利实施。不能协商一致的,各级政府要及时协调解决。


  2.全面推行工商登记“双告知”。在登记注册办理环节,市场主体登记部门应当依据省政府公布的工商登记后置审批事项目录告知申请人,其拟从事的经营项目如须经审批方可经营的,应当到相关审批部门办理审批手续,未经审批不得擅自从事相关经营活动。申请人应当提交由法定代表人(拟任法定代表人、负责人、经营者)或其委托代理人签署的承诺书,书面确认已知悉市场主体登记部门告知的相关审批事项和审批部门,承诺在取得审批前不从事相关经营活动。


  在工商登记注册后,市场主体登记部门要依据省政府公布的工商登记后置审批事项目录,以信息化手段将登记注册信息通过浙江企业信息交换共享平台及时告知同级相关审批部门。对经营项目的审批部门不明确或不涉及审批的,将登记注册信息及时在浙江企业信息交换共享平台上发布,供相关审批部门、行业主管部门查询认领。已认领登记注册信息的相关审批部门应当及时将审批结果反馈至浙江企业信息交换共享平台。


  3.依法公开后置审批事项办理流程。各审批部门要严格按照法定条件和程序,科学合理界定审批条件,优化审批流程,明确审批时限,制定审批操作规范,并向社会公开。取消重复性、形式化的审批手续和不符合经济社会发展的审批环节。各审批部门要积极做好审批前的行政指导,对符合条件的市场主体及时核发许可证或批准文件。各地、各部门要健全审批监督制约机制,及时发现和纠正违规审批行为,不断提高政府管理科学化、规范化水平。


  4.规范行政证明出具行为。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节,原则上一律取消。凡能与其他部门信息共享获取相关信息的,不得要求申请人提供证明材料。


  (二)厘清监管职责


  1.严格执行“谁审批、谁监管,谁主管、谁监管”原则。对《国务院关于“先照后证”改革后加强事中事后监管的意见》(国发〔2015]62号)明确的186项监管事项,各相关监管部门要严格依法执行;涉及2个以上部门共同监管的,各相关部门要按照职责分工切实落实监管责任,不得推诿扯皮。对出现的部门职责争议,主办部门要主动进行协商,协办部门要积极配合;协商不成的,及时报机构编制部门协调。


  2.进一步明确市场主体登记部门、审批部门、行业主管部门的监管职责。市场主体登记部门、审批部门、行业主管部门要改进监管方式,完善监管标准,落实监管责任,细化本部门的监管职责、监管对象、监管措施、监管要求等内容,建立符合事中事后监管要求的行政审批、行业管理、行政执法工作机制;认真履行职责,依法查处市场主体的违法经营行为,并加强与其他市场监管部门的协作联动,形成监管合力。


  市场主体登记部门要重点围绕市场主体的法人资格监管、一般经营资格监管制定事中事后监管工作方案,健全随机抽查、重点检查相结合的日常监管制度,完善年报公示、信用监管、信用约束等市场监管长效措施。


  审批部门、行业主管部门要结合审批事项特点、行业管理风险制定事中事后监管工作方案,加强对重点行业、重点领域、重点环节和重点商品的监管,提升发现问题能力,及时查处未按规定报经审批擅自从事经营活动的违法行为,防范区域性、行业性和系统性风险。同一经营事项涉及2个以上审批部门的,由其行业主管部门牵头制定事中事后监管工作方案,其他审批部门在职责范围内予以配合。


  法律法规明确市场监管部门和监管职责的,严格依法执行。法律法规没有规定市场监管部门和监管职责或规定不明确的,市场主体登记部门、审批部门和行业主管部门要按照职责分工履行好市场监管职责,及时发现和查处问题。对涉及工商登记前置审批的事项,未取得审批文件、证件,擅自从事经营活动的,由审批部门依法查处;对已取得审批文件、证件,未取得营业执照,擅自从事经营活动的,由市场主体登记部门依法查处。对涉及工商登记后置审批的事项,已取得营业执照,未取得审批文件、证件,擅自从事经营活动的,由审批部门依法查处;对未取得审批文件、证件,擅自从事经营活动,涉及2个以上审批部门的,审批部门在各自职责范围内依法查处,并相互配合。经营事项不涉及许可审批的,由行业主管部门牵头监管,相关职能部门按照各自职责依法予以监管。


  3.建立证照监管信息通报机制。市场主体登记部门、审批部门、行业主管部门在日常监管中发现应由其他部门负责查处的违法行为的,应当及时将案件线索和证据材料以书面形式告知相关部门;有条件的可以通过共享平台实施数据实时推送。


  4.制定后续监管实施办法。各地、各部门要立足部门监管职责,积极研究监管新形势,研究出台贯彻落实本意见的后续监管实施办法,强化执行力。及时清理与本意见内容不相符的规范性文件,建立健全行政审批、行业主管与后续监管相一致的市场监管责任机制。


  5.依法规范共同查处机制。审批部门或行业主管部门在发现违法违规行为后,应当主动牵头负责查处;依法提请市场主体登记部门牵头共同予以查处的,应当符合《行政处罚法》和《浙江省城市管理相对集中行政处罚权条例》规定的关于相对集中行政处罚权的条件和要求。区县(市)政府根据当地执法机构设置和执法力量配置的情况,可确定其他执法部门行使牵头查处职责。


  (三)创新监管方式


  1.实现信息互联互通。依托浙江企业信息交换共享平台,实现市场主体登记部门与审批部门间的登记、审批信息及监管信息双向实时传递和无障碍交换。2017年6月底前,各部门应将其在履行职责过程中产生的主体登记信息、行政许可信息、行政处罚信息以及其他依法应当公示的信息,及时整理归集,自信息数据产生之日起20个工作日内,推送至浙江企业信息交换共享平台。


  2.全面推广以随机抽查为原则的监管新方式。按照《国务院办公厅关于推广随机抽查规范事中事后监管的通知》(国办发〔2015]58号)要求,各部门要对法律法规规章规定的检查事项,实行随机确定检查对象、随机确定执法人员,抽查情况及查处结果依法及时向社会公开。建立随机抽查事项清单、随机抽查对象和执法检查人员名录库以及随机抽查工作细则。推进随机抽查与社会信用体系相衔接。探索开展联合抽查,对同一市场主体的多个检查事项,原则上应一次性完成,提高执法效能,降低市场主体成本。各地、各部门要在2017年底前基本实现所有行政执法事项“双随机、一公开”全覆盖。


  3.加强对集中办公区的联合监管。加强对科技园、孵化园、创业园、创新工场、创业基地等集中办公区的监督管理。由各级政府牵头,联合市场监管、国税、地税、商务等相关部门出台集中办公区管理意见,明确集中办公区的准入标准、管理标准、优惠政策以及督促企业按时报送年报信息和即时信息等内容,促进集中办公区健康有序发展,为创业企业提供优质服务。


  (四)健全部门协作监管机制


  1.做好企业信息公示工作。各部门要严格履行法定职责,在职能范围内,积极督促市场主体履行信息公示义务,确保各监管部门信息互通。


  2.实行信用风险等级分类监管。将企业信息公示与企业信用监管结合起来,依据信用分类、风险等级、监管职能,对企业实施以随机抽查为重点的监管措施;对有轻微违法失信的企业,通过公开失信记录、督促整改等措施加强监管;对有违法违规等典型失信行为的企业,采用公开违法记录、重点抽查、列入经营异常名录、市场限制等措施加强监管;对有严重违法失信行为的企业,适用重点检查、列入严重违法失信企业名单、市场禁入等监管措施。


  3.严格落实失信主体资格限制工作。各部门应根据各自职责,严格贯彻国家各部委要求,加强部门协作,共建守法诚信的社会环境。


  4.建立健全跨部门联动响应和失信惩戒机制。按照守信企业一路畅通、失信企业处处受限的原则,建立从市场主体准入到退出的全过程信用约束机制。2017年底前,市、县两级政府要依托浙江企业信息交换共享平台,建立健全跨部门联动响应机制,制定失信惩戒清单,在经营、投融资、高消费限制、土地供应、进出口、出入境、新设企业登记、招投标、政府采购、获得荣誉、安全许可、生产经营许可、从业任职资格资质审核等环节中,将信用信息作为重要考量因素,对被列入经营异常名录、严重违法失信企业名单、重大税收违法案件当事人名单、失信被执行人名单、行贿犯罪档案等失信主体依法予以限制或禁入。


  5.加强风险监管监测研判。要树立“大数据、大监管、大运用”理念,依托浙江企业信息交换共享平台和企业信用信息公示系统,努力探索“互联网+企业信用监管”的新模式,构建“全市企业信用监管一张网”。加快完善风险研判和监测制度建设,建立健全风险评估指标及风险排查监测、研判预警、应急处理、防控联动等机制。科学设定风险数据采集点,整合有效相关信息,经常性研判市场主体经营行为,及早发现违法违规线索,有效防范化解区域性、行业性及系统性风险。探索建立网络监测、视频监控等非现场监管方式,综合运用预警提醒、约谈告诫等形式,强化市场主体及有关人员的事中监管,及时化解市场风险。


  (五)构建社会共治格局


  1.强化市场主体责任。有关部门和行业组织要定期开展企业法定代表人(负责人)依法经营法律培训、企业信息联络员信息与信用管理培训。制定企业信息与信用管理规范指引,推广企业信息与信用标准化管理,鼓励支持企业参加信用管理示范企业培育认定活动,提高内部经营管理质量,提升法律意识、诚信意识和责任意识。引导企业切实履行法定义务,主动接受社会监督。鼓励支持市场主体通过互联网为交易当事人提供信用评价服务,督促企业规范经营行为并承担社会责任,促进企业合法经营。


  2.推进行业自律。推动行业协会建立健全行业经营自律规范和自律公约,规范会员行为。鼓励行业协会商会制定发布产品和服务标准,参与制定国家标准、行业规划和政策法规。增强参与市场监管的能力,建立政府部门与行业协会商会间的信息互联共享、参与协作机制。发挥行业协会商会在权益保护、资质认定、纠纷处理、失信惩戒等方面的作用。不得对转移到行业协会实行自律管理的事项进行变相审批,不得向企业乱摊派、乱收费。支持行业协会商会开展行业信用评价工作,完善行业信用体系。通过政府购买服务等方式,委托行业协会商会开展信用评价、咨询服务、法律培训、监管效果评估,推进监管执法和行业自律的良性互动。


  3.发挥市场专业化组织监督作用。依靠消费者委员会等社会组织,及时了解市场监管领域的突出问题,有针对性地加强监督检查。支持服务机构参与市场监督。支持仲裁机构、调解组织等通过裁决、调解等方式解决市场主体之间的争议。积极构建第三方评估机制,培育发展和依法规范社会信用评价机构,支持开展社会化信用信息公示服务。


  4.畅通社会监督渠道。完善12345民生服务体系建设,引导社会大众通过互联网、举报电话、投诉信箱等方式参与对市场主体的监督。利用新闻媒体等手段及时收集社会反映的问题,加大曝光典型案件力度,充分发挥社会舆论的监督作用。


  5.加强与管理服务类组织的互动合作。引导各类管理服务类组织参与监督、服务和管理,借助其力量掌握市场主体登记备案、实际经营及联系方式等信息,延伸监管手臂,提高监管效能。各地要严格落实属地管理责任,及时组织协调相关部门开展综合治理。


  四、工作要求


  (一)加强组织领导。加强市场监管是各级政府的重要职责。市级层面要建立市场监管工作联席会议制度,负责统筹协调推进有关工作,适时通报工作进展情况。各地、各有关部门要建立相应制度,结合本地、本部门实际研究制定工作方案,明确监管责任和分工,细化监管举措,加强沟通协调和统筹推进,形成全市上下“一盘棋”、合力抓落实的工作格局。


  (二)做好经费等保障。各级政府要做好“先照后证”改革后加强事中事后监管的统筹协调,加强商事制度改革、事中事后监管相关的信息化工作经费和人员保障,确保改革各项工作的顺利实施。


  (三)强化督查考核。将市场主体事中事后监管工作纳入对各区县(市)政府、各职能部门的目标管理考核,加强督促检查。审计部门要加强对政策落实情况的跟踪审计,加大对履行法定监管职责、审批事项目录管理以及变相设定许可事项或改变审批条件程序等方面的审计力度。建立事中事后监管绩效评估制度,市政府每年根据评估情况适时调整相关监管政策和监管事项目录。


  (四)加强宣传引导。各地、各有关部门要通过多种途径、采取多种形式宣传事中事后监管各部门职责、措施、工作进展情况和成效,鼓励和引导全社会参与,形成理解、关心、支持改革的良好氛围和舆论监督环境。


  本意见自2017年8月9日起施行。


  附件:任务分工和进度安排表


  宁波市人民政府办公厅

  2017年7月8日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。