上海市国家税务局上海市地方税务局公告2017年第6号 上海市国家税务局上海市地方税务局关于发布《上海市税务行政处罚听证程序实施办法》的公告
发文时间:2017-11-22
文号:上海市国家税务局上海市地方税务局公告2017年第6号
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为了规范本市税务行政处罚听证程序,保障和监督税务机关依法实施行政处罚,保护公民、法人和其他组织的合法权益,上海市国家税务局、上海市地方税务局决定发布《上海市税务行政处罚听证程序实施办法》,自发布之日起施行。


  特此公告。


  上海市国家税务局

  上海市地方税务局

  2017年11月22日



上海市税务行政处罚听证程序实施办法


  第一章 总  则


  第一条 (目的和依据)


  为了规范本市税务行政处罚听证程序,保障和监督税务机关依法实施行政处罚,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《上海市行政处罚听证程序规定》(上海市人民政府令第35号)、国家税务总局《税务行政处罚听证程序实施办法(试行)》(国税发[1996]190号)等有关规定,结合本市税务工作实际,制定本办法。


  第二条(基本原则)


  听证程序遵循依法、公开、公正、及时和便民的原则。


  除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外,听证应当公开举行。


  第三条 (当事人的基本权利)


  听证程序实行告知、回避制度,当事人依法享有陈述权、申辩权和质证权。


  第四条 (适用范围)


  本市各级税务机关(以下简称:税务机关)对公民作出2000元以上(含本数)罚款或者对法人或者其他组织作出1万元以上(含本数)罚款的行政处罚之前,应当向当事人送达《税务行政处罚事项告知书》,告知当事人已经查明的违法事实、证据、行政处罚的法律依据和拟将给予的行政处罚,并告知有要求举行听证的权利。


  第五条 (申诉与检举)


  公民、法人或者其他组织对税务机关违反本办法的行为,有权向上一级税务机关申诉或者检举。上一级税务机关对申诉或者检举应当依法处理。


  第二章 听证组织机关和听证人员


  第六条 (听证组织机关)


  税务机关拟作出适用听证程序的行政处罚的,由该税务机关组织行政处罚听证。


  第七条 (听证主持人的指定)


  听证由税务机关指定其负责法制工作的人员主持。


  第八条 (听证人员的范围)


  行政处罚听证实行听证会制度。听证会由听证主持人、听证员组成。听证会组成人员应为单数。


  听证主持人和听证员由负责听证的税务机关指定。组织听证的税务机关可以聘请本单位以外的人员作为特邀听证员参加听证。


  听证主持人应由在税务机关从事法制工作两年以上或者从事行政执法工作三年以上的人员担任。


  听证主持人设一名,听证员一般设二名,听证员协助听证主持人组织听证。


  听证会应当设记录员一名,负责听证笔录的制作和其他听证事务。


  第九条 (听证主持人职责)


  听证主持人履行下列职责:


  (一)决定举行听证的时间、地点并通知听证参加人;


  (二)审查听证参加人的资格;


  (三)主持听证,并就案件的事实、证据或者与之相关的法律进行询问,要求听证参加人提供或者补充证据;


  (四)维护听证的秩序,对违反听证纪律的行为进行警告或者采取必要的措施予以制止;


  (五)对听证笔录进行审阅,并提出审核意见;


  (六)决定中止、终止或者延期听证,宣布结束听证;


  (七)法律、法规、规章规定的其他职责。


  第十条 (回避)


  听证主持人、听证员、记录员有下列情况之一的,应当主动回避,当事人及其代理人有权申请回避:


  (一)本案调查人员;


  (二)当事人、本案调查人员的近亲属;


  (三)担任过本案的证人;


  (四)与本案的处理结果有直接利害关系的。


  前款规定,适用于翻译人员、鉴定人、勘验人。


  当事人申请听证员、记录员、翻译人员、鉴定人、勘验人回避的,由听证主持人决定;申请听证主持人回避的,由组织听证会的税务机关负责人决定。对驳回申请回避的决定,当事人可以向组织听证的税务机关申请复核一次。


  第十一条 (听证的全过程记录)


  有条件的税务机关可以设立听证室,必要时可以采取录音、录像等方式辅助听证记录。


  第三章 听证参加人


  第十二条 (听证参加人的范围)


  听证参加人包括:


  (一)案件调查人员;


  (二)当事人及其代理人;


  (三)与案件处理结果有直接利害关系的第三人及其代理人;


  (四)证人、鉴定人、勘验人、翻译人员;


  (五)其他有关的人员。


  第三人参加听证的,由听证主持人决定。


  第十三条 (听证参加人的义务)


  听证参加人应当按时到达指定地点参加听证,遵守听证纪律,如实回答听证主持人及听证员的询问。


  第十四条 (当事人的权利)


  当事人享有下列权利:


  (一)要求或者放弃听证;


  (二)依照本办法申请回避;


  (三)出席听证会或者委托一至二人代理参加听证,并出具委托代理书,明确代理人权限;


  (四)进行陈述、申辩和质证;


  (五)核对听证笔录。


  无民事行为能力或者限制民事行为能力的人,依据有关法律规定,由其法定代理人代为参加听证,法定代理人享有前款规定的权利。


  第十五条 (当事人查阅案卷)


  当事人及其代理人可依法查阅与听证有关的案卷材料。


  第四章 证  据


  第十六条 (听证证据)


  听证的证据,包括书证、物证、证人证言、鉴定意见、勘验笔录、现场笔录、视听资料、电子数据、当事人的陈述等。


  第十七条 (证据的出示)


  证据应当在听证会上出示、宣读和辨认,并经质证,凡未经质证的证据不能作为定案的证据。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密,由听证会验证,不得在公开听证时出示。


  第五章 听证的告知、提出和受理


  第十八条 (税务行政处罚事项告知书的制作和内容)


  税务机关对适用听证程序的行政处罚应当在作出行政处罚决定前,作出《税务行政处罚事项告知书》,告知当事人有要求听证的权利。


  《税务行政处罚事项告知书》内容包括:


  (一)当事人的违法事实和证据;


  (二)行政处罚的理由、依据和拟作出的行政处罚决定;


  (三)享有要求听证的权利及提出听证要求的期限。


  第十九条 (听证要求的提出)


  当事人对适用听证程序的行政处罚要求听证的,应当在收到《税务行政处罚事项告知书》之日起三日内,以书面形式向主管税务机关提出申请。当事人以邮寄挂号信方式提出听证要求的,以寄出的邮戳日期为准。


  对于符合听证条件的,税务机关应当组织听证;对于不符合听证条件的,税务机关应当书面告知当事人不予组织听证。当事人由于不可抗力或者其他特殊情况未在规定期限内提出听证申请的,在障碍消除后五日以内,可以申请延长期限。申请是否准许,由组织听证的税务机关决定。当事人无正当理由逾期未提出听证要求的,视为放弃听证权利,不得再要求听证。


  第二十条 (听证的受理和通知)


  税务机关受理听证后,应进行下列工作:


  (一)负责承办案件的机构,应当在三日内将税务行政处罚认定的主要违法事实、证据的复印件、照片以及证据目录、证人名单等移送负责听证的机构;


  (二)负责听证的机构接到移送的案卷材料后,应在三日内确定听证会组成人员;


  (三)听证主持人应当在听证会举行的七日前,将《税务行政处罚听证通知书》送达当事人;把听证时间、地点等事项通知其他参加人;


  (四)公开听证的案件应在听证会举行七日前公告案由、当事人姓名或者名称、听证举行时间和地点。


  《税务行政处罚听证通知书》内容包括:


  (一)听证会举行的时间、地点;


  (二)听证会组成人员的姓名;


  (三)告知当事人有权申请回避;


  (四)告知当事人准备证据、通知证人等事项。


    第六章 听证会的举行


  第二十一条 (听证预备)


  听证会举行前,记录员应查明当事人和其他参加人是否到会,宣布听证纪律。


  听证会开始时,由听证主持人核对当事人身份,宣布案由,宣布听证会组成人员、记录员名单;告知当事人有关权利,询问当事人是否提出回避申请。


  第二十二条 (听证调查)


  在听证会调查阶段,案件调查人员提出当事人违法的事实、证据和拟作出的行政处罚建议;当事人进行陈述、申辩和质证;案件调查人员可以向当事人提问。


  当事人可以向案件调查人员提问。


  当事人的代理人经听证主持人同意,可以向案件调查人员、当事人提问。


  听证会组成人员可以向案件调查人员、当事人提问。


  第二十三条 (听证证据的质证)


  案件调查人员应当向听证会出示物证,宣读书证,让当事人辨认、质证;对未到会的证人证言、鉴定结论、勘验笔录和其他作为证据的文书,应当宣读。


  第二十四条 (听证证据的核实)


  听证会组成人员对证据有疑问的,可以暂停听证,待对证据进行调查核实后再继续听证。


  第二十五条 (听证过程中的申请事项)


  案件调查人员、当事人及其代理人有权申请通知新的证人到会,调取新的证据,申请重新鉴定或者勘验。


  对于上述申请,听证主持人应当作出是否同意的决定。


  第二十六条 (听证申辩)


  在听证会辩论阶段,在听证主持人的组织下,案件调查人员、当事人和代理人可以对证据和案件情况发表意见并且可以互相辩论。


  听证主持人在宣布申辩终结后,当事人有最后陈述的权利。


  第二十七条 (听证笔录)


  听证会的全部过程应当制作听证笔录。听证笔录应作为税务机关作出行政处罚决定的依据。


  听证笔录应当载明下列事项:


  (一)案由;


  (二)听证参加人姓名或者名称、地址;


  (三)听证主持人、听证员、记录员姓名;


  (四)举行听证的时间、地点和方式;


  (五)案件调查人员提出的事实、证据和适用听证程序的行政处罚建议;


  (六)当事人陈述、申辩和质证的内容;


  (七)其他有关听证的内容。


  听证笔录应当交给当事人和其他参加人员审核无误后签字或者盖章。当事人拒绝签字或者盖章的,应在听证笔录上载明。


  听证笔录经听证主持人审阅后,由听证会组成人员和记录员签字或盖章。


  第二十八条 (税务行政处罚听证报告书的制作和效力)


  听证结束后,听证主持人应组织听证会组成人员依法对案件作出独立、客观、公正的判断,并写出《税务行政处罚听证报告书》连同听证笔录一并报告税务机关负责人。听证会组成人员有不同意见的,应如实报告。


  《税务行政处罚听证报告书》内容包括:


  (一)听证案由;


  (二)听证主持人和听证参加人的基本情况;


  (三)听证举行的时间、地点和方式;


  (四)听证会的基本情况;


  (五)处理意见和建议。


  税务机关应当将《税务行政处罚听证报告书》的意见和听证笔录作为依法作出行政处罚或不处罚决定的重要依据。


  第二十九条 (听证的延期)


  税务机关除因不可抗力或特殊情况决定延期举行听证外,听证应当按期举行。当事人申请延期的,由税务机关决定是否准许。


  第三十条 (听证中止)


  有下列情形之一的,听证主持人应当中止听证:


  (一)当事人死亡或者解散,需要等待权利义务继承人的;


  (二)当事人或者案件调查人员因不可抗力事件,不能参加听证的;


  (三)在听证过程中,需要对有关证据重新鉴定或者勘验的;


  (四)出现其他需要中止听证情形的。


  中止听证的情形消除后,听证主持人应当恢复听证。


  第三十一条 (听证终止)


  有下列情形之一的,税务机关应当终止听证:


  (一)当事人死亡或者解散满三个月后,未确定权利义务继承人的;


  (二)当事人无正当理由,经两次通知都不参加听证的;


  (三)出现其他需要终止听证情形的。


  第三十二条 (听证的举行期限)


  除延期听证、中止听证外,听证应当在收到当事人听证要求后十五日内举行听证。


  第七章 附  则


  第三十三条 (当事人和案件调查人员的定义)


  本办法所称当事人是指被事先告知将受到适用听证程序的行政处罚的公民、法人或者其他组织。


  本办法所称案件调查人员是指税务机关内部具体承办行政处罚案件调查取证工作的人员。


  第三十四条 (听证费用)


  当事人不承担税务机关组织听证的费用。


  第三十五条 (期限概念)


  本办法中三日、五日、七日是指工作日,不含法定节假日。


  第三十六条 (施行日期)


  本公告自发布之日起施行。《上海市国家税务局 上海市地方税务局关于发布<上海市税务系统行政处罚听证程序暂行办法>的公告》(上海市国家税务局公告[2013]2号)、《上海市国家税务局 上海市地方税务局关于修订<上海市税务系统行政处罚听证程序暂行办法>的公告》(上海市国家税务局公告[2016]1号)同时废止。


关于《上海市税务行政处罚听证程序实施办法》的解读


  为了规范本市税务行政处罚听证程序,保护公民、法人或者其他组织的合法权益,上海市国家税务局、上海市地方税务局决定对《上海市税务系统行政处罚听证程序暂行办法》进行修订,并重新发布《上海市税务行政处罚听证程序实施办法》(以下简称《办法》),现将《办法》有关内容解读如下:


  一、税务行政处罚听证的定义


  税务行政处罚听证,是指税务机关拟对公民处以2000元(含)以上,对法人或其他组织处以1万元(含)以上的罚款,向公民、法人或其他组织送达《税务行政处罚事项告知书》,当事人提出行政处罚听证申请的,依法审查受理行政处罚听证申请、组织实施听证。


  二、税务行政处罚听证的组织主体


  本市税务系统各级税务机关拟作出适用听证程序的行政处罚的,该税务机关为行政处罚听证的组织主体。


  三、税务行政处罚听证的适用范围


  对公民作出2000元以上(含本数)罚款或者对法人或者其他组织作出1万元以上(含本数)罚款的行政处罚之前,应当向当事人送达《税务行政处罚事项告知书》,告知当事人已经查明的违法事实、证据、行政处罚的法律依据和拟将给予的行政处罚,并告知有要求举行听证的权利。税务行政处罚听证的适用范围包括对公民作出2000元以上(含本数)罚款或者对法人或者其他组织作出1万元以上(含本数)罚款的行政处罚。


  四、税务行政处罚听证参加人的范围


  听证参加人包括案件调查人员、当事人及其代理人、与案件处理结果有直接利害关系的第三人及其代理人、证人、鉴定人、勘验人、翻译人员、以及其他有关的人员。当事人是指被事先告知将受到适用听证程序的行政处罚的公民、法人或者其他组织。案件调查人员是指税务机关内部具体承办行政处罚案件调查取证工作的人员。


  五、税务行政处罚听证的提出时间


  当事人要求听证的,应当自收到听证告知书之日起三个工作日内,向税务机关书面提出听证要求。当事人由于不可抗力或者其他特殊情况未在规定期限内提出听证申请的,在障碍消除后五日以内,可以申请延长期限。申请是否准许,由组织听证的税务机关决定。当事人无正当理由逾期未提出听证要求的,视为放弃听证权利,不得再要求听证。


  六、税务行政处罚听证的组织流程


  听证会组织流程由以下环节组成:一是听证会举行前,记录员查明当事人和其他参加人身份,宣布听证纪律;二是听证会开始时,听证主持人核对当事人身份,宣布案由,宣布听证会组成人员、记录员名单,告知当事人有关权利;三是听证会调查阶段,在听证主持人的主持下,案件调查人员和当事人进行质证、提问,出示证据等;四是听证会辩论阶段,案件调查人员、当事人和代理人可以对证据和案件情况发表意见并可以互相辩论,当事人作最后陈述;听证会的全部过程应当制作听证笔录,并交当事人和其他参加人员审核无误后签字;五是听证结束后,制作《税务行政处罚听证报告书》,连同听证笔录一并报告税务机关负责人。


  七、税务行政处罚听证报告书的效力


  听证报告和听证笔录应当作为税务机关作出行政处罚决定的重要依据。


  八、《办法》的生效日期


  鉴于本规范性文件与行政相对人的合法权益密切相关,且本次发布为废旧立新,为了更好地保障行政相对人合法权益,本《办法》自发布之日起生效。


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  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

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  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。