成办发[2020]83号 成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知
发文时间:2020-09-12
文号:成办发[2020]83号
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成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知


成办发[2020]83号     2020-09-12


各区(市)县政府(管委会),市政府各部门,各有关单位:


  为认真贯彻党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,实现稳地价、稳房价、稳预期目标,继续保持我市房地产市场平稳健康发展,现就相关事项通知如下。


  一、加强土地市场调控


  (一)增加住宅用地供应,优化供应结构,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应。


  (二)建立房价地价联动机制,有效调控土地价格,引导市场主体理性拿地。


  (三)全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布,加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,坚决打击捂地、捂盘行为。


  二、落实金融审慎管理


  (四)继续执行好差别化信贷政策,严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。


  三、支持合理自住需求


  (五)大力实施租赁补贴扩面提标,将公交、环卫、教育、卫生等公共服务行业人员纳入保障范围,保障住有所居,实现应保尽保。


  (六)进一步培育和规范住房租赁市场发展,通过新建、改建、盘活存量等方式切实增加租赁住房供应,租购并举解决新市民居住问题。


  (七)加快推进城市有机更新,加大老旧小区改造力度,提升居住品质。


  四、完善住房调控政策


  (八)严格执行住房限购政策,加强购房资格审核,严厉打击弄虚作假行为。


  (九)提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。


  (十)加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,优先保障无房居民家庭购房需求。


  (十一)发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。


  五、加强市场监管监测


  (十二)持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、捏造和散布不实言论、哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体等,依法依规严肃处理。


  (十三)完善房地产市场监测评价体系,强化部门信息共享和业务协同,进一步提高监测评价的科学性和准确性。


  六、强化舆论宣传引导


  (十四)建立常态化信息发布机制,准确解读市场走势和政策,及时回应社会关切,稳定市场预期。


  (十五)加强对房地产开发企业、中介机构等市场主体发布信息的约束管控,规范房地产领域自媒体,严厉打击各种炒作行为。


  本通知自印发之日起执行。


成都市人民政府办公厅

2020年9月12日



成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知的政策解读


  一、政策出台的背景是什么?


  我市始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,认真贯彻落实党中央、国务院房地产调控精神,持续强化因城施策能力,房地产市场总体保持平稳。但随着成都城市综合竞争力、吸引力不断增强,新增服务人口明显增多,居民购房需求日益增加,今年以来,部分区域出现供需紧张状态。


  为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求,进一步落实城市主体责任,有效防范房地产市场风险,努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,继续保持我市房地产市场平稳健康发展,经市委市政府研究,出台了《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。


  二、《通知》主要内容有哪些?


  《通知》坚定不移地推进落实好房地产长效管理调控机制,借鉴其他城市经验,结合我市当前实际,综合运用土地、金融、税收和必要的行政手段,围绕加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六方面提出了针对性措施。


  三、《通知》在加强土地市场调控有哪些具体措施?


  一是适当增加全市商品住宅类用地供应,切实保障各类住房建设用地需求。年度商品住宅类用地供应原则上不低于年度经营性建设用地供应计划总量的60%,供需紧张区域不低于70%。


  二是进一步深化房价地价联动长效机制,结合市场运行情况,科学合理确定商品住宅类用地供应价格,适时采取灵活的拍卖竞价措施,引导开发企业理性竞价。


  三是结合全市存量商品住宅用地情况,切实采取有效措施,盘活存量,加大已供未开发商品住宅用地促建力度,以项目促建增加市场商品住宅有效增量。对涉及土地闲置的,坚决依法查处。


  四、《通知》在落实金融审慎管理有哪些具体要求?


  一是继续执行好差别化信贷政策,支持合理住房需求,遏制投机炒房行为。


  二是金融部门严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房,对各种资金违规进入楼市的行为坚决予以查处,切实防范金融风险。


  五、《通知》在支持合理自住需求方面有哪些举措?


  一是大力实施租赁补贴扩面提标,根据保障对象需求实际,进一步扩大保障覆盖面,放宽环卫、公交、教育、卫生等公共服务行业从业人员准入条件,同时,继续实施租赁补贴计发标准随市场租金水平动态调整机制,全面提高补贴发放标准,积极引导保障对象通过市场租房申领补贴解决居住困难,满足保障对象多样化居住需求。


  二是我市作为中央财政支持住房租赁市场发展的试点城市,将进一步培育和规范住房租赁市场发展,通过新建、改建、盘活存量等方式切实增加租赁住房供应,保障各方当事人的合法权益,租购并举解决新市民居住问题。


  三是我市将坚持以建设践行新发展理念的公园城市为导向,加快推进城市有机更新,加大老旧小区改造力度,进一步完善老旧小区的配套设施,美化居住环境,提升居住品质。


  六、《通知》在税收方面有什么调整?


  为贯彻落实“房住不炒”要求,进一步发挥税收调节作用,我市借鉴其他城市经验,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的,免征增值税。


  5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。


  个人住房转让合同网签时间在《通知》印发之日前(含《通知》印发之日,下同)的,增值税征免年限按原政策执行;个人住房转让合同网签时间在《通知》印发之日后的,按新政策执行。


  《通知》印发之日前已发生实际交易行为,但未及时完成合同网签,符合以下情形的,视为已在《通知》印发之日前完成合同网签,其增值税缴纳仍按之前政策执行:


  1.通知印发之日前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用,具备合同网签条件,但因客观原因尚未完成合同网签的,能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等);


  2.对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的,法律文书的生效日期在《通知》印发之日前的。


  七、《通知》对无房居民家庭购房有哪些倾斜?


  为切实解决无房居民家庭的居住问题,《通知》进一步提高了公证摇号中向无房居民家庭提供房源比例,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。此外,在热点楼盘销售中,优先保障无房居民家庭购房需求。


  无房居民家庭的认定标准为:


  (一)购买的商品住房位于我市住房限购区域的,登记购房人须符合我市住房限购政策。


  (二)登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。


  (三)居民家庭包括:夫妻双方;夫妻双方及其未成年子女;离异(丧偶)父(母)和其未成年子女;达到法定婚龄未婚居民;购房登记时离异已满两年的单身居民;丧偶单身居民等。


  八、为什么要加强对热点楼盘销售的管理?


  当前,我市个别楼盘社会关注度高、预计购房人数较多,容易出现抢购现象,不利于我市房价和市场预期的稳定。为此,《通知》提出加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,严控认购人数,优先保障无房居民家庭购房需求。


  九、近期如何开展市场秩序整顿工作?


  市级有关部门将持续开展房地产市场秩序整顿工作,集中整治涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、捏造和散布不实言论、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等各种市场乱象,对相关责任主体依法依规予以严肃处理。


  解读机构:成都市住房和城乡建设局


  解读人:吕少青


  联系电话:61881361


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税务是如何通过资金回流判断企业虚开发票的?

资金回流是指一笔资金以“货款”名义从受票方支付给开票方后,经过一个或多个中间账户的掩饰,最终又全部或大部分返回到受票方或其关联人员手中的过程。这暴露了“有票无货”或“有票少货”的虚假交易本质。

  以下是税务部门通过资金回流判断企业虚开的具体方法和步骤:

  一、核心逻辑与调查起点

  税务稽查通常从受票企业入手,检查其取得的发票是否真实、业务是否真实。

  1. 发现疑点:通过大数据分析,发现企业存在“进销项不符”(如大量采购煤炭但销售电子产品)、购销地分离、税负异常、法定代表人关联多家高风险企业等初步疑点。

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  二、识别资金回流的典型模式与特征

  税务和银行系统会利用大数据模型追踪资金路径,常见的回流模式有:

  1. 直接回流(低级手法):

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  3. 差额回流(有真实交易但虚增部分):

  交易有真实部分,但发票金额远大于真实交易额。例如,真实交易100万,却开了500万的发票。那么,受票方支付的500万“货款”中,对应真实货款的100万被开票方留下,而虚增的400万则会通过上述方式回流,其特征是回流金额约等于发票价税合计金额减去一个合理利润/成本后的数额。

  4. 关联方回流:

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  三、税务稽查的具体分析手段

  1. “四流一致”比对:

  核查发票流、资金流、合同流、货物流是否一致。虚开案件中,资金流与其他“三流”必然脱节。

  2. 时间与金额匹配分析:

  时间紧密性:支付“货款”与收到“回流款”的时间间隔异常短,不符合正常商业逻辑。

  金额对应性:回流金额与发票金额、支付金额存在固定比例关系(如扣除约定好的开票费后的余额)。

  3. 账户性质分析:

  (1)大量使用个人银行卡进行大额公对私、私对私转账,是典型的掩饰手段。

  (2)频繁新开立账户,并在业务完成后迅速销户。

  4. 资金路径图谱:

  利用现代数据技术,将海量银行流水数据可视化,绘制出清晰的资金流向网络图。回流路径在图上会呈现出清晰的“起点-终点重合”的闭环或特征路径。

  5. 人员关联分析:

  追踪资金最终收款人,发现其与受票企业法定代表人、员工或亲属的关系,坐实资金实际控制人未变。

  6. 审讯突破与证据固定:

  在资金流水铁证面前,对企业负责人、财务、中间人进行询问,结合其他证据(虚假运输单据、虚假入库单、虚假产能等),形成完整的证据链。

  【案例】

  受票企业A(需要进项发票抵扣) -> 支付“货款”117万(含税) -> 开票企业B(空壳公司),受票企业A的老板个人卡 <- 经过中间人C的个人卡倒手 <- 收到“货款”后,B企业老板个人卡,(实际收到回流款约113万,扣除4万“开票费”)。税务判断:资金从A出发,最终回到了A的实际控制人手中。证明这117万的交易是虚假的,B公司为A公司虚开了发票,并收取了约3.4%的开票费。

  在“金税四期”系统和大数据深度应用的背景下,税务部门与人民银行、商业银行的信息共享机制日益完善,资金流转的透明度极高。试图通过复杂账户网络掩盖资金回流的做法,在专业的税务稽查和大数据图谱分析面前几乎无所遁形。资金回流是证明虚开违法行为最直接、最有力的铁证之一,也是企业绝对不能触碰的法律红线。合法经营、真实交易才是企业长久发展的根本。

疏通“五大”破产涉税中的堵点

【摘要】2025年11月27日,国家税务总局与最高人民法院联合制定了《关于企业破产程序中若干税费征管事项的公告》(以下简称“公告”)。该公告的出台明确了税务机关应当申报的债权范围、税费债权的分配顺序、税费债权申报的时间跨度、破产程序中的纳税义务履行及发票开具以及纳税信用、税务注销等五大事项,将有力推进破产中有关司法与税务衔接问题的解决。为破产企业再生、消除历史包袱、恢复经营能力、纳税信用修复、税务登记注销等事宜带来极大便捷。

  《公告》的出台有效推进破产涉税实践,并提供了基础的法律依据,但是从实操上《公告》作为规范性文件,可能会指导不足,需要结合更细致的实务解读。2025年10月出版的锦天城法律实务丛书《破产涉税实务操作指引》(以下简称:《涉税指引》)是针对破产法与税法交叉领域的系统性研究及规则设计的创新之作,有效涵盖了破产涉税理论、破产清算与重整实务涉税等内容,系统解读了当前破产涉税中存在的问题,为各类从事破产业务的专业人员提供实务操作指引,值得推荐并学习。

  【关键词】税费征管 破产涉税 债权申报 分配顺序 税费债权 税务注销

  一、《公告》重点解读与应对措施

  (一)税务机关应当申报的债权范围

  《公告》第一条指出,税务机关在债权申报期限内,向管理人申报企业所欠税款、税款滞纳金、罚款以及因特别纳税调整产生的利息。社会保险费及其滞纳金,税务机关征收的、法律责任和政策依据明确的非税收入及其滞纳金,也由税务机关申报。

  根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条的规定,债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,不必申报,由管理人调查后列出清单并予以公示。该条款列明了不需要申报的债权,而税务机关对破产企业的债权主要是欠缴税款、社会保险费、滞纳金、罚款以及因特别纳税调整产生的利息。

  《公告》第一条所列的税务机关需要申报的社会保险费,应不包括企业所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用。

  (二)税费债权在破产程序中的类别以及分配顺序

  《公告》第一条规定,企业所欠税款、社会保险费按照企业破产法相关规定单独申报;企业所欠的税款滞纳金、利息按照普通破产债权申报;企业所欠社会保险费滞纳金、罚款按规定申报。《公告》第一条的这项规定,短短几句话但表达了大量的信息。再看《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条的规定,破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。

  针对破产企业在破产案件受理前的欠缴税款及相关滞纳金,《涉税指引》中有比较清晰的规定,可以结合该书的内容对《公告》进行理解。该书第一章第二节税收优先权部分提到:破产企业破产前所欠税款的清偿顺序,在《税收征收管理法》和《企业破产法》之间存在法益冲突,冲突的关键在于发生在担保前的债权的顺位,欠缴税款无论先于担保或后于担保发生,担保债权均优先税收债权清偿。税收债权的顺位仅位于普通破产债权之前。至于滞纳金,《涉税指引》中提到,破产企业在破产案件受理前的滞纳金按普通破产债权进行破产申报。

  针对破产企业在破产案件受理后的欠缴税款及相关滞纳金,《涉税指引》第三章第四节提到,对破产管理人对企业的财产主动继续经营而产生的债务属于共益债务,但实务处理存在争议。《公告》的出台很大程度解决了这种争议,《公告》明确指出,企业因处置债务人财产发生的相关税费为破产费用,因继续营业发生的相关税费为共益债务。税务机关对这些税费都可以随时要求清偿。至于破产案件受理后的滞纳金,在《涉税指引》中提到根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(三)第三条,破产申请受理后,债务人欠缴款项产生的滞纳金,债权人作为破产债权申报的,人民法院不予确认。《涉税指引》还进一步关联《企业破产法》第四十六条之规定,未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。

  滞纳金的性质属于“执行罚”,日万分之五也有利息的性质,《涉税指引》认为破产申请受理后债务人欠缴款项不再计算滞纳金,不能再提起破产申报。这个论断也与《公告》规定的内容有效吻合,《公告》明确规定企业所欠的税款滞纳金按照普通破产债权申报;这里的税款滞纳金应专指破产案件受理前已发生的欠缴税款所产生的滞纳金,按从滞纳税款之日起到受理破产申请之日,万分之五计算的金额。

  破产企业在破产案件受理前的社会保险费,应优于普通破产债权,与破产案件受理前的欠缴税款处于同一清偿顺位。破产企业在破产案件受理后的社会保险费,则作为共益债务随时清偿。

  (三)税费债权申报的时间跨度

  《公告》第二条指明,税务机关在破产程序中申报本公告第一条规定的债权,以人民法院裁定受理破产申请之日为截止日计算确定。与《企业破产法》第四十五条规定相同,即债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算。《公告》第三条指明,企业破产申请受理前的涉税费违法行为,税务机关应当在债权申报期限届满前作出行政处理、处罚决定,并申报债权;债权申报期限届满后作出行政处理、处罚决定的,原则上应当在债权人会议第一次表决破产财产分配方案、重整计划草案、和解协议草案前补充申报债权。第二、第三条表明税费债权的申报需要在申报期限届满之前,补充申报则应在债权人会议第一次表决破产财产分配方案、重整计划草案、和解协议草案时完成。

  (四)破产程序中的纳税义务履行及发票开具

  《公告》第二条、第四条明确,进入破产程序的企业应当依法接受税务机关的税务管理,履行法定义务,破产程序中发生应缴税费情形,应当按规定申报缴纳。管理人接管债务人财产和营业事务,应当代表债务人依法履行申报纳税、扣缴税费、开具发票等涉税义务。管理人到税务机关办理涉税费事项时,按照《公告》第二条、第四条规定执行,持人民法院受理破产申请的裁定书、指定管理人决定书、授权委托书、经办人身份证件等材料办理涉税费事项。

  《涉税指引》中对于发票开具作了比较充分的论述,该书认为虽然处于破产程序中的企业相关的非正常户恢复手续简单,补缴税款、滞纳金罚款即可,然而实务中存在程序规定简单但实务操作难的问题。《公告》第三条规定,破产企业需要办理非正常状态解除的,应当就逾期未申报行为补办纳税申报,税务机关出具处罚决定书,并立即解除企业非正常状态,依法向管理人申报相关税款、税款滞纳金和罚款的债权。这一条直接回应了该书中提出的实务中非正常户恢复困难这一问题,解决了现行非正常户管理制度与破产程序处理规则的衔接问题,是依法治税中的一大进步,缓解了当前破产涉税中的“堰塞湖”。

  《涉税指引》中对于发票开具问题也有论述,该书提到要保障破产企业的必要发票供应,根据国家税务总局《关于税收征管若干事项的公告》,企业因继续履行合同、生产经营或处置财产需要开具发票的,管理人可以以企业名义按规定申领开具发票或者代开发票。《公告》第四条规定,需要开具发票的,管理人可以企业名义领用开具发票或者申请代开发票。企业因大额资产处置等特殊情况确需调整发票总额度的,经管理人申请,税务机关按照全面数字化的电子发票有关规定调整额度。该条延续了这一文件的精神,并且为进一步便利破产企业,还提出针对大额资产处置等需调整发票总额度的特殊情况。额度调整按照全面数字化的电子发票有关规定,即按照月初赋额调整、赋额临时调整、赋额定期调整、人工赋额调整这几种方式调整发票额度。

  (五)破产中纳税信用、税务注销相关问题

  《公告》第五条主要规定了破产清算、重整、和解程序中,企业纳税信用修复、纳税信用评价、迁移、注销等涉税事宜。为支持企业再生,助力困境企业消除历史包袱,恢复经营能力,《公告》第五条明确,在重整、和解程序中,税务机关在依法受偿后,依据重整计划或者和解协议仍有未获清偿的税款滞纳金、罚款、因特别纳税调整产生的利息的,不影响企业申请纳税缴费信用修复和后续纳税缴费信用评价,不影响企业办理迁移、注销等涉税事宜。《涉税指引》提到,经人民法院宣告破产的企业,管理人持人民法院终结破产清算程序裁定书申请税务注销的,应即时出具清税文书,不得要求额外提供文件或以税款未获得全部清偿为由拒绝办理。该书对税务注销的论述与《公告》相关规定完全一致。都体现了便利破产企业进行税务注销的原则。

  按照《公告》第五条规定,即使税务机关依据重整计划或者和解协议仍有未获清偿的税款滞纳金、罚款、因特别纳税调整产生的利息的,企业纳税缴费信用修复、纳税缴费信用评价、迁移和注销等涉税事宜办理不受影响。《涉税指引》第三章提到为支持纳税信用修复,在重整或和解程序中,税务机关依法受偿后,管理人或破产企业可以向主管税务机关提出纳税信用修复申请。

  二、《公告》施行时间及相关文件废止

  《公告》自公布之日起施行。《公告》生效后,人民法院尚未裁定终结破产清算程序、终止重整程序、和解程序的,按照《公告》规定执行。公告生效后,《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》第四条,《国家税务总局关于深化“放管服”改革 更大力度推进优化税务注销办理程序工作的通知》第一条第三项同时废止。目前,现行有效的涉及破产、注销程序中的税务问题的法律制度、政策清单如下:《中华人民共和国企业破产法》《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》。

  三、结论

  本次公告主要针对破产企业在破产程序中税费征管方面的问题提出和重申相关的规定,目的在于便捷破产程序、加快企业回炉重造、强化税费征管,具体体现在破产程序启动后的税收征管流程衔接、破产清算环节的税收债权处理、破产重整过程中的涉税事项安排、破产程序结束后的税务注销等涉税事宜。

  公告虽然明确了许多争议,例如税费何时应该划分为破产费用或共益债务,对于税务机关如何在企业破产中合理申报破产债权、如何便捷破产企业申领发票、如何为管理人办理涉税事宜提供便利有非常大的指导意义。破产涉税领域涵盖事项繁杂多元,其法律适用与实务操作无法仅凭单一规定全面覆盖,需从制度框架、实操流程、风险防控等维度进行系统性掌握。若破产财产处置环节存在操作不当,将直接导致破产项目整体税负水平偏离预期,进而影响破产程序推进效率与债权人权益实现。