根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)和《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(2017年第5号，国家税务总局山东省税务局公告2018年第2号修改)等相关规定，结合我市实际，现将土地增值税预征率和核定征收率有关问题公告如下：

　　一、土地增值税预征率

　　房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

　　二、土地增值税预征计算方法

　　房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征税额：

　　土地增值税预征税额=(预收款-应预缴增值税税额)×预征率。

　　三、土地增值税核定征收率

　　(一)销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的，核定征收率如下：

　　1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%;

　　2.普通住房，核定征收率不低于5%;

　　3.非普通住房，核定征收率不低于6%;

　　4.别墅，核定征收率不低于7%;

　　5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%;

　　6.地下室、车位(库)等附属设施，核定征收率不低于5%。

　　(二)转让国有土地使用权的，原则上采用查账征收方式。对特殊情况，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管税务机关可根据其契税缴纳资料以及参照同时期、同地段土地历史成交价格或当年政府发布的国有土地基准地价确定土地价格，测算核定征收率。

　　本公告自2020年11月1日起执行。

　　特此公告。

国家税务总局济南市税务局

2020年12月18日

《国家税务总局济南市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》解读

　　一、土地增值税预征

　　(一)土地增值税预征率

　　为保持政策的连续性和房地产市场的稳定性，我局确定继续延续执行房地产开发企业土地增值税预征率。具体如下：普通住房为2%;非普通住房为3%;其他房地产分为两类，地下室和车位(库)等附属设施预征率为2%，工业用房、商业用房等其他房地产预征率为3%。房地产开发企业建造的保障性住房(包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等)暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关办理登记备案。

　　(二)土地增值税预征计算方法

　　根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)和《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(2017年第5号，国家税务总局山东省税务局公告2018年第2号修改)规定，对营改增后土地增值税预征税额计算方法进行了明确，即房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征税额计算公式为：

　　土地增值税预征税额=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率。

　　应预缴增值税税款=(预收款÷(1+增值税税率或征收率))×3%。

　　二、土地增值税核定征收

　　(一)土地增值税核定征收条件

　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：

　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　(二)土地增值税核定征收率

　　为保持政策的连续性，我局确定继续延续执行土地增值税核定征收率。具体如下：

　　1.销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的，核定征收率如下：

　　(1)整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%;

　　(2)普通住房，核定征收率不低于5%;

　　(3)非普通住房，核定征收率不低于6%;

　　(4)别墅，核定征收率不低于7%;

　　(5)工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%;

　　(6)地下室、车位(库)等附属设施，核定征收率不低于5%。

　　2.转让国有土地使用权的，原则上采用查账征收方式。对特殊情况，也可采取核定征收方式，核定征收率不低于5%。主管税务机关可根据其契税缴纳资料以及参照同时期、同地段土地历史成交价格或当年政府发布的国有土地基准地价确定土地价格，测算核定征收率。