湖南省财政厅关于印发《湖南省政府会计准则制度实施方案》的通知
发文时间:2019-08-13
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各市州、县市区财政局,省直各单位:


  为确保政府会计准则制度在我省全面贯彻实施,我们制定了《湖南省政府会计准则制度实施方案》,现予以印发,请结合实际认真贯彻执行。


  附件:湖南省政府会计准则制度实施方案


湖南省财政厅

2019年8月13日


  附件


湖南省政府会计准则制度实施方案


  为确保政府会计准则制度在我省的全面贯彻实施,根据《中华人民共和国会计法》、《国务院关于批转财政部权责发生制政府综合财务报告制度改革方案的通知》(国发[2014]63号)、《财政部关于贯彻实施政府会计准则制度的通知》(财会[2018]21号)、《财政部关于进一步做好政府会计准则制度新旧衔接和加强行政事业单位资产核算的通知》(财会[2018]34号)有关规定,结合我省政府会计改革实际,制定本方案。


  一、总体目标


  确保政府会计准则制度于2019年在全省各级各类行政事业单位(以下简称各单位)全面实施,夯实政府综合财务报告、部门决算报告和行政事业单位国有资产报告的核算基础。


  二、实施内容、实施时间和范围


  (一)实施内容


  本方案所指的政府会计准则制度包括以下内容:


  1.《政府会计准则——基本准则》;


  2.《政府会计准则第1号——存货》《政府会计准则第2号——投资》《政府会计准则第3号——固定资产》《政府会计准则第4号——无形资产》《政府会计准则第5号——公共基础设施》《政府会计准则第6号——政府储备物资》《政府会计准则第7号——会计调整》《政府会计准则第8号——负债》《政府会计准则第9号——财务报表编制和列报》等政府会计具体准则;


  3.《<政府会计准则第3号——固定资产>应用指南》等准则应用指南;


  4.《政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表》;


  5.医院、基层医疗卫生机构、高等学校、中小学校、科学事业单位、彩票机构、国有林场和苗圃等行业事业单位执行《政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表》的补充规定;


  6.行政单位、事业单位和医院、基层医疗卫生机构、高等学校、中小学校、科学事业单位、彩票机构、国有林场和苗圃、地质勘查事业单位、测绘事业单位等行业事业单位执行《政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表》的衔接规定;


  7.政府会计准则制度相关解释;


  8.财政部制定的关于政府会计准则制度的其他规定。


  (二)实施时间和范围


  自2019年1月1日起,政府会计准则制度在全省各级各类行政事业单位全面施行。执行政府会计准则制度的单位,不再执行《事业单位会计准则》(财政部令第72号)、《事业单位会计制度》(财会[2012]22号)、《行政单位会计制度》(财库[2013]218号)、《医院会计制度》(财会[2010]27号)、《基层医疗卫生机构会计制度》(财会[2010]26号)、《高等学校会计制度》(财会[2013]30号)、《中小学校会计制度》(财会[2013]28号)、《科学事业单位会计制度》(财会[2013]29号)、《彩票机构会计制度》(财会[2013]23号)、《地质勘查单位会计制度》(财会字[1996]15号)、《测绘事业单位会计制度》(财会字[1999]1号)、《国有林场与苗圃会计制度(暂行)》(财农字[1994]第371号)、《国有建设单位会计制度》(财会字[1995]45号)等制度。


  军队、已纳入企业财务管理体系执行企业会计准则或小企业会计准则的事业单位和执行《民间非营利组织会计制度》的社会团体,不执行政府会计准则制度。


  未纳入部门预决算管理范围的事业单位,可以不执行《政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表》(以下称新制度)中的预算会计内容,只执行财务会计内容。


  原参照执行《中小学校会计制度》《高等学校会计制度》《医院会计制度》《基层医疗卫生机构会计制度》等行业事业单位会计制度的非政府会计主体,可参照执行新制度。


  原执行《工会会计制度》的各级工会组织,暂不执行政府会计准则制度,继续执行《工会会计制度》。


  属于政府会计准则制度实施范围、但财政部未针对其原执行的会计制度专门制定新旧衔接规定的事业单位,应当参照《<政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表>与<事业单位会计制度>有关衔接问题的处理规定》(财会[2018]3号)做好新旧衔接工作。


  三、实施步骤


  (一)新旧会计制度转换(2019年8月底前)


  各部门、各单位应严格按照准则制度的相关要求做好新旧会计制度衔接转换工作,具体包括:


  1.全面分析清理2018年账目。各单位应该在前期全面财产清查的基础上,结合单位2018年年末科目余额表及相关余额明细表,对单位的各种银行账户、各类库存现金和有价证券、各类资产等与会计核算进行全面核对和清理,以保证账账相符、账证相符和账实相符,确保单位账务的全面、准确和真实。


  2.建立单位2019年新账体系。各单位应该根据政府会计准则制度的要求,对会计核算软件进行更新,按照财务会计报表及预算会计报表编制的要求,结合单位财务管理的需要,建立单位2019年度新账科目体系,确定明细核算及辅助核算具体要求,确定固定资产、公共基础设施、保障性住房折旧及无形资产摊销等会计政策和会计估计。


  3.将旧账数据转换至新账。按照新旧会计制度相关衔接规定的要求,将2018年末旧账会计数据转入新账、补提相关资产的折旧与摊销、将基建账套纳入单位“大账”、将未入账事项登记入新账科目、确定2019年财务会计和预算会计各科目期初余额数,编制2019年1月1日资产负债表及填列有关预算会计报表年初数等。


  各单位新旧会计制度衔接转换具体工作与程序可参考《单位新旧会计制度衔接与转换工作任务一览表》(见附件)。


  (二)全面实施(自2019年1月1日起)


  各单位应该在做好新旧会计制度转换的基础上,以2019年1月1日为起点,对单位各项经济业务按照政府会计准则制度要求进行会计核算,并按要求完成相应财务会计和预算会计报表的编制。各单位有下属二级单位的,应同时完成合并财务会计报表的编制工作。各预算主管部门应按要求完成本系统部门财务报告的编制工作。


  (三)跟踪指导(2019年7-12月)


  省财政厅根据单位特点,组织专家团队对农业、交通、水利、卫生、自然资源、应急管理等部分实施难度较大的单位进行跟踪指导。各市州财政部门和各预算主管单位要密切跟踪并指导所属单位政府会计准则制度的实施情况,加强业务指导。


  (四)完善推进(2019年10-12月)


  各部门、各单位应当根据政府会计准则制度执行情况,全面梳理单位财务管理、内部控制、资产管理、合同管理等工作流程,确定固定资产折旧、无形资产摊销、坏账准备计提、资产盘盈盘亏等各项会计政策,建立健全单位资产、基建、合同、人事等管理制度,加强会计核算与部门预决算管理、绩效管理、资产管理等工作的协调,不断提升财务管理水平。


  (五)监督检查(自2020年起)


  2020年起,各级财政部门应将政府会计准则制度的执行情况作为财政监督检查的重点关注内容,全面掌握所辖行政事业单位落实政府会计准则制度的具体情况,及时发现问题并督促单位整改。


  四、工作要求


  (一)加强宣传培训


  各地区、各部门、各单位要在前期培训的基础上,根据财政部政府会计准则制度发布情况并结合本单位工作实际,采取多种方式加强宣传培训工作,做到横向到边、纵向到底、不留“死角”,使广大会计人员全面掌握政府会计准则制度各项规定和具体要求,确保实施过程中“不变形”、“不走样”。


  (二)加强单位资产核算工作


  各单位应当以执行新政府会计准则制度为契机,进一步规范和加强各类资产的会计核算,夯实资产核算的各项基础工作,强化资产账实相符,确保资产信息的全面性、完整性和准确性。


  各单位应当在2016年资产清查核实的基础上,按照落实国务院向全国人大常委会报告国有资产管理情况制度和政府会计准则制度的要求,扎实开展以下工作:


  1.清理核实各项资产。各单位要在资产清查的基础上,根据政府会计准则制度的要求,进一步明确资产使用责任主体,清理核实、明晰资产产权关系,归类统计固定资产、无形资产、库存物品、对外投资等资产数据,为准确计提折旧、摊销费用、确定权益等提供基础信息。要清查核实未入账的政府储备物资、公共基础设施、文化文物资产、保障性住房等相关资产数据,为合理确定相关资产初始入账成本及尚可使用年限等提供依据。


  2.清理分析往来账项。各单位应全面开展往来款项专项清理和账龄分析工作,做好坏账计提的准备工作。明确债权债务关系,按财务管理和资金管理的规定依程序及时报批处理往来款项。进一步规范和加强往来款项的管理工作,建立往来款项定期清理机制,为准确核算资产负债和收入费用创造条件。


  3.清理基本建设会计账务。各单位应进一步清理基本建设会计账务,及时将已交付使用的建设项目转为固定资产、无形资产等,及时办理基本建设项目竣工财务决算,为基本建设投资业务纳入单位统一账簿进行会计核算做好准备。


  4.明晰资产管理责任主体。各单位要进一步明晰资产占有、使用和维护管理的责任主体,按规定将单位控制的公共基础设施、政府储备物资、保障性住房等资产以及单位受托管理的资产登记入账,确保国有资产信息全面完整。


  (三)进一步规范资产管理


  各单位要严格按照本级政府财政部门行政事业单位国有资产管理的相关规定,进一步规范和加强本单位资产日常使用管理、处置等行为,按照相应规定和程序办理报批手续。


  省级行政事业单位需按照《湖南省财政厅关于进一步规范和加强省级行政事业单位国有资产管理的通知》(湘财资函[2018]28号)、《湖南省省直行政事业单位国有资产配置管理办法》(湘财资[2014]7号)、《湖南省省级行政事业单位国有资产使用管理办法》(湘财资函[2018]22号)、《湖南省省级行政事业单位国有资产处置管理办法》(湘财资函[2017]17号)和《湖南省省级行政事业单位国有资产处置操作规程》(湘财资函[2018]21号)等规定执行。


  各级财政部门要不断完善本级政府行政事业单位国有资产管理规定,规范处置流程,以保障政府会计准则制度的顺利实施。


  (四)夯实会计基础工作


  1.健全会计机构和岗位设置。各单位要严格按照《会计法》、《会计基础工作规范》及《行政事业单位内部控制规范(试行)》的要求,健全会计机构,充实会计人员,合理设置会计岗位,确保不相容岗位相分离。


  2.规范单位会计档案管理。各单位要严格按照《会计法》及《会计档案管理办法》的要求,加强会计档案管理。政府会计准则制度新旧衔接的表格、工作底稿、相关凭证和报表都要作为单位会计档案的重要组成部分,按照规定程序存档,确保衔接工作有据可查。


  3.不断提升信息化水平。各单位要以政府会计准则制度实施为契机,在按要求更新会计信息系统的同时,积极探索单位财务管理的信息化,促进单位财务会计向管理会计转型升级,不断提升单位财务管理信息化水平。


    五、保障措施


  (一)加强组织领导


  政府会计准则制度自2019年1月1日起全面施行新的政府会计准则体系,是《国务院关于批转财政部权责发生制政府综合财务报告制度改革方案的通知》的统一部署,也是贯彻落实党的十九大关于“全面实施绩效管理”的必然要求,各级各单位要提高思想认识、加强组织领导,切实将政府会计准则制度的贯彻作为当前和今后一段时期的一项重点工作落实好。各级预算主管部门作为年度部门财务报告的编制主体,要切实履行主管职责,出台实施方案或细则,推动政府会计准则制度在本系统的贯彻实施。各单位是政府会计准则制度的执行主体,单位负责人作为本单位会计工作的第一法定责任人,要根据《会计法》的要求,认真履行好自身职责,建立工作机制,制定详细方案,明确分工,落实责任,配备充足的人力、物力、财力,确保政府会计准则制度的顺利贯彻执行。


  (二)加强指导监督


  各级财政部门及预算主管部门要加强对本地区、本部门准则制度实施情况的指导和监督,实施掌握实施进度,及时跟进实施过程中遇到的问题,实时加以指导。各级财政部门要加强与审计等部门的沟通和联系,建立联合工作机制,将政府会计准则制度实施情况作为今后一段时期财政监督和审计的重点内容,合力推动政府会计准则制度的贯彻实施。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。