桂财行[2017]85号 广西壮族自治区财政厅关于印发广西壮族自治区本级会议费管理办法的通知
发文时间:2017-12-29
文号:桂财行[2017]85号
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区直各单位:


  为贯彻落实《党政机关厉行节约反对浪费条例》关于加强相关开支标准之间的衔接,建立开支标准调整机制的规定,进一步加强和规范会议费管理,根据《财政部 国家机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局关于印发〈中央和国家机关会议费管理办法〉的通知》(财行[2016]214号)精神,经自治区人民政府同意,现将《广西壮族自治区本级会议费管理办法》印发你们,请结合实际情况,认真贯彻执行。执行过程中如有问题、意见和建议,请及时函告我厅。


  附件:广西壮族自治区本级会议费管理办法


  广西壮族自治区财政厅

  2017年12月29日


附件1


广西壮族自治区本级会议费管理办法


第一章 总  则


第一条  为进一步加强和规范自治区本级会议费管理,精简会议,改进会风,提高会议效率和质量,节约会议经费开支,参照《中央和国家机关会议费管理办法》,结合我区实际,制定本办法。


第二条 自治区本级各单位会议的分类、审批和会议费管理等,适用本办法。


本办法所称自治区本级单位是指自治区党委各部门,自治区人民政府各组成部门、各直属机构,自治区人大常委会办公厅,自治区政协办公厅,自治区高级人民法院,自治区人民检察院,自治区各人民团体、各民主党派和工商联(以下简称各单位)。


第三条 各单位召开会议应当坚持厉行节约、反对浪费、规范简朴、务实高效的原则,严格控制会议数量和规模,规范会议费管理。各单位要按照切实精简会议,改进会风,勤俭办会的要求,严格控制会议规格、规模、数量和会议时间,降低会议成本,控制会议费支出。


第四条 各单位召开的会议实行分类管理、分级审批。


第五条 各单位应当严格会议费预算管理,控制会议费预算规模。会议费预算要细化到具体会议项目,执行中不得突破。会议费应纳入部门预算,并单独列示。


第二章 会议分类和经费审核


第六条 自治区本级会议分类如下:


(一)一类会议。自治区党代会及其全会;自治区人代会;自治区政府全会;自治区政协全会;自治区纪委全会。


(二)二类会议。自治区人大常委会;自治区政协常委会;自治区各民主党派、工商联和群众团体代表大会;自治区党委、政府召开的会议;自治区各单位以自治区党委和政府名义召开的、要求设区市或自治区本级各部门负责同志参加的会议。


(三)三类会议。自治区各单位召开的全区性工作会议。


(四)四类会议。是指除上述一、二、三类会议以外的其他业务性会议,包括自治区各单位及其所属内设机构召开的小型研讨会、座谈会等。


第七条  自治区本级会议经费的预算编制和审核:


(一)一类会议。会议事项按程序报批后,会议费由主办单位按部门预算编制程序列入主办单位年度部门预算安排。


(二)二类会议。对于自治区人大常委会、自治区政协常委会、自治区各民主党派、工商联和群众团体代表大会以及自治区党委、政府召开的会议,会议事项按程序报批后,会议费由主办单位按部门预算编制程序列入主办单位年度部门预算安排。对于自治区各单位以自治区党委和政府名义召开的、要求设区市或自治区本级单位负责同志参加的会议,由承办单位于每年9月前,将下一年度会议计划(包括会议名称、召开的理由、主要内容、时间地点、代表人数、工作人员数、所需经费及列支渠道等)送财政厅审核会签,会议事项按程序报批后,会议费由承办单位按部门预算编制程序列入承办单位年度部门预算安排。


(三)三类会议。各单位应当建立会议计划编报和审批制度,年度会议计划(包括会议数量、会议名称、召开的理由、主要内容、时间地点、代表人数、工作人员数、所需经费及列支渠道等) 按程序报单位领导办公会或党组(党委)会审批后,会议费按部门预算编制程序列入主办单位年度部门预算安排。


(四)四类会议。会议事项由单位分管领导审核并报主要领导批准后执行,列入单位年度会议计划。会议费从本单位部门预算公用经费中从严列支。如公用经费不足,需要在专项经费调剂解决的,须将报批文件和情况说明送财政厅审核后按部门预算管理有关规定办理。


年度会议计划一经批准,原则上不得调整。区直各单位会议费总体按部门预算安排数执行,原则不得突破部门预算数。对于自治区党委、政府临时决定召开的重大会议,会议经费年初未列入部门预算的,由会议承办单位将会议经费预算等按程序报财政厅审核后统筹安排,会议开支标准参照二类会议执行。


第八条 各单位应当严格控制会议规模。


一类会议会期按照批准文件,根据工作需要从严控制;参会人员按照批准文件,根据会议性质和主要内容确定,严格限定会议代表和工作人员数量。


二类会议会期和参会人员按照批准文件,根据工作需要、会议性质和主要内容从严控制。各单位以自治区党委和政府名义召开二类会议会期不得超过2天、参会人员原则上不得超过250人,其中,工作人员控制在会议代表人数的15%以内。各单位以自治区党委和政府名义召开二类会议原则上每年不超过1次。


三类会议会期不得超过1天;参会人员不得超过150人,其中,工作人员控制在会议代表人数的10%以内。不邀请设区市主要负责同志、分管负责同志出席。


四类会议会期不得超过1天;参会人员视内容而定,一般不得超过50人。


传达、布置类会议会期不得超过1天。


会议报到和离开时间(不包括在会期内),一、二、三类会议合计均不得超过2天,四类会议合计不得超过1天。


第九条  民主党派、社会团体、学会、协会等,根据有关法律法规、章程等召开的代表大会、会员大会、换届会议等,经批准,会议的会期、人数等可以按照有关法律法规、章程等规定执行。


对于各单位牵头主办或召开的招商引资会、推介会、展览会等,应严格按照中央和自治区招商引资推介、展览会相关规定执行。确需开支会议费的,开支标准参照三类会议执行。


对于项目评审会、专项评审会等,继续按项目评审有关要求执行。各单位可结合工作实际,根据项目管理有关规定,制定本单位评审会具体管理办法和实施细则。


第十条 各单位召开会议应当改进会议形式,充分运用电视电话、网络视频等现代信息技术手段,降低会议成本,提高会议效率。


传达、布置类会议优先采取电视电话、网络视频会议方式召开。电视电话、网络视频会议的主会场和分会场应当控制规模,节约费用支出。


第十一条 各单位不能够采用电视电话、网络视频召开的会议实行定点管理,除在本单位或本系统内部会议室、礼堂、宾馆、招待所、培训中心举办的外,必须到定点会议场所召开,按照协议价格结算费用。未纳入定点范围,价格低于会议综合定额标准的本单位内部会议室、礼堂、宾馆、招待所、培训中心,可优先作为本单位或本系统会议场所。


参会人员在50人以内且无外地代表的会议,原则上在单位内部会议室召开,不安排住宿。参会人员以在邕单位为主的会议不得到邕外召开。


第三章 会议费开支范围、标准和报销支付


第十二条 会议费开支范围包括会议住宿费、伙食费、会议室租金、交通费、文件印刷费、医药费等。


前款所称交通费是指用于会议代表接送站,以及会议统一组织的代表考察、调研等发生的交通支出。


会议代表参加会议发生的城市间交通费,按照差旅费管理办法的规定回单位报销。


各单位根据工作需要,邀请一些专家、学者和记者等参会发生的城市间交通费可以按照差旅费有关规定,在会议举办单位差旅费中报销。


各单位要对本单位工作人员参加收费性质会议进行严格审批,不鼓励参加收费性质的会议。若确实工作需要必须参加的,应经本单位领导批准,从严控制。参加已明确收费标准的会议,经本单位领导批准后,可以按会议收费标准报销;对会议要求食宿自理且未明确收费标准的,所发生的住宿费等由所在单位按照差旅费有关规定从严审核报销,会议期间不得领取市内交通费。


第十三条 会议费开支实行综合定额控制,各项费用之间可以调剂使用。


会议费综合定额标准如下:                                  单位:元/人.天

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综合定额标准是会议费开支的上限,各单位应在综合定额标准以内结算报销。


四类会议经费开支由各单位根据本单位实际统筹安排会议经费,原则上不安排住宿,可安排一次工作餐(按低于三类会议伙食费20%的标准),其他食宿费用由参会代表按照差旅费有关规定,回单位报销。


第十四条 一、二、三类会议费在部门预算项目经费中列支,四类会议费原则上在部门预算公用经费中列支。


会议费由会议召开单位承担,不得向参会人员收取,不得以任何方式向下属机构、企事业单位、地方转嫁或摊派。


第十五条 各单位在会议结束后应当及时办理报销手续。会议费报销时应当提供会议审批文件、会议通知及实际参会人员签到表、定点饭店等会议服务单位提供的费用原始明细单据、电子结算单等作为记账时的原始凭证。财务部门要严格按规定审核会议费开支,对未列入年度会议计划,以及超范围、超标准开支的经费不予报销。


第十六条 各单位会议费支付,应当严格按照国库集中支付制度和公务卡管理制度的有关规定执行,以银行转账或公务卡方式结算,禁止以现金方式结算。


具备条件的,会议费应当由单位财务部门直接结算。


第四章 会议费公示和年度报告制度


第十七条 各单位应当将非涉密会议的名称、主要内容、参会人数、经费开支等情况在单位内部公示或提供查询,具备条件的应向社会公开。会议费的预算及支出情况应当纳入部门预决算公开范围。


第十八条 自治区本级一级预算单位应当于每年3月底前,将本级和下属预算单位上年度会议计划和执行情况(包括会议名称、主要内容、时间地点、代表人数、工作人员数、经费开支及列支渠道等)汇总后报财政厅。


第十九条 财政厅对各单位报送的会议年度报告进行汇总分析,针对执行中存在的问题,及时完善相关制度。


第五章 管理职责


第二十条 财政厅的主要职责是:


(一)制定或修订自治区本级会议费管理办法,并对执行情况进行监督检查;


(二)按规定对各单位报送的会议预算进行审核;


(三)按国库支付管理的有关规定对会议费支付结算实施动态监控;


(四)对各单位报送的会议年度报告进行汇总分析,提出加强管理的措施。


第二十一条 各单位的主要职责是:


(一)按照本办法规定,结合本单位业务特点和工作需要,制定本单位会议费管理实施细则和会议费管理具体规定;


(二)负责本单位年度会议计划编制和审批管理;


(三)负责安排会议预算并按规定管理、使用会议费,做好相应的财务管理和会计核算工作,对内部会议费报销进行审核把关,确保票据来源合法,内容真实、完整、合规;


(四)按规定报送会议年度报告,加强对本单位会议费使用的内控管理。


第六章 会议费使用管理和监督检查


第二十二条 各单位不得到党中央、国务院明令禁止的风景名胜区召开会议。


第二十三条 严禁各单位借会议名义组织会餐或安排宴请;严禁套取会议费设立“小金库”;严禁在会议费中列支公务接待费。


各单位应严格执行会议用房标准,不得安排高档套房;会议用餐严格控制菜品种类、数量和份量,应当安排自助餐,严禁提供高档菜肴,不安排宴请,不上烟酒;会议会场一律不摆花草,不专门制作背景板,不提供茶歇、水果。


不得使用会议费购置电脑、复印机、打印机、传真机等固定资产以及开支与本次会议无关的其他费用;不得组织会议代表旅游和与会议无关的参观;严禁组织高消费娱乐、健身活动;严禁以任何名义发放纪念品;不得额外配发洗漱用品。


第二十四条  财政厅会同有关部门对各单位会议费管理和使用情况进行监督检查。主要内容包括: 


(一)会议计划的编报、审批是否符合规定;


(二)会议费开支范围和开支标准是否符合规定;


(三)会议费报销和支付是否符合规定;


(四)会议会期、规模是否符合规定,会议是否在规定的地点和场所召开;


(五)是否向下属机构、企事业单位或地方转嫁、摊派会议费;


(六)会议费管理和使用的其他情况。


第二十五条 违反本办法规定,有下列行为之一的,依法依规追究会议举办单位和相关人员的责任:


(一)年度会议计划外召开会议的;


(二)以虚报、冒领手段骗取会议费的;


(三)虚报会议人数、天数等进行报销的;


(四)违规扩大会议费开支范围,擅自提高会议费开支标准的;


(五)违规报销与会议无关费用的;


(六)其他违反本办法行为的。


有前款所列行为之一的,由财政厅会同纪检监察、审计等有关部门责令改正,追回资金,经报批后予以通报,并扣减该单位下年度会议经费。对直接负责的主管人员和相关负责人,报请其所在单位按规定给予行政处分。如行为涉嫌违法的,移交司法机关处理。


定点饭店或单位内部宾馆、招待所、培训中心有关工作人员违反规定的,按照自治区定点饭店管理的有关规定处理。


第七章 附  则


第二十六条 各单位在邕外召开会议,会议费管理按照本办法执行。


第二十七条  自治区各单位会议费按常驻地实行属地管理政策,自治区垂管部门市、县级机构及其他区直机关非驻邕单位参照所在地会议费管理办法执行。自治区一级预算单位应当强化对所属预算单位的监督检查,督促所属各单位加强对本单位会议活动和经费报销的内控管理,发现问题应及时处理,重大问题向财政厅报告。


第二十八条  自治区事业单位会议费管理参照本办法执行。各单位所属事业单位的会议费管理由各单位依据从严从紧原则参照本办法做出具体规定。


第二十九条 本办法由财政厅负责解释,自印发之日起施行。《自治区本级会议费管理办法》(桂财行〔2014〕2号)、《自治区本级会议费管理办法补充规定》(桂财行〔2014〕87号)同时废止。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。