琼建房[2018]81号 海南省住房和城乡建设厅 海南省国土资源厅 海南省地方税务局 海南省物价局 海南省社会保险事业局 中国人民银行海口中心支行关于做好稳定房地产市场工作的通知
发文时间:2018-03-30
文号:琼建房[2018]81号
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各市、县、自治县人民政府,省政府直属有关单位:


  为贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议、省第七次党代会精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,遏制投机性购房,稳定市场预期,保持我省房地产市场平稳健康运行,经省政府同意,现就有关事项通知如下:


  一、做好住房保障和供应工作


  省住房城乡建设厅等六部门近期下发《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》,要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题,推动从住有所居向住有宜居迈进,各市县、各有关单位要认真贯彻执行。


  二、限制投机性购房


  严格购房资格审查,非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。


  五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。


  三、实行差别化信贷政策


  非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。


  四、调整限制转让和限购政策


  本通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


  五、价格备案管理


  商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的,依法依规严肃查处。


  六、开展房地产市场秩序专项整治


  对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销备案,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。


  七、落实调控主体责任


  各市县政府是保持房地产市场平稳健康发展的责任主体。对落实调控目标不力的市县,提请省政府问责市县政府主要负责人及分管负责人,并扣减该市县下半年度及后一年商品住宅土地供应指标和规划报建规模,直至暂停供地和报建。对协助提供虚假证件材料骗取购房资格,或购房资格审核不严的政府工作人员,一律免职,并依法依纪追究责任。


  八、加强监测预警、舆情监控和舆论引导


  各市县房地产管理(住房城乡建设)部门要会同统计、物价等部门加强对商品住宅量价波动情况的监测预警,并会同宣传、维稳、网信、公安、工商等部门加强舆情监控和舆论引导,加大对虚假宣传和不实信息的查处力度。


  本通知自印发之日起施行。此前省直有关部门、各市县政府相关规定与本通知不一致的,以本通知为准。


海南省住房和城乡建设厅

海南省国土资源厅

海南省地方税务局

海南省物价局

海南省社会保险事业局

中国人民银行海口中心支行

2018年3月30日


《关于做好稳定房地产市场工作的通知》的政策解读


  1、《通知》出台的背景是什么?


  答:党的十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。


  中央经济工作会议提出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”。


  省第七次党代会提出:“健全购租并举的住房制度,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,推动住有所居向住有宜居迈进”。


  刘赐贵书记多次强调,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,海南“不做房地产加工厂”,综合施策、精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。


  沈晓明省长提出,坚持本省居民的基本性需求由政府来保障,投资性需求靠制度来限制,省外享受性需求由市场来调节的思路,推动海南房地产转型升级。


  为进一步贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议、省第七次党代会精神,根据省委、省政府有关工作部署,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,遏制投机性购房,稳定市场预期,保持我省房地产市场平稳运行,防止大起大落,经省政府同意,省住建厅联合省国土厅、省物价局、省地税局、省社保局、人行海口中心支行等部门印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》(以下简称《通知》)。


  2、做好住房保障和供应工作的出发点是什么?


  答:为使本地居民分享建设国际旅游岛的成果,增强本地居民的获得感,《通知》要求各市县、各有关单位要认真贯彻落实省住房城乡建设厅等六部门下发的《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》,通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题。


  3、非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房,住房具体包括哪些?与之前的限购政策有何区别?


  答:住房包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房。


  我省原来的限购政策是非本省户籍居民在我省范围内只能购买1套住房,即1人限购1套住房,现在统一调整为1个家庭限购1套住房。


  4、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售,本市(县)居民家庭是指哪些?


  答:2017年9月23日,省委印发《关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》,提出永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。9月28日,省政府印发《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(琼府[2017]76号),,对此作出了明确要求。


  为此,《通知》明确提出,“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售”。其中本市(县)居民家庭在《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》中已明确,即本市(县)户籍居民家庭、在本市(县)累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市(县)户籍居民家庭、经省人才管理部门认定的引进的人才。


  5、《通知》印发后购买的住房,是不是5年内都禁止转让?以前购买的住房受不受影响?


  答:《通知》印发后新购买的住房,包括本省户籍居民家庭、非本省户籍居民家庭,以及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。


  《通知》印发前已购买的住房,不受新政策影响,按省住建厅等单位《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房[2017]96号)及市县政府有关住房限制转让规定执行。


  6、实行限购政策的区域指哪些区域?


  答:是指已出台限购政策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。


  7、新的限购政策和信贷政策具体执行时间如何界定?


  答:2018年3月30日(《通知》印发之日)后,非本省户籍居民家庭在限购区域购房,由原来的需缴纳1年或2年个人所得税或社会保险,统一提高至累计60个月及以上。


  同时,2018年3月30日后,非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。


  2018年3月30日前,已签订购房合同或认购协议,并已支付首付款,但尚未网签备案的购房居民家庭,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。


  8、非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的,可不可以购房?


  答:非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的不予认可,不能购房。


  9、对采取假证件、假社保、假个税等方式购买住房的,怎么处理?


  答:对提供假证件、假社保、假个税等虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销备案,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。


  10、房地产开发企业不按物价部门备案价格销售怎么办?


  答:根据省物价局与省住建厅联合印发的《关于加强商品住宅销售价格备案管理工作的通知》(琼价费管[2017]675号)有关规定,对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的,依法依规严肃查处,采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。


  11、对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,怎么处理?


  答:对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,由房管(住建)、国土、物价、工商、税务、银监、网信等部门按职责依法依规严肃处理。对涉及违法犯罪的,由公安机关依法依规进行查处。


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税务是如何通过资金回流判断企业虚开发票的?

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  一、核心逻辑与调查起点

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  【案例】

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  在“金税四期”系统和大数据深度应用的背景下,税务部门与人民银行、商业银行的信息共享机制日益完善,资金流转的透明度极高。试图通过复杂账户网络掩盖资金回流的做法,在专业的税务稽查和大数据图谱分析面前几乎无所遁形。资金回流是证明虚开违法行为最直接、最有力的铁证之一,也是企业绝对不能触碰的法律红线。合法经营、真实交易才是企业长久发展的根本。

疏通“五大”破产涉税中的堵点

【摘要】2025年11月27日,国家税务总局与最高人民法院联合制定了《关于企业破产程序中若干税费征管事项的公告》(以下简称“公告”)。该公告的出台明确了税务机关应当申报的债权范围、税费债权的分配顺序、税费债权申报的时间跨度、破产程序中的纳税义务履行及发票开具以及纳税信用、税务注销等五大事项,将有力推进破产中有关司法与税务衔接问题的解决。为破产企业再生、消除历史包袱、恢复经营能力、纳税信用修复、税务登记注销等事宜带来极大便捷。

  《公告》的出台有效推进破产涉税实践,并提供了基础的法律依据,但是从实操上《公告》作为规范性文件,可能会指导不足,需要结合更细致的实务解读。2025年10月出版的锦天城法律实务丛书《破产涉税实务操作指引》(以下简称:《涉税指引》)是针对破产法与税法交叉领域的系统性研究及规则设计的创新之作,有效涵盖了破产涉税理论、破产清算与重整实务涉税等内容,系统解读了当前破产涉税中存在的问题,为各类从事破产业务的专业人员提供实务操作指引,值得推荐并学习。

  【关键词】税费征管 破产涉税 债权申报 分配顺序 税费债权 税务注销

  一、《公告》重点解读与应对措施

  (一)税务机关应当申报的债权范围

  《公告》第一条指出,税务机关在债权申报期限内,向管理人申报企业所欠税款、税款滞纳金、罚款以及因特别纳税调整产生的利息。社会保险费及其滞纳金,税务机关征收的、法律责任和政策依据明确的非税收入及其滞纳金,也由税务机关申报。

  根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条的规定,债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,不必申报,由管理人调查后列出清单并予以公示。该条款列明了不需要申报的债权,而税务机关对破产企业的债权主要是欠缴税款、社会保险费、滞纳金、罚款以及因特别纳税调整产生的利息。

  《公告》第一条所列的税务机关需要申报的社会保险费,应不包括企业所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用。

  (二)税费债权在破产程序中的类别以及分配顺序

  《公告》第一条规定,企业所欠税款、社会保险费按照企业破产法相关规定单独申报;企业所欠的税款滞纳金、利息按照普通破产债权申报;企业所欠社会保险费滞纳金、罚款按规定申报。《公告》第一条的这项规定,短短几句话但表达了大量的信息。再看《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条的规定,破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。

  针对破产企业在破产案件受理前的欠缴税款及相关滞纳金,《涉税指引》中有比较清晰的规定,可以结合该书的内容对《公告》进行理解。该书第一章第二节税收优先权部分提到:破产企业破产前所欠税款的清偿顺序,在《税收征收管理法》和《企业破产法》之间存在法益冲突,冲突的关键在于发生在担保前的债权的顺位,欠缴税款无论先于担保或后于担保发生,担保债权均优先税收债权清偿。税收债权的顺位仅位于普通破产债权之前。至于滞纳金,《涉税指引》中提到,破产企业在破产案件受理前的滞纳金按普通破产债权进行破产申报。

  针对破产企业在破产案件受理后的欠缴税款及相关滞纳金,《涉税指引》第三章第四节提到,对破产管理人对企业的财产主动继续经营而产生的债务属于共益债务,但实务处理存在争议。《公告》的出台很大程度解决了这种争议,《公告》明确指出,企业因处置债务人财产发生的相关税费为破产费用,因继续营业发生的相关税费为共益债务。税务机关对这些税费都可以随时要求清偿。至于破产案件受理后的滞纳金,在《涉税指引》中提到根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(三)第三条,破产申请受理后,债务人欠缴款项产生的滞纳金,债权人作为破产债权申报的,人民法院不予确认。《涉税指引》还进一步关联《企业破产法》第四十六条之规定,未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。

  滞纳金的性质属于“执行罚”,日万分之五也有利息的性质,《涉税指引》认为破产申请受理后债务人欠缴款项不再计算滞纳金,不能再提起破产申报。这个论断也与《公告》规定的内容有效吻合,《公告》明确规定企业所欠的税款滞纳金按照普通破产债权申报;这里的税款滞纳金应专指破产案件受理前已发生的欠缴税款所产生的滞纳金,按从滞纳税款之日起到受理破产申请之日,万分之五计算的金额。

  破产企业在破产案件受理前的社会保险费,应优于普通破产债权,与破产案件受理前的欠缴税款处于同一清偿顺位。破产企业在破产案件受理后的社会保险费,则作为共益债务随时清偿。

  (三)税费债权申报的时间跨度

  《公告》第二条指明,税务机关在破产程序中申报本公告第一条规定的债权,以人民法院裁定受理破产申请之日为截止日计算确定。与《企业破产法》第四十五条规定相同,即债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算。《公告》第三条指明,企业破产申请受理前的涉税费违法行为,税务机关应当在债权申报期限届满前作出行政处理、处罚决定,并申报债权;债权申报期限届满后作出行政处理、处罚决定的,原则上应当在债权人会议第一次表决破产财产分配方案、重整计划草案、和解协议草案前补充申报债权。第二、第三条表明税费债权的申报需要在申报期限届满之前,补充申报则应在债权人会议第一次表决破产财产分配方案、重整计划草案、和解协议草案时完成。

  (四)破产程序中的纳税义务履行及发票开具

  《公告》第二条、第四条明确,进入破产程序的企业应当依法接受税务机关的税务管理,履行法定义务,破产程序中发生应缴税费情形,应当按规定申报缴纳。管理人接管债务人财产和营业事务,应当代表债务人依法履行申报纳税、扣缴税费、开具发票等涉税义务。管理人到税务机关办理涉税费事项时,按照《公告》第二条、第四条规定执行,持人民法院受理破产申请的裁定书、指定管理人决定书、授权委托书、经办人身份证件等材料办理涉税费事项。

  《涉税指引》中对于发票开具作了比较充分的论述,该书认为虽然处于破产程序中的企业相关的非正常户恢复手续简单,补缴税款、滞纳金罚款即可,然而实务中存在程序规定简单但实务操作难的问题。《公告》第三条规定,破产企业需要办理非正常状态解除的,应当就逾期未申报行为补办纳税申报,税务机关出具处罚决定书,并立即解除企业非正常状态,依法向管理人申报相关税款、税款滞纳金和罚款的债权。这一条直接回应了该书中提出的实务中非正常户恢复困难这一问题,解决了现行非正常户管理制度与破产程序处理规则的衔接问题,是依法治税中的一大进步,缓解了当前破产涉税中的“堰塞湖”。

  《涉税指引》中对于发票开具问题也有论述,该书提到要保障破产企业的必要发票供应,根据国家税务总局《关于税收征管若干事项的公告》,企业因继续履行合同、生产经营或处置财产需要开具发票的,管理人可以以企业名义按规定申领开具发票或者代开发票。《公告》第四条规定,需要开具发票的,管理人可以企业名义领用开具发票或者申请代开发票。企业因大额资产处置等特殊情况确需调整发票总额度的,经管理人申请,税务机关按照全面数字化的电子发票有关规定调整额度。该条延续了这一文件的精神,并且为进一步便利破产企业,还提出针对大额资产处置等需调整发票总额度的特殊情况。额度调整按照全面数字化的电子发票有关规定,即按照月初赋额调整、赋额临时调整、赋额定期调整、人工赋额调整这几种方式调整发票额度。

  (五)破产中纳税信用、税务注销相关问题

  《公告》第五条主要规定了破产清算、重整、和解程序中,企业纳税信用修复、纳税信用评价、迁移、注销等涉税事宜。为支持企业再生,助力困境企业消除历史包袱,恢复经营能力,《公告》第五条明确,在重整、和解程序中,税务机关在依法受偿后,依据重整计划或者和解协议仍有未获清偿的税款滞纳金、罚款、因特别纳税调整产生的利息的,不影响企业申请纳税缴费信用修复和后续纳税缴费信用评价,不影响企业办理迁移、注销等涉税事宜。《涉税指引》提到,经人民法院宣告破产的企业,管理人持人民法院终结破产清算程序裁定书申请税务注销的,应即时出具清税文书,不得要求额外提供文件或以税款未获得全部清偿为由拒绝办理。该书对税务注销的论述与《公告》相关规定完全一致。都体现了便利破产企业进行税务注销的原则。

  按照《公告》第五条规定,即使税务机关依据重整计划或者和解协议仍有未获清偿的税款滞纳金、罚款、因特别纳税调整产生的利息的,企业纳税缴费信用修复、纳税缴费信用评价、迁移和注销等涉税事宜办理不受影响。《涉税指引》第三章提到为支持纳税信用修复,在重整或和解程序中,税务机关依法受偿后,管理人或破产企业可以向主管税务机关提出纳税信用修复申请。

  二、《公告》施行时间及相关文件废止

  《公告》自公布之日起施行。《公告》生效后,人民法院尚未裁定终结破产清算程序、终止重整程序、和解程序的,按照《公告》规定执行。公告生效后,《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》第四条,《国家税务总局关于深化“放管服”改革 更大力度推进优化税务注销办理程序工作的通知》第一条第三项同时废止。目前,现行有效的涉及破产、注销程序中的税务问题的法律制度、政策清单如下:《中华人民共和国企业破产法》《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》。

  三、结论

  本次公告主要针对破产企业在破产程序中税费征管方面的问题提出和重申相关的规定,目的在于便捷破产程序、加快企业回炉重造、强化税费征管,具体体现在破产程序启动后的税收征管流程衔接、破产清算环节的税收债权处理、破产重整过程中的涉税事项安排、破产程序结束后的税务注销等涉税事宜。

  公告虽然明确了许多争议,例如税费何时应该划分为破产费用或共益债务,对于税务机关如何在企业破产中合理申报破产债权、如何便捷破产企业申领发票、如何为管理人办理涉税事宜提供便利有非常大的指导意义。破产涉税领域涵盖事项繁杂多元,其法律适用与实务操作无法仅凭单一规定全面覆盖,需从制度框架、实操流程、风险防控等维度进行系统性掌握。若破产财产处置环节存在操作不当,将直接导致破产项目整体税负水平偏离预期,进而影响破产程序推进效率与债权人权益实现。