甘政办发[2020]10号 甘肃省人民政府办公厅印发《关于商贸流通服务业应对疫情影响稳定市场消费的若干措施》的通知
发文时间:2020-02-14
文号:甘政办发[2020]10号
时效性:全文有效
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各市、自治州人民政府,兰州新区管委会,省政府各部门,中央在甘有关单位:


  《关于商贸流通服务业应对疫情影响稳定市场消费的若干措施》已经省政府同意,现印发给你们,请认真抓好贯彻落实。


甘肃省人民政府办公厅

2020年2月14日


关于商贸流通服务业应对疫情影响稳定市场消费的若干措施


  为贯彻落实党中央坚决打赢疫情防控阻击战的决策部署,支持商贸流通服务企业切实做好疫情防控、保障生活必需品市场供应,稳定市场消费、提振消费信心、促进经济稳定增长,特制定以下措施。


  一、复工营业的基本要求


  合理有序组织复工营业。加强对疫情发展趋势的研判,按照省委省政府统一安排部署,依据国计民生和人民生活保障需求程度,分地域、分类别、分层次鼓励支持商贸流通企业在具备防控条件保障、确保自身员工和服务对象安全健康的前提下复工营业。


  严格落实防控工作措施。按照属地管理原则,恢复经营的商贸流通企业要提前准备,制定防控工作方案,采取差异化防控措施,改善经营场所环境卫生条件,配备消毒、体温检测等必要设备。要及时掌握上岗人员的个人旅程信息和健康状况,根据上岗人员输出地疫情严重程度,分类制定上岗条件,组织错峰返岗、建立员工健康档案,切实做好登记、测温、筛查、留观等工作。各地要创新工作方式,对恢复经营企业采取备案制,提供统一技术指导,建立网上备案系统,设计企业识别码,督促企业提前向辖区政府指定部门备案。


  二、突出重点流通服务企业


  紧盯生活必需品市场供应和餐饮住宿等居民生活服务保障,适时组织商贸流通企业分级分类复工开业。


  (一)支持骨干批发零售企业持续正常经营。在全省确定货源集散能力强、采购渠道广、供应范围大、地处主产区的50个源头市场和60家冷链仓储物流企业,其中省级层面重点调度10个市场、15家冷链仓储企业。支持批发企业紧急组织粮食、食用油、肉类、蔬菜、蛋类等货源,开展跨区调运,保障市场供应。确定连锁经营能力强、配送点多、服务面宽、交通便利的140家综合商场或超市,其中省级层面重点掌握50家。支持零售企业增加补货频次,充实蔬菜等鲜活商品上架,增加土豆等耐储商品供应,确保百姓菜篮子。(责任单位:省商务厅、省交通运输厅、省粮食和储备局,各市州政府、兰州新区管委会)


  (二)支持有条件的餐饮住宿企业恢复营业。在全省分地域、分层级确定疫情防控措施落实到位、卫生条件好、区域分布合理、经营模式创新、带动性强的餐饮住宿企业分两至三批次恢复正常经营。其中,餐饮企业不少于200家、兰州牛肉面门店不少于100家、住宿企业不少于70家。其他企业视疫情趋势适时恢复经营。支持餐饮住宿企业采取“无接触配送”“窗口售卖”“顾客门店自提”等经营模式,避免交叉感染。(责任单位:省商务厅、省市场监管局,各市州政府、兰州新区管委会)


  三、实行组合政策


  对受疫情影响的商贸流通企业实行减负、稳岗、减免税费等组合政策措施,发挥财政资金和金融信贷保障促进作用,支持重点商贸流通企业开展疫情防控、保障供应。


  (三)减免企业房租。在疫情期间,按照要求坚持营业且不裁员、少裁员或依照防疫规定关闭停业的商贸流通企业承租地方国有企业房产从事生产经营活动的,鼓励地方国有企业与承租方协商给予租金减免支持,具体由双方协商确定。对租用其他经营用房的,引导鼓励业主(房东)为租户减免租金。(责任单位:省政府国资委、省财政厅、省商务厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (四)实施援企稳岗政策。对上年度足额缴纳失业保险费不裁员或少裁员的参保企业,可返还其上年度实际缴纳失业保险费的50%。对上年度足额缴纳失业保险费面临暂时性生产经营困难且恢复有望、坚持不裁员或少裁员的参保企业,返还标准可按6个月的全省人均失业保险金和上年末失业保险参保职工人数确定,实施期限至2020年12月31日。(责任单位:省人社厅、省财政厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (五)减轻中小企业税费负担。落实好蔬菜和鲜活肉蛋产品流通环节免征增值税政策,确保支持国家储备商品销售、提供交通运输、物流和仓储服务等有关增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税优惠政策应享尽享。在疫情防控期间,对欠费的批发、零售、餐饮、住宿等中小商贸流通企业不停水、不停电、不停气。(责任单位:省税务局、省发展改革委、省财政厅、省工信厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (六)加强财政金融支持。统筹使用促消费、服务业发展、外经贸发展等专项资金,保障批发、零售、餐饮、住宿、电商、外贸企业疫情防控、保障供应、复工复产、稳定发展。对与防疫保供、保障民生以及农民工输转就业密切相关的大型超市、连锁便利店、限上批发零售企业,给予一次性奖补。支持商贸流通企业采取展期、续贷、信贷重组等方式,解决资金周转困难,延后时限最低不少于6个月。(责任单位:省财政厅、省发展改革委、省商务厅、省金融监管局、人行兰州中心支行,各市州人民政府、兰州新区管委会)


  四、建立援企机制


  加强与重点商贸流通企业联系沟通,组织开展帮扶、纾困行动,指导规范疫情防控,及时解决实际问题。


  (七)建立疫情防控企业信用修复机制。对已成为失信主体的疫情防控领域批零住餐企业,辅导其开展信用修复工作。修复完成后,按法定程序及时停止公示其失信记录,终止实施联合惩戒措施。(责任单位:人行兰州中心支行、省金融监管局、甘肃银保监局,各市州人民政府、兰州新区管委会)


  (八)建立企业应对疫情复工复产帮扶机制。通过中小企业公共服务平台、微信、热线等方式,及时协调解决中小商贸流通企业复工复产遇到的困难和问题。鼓励就近吸纳农民工就业,统筹使用就业补助资金和未纳入整合使用的省以下财政专项扶贫资金,按相关规定实行吸纳用工补贴政策。(责任单位:省商务厅、省发展改革委、省财政厅、省人社厅、省农业农村厅、省扶贫办,各市州政府、兰州新区管委会)


  (九)建立生活必需品市场保供企业联系机制。确定一批重点联系企业名单,加强市场监测,把握市场动态,研究解决生活必需品生产和购销运存及配送、补货等市场保供重大问题,加强部门协作联动,督促落实保供措施,确保货源跟得上、不脱销、不断档。(责任单位:省商务厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (十)建立骨干企业纾困机制。深入了解企业疫情防控、人员返岗、商品储备等措施落实情况,支持达到疫情防控条件的企业复工复产,切实保障符合条件的企业正常营业,让商贸流通疫情防控骨干企业及中小企业享受优惠政策,协调解决重点招商引资项目存在的问题,助力企业生产经营、项目开工建设。(责任单位:省商务厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (十一)建立企业灵活用工机制。支持企业与职工集体协商,采取协商薪酬、调整工时、轮岗轮休、在岗培训等措施保留劳动关系。畅通用工信息供需对接渠道,缓解企业用工难的问题。(责任单位:省人社厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  五、稳定外贸发展


  推进对外贸易便利化,落实稳外贸政策,支持企业开拓国际市场,稳出口扩进口。


  (十二)推广外贸发展新模式。鼓励外贸企业在线洽谈业务,寻找合作商机。支持企业拓展“一带一路”沿线30个重点国际市场,扩大市场份额。支持跨境电商业态发展,加快境外营销网络布局,重点在东南亚、中东欧、中西亚等市场建设(租赁)海外仓。设立粮食、肉类进口储备专项贷款,扩大粮食、肉类等进口加工储备规模。(责任单位:省商务厅、省粮食和储备局、省金融监管局)


  (十三)设立进出口商品绿色通道。实行海关通关便利化措施,综合运用两步申报、提前申报、汇总征税、担保放行、关税保证保险等改革措施,快验、快检、快放。对因疫情影响不能及时复产履约的外贸企业,指导申请“新冠肺炎疫情不可抗力事实证明”,帮助企业最大限度减小损失。(责任单位:兰州海关、省商务厅、省贸促会)


  (十四)加强贸易纠纷法律援助。通过政府购买法律服务等方式,对企业存量订单面临的违约和纠纷情况提供政策咨询。对企业新签订单提供咨询服务,减少贸易风险点。(责任单位:省司法厅、省商务厅、省贸促会)


  六、大力培育服务新业态消费新模式


  充分发挥中小商贸流通企业的恢复活力优势和扩大就业效应,扶持形成新型业态和新消费模式。


  (十五)建设基础平台支撑和产品流通体系。强化农产品冷链仓储物流平台建设,完善产地预冷集配、低温加工仓储配送设施。强化大型农产品市场、产地批发市场平台建设,提升收储集散能力,稳定货源供给、保障市场供应。强化大型电商平台和社区电商综合服务平台建设,完善服务功能,提升智慧化营销水平。推广应用物联网、云计算、大数据及条形码、不停车电子收费系统等信息技术,提升产品流通和市场交易信息化水平。增加生鲜产品冷库与网销产品仓储网点,完善农村寄递服务,打通农产品上行仓储物流链路,着力实现当日田间采摘、隔日送达餐桌。(责任单位:省商务厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (十六)发展“互联网+零售+配送”模式。支持商贸流通企业整合资源渠道,组建集互联网+分享经济、社群电商、新零售为一体的综合性服务平台、线上超市。利用平台APP、微信公众号、小程序、电脑网页版四端同步,探索同城同区域“无接触”服务,逐步改变快递上门、下楼取件传统模式。提倡消费者通过“约定方式、指定地点”接受服务,支持社区协调家属院、小区、物业公司等生活区域确定快递物流配送专用区域,由人工取件向智能快件箱取件转变。创新“社群式”营销,通过直购、分销、拼团等社群营销模式,让消费者以最优惠价格享受到最便捷最安全服务。(责任单位:省商务厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (十七)挖掘“宅消费”潜力。主动适应居家隔离要求,着力改变传统消费习惯。提倡消费者通过网上购物、网上学习、网上娱乐,在满足生活需求的同时,有效缓解人员聚集压力。鼓励消费者通过“电子化”支付,使用支付宝、微信、网银进行交易,支持企业和商户提供电子发票,消除接触媒介,最大限度减少人员、纸币流动中的交叉感染。支持电商企业开展生活必需品社区配送,开展形式多样的“宅速递”,推进跑腿家政、日用品配送、资源回收等服务进社区。鼓励农村种养殖合作社和冷链物流公司建立稳定合作关系,积极开展“生鲜电商+冷链宅配”业务,助力扶贫产业发展壮大。(责任单位:省商务厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (十八)打造“中央厨房”。支持餐饮企业发展标准化、工业化、数字化的现代经营模式,建立原料基地或定点品牌供应企业,积极拓展外带外卖服务。通过统一原料采购、统一开发产品、统一加工配送,细化从原材料的采购、收储、粗加工、精加工、出品等每一个环节,扩大经营规模,着力降低成本、提升质量、塑造品牌,为消费者提供更具特色的厨房产品。鼓励餐饮企业发展网络团购、微博打折、微信促销、客户在线下单、一站式食材配送等新型营销方式,加强流动售货车、电话网约采购、定点集中统一配送等服务,与相关快递企业合作开展“鲜熟递”业务,为机关、企事业单位和消费者提供特色化、订制化的厨房产品,科学保障市民餐桌安全。(责任单位:省商务厅,各市州政府、兰州新区管委会)


  (十九)培育虚拟再现消费、服务。充分利用现代科技手段及数字信息技术,支持VR/AR、5G、3D等技术在商业、教育、文化旅游、娱乐等领域的广泛应用,鼓励并倾斜支持相关机构、创意设计企业针对历史遗迹、文化古迹、著名景区、博物馆(含文物、古董)、图书馆等,开发一批虚拟再现产品,培育虚拟再现服务和体验消费。(责任单位:省科技厅、省教育厅、省工信厅、省文旅厅、丝绸之路国际知识产权港公司等)


  (二十)推广线上服务。借助人工智能、大数据等前沿技术研发应用,发展无人零售及餐饮,发展“电商+长短视频+直播”,提升消费者的体验度。依托网络平台开展企业形象宣传、信息传递和产品线上推广、营销、交易,大力发展网络诊疗、线上办公、远程协助、企业在线运营、线上教育、知识付费、数字娱乐、线上咨询培训等线上服务,构建全新的服务业新业态。(责任单位:省商务厅,各市州政府、兰州新区管委会)


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。