甘税发[2019]145号 国家税务总局甘肃省税务局关于印发支持创新创业高质量发展打造“双创”升级版税收营商环境工作措施的通知
发文时间:2019-07-19
文号:甘税发[2019]145号
时效性:全文有效
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国家税务总局各市、州和兰州新区税务局,兰州高新技术产业开发区、兰州经济技术开发区税务局,局内各单位:


  现将《国家税务总局甘肃省税务局关于支持创新创业高质量发展打造“双创”升级版税收营商环境的工作措施》印发给你们,请认真抓好贯彻落实工作。如在执行中遇到问题,请及时报告省局(政策法规处)。


国家税务总局甘肃省税务局

2019年7月19日


  (只发电子文件)


国家税务总局甘肃省税务局关于支持创新创业高质量发展打造“双创”升级版税收营商环境的工作措施


  为深入贯彻落实《甘肃省人民政府关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的实施意见》(甘政发[2019]26号,以下简称《实施意见》),更好发挥税收助力大众创业、万众创新的作用,持续优化税收营商环境,推进创新驱动发展,激发市场主体创业创新活力,特制定以下26条工作措施。


  一、进一步推进简政放权,释放创新创业活力


  减少和优化税务行政审批,取消前置性审核事项,规范权力边界,转变办理方式,减少事项设定,精简办税手续,切实降低企业办税成本。


  (一)减少和优化税务行政审批。落实党中央国务院取消和调整行政审批的决定,除税务行政许可事项和国家税务总局确定的其他权力事项以外,全部实现自我判断、备案备查、自行享受。进一步简化税务行政审批手续,取消非居民企业汇总缴纳企业所得税机构场所审批。支持兰州城关区国家“双创”示范基地、兰州白银国家自主创新示范区发展,打造省内创新创业新高地。压缩行政审批时间,对纳税信用评价结果为A、B级和M级的纳税人,领用不超过10万元增值税专用发票和增值税普通发票即时办结,便利纳税人生产经营。


  (二)制定税收权力和责任清单。探索制定高新技术、装备制造、生物制药、软件企业、军民融合、智能制造、新材料生产、节能环保等行业涉税事项清单,厘清税务机关和纳税人在履职纳税过程中的责任边界,推进权力和责任清单规范化,确保相同的权力和责任事项,为企业提供可预期稳定的纳税环境。规范税务系统内部各部门职责界限,在形成权力清单的同时,责任清单同步跟进,建立包容审慎的督察工作机制和容错纠错机制,形成省市县三级税务机关上下贯通、有机衔接、运转顺畅、透明高效的权责清单运行体系。


  (三)简化纳税人设立、迁移、清税证明办理手续。对设立市场主体信息实现一次采集、共同使用,纳税人在首次办税时不再要求报送与办理业务无关的办税信息,通过事中事后监管收集涉税基础信息。与市场监管部门建立企业登记数据质量和传输的通报、对账机制和信息交换管理办法,实现同步实时数据信息,实现登记数据、税收征管数据互联互通、共享共用。进一步优化跨区域涉税事项管理,推进跨区域涉税事项网上办理。简化市场主体在省内跨市、县迁移税务处理流程,对非因注销解散原因省内迁移,不再办理清税证明手续,便利市场主体自由迁移。实现简易注销清税证明事项即时办结,实现市场主体退出便利化。


  (四)落实税收优惠“不来即享”。改进纳税人各种税收优惠备案方式,实现税收优惠资料由报送税务机关改为纳税人留存备查,推行税收优惠备案网上办理,减轻纳税人备案负担。通过数据共享取消或者简化备案手续,实现备案全程网上办理。探索取消税收优惠备案,在高新技术、装备制造、生物制药、软件企业、军民融合、智能制造、新材料生产、节能环保等行业试行税收优惠“先享受、后核查”。


  (五)压缩纳税人报送资料清单。运用“互联网+”思维,清理纳税人向税务机关报送资料,力争2019年底前,在2018年的基础上再减少四分之一。实行涉税资料清单管理,取消其他报送资料的兜底性描述,清单之外不得要求纳税人报送。推动涉税资料电子化,减少纳税人纸质资料报送。


  (六)推行新办市场主体“套餐式”服务。集中受理、一次办理涉税信息确认、存款账户账号报告、发票领用等11个涉税事项,将多次填表、多个流程、多次跑路转化为一次填表、一次流转、一次跑路。承诺在新办纳税人自首次办税之日起1个工作日能领用发票,确保新办纳税人开业办税无障碍。


  二、落实税收优惠,推动创新创业发展动力升级


  深刻认识西部大开发、支持高新技术企业等各项税收优惠对各自领域、特定行业企业发展的促进作用和在各自领域、特定行业助力推动“双创”的重要作用。牢固树立不落实税收优惠政策也是收“过头税”的观念,进一步深入细致地做好税收政策宣传辅导,确保国家出台的各项税收激励政策应知尽知、应享尽享。


  (七)转变落实税收优惠工作方式。对国家允许和鼓励发展的新业态、新模式,发展初期税收优惠规定较为原则或比较笼统政策不清晰不明确的,以政策价值为导向,结合省情,适当放宽执行标准统一口径,用足用活政策,支持发展。按照实质重于形式的原则,在适用税收优惠政策上不“一刀切”式地以未留存相关资料等程序问题为由,就简单认定不符合享受税收优惠条件,在能确认纳税人发生的支出或取得的收入符合税收优惠政策实质要件的基础上,允许纳税人在限期内补正程序上存在的问题。在落实税收优惠政策执行过程中尽可能地按照税收优惠种类提供个性化办税辅导,努力帮助符合条件的纳税人获取税收政策“红包”。不提倡纳税人放弃享受税收优惠。


  (八)全面落实企业初创期税收优惠。继续做好小微企业税收优惠、重点群体创业就业税收优惠、科技企业孵化器、国家备案众创空间等创业平台税收优惠;对提供资金、非货币性资产投资助力的创投企业、金融机构和天使投资人给予税收优惠,通过税收政策落实帮助企业聚集资金,助力市场主体发展壮大。


  (九)贯彻执行好企业成长期税收优惠政策。做好研发费用加计扣除税收政策的落实,取消委托境外研发费用加计扣除限制条件;对企业固定资产实行加速折旧或一次扣除;落实科技成果转化过程中的增值税、企业所得税等税收优惠;落实科研机构创新人才税收优惠,激发科研人员的创造力和动力;营造良好的科技创新税收环境,促进企业快速健康成长。


  (十)注重企业成熟期税收优惠政策落实。对高新技术企业减按15%的税率征收企业所得税,配合科技主管部门扩大高新技术企业认定范围;落实软件和集成电路企业所得税定期减免优惠;对自行开发的计算软件产品、集成电路重大项目企业给予增值税留抵税额退税政策;落实职工教育经费支出所得税扣除比例由2.5%增加到8%以及超过部分在以后年度结转扣除的规定,帮助抢占科技制高点的创新型企业加快追赶的步伐,推进企业经营战略和职工个人职业规划共同发展。


  (十一)全面落实我国与其他国家签订的税收协定。加强协定宣传解读,提高与协定国税收确定性,通过开展税务合作与双边磋商解决涉税争议,保障纳税人的合法权益。落实税收协定规定,按照与协定国确定税收方案,全面履行征纳义务,避免双重征税。


  三、创新监管方式,持续优化创新创业营商环境


  坚持税收征管行为规范有效,树立诚信推定思维方式,以问题和风险为导向,实施精准管理,完善事中事后监管工作机制,推动税收征管方式转变,提升征管效能。


  (十二)坚持诚信推定的监管思维。对涉及税收优惠享受条件判断等纳税人权益的事项,经尽职调查以后仍不能确定的事项应诚信推定,承认纳税人主张暂时成立,不贸然做出不利于纳税人的处理决定。


  (十三)全面推行实名办税。推行实名办税制度,在省内实现跨区税务机关实名信息采集互认,实现一次采信多次多处使用。充分利用实名身份信息简并报送资料。利用办税大数据记录,试点开展办税人员信用评价和办税行为画像,推动信用“双创”示范基地建设。


  (十四)推进跨区域风险管理协作。主动适应“双创”市场主体发展需求,打通省内各市(州)、县(区)之间和省外税务机关之间的横向通道,建立税务系统内部追逃清单,加强异常发票、失控发票等风险信息交换,推进非正常户、D类信用纳税人、涉税骗税和虚开发票的信息共享,提升跨区域监控能力。


  (十五)加强风险应对扎口管理。建立进户执法工作任务清单,对进户执法的必要性进行详细说明,合并进户执法事项,避免对同一纳税人多头执法、重复检查,真正实现对市场主体无事不打扰、有事一次办。


  (十六)加强社会协作。各地税务机关要注重与市场监管、公安、生态环境、金融等部门之间的工作联系,提高协税护税水平。推动将纳税信用评价结果融入社会信用体系,强化守信联合激励和失信联合惩戒,在“双创”示范基地直至全省形成纳税人自律、社会监督和行政监管相结合的合作机制。


  四、优化纳税服务,促进创新创业平台服务升级


  坚持以纳税人需求为导向,提供个性化涉税服务,针对办税中的“堵点”“难点”,充分利用现代信息技术,创新服务方式,推进办税事项“一门”“一网”“一次”办。


  (十七)加强特色项目集成管理。优化“项目管家”纳税服务工作机制。对应各级政府列示重点项目,各级税务机关指定专人和团队,提供点对点、一对一、个性化的纳税服务,助力重点项目转化为我省的经济引擎和新增长极。发挥注册会计师、税务师、公职律师“三师”队伍的作用,做好对当地特色“龙头”企业的纳税服务。发挥12366纳税服务热线功能,为纳税人和缴费人提供优质高效的咨询服务,使12366热线、甘肃电子税务局和办税服务厅三大服务平台优势互补,提升纳税人满意度。


  (十八)提供更为便利的申报纳税。利用信息技术优化增值税、消费税、企业所得税、个人所得税等税种申报功能,探索要素申报。提供网上办理更正申报功能。提升网上办税系统功能,集成填写说明,推进网上申报功能智能化,打通纳税人网上申报“不会填、通不过”的最后关节,使网上办税体验更轻松、更简单。


  (十九)推行就近办、一门办、一网办。扩大办税“全程网上办”“最多跑一次”事项清单范围。推进办税服务厅进驻政务服务中心,实现办税服务与其他政务服务一门办、一厅办。设立跨省经营企业涉税事项全国通办、省内通办、同城通办窗口,最大限度地为纳税人提供便捷涉税服务。


  (二十)深入推进“银税互动”。继续加强银税合作力度,逐步扩大税务、银行信用共享内容,协调金融部门出台个税贷、企业税贷、退税贷等更细化、更具体的银税互动信贷产品,将银税互动合作产品由面向企业拓宽到企业与自然人,助力解决小微企业融资难、融资贵,将“银税互动”打造成创新服务小微企业发展的良好品牌,推进政务信息共享的有效示范,引导社会诚信体系建设。


  五、改进税收执法,营造公正公开健康的创新创业环境


  坚持法治思维方式,规范税收执法权力运行,注重法律教育引导作用,维护纳税人合法权益,促进市场主体公平竞争。


  (二十一)落实“首违不罚”裁量制度。对纳税人一个年度内首次发生逾期办理纳税申报、首次应当开具而未开具不具有出口退税、抵扣税款功能的普通发票、使用税控装置开具发票未按期向税务机关报送开票数据的违法行为,在纳税人限期改正以后,不予行政处罚。


  (二十二)引导纳税人执法遵从。对高新技术企业、生态环境保护企业、科技初创型企业,经风险识别判断未发现明显税收违法线索或者疑点的,一般不列为稽查对象。做好稽查建议书在工作中的引用,在纠正违法行为的同时,推行“一案一建议”工作机制,从纳税人视角制作内容具体、便于纳税人操作的稽查建议书,注重发挥稽查的教育指引作用,提高税法遵从。


  (二十三)加强税收执法监督。推进税收行政执法公示制度、执法全过程记录制度、重大执法决定法制审核制度,保障和监督税务机关有效履行职责。加强和改进税务行政应诉工作,探索税务行政争议和解机制,主动积极预防和化解税务行政争议,降低征纳税双方诉讼成本。


  六、建立保障机制,推动支持“双创”工作措施落地生根


  (二十四)加强组织领导。各级税务机关要结合深化“放管服”改革系列部署,充分认识推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版优化税收营商环境的重要意义,切实增强推动改革发展的使命感和责任感。各级税务机关主要负责同志作为“第一责任人”,要亲自谋划统筹,各相关部门通力协作,扎实推进各项工作措施落地。兰州、白银、兰州新区和兰州高新区作为全省创新驱动发展“领头羊”税务机关要明确一名局领导具体抓落实;省局各处室要将省委省政府战略部署站在政治高度予以细化相关措施,加强对下工作指导。


  (二十五)注重经验积累。各地税务机关应因地制宜探索创新措施,注重对基层好的经验做法集成推广。兰州、白银、兰州新区和兰州高新区等地税务局要在落实政策、优化服务,支持创新创业方面大胆探索,主动积极开展工作,集成和总结全省可复制可推广的新做法,持续优化我省税收营商环境。


  (二十六)强化督查落实。充分利用内控制度体系、信息技术手段实现内控内生化,防范税务人员执法风险、廉政风险。要充分发挥社会监督和舆论监督作用,做好舆情研判,畅通纳税人诉求渠道,及时解决纳税人反映的各种问题,对执行中发现的问题第一时间主动反馈相关部门,形成上下、部门联动工作机制。定期开展督查,将贯彻落实省政府《实施意见》列为督查督办项目,持续跟进,推动工作措施生根开花结果。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。