甘国税发[2018]71号 甘肃省国家税务局 甘肃省地方税务局关于印发优化税收营商环境服务甘肃经济高质量发展有关税收措施的通知
发文时间:2018-04-24
文号:甘国税发[2018]71号
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各市(州、区)、县(市、区)国家税务局、地方税务局:


  按照甘肃省第十三次党代会的部署和2018年省政府工作报告确定的目标任务,为深入贯彻《中共甘肃省委甘肃省人民政府关于印发〈甘肃省深入开展“转变作风改善发展环境建设年”活动实施方案〉的通知》(甘发[2018]15号)精神,促进全省经济社会持续健康发展,努力同全国一道全面建成小康社会,加快建设经济发展、山川秀美、民族团结、社会和谐的幸福美好新甘肃,甘肃省国家税务局、甘肃省地方税务局结合国务院深化增值税改革的措施,梳理出了36条优化税收营商环境、服务我省经济高质量发展的具体税收措施,现印发给你们,请认真抓好落实。


甘肃省国家税务局

甘肃省地方税务局

2018年4月24日



甘肃省国家税务局 甘肃省地方税务局关于优化税收营商环境服务甘肃经济高质量发展的有关税收措施


  一、充分发挥税收职能作用,助力甘肃经济高质量发展


  1.提升先进制造业发展水平。重点落实好制造业等行业增值税税率从17%降至16%,装备制造等先进制造业符合条件的企业和电网企业在一定时期内未抵扣完的进项税额予以一次性退还等税收新政,加快我省装备制造业高新化、智能化、清洁化、绿色化的改造。


  2.巩固和发展我省重要交通枢纽和物流集散地优势,抢占“通道制高点”。重点落实好交通运输、建筑、基础电信服务等行业增值税税率从11%降至10%的税收新政。全面落实好纳税人提供国际货物运输代理服务免征增值税,公共交通、仓储服务、装卸搬运、收派服务等物流行业简易计征增值税,符合条件的物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税政策。


  3.支持甘肃中医药产业绿色发展。重点落实好农产品税率由11%降至10%及农产品深加工企业购入农产品按照12%计算抵扣政策。充分运用农产品加工行业和中药材购销行业核定扣除增值税政策,积极推进当归、党参、黄芪、红芪、大黄、甘草、板蓝根、柴胡等道地药材种植及饮片生产企业规模化、集约化发展。


  4.支持初创期企业发展。全面落实小微企业月销售额3万元(季度销售额9万元)以下免征增值税政策;年应税所得额低于50万元(含50万元)的小微企业,其所得减按50%计入应纳税所得额并按20%的税率缴纳企业所得税政策;从扶持军转干部、退伍士兵、高校毕业生、失业人员、残疾人创业等方面落实相关优惠政策,支持创新创业,不断激发全社会创新活力和创造潜能。


  5.支持市场主体成长壮大。重点落实好工业和商业企业小规模纳税人年销售额标准由50万元和80万元上调至500万元,并在一定期限内允许登记为一般纳税人的企业转登记为小规模纳税人的税收新政,让更多企业享受按较低税率计税的优惠。


  6.服务“一带一路”建设,支持我省企业“走出去”。全面落实好对“走出去”企业境外所得实行综合抵免和境外投资者以分配利润直接投资暂不征税等政策,认真执行我国对外签署的税收协定,全面提升我省开放型经济发展水平。


  7.积极拓展对外开放新格局。全面落实好货物、劳务和服务出口退(免)税政策;跨境电子商务出口退税、境外旅客购物离境退税、外贸综合服务企业出口退(免)税政策,推动我省企业的产品、项目、技术、服务“全链条”出口,促进我省外贸经济稳定发展。


  8.强化税收对科技企业研发创新的促进作用。重点落实好符合条件的科技型中小企业实际发生的研发费用,税前加计扣除比例由50%提高到75%的政策;对单位价值不超过100万元的研究专用设备,允许一次性扣除,单位价值超过100万元的,可缩短折旧年限或者加速折旧;符合条件的技术转让减免增值税政策。落实好技术先进型服务企业减按15%税率征收企业所得税。对符合条件的软件企业增值税税负超过3%的部分实行即征即退、企业所得税“两免三减半”政策,推动服务型制造和生产性服务业发展。


  9.支持各类企业开展技术研发活动。重点落实好符合条件的研究开发费用按实际发生额的50%税前加计扣除的政策;对研发等现代服务业符合条件的企业在一定时期内未抵扣完的进项税额予以一次性退还的税收新政。全面落实好纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务及符合条件的合同能源管理服务免征增值税政策,对境内单位和个人向境外单位提供技术转让服务适用增值税零税率。


  10.支持高新技术孵化成长。全面落实好符合非营利组织条件的国家大学科技园、科技企业孵化器的收入免征企业所得税,符合条件的孵化器、科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税政策,对国家重点扶持的高新技术企业减按15%的税率征收企业所得税,激发技术创新的市场活力。


  11.促进科技成果转化。运用税收政策推动省级科技成果转移转化示范区建设,全面落实好创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小微高新技术企业2年(24个月)以上,可按其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额;当年不足抵扣的,可在以后纳税年度结转抵扣政策。积极落实好居民企业符合条件的技术转让所得不超过500万元的部分,免征企业所得税;超过500万元的部分,减半征收企业所得税政策。


  12.助推传统产业改造升级。全面落实好符合条件企业外购和自产石脑油、燃料油生产乙烯、芳烃类化工产品退免消费税以及企业新增不动产抵扣进项税政策;全力落实好资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为不征收增值税政策;企业、事业单位符合改制重组契税政策的,对改制重组过程中的土地、房屋权属转移,免征契税。


  13.支持甘肃金融行业做大做强。全面落实好银行联行往来业务、金融机构间的资金往来业务、同业存借款等金融同业往来利息收入,证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券,个人从事金融商品转让业务,保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入,被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务免征增值税政策,打造区域性金融中心,支持实体经济发展。


  14.助力打造“交响丝路?如意甘肃”旅游品牌。全面落实好旅游企业提供旅游服务收入差额征税政策;从事农业休闲观光旅游、农家乐、以农产品为原料开发的旅游产品等按农业生产者自产自销农产品免税政策;纪念馆、博物馆、图书馆等在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入和寺院、宫观、清真寺及教堂举办文化、宗教活动的门票收入免征增值税,加快乡村旅游、文化旅游发展,促进旅游业态升级。


  15.落实环境保护税优惠促进生态保护。重点落实好对排放应税大气污染物或者水污染物的浓度值低于国家和地方规定的污染物排放标准30%的纳税人,减按75%征收环境保护税政策;对排放应税大气污染物或者水污染物的浓度值低于国家和地方规定的污染物排放标准50%的纳税人,减按50%征收环境保护税政策。发挥环境保护税“多排多征、少排少征、不排不征”的正向减排激励机制,进一步促进企业关注清洁生产、绿色发展,优化生产工艺、减少污染物排放,促进资源节约和循环综合利用。积极落实好通过充填开采方式开采出的矿产资源减按50%征收资源税政策,促进企业采用对环境友好的充填开采方式开采矿产品,推动资源完全开发,矿山高效利用。


  16.加快推进节能减排和污染防治。全面落实好企业取得符合条件的资源综合利用收入减按90%计入企业所得税收入总额和资源综合利用产品劳务增值税即征即退政策;符合条件的节能服务公司实施合同能源管理项目、环境保护、节能节水企业所得税“三免三减半”优惠政策;购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免;当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免等税收优惠政策。


  17.促进绿色产业和绿色消费发展。全面落实好利用风力、太阳能、煤层气、沼气生产的电力产品销售及废弃动植物油生产的生物柴油等产品增值税即征即退;节能环保电池和涂料免征消费税;实施清洁发展机制项目定期减免企业所得税;免征新能源汽车、城市公共汽车电车车辆购置税等税收优惠政策,持续优化能源结构,促进清洁能源消纳利用,推动清洁能源产业提质增效发展。


  18.支持文化事业发展。全面落实好批准从事电影制片、发行、放映的企业销售电影拷贝、版权转让、电影发行等收入以及在农村电影放映收入免征增值税;广播电视运营服务企业有线数字电视基本收视维护费免征增值税;文化企业在境外演出取得的收入免征增值税;出口图书、报纸、音像制品、电子出版物、电影和电视完成片退税;经营性文化事业单位转制为企业后免征企业所得税等优惠政策。


  19.支持教育事业发展。全面落实好从事学历教育的学校提供的教育服务、幼儿园(托儿所)提供的保育和教育服务、学生提供勤工俭学服务、国家助学贷款免征增值税,提供教育辅助服务、非学历教育服务可选择简易计征增值税,符合条件的院校在合理数量范围内进口国内不能生产的科研教学用品免征进口环节增值税、消费税等税收优惠政策。


  20.支持医疗事业发展。全面落实好符合条件的医疗机构提供医疗服务、非营利性医疗机构自产自用制剂免征增值税,营利性医疗机构取得的收入如果用于改善医疗卫生条件的、自取得执业登记之日起3年内对其自产自用的制剂免征增值税,对血站供应给医疗机构的临床用血免征增值税等税收优惠政策,促进全省医药卫生体制改革。


  21.推动基础设施加快建设。全面落实好符合条件的企业从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目的投资经营所得,自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税政策。


  22.大力支持循环农业发展。全面落实好企业从事符合条件的农、林、牧、渔业项目减免征收企业所得税;生产销售和批发、零售滴灌带及滴灌管产品免征增值税;综合利用农村生活废弃物、农作物秸秆、林业及畜禽粪便等养殖废弃物生产沼气、电力、热力、秸秆浆、箱板纸、刨花板、活性碳、水解酒精、糠醛等产品即征即退增值税政策,推进农业循环经济示范基地建设和农产品加工和林业清洁生产。


  23.助推特色优势农业发展壮大。全面落实好制种企业繁育、深加工后销售种子的免征增值税,农膜、饲料、有机肥以及批发和零售的种子、种苗、农机等部分农业生产资料及农业生产者销售自产农产品免征增值税政策,免征从事农产品批发、零售的纳税人销售的蔬菜、部分鲜活肉蛋产品增值税,农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训免征增值税等税收优惠政策,支持粮食生产、设施蔬菜、优质林果业发展壮大,提升马铃薯、现代制种、草食畜、中药材、酿酒原料等特色优势产业。


  24.促进县域经济振兴发展。全面落实好西部大开发优惠政策,对从事鼓励类产业的企业所得税减按15%的税率征收;企业生产和销售的边销茶免征增值税;符合产业政策但暂时生产经营困难的工业企业可按程序减免城镇土地使用税等税收优惠政策,促进县域内空间布局优化,增强产业集聚度和支撑力。


  25.助力打好脱贫攻坚战。重点落实好金融机构对农户、小微企业、个体工商户单户100万元以下的小额贷款利息收入增值税、所得税减免优惠政策;饮水工程向农村居民提供生活用水免征增值税;商业健康保险个人所得税税前扣除试点等政策。用足用好农林牧渔业、乡村旅游、光伏发电、农民专业合作社、小微企业、重点群体创业就业、基础设施建设、养老、教育、医疗等领域促进产业发展、扶贫济困和改善民生的税收优惠政策,助推精准扶贫、精准脱贫。


  二、优化税收营商环境服务甘肃经济高质量发展


  26.持续开展便民办税春风行动。以“新时代.新税貌”为主题,以深化“放管服”改革、优化税收营商环境为主线,从增强政策确定性、管理规范性、系统稳定性、办税便利性、环境友好性等方面落实5类20项便民办税措施。持续推进办税便利化改革措施落地生效,提升纳税人税法税制认同感、依法纳税公平感、办税渠道畅通感、申报缴税便捷感、税法遵从获得感。


  27.持续推进“银税互动”助力小微企业发展。继续加强与金融监管部门、银行业金融机构的沟通协作,完善“银税互动”工作机制,拓展“银税互动”线上平台功能,争取将更多的合作银行纳入,促进“银税互动”工作全面提速增效。扩大“银税互动”受惠范围,着力提高“银税互动”小微企业受益户数比例和纯信用贷款比例,争取让更多小微企业享受“银税互动”的政策红利,助力解决小微企业融资难、融资贵问题。


  28.持续优化电子税务局功能。进一步推进电子税务局与相关业务系统功能整合、数据互通、一体运维,优化系统功能,提升纳税人办税体验。制发电子税务局“全程网上办”业务清单,逐步扩大“全程网上办”范围,让纳税人享受更加便捷的办税服务。推行电子签章和多元化缴税,实现网上开具完税证明,利用信息化手段减轻纳税人办税负担。


  29.持续推行办税事项“最多跑一次”清单式服务。纳税人办理《清单》范围内事项,在资料完整且符合法定受理条件的前提下,最多只需到税务机关跑一次。对《清单》所列涉税事项要100%实现“最多跑一次”,对“全程网上办”涉税事项100%实现“零上门”,服务再提速,进一步提升服务质效。


  30.持续加强税收政策宣传辅导。以纳税人需求为导向,综合运用多种宣传渠道,加大最新税收政策和优惠政策宣传力度,确保税法宣传的及时性、精准度。借助纳税人学堂、税收政策辅导培训和答疑机制,避免纳税人因政策误解产生的税收风险,帮助纳税人充分享受税收优惠政策红利,持续提高纳税人满意度和税法遵从度。


  31.持续提高办税效率和质量。把全面推行“一窗办、一网办、简化办、马上办”改革作为深化“放管服”改革的主要抓手,作为开展营商环境建设年的重要载体,作为建设人民满意服务型政府的有力举措,从纳税人的期盼和需求出发,立足工作实际提升纳税人的满意度和获得感,切实解决广大纳税人反映强烈的办税难、办税慢、办税繁等突出问题。


  32.持续推行国地税业务统一办理。2018年4月4日起,全省税务系统所有办税服务厅统一标识为“办税服务厅”,进驻政务中心的国地税窗口统一为“税务窗口”,所有办税服务厅工作人统一标识,国地税业务统一办理。


  33.持续做好大企业税收服务与管理。按照“以纳税人需求为导向,提供针对性纳税服务;以风险防范为导向,实施科学高效、统一规范的专业管理”目标,确定千户集团名册,建立健全多层次沟通联系机制、诉求快速相应机制、税企合作机制,提供个性化纳税服务。建立大企业税收风险防范体系,开展税收风险管理。建立大企业税源监控体系,开展税收经济分析。通过有效的遵从引导,提高税法遵从度,降低税收遵从成本,支持大企业为全省经济高质量发展发展做出新贡献。


  34.持续服务“走出去”企业。开展国际税收政策宣传辅导,主动为“走出去”企业提供税收政策服务。围绕企业关注的投资目的地的税收、税制、协商程序、税务争议等问题提供政策支持。加强境外税收风险提示工作,积极为企业提示对外投资税收风险。实行无纸化退税和实名办税双网试运行,进一步加快退税进度、优化退税服务、做好退税工作。加强跨境税收理论研究,从理论和实践角度服务我省企业“走出去”。


  35.持续创新税收征管方式。简化纳税人省内跨市、县变更主管税务机关登记流程,开展企业简易注销登记改革,便利市场主体自由迁移与退出。完善实名办税制度,全面推行实名办税,构筑全社会诚信纳税体系。规范和减少税务检查,推行进户检查计划制度和审批制度。拓展邮政部门代开发票代征税款营业网点,便利临时取得收入的个人开具发票、缴纳税款。改进税收优惠备案方式,实施税收优惠资料由报送税务机关改为纳税人留存备查。


  36.持续净化税收管理环境。强化失信惩戒、协同打击,联合省公安厅、兰州海关、人民银行兰州中心支行等部门共同查处一批重大骗税、虚开发票案件,严惩专业骗税、虚开犯罪团伙,维护公平公正的税收秩序,营造合法竞争的营商环境。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。