甘政发[2016]70号 甘肃省人民政府 关于推进供给侧结构性改革降低实体经济企业成本的实施意见
发文时间:2016-07-28
文号:甘政发[2016]70号
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各市、自治州人民政府,兰州新区管委会,省政府有关部门,中央在甘有关单位:


为深入推进供给侧结构性改革,缓解实体经济企业困难,遏制生产经营成本持续攀升的势头,现就着力改善发展环境、优化运营模式、降低实体经济企业成本、促进产业转型升级,提出如下实施意见。


一、总体要求


(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,通过减税降费减轻一部分、金融机构分担一部分、深化改革消化一部分、企业挖潜压缩一部分,全面降低企业生产经营成本,改善企业发展环境,增强企业内生动力,提升企业竞争能力和盈利水平,实现企业健康稳定发展。


(二)基本原则。突出重点,兼顾公平与效率;标本兼治,统筹当前与长远;扶优汰劣,强化激励与退出;营造环境,协同创新与挖潜。


(三)工作目标。力争1—2年降本增效取得初步效果,3年左右取得明显成效,使企业盈利能力显著增强,企业平均税负、涉企行政性收费、企业“三项费用”占比、社保缴费比例、物流总费用率等显著降低,发展环境进一步改善,市场化程度大幅提高,产业结构更加合理。


二、重点工作


(一)有序推进结构性减税。


1.全面推开“营改增”试点改革,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业,实现增值税全面代替营业税。


  2.认真落实引进技术设备免征关税、重大技术装备进口关键原材料和零部件免征进口关税和进口环节增值税、企业购置固定资产抵扣增值税、固定资产加速折旧等优惠政策,降低企业投资成本。


  3.加大对小微企业税收优惠政策的落实力度,对年应纳税所得额在30万元以下(含)的小微企业,减按50%计入应纳税所得额,并按20%的税率缴纳企业所得税;对月销售额不超过3万元的小微企业,免征增值税。


4.对从事符合国家重点扶持的公共基础设施项目(公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造等项目)的企业,自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税。


  5.对从事循环经济并认定为高新技术的企业减按15%的税率征收企业所得税。


6.进一步落实部分劳动密集型和高技术含量、高附加值产品出口退税政策,提升企业产品竞争力。


7.充分发挥兰州新区综合保税区、武威保税物流中心作用,落实海关特殊监管区域(场所)各项税收政策,积极推动优势企业开展加工贸易、促进外贸发展及进出口企业活力。


(省财政厅牵头,省国税局、省地税局、省发展改革委、兰州海关、省交通运输厅、省建设厅、省商务厅、省工商局等部门,各市州政府、兰州新区管委会)


(二)积极推动普遍性降费。


1.加强涉企收费管理,坚决取消没有法律法规依据的行政审批前置项目和涉企服务收费。


2.继续对小微企业、经济适用房建设、养老医疗机构、绿色农产品运输等实施减免行政事业性收费政策。进一步清理规范涉企收费,取消注册职业资格考试培训、消防安全培训收费等行政事业性收费项目。取消施工安全技术服务费、施工质量检测鉴定技术服务费等经营服务性收费项目。全面停止征收地方价格调节基金、矿产资源补偿费。


3.对现有工业用地在不改变土地用途且符合规划的前提下,工业企业通过技术改造提高工业用地容积率的,不再增收土地价款。对建筑业企业在工程建设中,除缴纳依法依规设立的投标保证金、履约保证金、工程质量保证金、农民工工资保证金外,其他保证金一律取消。


4.继续实行涉企收费目录清单管理,建立公开、透明、规范的收费制度。凡没有法律法规依据且未按规定批准、越权设立的涉企收费和基金项目一律取消。


(省发展改革委牵头,省财政厅、省人社厅、省农牧厅、省国土资源厅、省建设厅、省民政厅等部门,各市州政府、兰州新区管委会)


(三)降低企业融资成本。


1.引导金融机构根据贷款基准利率合理定价,降低利率水平,帮助企业渡过难关。鼓励商业银行对符合条件的小微企业给予优惠利率支持。逐步扩大小微企业互助贷款风险补偿担保基金范围,重点对高技术企业中的中小企业、科技小巨人企业的信用贷款进行风险补偿。


2.积极争取国家专项建设基金支持,为棚户区改造、重大交通水利工程、城镇基础设施和战略性新兴产业等方面的重大建设项目提供长期低成本资金。


3.对生产经营正常但“短贷长投”暂时困难企业,鼓励商业银行采取积极措施,帮助企业减轻还款压力。


4.规范担保、评估、登记、保险等中介机构收费行为,健全融资性担保、小额贷款、典当、投资、融资租赁等制度,缓解小微企业融资难、融资贵问题。


5.推动省内企业分步实现在主板、中小板、创业板上市和在全国中小企业股份转让系统、区域性股权交易市场挂牌、交易、融资,鼓励和支持中小微企业通过发行集合债券(票据)、私募债实现融资,提升企业直接融资能力。


6.设立甘肃省中小企业发展基金。发挥财政资金引导作用,拓宽企业融资渠道,通过专业化管理、市场化运营,支持工业、农业、科技、教育、文化、现代服务业等各行业领域的种子期、初创期成长型中小企业发展。引导市州政府搭建为中小微企业提供金融服务、专利技术交易、创业孵化等多种服务内容的创业创新服务平台。


7.加大资金整合力度,将省级财政支持战略性新兴产业发展资金规模增加到10亿元以上,以股权投资方式集中支持战略性新兴产业骨干企业发展。


(省政府金融办牵头,省财政厅、甘肃银监局、省发展改革委、省工信委、人行兰州中心支行、省政府国资委、甘肃证监局等单位,各市州政府、兰州新区管委会)


(四)降低制度性交易成本。


1.进一步取消和下放行政审批事项,建立市场准入负面清单制度,建立纵向贯通、横向联通的全省在线审批系统,简化审批程序,提高办事效率。


2.对符合条件的小微企业免征教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、文化事业建设费、残疾人就业保障金等政府性基金。


3.规范清理行政审批中介服务事项,对经清理保留的行政审批中介服务项目,制定并公布行政审批服务项目目录。增加政府购买服务投入,推动中介机构降低服务收费。


4.加强价格检查和反垄断执法,完善市场监管制度,营造公平竞争的环境,维护统一开放、公平有序的市场交易体系。


(省审改办牵头,省发展改革委、省财政厅、省工信委、省政府国资委、省国土资源厅、省建设厅、省环保厅、省水利厅、省交通运输厅、省商务厅、省民政厅、省人社厅、省工商局等部门,各市州政府、兰州新区管委会)


(五)降低企业人工成本。


1.从2016年5月1日起的两年内,我省失业保险费率由2%下调至1.5%,其中,企业缴费率下降0.3个百分点,个人缴费率下降0.2个百分点。企业缴纳的职工基本养老保险费比例下降1个百分点。


2.工伤保险平均缴费率由1%降至0.75%,生育保险缴费费率按照统筹地区具体标准执行,并全部降到用人单位职工工资总额的0.5%以内。


3.2017年底前,被认定为困难企业的,可向人社部门申请在期限不超过一年内缓缴养老、失业、工伤、生育保险费。缓缴期满后需足额补缴各项保险费的困难企业,可再次申请享受缓缴社会保险费政策。困难企业缓缴的社会保险费免收滞纳金。


4.支持企业在去库存、去产能、实现优化升级的过程中多渠道分流安置富余人员。2017年底前,经认定的困难企业裁员率低于4%的,给予一定的稳岗补贴。稳岗补贴按照该企业上年度企业及其职工缴纳失业保险费总额的50%确定。


5.企业住房公积金缴存比例下限为5%,缴存确有困难的企业,经本单位职工代表大会或者工会讨论通过,报住房公积金管理中心批准后,可降低缴存比例或者缓缴,待企业经济效益好转后,再提高缴存比例或者补缴。


6.加大企业职业培训教育支持力度,对企业职工教育经费支出不超过工资薪金总额2.5%的部分,准予税前扣除;超过部分,结转以后年度扣除。对高新技术企业和技术先进的服务性企业职工培训教育经费支出不超过工资薪金总额8%的部分,准予税前扣除;超过部分,结转以后年度扣除。对集成电路设计和软件企业发生的职工培训费用按实际发生额在税前扣除。


(省人社厅牵头,省建设厅、省财政厅、省国税局、省地税局等部门,各市州政府、兰州新区管委会)


(六)降低企业用能用地成本。


1.大力推进大用户用电直接交易,2016年安排直供交易电量300亿千瓦时。


2.非居民用天然气门站价格下调至1.43元/立方米。


3.按照国家统一部署,完善和落实煤电价格联动机制,合理降低一般工商业、中小微企业用电价格。一般工商业电价在2016年1月1日每千瓦时降低1.39分钱的基础上,6月1日起每千瓦时再降低1分钱。


4.放宽基本电价计费方式变更周期限制,基本电费按变压器容量或按最大需量计费,由用户选择。基本电费计费方式变更周期从现行按年调整为按季变更,合同最大需量核定值变更周期从现行按半年调整为按月变更。减免工业企业停产期间基本电费,放宽减容(暂停)期限限制,电力用户申请暂停时间每次应不少于15日,每年累计不超过6个月,超过6个月的可由用户申请减容,减容期限不受时间限制。3年内免征新增工业、商业电力用户临时接电费用。对企业拥有的余热、余压、余气自备电厂,按有关规定减免系统备用费。


5.鼓励在国家级开发区先行开展电力直接交易,鼓励供用电双方通过市场化交易协商确定购电量和购电价格。在总结试点经验的基础上,逐步覆盖到省级开发区。


6.重点保障年度重大项目中的先进制造业和现代服务业等产业项目用地,对工业用地探索实行长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让年限等方式供应。


(省发展改革委牵头,省工信委、省国土资源厅、国家能源局甘肃监管办、省电力公司等单位,各市州政府、兰州新区管委会)


(七)降低物流成本。


1.全面消除铁路、公路、航空运输的衔接障碍,完善不同运输方式之间的连接和转运设施,推进公铁航等基础设施“最后一公里”的衔接。


2.进一步扩大ETC(不停车电子收费系统)推广范围,给予实体经济企业ETC用户5%通行费优惠,降低企业高速公路车辆通行费支出。


3.鼓励省内大型制造企业分离外包物流业务,构建中小微企业公共物流服务平台,促进企业物流向专业化、社会化、信息化发展。


4.继续做好欧洲、中亚、南亚班列支持工作,对欧洲班列、中亚班列、南亚班列给予一定的补贴,鼓励省内钢材、水泥、轻工、瓷砖、机械等产品出口。


(省交通运输厅牵头,省工信委、省发展改革委、省财政厅、省商务厅、兰州海关、民航甘肃监管局、兰州铁路局等单位,各市州政府、兰州新区管委会)


(八)强化企业内部挖潜。


1.支持企业通过精准生产和精细管理降低成本,推进众创空间、企业技术创新中心等共性技术平台建设,发展智能制造、绿色制造,实施流程再造,提升成品率和优质品率,降低单位产品成本,提高资源产出率。


2.引导企业实施目标成本管理,鼓励企业制定降低成本目标,激励企业挖潜降本增效。


(省工信委牵头,省政府国资委、省科技厅等部门,各市州政府、兰州新区管委会)


三、保障措施


(一)加强组织领导。成立省政府降低实体经济企业成本行动领导小组,由省政府分管领导担任组长,省政府分管秘书长、省发展改革委、省财政厅主要负责同志担任副组长,省审改办、省发展改革委、省科技厅、省工信委、省民政厅、省财政厅、省人社厅、省国土资源厅、省环保厅、省建设厅、省交通运输厅、省水利厅、省农牧厅、省商务厅、省政府国资委、省地税局、省工商局、省政府金融办、人民银行兰州中心支行、兰州海关、省国税局、甘肃银监局、甘肃证监局、民航甘肃监管局等单位相关负责同志为成员。领导小组办公室设在省发展改革委。


(二)深化改革开放。推进政府服务标准化建设,提升服务效能。加快国企改革步伐,以资产、品牌、技术和产业链为纽带,通过改制、上市、并购交易、合资新建等方式,发展混合所有制经济,优化资源整合,激发企业创新发展活力。按照“消化一批、转移一批、整合一批、淘汰一批”的总体要求,严格行业准入,控制产能总量,积极化解钢铁、煤炭、电解铝、水泥、平板玻璃等过剩产能。有序推进财税、金融等领域体制机制创新,推动土地、电力、油气等资源市场化改革,提高全要素生产率。鼓励冶金、有色、装备、建材等骨干企业“走出去”,利用国际国内两个市场、两种资源,降低企业成本,提高经济效益。


(三)优化运营模式。完善现代企业制度,培育企业家精神,促进企业规范管理。鼓励企业通过股权、期权、分红等激励方式,调动科研人员创新积极性,发挥好骨干管理人员和技术人员关键作用,激发企业员工挖潜增效活力。促进“互联网+”、“云计算”、“大数据”与制造、物流、金融等产业深度融合,有效降低企业成本,提升企业生产效率、运输效率、融资效率,开展个性化、柔性化订制生产,促进生产制造向服务制造转变。支持企业与国际先进企业对标,全面提升产品技术、工艺装备、质量效益、能效环保和安全生产水平,提高企业运行效率。加大清偿政府项目拖欠款的力度,加快企业资金周转。实施援企稳岗计划,引导企业人员有序转岗流动,减轻企业冗员压力。


(四)强化监督考核。各市州政府、各有关部门是本地区、本部门降低实体经济企业成本的第一责任主体。各市州政府要成立相应的机构,切实加强对本地区降低实体经济企业成本工作的领导,建立和完善相应的协调机制。要积极开展实体经济企业成本调查研究工作,结合实际情况,制定工作方案。省政府降低实体经济企业成本行动领导小组办公室要适时对各市州政府、各有关部门落实降本工作责任制情况进行督促检查,重大情况及时向省政府报告。


(五)抓好政策落实。及时对各项政策措施落实情况进行阶段性总结评估,加强形势研判,高度关注苗头性、倾向性问题,调整完善相关政策,确保降本行动重点工作有序推进。加强企业运行情况监测和常态化管理,建立健全长效机制。及时总结推广先进经验,确保降低实体经济企业成本工作目标顺利实现。


甘肃省人民政府

2016年7月28日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。