新政办发[2017]41号 新疆自治区人民政府关于加快融资租赁业发展的实施意见
发文时间:2017-03-08
文号:新政办发[2017]41号
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伊犁哈萨克自治州,各州、市人民政府,各行政公署,自治区人民政府各部门、各直属机构:

 

为贯彻《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》(国办发[2015]68号)精神,充分发挥融资租赁在现代融资服务体系中的功能,强化中小企业融资支撑,健全融资服务体系,助推自治区调结构转方式促升级,经自治区人民政府同意,现提出以下实施意见:

 

一、总体要求

 

(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中、五中、六中全会和自治区第九次党代会精神,紧紧围绕社会稳定和长治久安总目标,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,完善法律法规和政策扶持体系,建立健全事中事后监管机制,转变发展方式,建立专业高效、配套完善、竞争有序、稳健规范、具有竞争力的现代融资租赁体系,更好地发挥融资租赁服务实体经济发展、促进经济稳定增长和转型升级的作用。

 

(二)基本原则。坚持市场主导与政府支持引导相结合、改革创新与规范发展相结合、融资与融物相结合、国内与国外相结合的原则,突出企业主体地位,引导企业依法合规、有序发展,提高专业化水平,拓展国际市场。充分发挥融资租赁企业融资便利、期限灵活、财务优化等优势,提升对中小微企业融资服务水平,满足实体经济多样化融资需求。

 

(三)发展目标。“十三五”期间,通过本地企业成长、转化原有融资租赁企业、引进外地融资租赁企业,努力培育一批优势明显、特色突出、管理规范、专业化经营、竞争力较强的融资租赁龙头企业,力争到2020年,服务覆盖面和市场规模不断扩大,融资租赁市场渗透率显著提高,统一、规范、有效的事中事后监管体系基本建立。

 

二、主要任务

 

(四)培育壮大市场主体。支持有条件的地州市优先设立融资租赁公司,鼓励民间资本发起设立融资租赁公司,支持各类投资机构设立融资租赁公司,促进投资主体多元化。引导具有品牌优势、经营规范、效益良好、资本充足的融资租赁企业在中小微企业集中的地区设立分支机构,开展连锁经营。鼓励融资租赁企业通过兼并重组、增资扩股,形成一批资金实力雄厚、竞争优势突出、业务模式领先的骨干企业。支持有实力的融资租赁企业开展跨境租赁和跨境兼并,逐步提升我区融资租赁业整体实力。

 

(五)创新发展方式。支持融资租赁公司与互联网融合发展,创新商业模式,探索新型融资模式。鼓励融资租赁公司与商业保理公司、担保公司等加强合作,支持金融资产管理公司和地方资产管理公司以市场化方式批量收购融资租赁企业债权或依法处置融资租赁公司的不良资产。支持设立融资租赁相关中介服务机构,加快发展为融资租赁公司服务的相关产业。围绕国家“一带一路”战略及丝绸之路经济带核心区建设,充分发挥综合保税区功能作用,大力发展保税融资租赁业务,不断提升对外开放水平。以融资租赁推动我区机电企业和高新技术企业走出去开拓“一带一路”沿线国家市场,支持通过融资租赁方式引进国外先进设备,扩大高端设备进出口,提升技术装备水平,同时鼓励我区融资租赁公司与境外施工企业、境外工程承包企业合作,积极参与重大跨国基础设施项目建设。试点无形资产融资租赁。探索以版权、专利权等无形资产为标的物的融资租赁。

 

(六)创新融资服务模式。鼓励融资租赁企业与银行、信托、保险、担保等机构联合开发产品。鼓励融资租赁企业开发长租短贷、租赁保理、供应商租赁等新型产品,开拓售后回租赁、分成合作租赁、结构式参与租赁、捆绑式租赁、一站式按揭式租赁、保税租赁、联合租赁等业务。支持融资租赁企业以租金、租赁物残值、承租企业股权作为主要收益,为创业成长期的中小微企业提供综合服务。鼓励融资租赁企业兼营与主营业务相关的商业保理业务,融资租赁企业设立子公司不设最低注册资本限制。支持设立专门面向中小微企业的融资租赁公司,探索面向个人创业者的融资租赁服务,助推大众创业、万众创新。

 

(七)拓宽融资渠道。鼓励银行、保险、信托、基金等金融机构针对融资租赁项目特点,实行单独授信,开发融资产品和服务。鼓励保险机构与银行机构合作,开展信用险项下保单融资业务。推进融资租赁企业与创业园区、科技企业孵化器、中小企业公共服务示范平台等合作,加大对科技创新型中小微企业的支持力度,拓宽融资租赁企业融资渠道。支持设立融资租赁产业基金,鼓励股权投资基金、创业投资基金和保险资金等进入融资租赁业。探索融资租赁与政府和社会资本合作(PPP)融资模式相结合,为承租方提供多元化融资服务。支持融资租赁企业综合运用保理、上市、发行债券、信托、基金、内保外贷及资产证券化等方式融资。通过全国中小企业股份转让系统、新疆股权交易所等挂牌融资。支持融资租赁企业通过中国人民银行征信中心应收账款融资服务平台开展应收账款融资,扩大合格抵(质)押物的覆盖范围,提高动产融资净效率。融资租赁企业办理应收账款质押、转让业务,应对应收账款的权属状况通过中国人民银行动产融资统一登记系统进行准确如实登记公示。扩大企业融资渠道,拓宽中小微文化创意企业融资渠道,扩大支付机构跨境外汇支付业务试点范围,促进资金跨境流动。

 

(八)促进与重点产业深度融合。鼓励融资租赁企业立足我区产业优势,支持有色冶金、石油化工、工程机械、纺织服装、现代服务业、现代会展业等重点产业发展,依托传统优势行业做大做强,积极拓展信息技术、新能源、节能环保、高端装备制造和生物医药等新兴战略性产业市场。支持融资租赁企业参与城乡公用事业、污水垃圾处理、环境治理、广播通信、农田水利等基础设施建设。支持融资租赁企业与现代农业结合,建设农业机械设备租赁市场,开展面向种粮大户、家庭农场、农业合作社等新型农业经营主体的融资租赁业务。积极稳妥发展家用轿车、家用信息设备、耐用消费品等融资租赁,扩大消费。

 

(九)提高资金使用效率。鼓励融资租赁企业建立科学完善的风险防控体系,强化资产管理能力,防控经营风险。支持建立融资租赁企业租赁资产登记流转平台,盘活存量租赁资产。支持融资租赁企业依托适宜的租赁物开展业务,坚持融资与融物相结合,提高融资租赁全产业链经营和资产管理能力。

 

三、保障措施

 

(十)优化发展环境。各地、各有关部门要充分认识融资租赁业对促进经济社会发展的重要意义,把发展融资租赁业作为支持实体经济、推进创业创新的重要手段,多途径提升融资租赁业的社会认知度和关注度。建立融资租赁业促进政策和监管服务体系,为引进、设立融资租赁公司及其开展业务提供政策支持与服务保障。稳步推动行业诚信体系建设,引导企业诚实守信、依法经营,营造公平竞争的发展环境。

 

(十一)加大政策支持力度。各地可比照小额贷款公司、融资担保公司等支持政策对融资租赁企业予以支持。在经营资质认定上同等对待租赁方式购入和自行购买的设备。支持融资租赁公司利用外汇进口先进技术设备,支持融资租赁公司利用外汇贷款进口先进技术设备,鼓励融资租赁企业开展跨境人民币业务。支持融资租赁公司依法办理融资租赁交易担保物抵(质)押登记。

 

(十二)完善落实财税政策。将融资租赁业发展纳入政府财政资金和产业引导基金的支持范围,加大政府采购支持力度,鼓励各地政府在提供公共服务、推进基础设施建设和运营中购买融资租赁服务。通过融资租赁方式获得农机的实际使用者可享受农机购置补贴。2020年12月31日前,符合条件的融资租赁企业可享受减按15%税率征收企业所得税的西部大开发税收优惠政策。在融资租赁业务中,承租方企业以融资租赁方式租入符合规定条件的环境保护、节能节水和安全生产等专用设备并实际使用,在融资租赁合同中约定租赁期届满时租赁设备所有权转移给承租方企业的,该专用设备投资额的10%可以从承租方企业当年的应纳税额中抵免;当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免。凡融资租赁期届满后租赁设备所有权未转移到承租方企业的,承租方应停止享受抵免企业所得税优惠,并补缴已经抵免的企业所得税税款。对开展融资租赁业务(含融资性售后回租)签订的融资租赁合同,按照其所载明的租金总额比照“借款合同”税目计税贴花。

 

(十三)建立行业信用体系。建立健全融资租赁行业信用体系,将融资租赁行业的信用信息纳入我区企业诚信建设体系范畴。推动融资租赁企业接入中国人民银行金融信用信息基础数据库,实现信息互通、资源共享,扩大金融信用信息基础数据库的应用范围和覆盖面。完善信用数据库应用,充分利用大数据分析,弥补融资租赁企业对客户资信方面的信息缺失,降低经营风险和业务成本,对信用较好的中小企业提供优惠融资服务,引导小微企业增强信用意识,建立良好的市场秩序。建立企业信息异常名录和黑名单制度,利用全国融资租赁管理信息系统和自治区信用信息共享交换平台,实现部门间信息共享与监管协作,对严重违法违规融资租赁企业实施跨部门多领域联合惩戒,加强事中事后监管。

 

(十四)强化风险防范。各级人民政府要落实属地监管责任,加强监督管理和风险处置。各级行业主管部门要落实直接监管责任,加强行业风险防范。建立健全融资租赁行业统计制度、综合评价体系和分级管理体系。完善风险预警、防范和处置机制,强化日常监管信息化手段,加强对重点环节的监督管理,严禁融资租赁企业从事吸收存款、发放贷款、受托发放贷款等金融业务,严禁以融资租赁名义开展非法集资活动,切实守住不发生系统性、区域性风险的底线。引导融资租赁企业加强内部管理制度建设,建立完善的内部风险控制体系,形成良好的风险资产分类管理制度、承租人信用评估制度、事后追偿和处置制度以及风险预警机制,增强资产管理能力,严格控制经营风险,实现行业平稳运行。

 

(十五)加强人才队伍建设。推动实施“人才强商”工程,不断加强融资租赁从业人员职业能力建设,鼓励各地结合实际,制定融资租赁专业人才培养引进计划,定向培养、引进融资租赁业专业人才。推动有条件的高校增设相关专业课程,开展专业培训,培养专门人才。鼓励融资租赁企业和社会团体建立培训基地,对融资租赁业从业人员开展形式多样的培训,不断提高从业人员的业务能力和水平。

 

各地、各有关部门要高度重视,切实加强组织领导,建立完善工作推进机制,强化协调沟通,根据实际制定具体工作方案,细化各项政策措施,确保各项政策落实到位。商务主管部门要加强融资租赁行业管理,会同有关部门做好本实施意见的跟踪落实和督查指导,把融资租赁业发展的目标任务落到实处。

 

新疆自治区人民政府 

2017年3月8日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。