新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号 新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告
发文时间:2016-11-21
文号:新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号
时效性:全文有效
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为进一步规范和推进我区土地增值税工作,提高土地增值税管理水平,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关规定,现将土地增值税有关问题公告如下:


一、关于土地增值税清算单位问题


土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。对开发周期较长,纳税人自行分期的开发项目,可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。


樊剑英点评:这里比较灵活,规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料+分期。一句话,根据项目实际情况决定。不唯证照。


同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产的,应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。


樊剑英点评:明确是分三类。


二、关于土地增值税清算审核期限问题


为进一步完善土地增值税清算管理程序和要求,提高清算质量和效率,根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十五条规定,主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在90日内及时组织清算审核。如有特殊情况确实需要延长清算审核期限的,需经县级以上地方税务局局长批准。


三、关于人防工程成本费用扣除问题


房地产企业依法配建并经验收合格(人防部门出具验收合格手续)的人防工程,人防设施建造费用计入相关成本、费用,允许扣除。


樊剑英点评:无偿的是前提。


四、关于车库(车位、储藏室等)问题


(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。


(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(三)项的规定执行。


樊剑英点评:(国税发[2006]187号)第四条第(三)项规定为:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:


1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;


2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 


3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。


相信很多企业情形为第3种类型,建成后不能办产权,也非无偿移交,而是永久使用权或有限产权的一种出售,增值税上视同销售不动产税目处理,企业所得税无论如何都会计算收入和成本应无影响,土地增值税如果不计入清算项目,势必引起其他税收问题,譬如房产税如何计征,所以有偿转让的无产权车位、地下室、储藏室、幼儿园等配套设施,还是计入清算收入的好,同时也应单独分摊开发成本,只不过区别的是如果不计算容积率,可以不分摊土地成本。


(三)关于无产权车位分摊土地成本问题,土地成本仅在可售面积中分摊,无产权的地下车位不分摊土地成本。


樊剑英点评:无产权的地下车位也不计算容积率,所以不应分摊,新疆明确是不分摊。也避免非住宅多分摊开发成本稀释增值率。


五、关于装修支出问题


房地产开发企业销售已装修的房屋,对以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出,可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等),不计收入也不允许扣除相关成本费用。


六、关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题


清算单位中既有住宅又有商业用房的,商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整,其余扣除项目成本不得按层高系数调整。


商业用房层高系数小于1.5的,其建筑安装工程费不予调整。


商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高


樊剑英点评:没有明确是否是连体楼,我认为应该是这一种。非连体楼可以视为独立成本直接列支扣除。


七、关于统建房、集资房征收土地增值税问题


统建房、集资房立项人为房地产开发企业的,应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。


统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的,不采取预征方式征收土地增值税,应按规定据实计算缴纳土地增值税。


八、关于土地增值税预征率问题


除保障性住房外,普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。


樊剑英点评:连带着非普通住宅也要多预征税款了,原来譬如说是2~2.5%。


九、营改增后土地增值税计税依据问题


土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。


中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。


樊剑英点评:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。


土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+ 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。重点在这里不含增值税收入究竟是多少,我坚持为不含净销项税额的收入总额。


但是没有明确预征收入的确认,不过总局已经说话了——为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:


土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款


营改增后,计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括纳税人缴纳的增值税。


樊剑英点评:延伸思考:营业税金及附加扣除多少?


与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+ 营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。如果还有其他收入不能准确划分清楚,则该倒霉了,按照预缴增值税所对应税金及附加扣除。


看政策规定——营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。


十、本公告自公布之日起施行。


樊剑英点评:我可以理解为自2016年11月21日起施行吗?以前已经清算的就算了,以后的可以按本文件执行。


樊剑英点评:我觉得这个文件挺好的,支持!!!     


最后别忘了—— 营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。  


新疆维吾尔自治区地方税务局

2016年11月21日


分送:伊犁哈萨克自治州地方税务局,各地、州、市地方税务局。


自治区地方税务局财行税处承办   办公室2016年11月22日印发


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企业获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

  保险公司需要注意什么?

  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

  中国出口信用保险公司宁波分公司财务负责人孙燕介绍,保险公司收到申请后,会对报案进行审核,如审核理赔材料的完整性、真实性以及与保单的关联性,核查贸易背景的真实性等,以判定损失是否在保障范围内且无免责事由;对于大额损失、买方失联等需现场核实的风险,需要委托相关人员或第三方进行查勘定损。审核通过后,保险公司会根据保单约定的赔偿比例计算赔款,支付给被保险方,从而履行其补偿企业应收账款坏账损失的政策性职能。完成赔付的同时,保险公司会取得代位求偿权,可向违约买方进行追偿,以此管理自身风险。整个流程旨在通过及时赔付,兑现保险合约承诺,帮助企业稳定现金流,维护商业信用环境。

  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。