沪建房管联[2021]129号 上海市关于进一步加强本市房地产市场管理的通知
发文时间:2021-03-03
文号:沪建房管联[2021]129号
时效性:全文有效
收藏
1473

各有关单位:


  为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联[2021]48号),进一步加强土地市场和商品住房市场管理,着力稳地价、稳房价、稳预期,确保本市房地产市场平稳健康发展,现就有关事项通知如下:


  一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度,保障性住房用地“应保尽保”,单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任,量化地价调控目标,合理制定土地出让方案,稳定市场预期,严防高溢价,坚决遏制非理性拿地。


  二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上,商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业,规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示,后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。


  三、严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任,指导开发企业合理定价,对定价过高的项目,坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核,坚决防止上市销售项目备案价格过高。


  四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度,拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享,通过大数据筛查、专项检查等方式,加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。


  五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为,着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为,严格房源核验,未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。


  六、严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的规定,严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时,居民选房购房优先于企业。


  七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。


上海市住房和城乡建设管理委员会

上海市规划和自然资源局

上海市房屋管理局

2021年3月3日


推荐阅读

葡萄产业全链合规经营:自产农产品免税与收购散户再销售的税务界限

山东省菏泽市牡丹区高庄镇葡萄种植基地现已发展成种植面积超4000亩的种植专业合作社,亩产葡萄2250公斤、亩均收益1.5万元,当地注册「东头绿晶」等果品商标,多个果品获评省级放心果品。产业规模持续扩大后,涉税难题随之出现:合作社存在两类经营模式,统一代销社员自产葡萄,可按农业生产者销售自产农产品免征增值税;收购散户葡萄再销售,则需按销售货物申报纳税。部分种植户对政策界限把握不准、不熟悉开票流程,既影响货款结算,也给合作社经营带来涉税风险。

针对这一情况,国家税务总局菏泽市牡丹区税务局组织业务骨干深入田间地头,围绕自产农产品免税政策适用条件、农产品收购发票开具、纳税申报填写要点开展专项辅导,讲清不同经营模式对应的税务处理方式,引导合作社健全收购台账、规范成本核算、完善合同签订、单据留存和发票审核管理,把涉税合规要求融入日常经营。

从政策要点看:判定能否免税的关键不是销售主体是不是合作社,而是货物是不是「自产」。合作社统一代销本社社员自产的葡萄,属于农业生产者销售自产农产品,可享受免征增值税;但对外收购非社员散户的葡萄再销售,货物不属于自产,应按销售货物缴纳增值税,同时注意收购环节凭证的合规性,避免用农产品收购发票为外购货物「制造」自产外观。

目前,当地以葡萄产业为纽带延伸产业链,形成育苗、种植、深加工、休闲观光融合发展的模式。税务部门以重点合作社为抓手,把涉税合规辅导覆盖全镇100余家专业合作社,服务贯穿葡萄全产业链,达到「规范一家、带动一片」的效果。对同类农产品产业带而言,把免税与应税业务分账核算、把收购与自产分别建台账,是成本最低的合规路径。

来源:中国税务报(2026年11月4日A4版,国家税务总局山东省税务局转载)。

新设备进项税额抵扣要「一看二辨三算」:长期资产500万元分界线的实操要点

企业新购进一台设备并取得增值税专用发票,进项税额能不能抵、怎么抵?在过去要看它属于固定资产、无形资产还是不动产,分别适用不同计税规则。2026年1月1日起,《中华人民共和国增值税法》及其实施条例正式施行,配套出台的《长期资产进项税额抵扣暂行办法》首次引入「长期资产」概念,将固定资产、无形资产和不动产纳入统一管理框架,并以单项长期资产原值500万元为分界线实施差异化抵扣规则。

一看:新设备是否属于长期资产。长期资产是指增值税一般纳税人以直接购买,自行生产、研发或建造,接受投资、捐赠或抵债等各种方式取得的固定资产、无形资产或不动产;不包括租入的长期资产,在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,以及房地产开发企业自行开发按照存货核算的房地产项目。固定资产不光看设备本身,还要看配套设备、工具、器具等;无形资产不只是表面权益,还包括构成其核心价值和权利基础的相关法律权利和知识成果;不动产的范围也拓宽了,不仅有构成房子实体的建筑装饰材料,还有排水、采暖、卫生、通风、照明、通信、燃气及配套设施等。企业常见的「打包购入」情形需注意划分:中央空调、电梯等固定在建筑上、构成建筑一部分的新设备,要和建筑本身合并作为一项长期资产来管理;可移动的大型会议一体机、生产设备等能搬走、没有和建筑连成一体的,则要单独作为一项长期资产管理。

二辨:新设备用途属于哪一档。长期资产的进项税额抵扣规则按照其用途分为三档:第一档,专用于一般计税方法计税项目的,对应的进项税额可以全额从销项税额中抵扣,不受原值500万元标准限制,无论设备价值大小,均可一次性全额抵扣。例如某制造企业2026年5月取得一台设备,增值税专用发票上不含税金额为1000万元、进项税额为130万元,这台设备专门用来生产适用一般计税方法的应税产品,130万元进项税额可一次性全额抵扣。第二档、第三档则分别对应专用或兼用于简易计税、免征增值税、集体福利等不得抵扣情形,需要按原值是否超过500万元分别适用不同的进项转出或调整方法。

三算:算清抵扣与转出金额并留痕。对兼用于可抵扣与不可抵扣项目的长期资产,应按销售额比例或其他合理方法计算不得抵扣部分并作进项转出;资产用途发生改变的,应在用途改变的当期按资产净值与剩余折旧期间调整。实务中最容易出错的是「专用于一般计税」的判定过宽,把车间办公区、职工宿舍等集体福利用途一并算作生产使用。建议企业按单项资产建立台账,登记原值、用途、抵扣情况与用途变更记录,年度终了与资产管理系统核对一次。

来源:中国税务报(2026年11月,浙江工商大学柴斌锋观点)。