北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知
发文时间:2021-04-20
文号:京建发[2021]115号
时效性:全文有效
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各区住房城乡建设委(房管局),东城、石景山区住房城市建设委,各相关单位:


  为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,稳地价、稳房价、稳预期,严厉打击房地产市场领域违法违规突出问题,保障人民群众合法权益,确保首都房地产市场平稳健康发展,现就进一步加强房地产市场秩序整治工作通知如下:


  一、工作目标


  依法严厉打击房屋销售、租赁市场违法违规行为,重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题,依法从严惩处,形成高压态势,规范市场秩序;引导房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员增强守法意识,自觉守法守规经营,共同营造良好市场环境;切实解决群众关切的问题,推动解决重点民生诉求,研究形成巩固成果、防止问题反弹的日常管理长效工作机制,确保房地产市场平稳健康发展。


  二、整治安排


  以群众反映、媒体报道、舆情关注为线索,结合“每月一题”工作要求,综合采取集中约谈、巡检暗访、“双随机”抽查、专项检查、联合执法、重点复查等方式,对房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员违法违规行为,坚决予以打击治理、从严惩处、公示曝光。对违法违规中介机构,从严惩处直至“停店、停网、停业”(门店停业整改,暂停房源信息发布和网签,取消从业资格纳入黑名单)。


  整治工作即日起至年底结束。4月底前,市、区住建(房管)部门做好统筹部署,加大培训宣贯,形成治理声势。5月至6月底,全面开展重点整治,依法从严惩处,分批公示曝光,取得治理成效。下半年持续深入开展整治工作,查漏补缺,巩固提升整治成效,研究长效监管机制。


  三、整治重点


  (一)新房销售方面


  1.无证售房。查处开发企业未取得商品房预售许可证、未办理现房销售备案手续,收取购房款、首付款、订金、诚意金、预付款或以借款、抵押房等形式变相违规收取购房款的行为。重点对资金链紧张存在经营风险、手续不全急于销售回款的开发项目加强日常巡查。通过多种渠道加大对无证销售危害的宣传力度,明确告知购买未取得销售许可房屋可能存在的风险隐患和法律责任。


  2.不实宣传。继续加大对项目围挡、路边广告,销售现场沙盘、楼书、户型图等不实宣传的查处力度。主要包括:违规宣传学区房、综合医疗、轨道交通等配套设施;样板间展示内容与规划设计及合同约定不符,重点查处“限房价、竞地价”“装配式”项目样板间和装修标准不一致行为;补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约的行为;商品房预售广告中未明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号;售楼场所公示信息不全或公示虚假信息的。其中,构成虚假广告线索的,移转市场监管部门查处。


  3.合同欺诈和不平等条款。对改变和修改《北京市商品房预售合同示范文本》相关条款、商品房买卖合同补充协议约定减轻或免除开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的行为进行重点查处。重点检查违约赔偿不对等、擅自处分物业公共部位(公共绿地、公共部位)、擅自改变规划设计不通知买受人、延期交房不承担违约责任、宣传广告不作为合同邀请要约、除分摊以外的建筑物所有权归开发商所有、开发商有权使用公共部位做广告、合同与补充协议有冲突以补充协议为准、该列入交房条件的未列入交房条件等。


  4.预售资金违规存取。检查违反《商品房预售资金监督管理办法》规定的行为,重点检查:未按规定收存、支取预售资金的;以收取其他款项为由逃避预售资金监管的;提供虚假证明材料申请使用预售资金的;未按规定向购房人贷款银行提供专用账户作为贷款到账账户的;其他违反预售资金监管规定的行为。对查实的违规行为严肃处理,对影响恶劣、社会反响强烈的典型案件公开曝光。


  5.捆绑销售和违规分销。对开发企业捆绑车位、储藏间、装修等变相加价等行为依法查处。按照住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房〔2016〕223号)规定书面警示;约谈企业主要负责人;公开通报企业不正当经营行为;列入严重违法失信房地产开发企业名单;资质许可机关在资质审查中重点审核。禁止开发企业委托没有备案的经纪机构销售商品房,对违规销售的开发企业和经纪机构依法进行查处。


  6.违规“工改住”、“商改住”销售。重点检查违规工改住、商改住项目是否存在无证施工、擅自拆改、经纪机构参与出租销售等行为,对发现的此类行为依法进行行政处罚,同时依据《关于进一步加强产业项目管理的通知》将相关线索移送规自部门。


  (二)存量房销售方面


  7.借学区房等炒作房价。检查经纪机构是否渲染烘托成交信息,引导出售方随意提高报价;是否向出售方和看房客户散布房源紧缺、房价上涨信息;是否以“学区、学区房、学区名额”等为名宣传推广房源;是否在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章等行为;展示房源价格是否与业主书面委托价格一致;是否发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。


  8.信贷资金违规购房。检查经纪机构是否向购房人推介或怂恿违规使用经营贷、信用贷等金融产品购房;在提供新房、二手房买卖经纪服务时,是否要求购房人书面承诺购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。


  (三)住房租赁方面


  9.房屋租赁合同备案。检查从事住房租赁居间、代理或住房租赁经营活动的房地产经纪机构、住房租赁企业办理住房租赁合同备案情况。重点检查合同备案是否及时,信息是否真实准确,发布的房源信息有无业主签署的委托书,住房租赁企业是否完成收房合同备案。


  10.违法群租房、短租房。重点围绕医院学校、市场商圈、产业园区、交通枢纽周边等违法群租集中区域以及投诉集中小区开展整治工作,持续加大违法群租房执法检查力度。会同相关部门,加强我市尤其是核心区短租住房联合监管执法,线上与线下相结合,线上抽查各平台短租住房信息发布情况,线下到企业办公场所现场检查。


  11.群众投诉反映集中租赁中介。重点检查房屋租赁中介机构被投诉的问题是否涉嫌违法违规,对于存在侵占、挪用客户交易资金和以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或强制交易等违法行为的,立案处罚。对于存在威胁恐吓承租人等涉嫌违法犯罪行为的,应及时移转公安部门查处。对多次无法取得联系、存在违规收费等涉及其他行业主管部门的违法行为,应依法按责及时移送相关部门。对日常监管中,群众投诉强烈、违法行为较多且无法联系或拒不改正的租赁中介企业,暂停信息公示并要求互联网平台暂停企业房源发布,待整改完成后恢复。


  (四)网络房源信息发布方面


  12.虚假、违规房源信息发布。对发布我市房源信息的主要互联网平台、房产网站进行定期检查,对检查中发现的违规、虚假房源信息第一时间要求平台下架,并对发布违规房源信息的经纪机构、住房租赁企业限制房源发布,依法处罚。


  四、工作要求


  (一)提高思想认识,加强组织领导。各单位、各部门要高度重视此次房地产市场专项整治工作,牢固树立维护首都房地产市场和谐稳定的大局意识,将群众反映强烈、市委市政府高度关注的房地产市场领域违法违规问题作为联合检查工作重点,切实回应社会关切,强化组织领导,合理调度执法力量,认真抓好工作落实。


  (二)密切协同配合,形成工作合力。强化与属地市场监管、公安、税务、金融监管等职能部门协作配合,细化专项工作方案,加强工作任务部署,加大排查整治力度。问题突出的地区要组建联合执法队伍,推动重点难点问题的解决,形成条块结合、群防群治的工作格局。对涉及跨地区、跨部门的问题,不推诿、不扯皮,勇于担当、主动作为,共同解决突出问题。


  (三)严格依法查处,形成震慑态势。对机构及从业人员违法违规行为及时立案查处,加强与市场监管、公安部门沟通协调,建立完善跨部门信用约束、联动响应机制,探索建立联合惩戒机制,加大企业的违法成本,努力形成“一处违法、处处受限”的信用监管格局。建立机构和人员违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。注重收集典型案例,总结经验做法,主动开展宣传教育,形成治理声势。


  (四)加强信息报送,加强督导指导。各区、各有关部门确定专门人员负责专项整治工作,并将联系表(附件)于4月26日前报送至市住房城乡建设委,同时按照整治时间阶段,加强情况反馈和信息报送。各区、各部门要就治理工作中遇到疑难问题定期召开会议研究解决,遇到重大突出问题和重大突发情况要及时做好上报工作。市住房城乡建设委将组织专项督查,督导检查各区住建(房管)部门落实情况。


北京市住房和城乡建设委员会


2021年4月20日


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一分钱奶茶,税也按一分钱确认吗?

店家销售低价商品,与销售正价商品一样,均需确认应税收入,按规定缴纳增值税、企业所得税或个人所得税。各税种具体规定虽有不同,但都不能只将消费者实际支付的金额确认为应税收入。

  前段时间的“补贴大战”,点燃了消费者“奶茶自由、咖啡自由”的热情,个别平台更是交出销售额破纪录的“成绩单”。笔者从安徽省广德市金鑫世贸广场商圈内某著名连锁奶茶品牌(以下称M店)了解到,7月5日—7月18日,该店订单量突破5000单,相当于淡季2个月的销售量。经初步统计,M店近14万元的销售额中,消费者实际支付金额不足6万元,其余金额均为消费券,由平台按照一定比例给予商家补贴。

  笔者发现,近期,各平台还在陆续发放“满25减10”“满38减15”等大额满减券,这属于销售商品的价格折扣。根据增值税现行政策规定,对于商家让利部分,销售额和折扣额在同一张发票“金额”栏分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税。一杯原价20元的奶茶,消费者凑单后,实际只花费几元即可“收入囊中”。那么,前段时间的一分钱奶茶、近期的几元奶茶,税也按一分钱、几元确认吗?

  答案是否定的。笔者提醒店家,低价商品计税不能只以消费者实际支付金额为标准。那么,店家应如何合规计税?需要注意哪些涉税细节?

  增值税方面

  增值税暂行条例及其实施细则规定,销售额为纳税人销售货物向购买方收取的全部价款和价外费用。平台按比例给予店家的补贴,应视为销售对价的一部分,计入增值税销售额。

  一般来说,M店等独立经营的小型奶茶店多为增值税小规模纳税人。根据现行政策规定,小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(季度销售额未超过30万元)的,免征增值税。M店2025年第三季度合计销售额若未超过30万元,则可以享受免征增值税优惠政策;若超过30万元,则需按照1%征收率、简易计税办法全额计算缴纳增值税。假设M店(小规模纳税人)2025年第三季度含税销售额为40万元,则其需要缴纳增值税400000÷(1+1%)×1%=3960.4(元)。

  连锁餐饮企业等主体则多为增值税一般纳税人,需要在一般计税办法下,按照“餐饮服务”项目、适用6%的增值税税率,计算销项税额;扣除允许抵扣的进项税额后,计算应纳税额。假设7月,某餐饮企业(一般纳税人)取得含税销售额为10万元,当期允许抵扣的进项税额为1000元,则该餐饮企业需要缴纳增值税100000÷(1+6%)×6%-1000=4660.38(元)。

  所得税方面

  一般来说,奶茶店、咖啡店等店家,多为个体工商户,其经营者应缴纳个人所得税。《个体工商户个人所得税计税办法》第八条明确,个体工商户从事生产经营以及与生产经营有关的活动取得的货币形式和非货币形式的各项收入,为收入总额。包括销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、利息收入、租金收入、接受捐赠收入、其他收入。其中,其他收入包括补贴收入。

  对于查账征收的个体工商户店家来说,如何申报纳税呢?根据个人所得税法规定,个人所得税经营所得,以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额为应纳税所得额,适用5%—35%的超额累进税率,计算缴纳税款。《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号)第一条明确,2023年1月1日—2027年12月31日,对个体工商户年应纳税所得额不超过200万元的部分,减半征收个人所得税。

  假设N咖啡店(个体工商户)2025年度的年应纳税所得额为8万元(适用税率10%,速算扣除数1500)且无其他可享受的减免税事项,N咖啡店经营者应缴纳个人所得税(80000×10%-1500)×50%=3250(元)。

  实务中,有的店家登记类型为企业,就需要按规定缴纳企业所得税。

  企业所得税法及其实施条例规定,收入总额的9种类型中包含其他收入,补贴收入便为其中之一。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)第一条第(五)项进一步明确,企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣,商品销售涉及商业折扣的,应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。企业应按照上述规定确认收入,按月或按季度预缴企业所得税,并进行年度汇算清缴。

  笔者提醒,店家不能被外卖平台“大额满减”带来的“泼天富贵”冲昏了头脑,在兴奋之余,须遵循税法有关规定要求,根据自身实际情况,准确确认销售额或收入,依法纳税。


招用兼职,劳务费如何处理?

近期,笔者发现,常去消费的某知名奶茶连锁店(以下称K店)中,出现了几名操作略显生疏、有些陌生的店员。询问得知,“补贴大战”下订单暴增,店里不得不招用兼职。而且这不是个例,有的奶茶店、咖啡店甚至动员亲属临时帮忙。

  那么,店家在招用兼职过程中,相关劳务费如何进行涉税处理?具体需要取得哪些凭证,以便扣除后续成本?

  店家对于劳务费的处理,主要取决于其与兼职者是否存在雇佣关系。若店家与兼职者不存在雇佣关系,则兼职者从奶茶店获得的劳务费应按照劳务报酬所得处理,店家依法代扣代缴个人所得税;若店家与兼职者存在雇佣关系,则兼职者从奶茶店获得的劳务费应按照工资、薪金所得处理,店家依法进行个人所得税扣缴申报。

  根据现行有效的《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》(国税发[1994]89号)第十九条规定,工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动,即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬;劳务报酬所得则是个人独立从事各种技艺、提供各项劳务取得的报酬,两者的主要区别在于,前者存在雇佣与被雇佣关系,后者则不存在这种关系。

  也就是说,店家对于劳务费的处理,主要取决于其与兼职者是否存在雇佣关系。若店家与兼职者不存在雇佣关系,则兼职者从奶茶店获得的劳务费应按照劳务报酬所得处理,店家依法代扣代缴个人所得税;若店家与兼职者存在雇佣关系,则兼职者从奶茶店获得的劳务费应按照工资、薪金所得处理,店家依法进行个人所得税扣缴申报。

  情形一:与兼职者不存在雇佣关系,按照劳务报酬所得处理

  在“补贴大战”下,店家招用的兼职者,多为临时招用,一般不与兼职者签订劳动合同。这种情况下,兼职者应按照劳务报酬所得计税,店家依法进行代扣代缴个人所得税。

  根据《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》相关规定,扣缴义务人向居民个人支付劳务报酬所得时,应按次或者按月预扣预缴税款。预扣预缴税款时,劳务报酬所得每次收入不超过4000元的,减除费用按800元计算;每次收入4000元以上的,减除费用按收入的20%计算,适用20%—40%的预扣率,计算应预扣预缴的个人所得税。

  根据增值税暂行条例第二十二条等规定,兼职者可以凭提供服务的书面证明(如签订的劳务合同等)、经办人身份证明,直接向销售地、劳务发生地税务机关申请代开发票。店家可以将税务机关代开的增值税普通发票作为税前扣除凭证。

  以K店为例,受近期“补贴大战”影响,订单量暴增,临时招用3名社会兼职者。K店(位于市区)未与兼职者签订劳动合同,签订的为按小时支付费用、每小时20元的劳务合同。假设7月,社会兼职者李某共工作100个小时,取得劳务费2000元;社会兼职者王某共工作120小时,取得劳务费2400元;社会兼职者张某共工作80小时,取得劳务费1600元。可以看出,K店与社会兼职者李某、王某、张某之间不存在雇佣关系。三人取得的劳务费,应按照劳务报酬所得处理。同时,三人可到K店所在地税务机关或通过电子税务局“自然人代开发票”模块申请代开增值税普通发票。

  根据《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号)规定,增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号)和《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税[2016]12号)规定,对按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的纳税人缴费人,减半征收城市维护建设税,免征教育费附加、地方教育附加。

  以李某为例,李某需要在税务机关缴纳增值税2000÷(1+1%)×1%=19.8(元);因K店位于市区,适用城市维护建设税的税率为7%,则李某需要缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加19.8×7%×50%=0.69(元);李某共需要缴纳增值税及其附加税费20.49元。王某和张某情形与李某相同,算法一致,分别需要缴纳增值税及其附加税费24.59元和16.39元。

  K店作为扣缴义务人,应为李某代扣代缴个人所得税(2000-20.49-800)×20%=235.9(元)。王某和张某情形与李某相同,算法一致,K店应为王某和张某分别代扣代缴个人所得税315.08元和156.72元。K店可以凭李某、王某、张某代开的增值税普通发票,作为所得税税前扣除凭证。

  情形二:与兼职者存在雇佣关系,按照工资、薪金所得处理

  实务中,还有一种不太常见的情况——店家与招用的兼职者签订“非全日制劳动合同”。根据《中华人民共和国劳动合同法》第六十八条规定,非全日制用工是指以小时计酬为主,劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时,每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式。企业依法为其缴纳工伤保险。这种情况下,兼职者取得的收入,需要按照工资、薪金所得计算缴纳个人所得税。

  根据《国家税务总局关于发布〈个人所得税扣缴申报管理办法(试行)〉的公告》(国家税务总局公告2018年第61号)第六条规定,扣缴义务人向居民个人支付工资、薪金所得时,应当按照累计预扣法计算预扣税款,按月办理扣缴申报。

  例如,假设L餐饮企业与招聘的兼职者孙某签订“非全日制劳动合同”,明确每天工作不超过4小时,每周不超过24小时,且企业为其缴纳工伤保险,工资按小时计酬,每小时20元,每月结算两次。假设孙某7月共工作80小时,月工资合计1600元。这种情况下,餐饮企业与孙某存在雇佣关系。孙某取得的1600元收入,应按照工资、薪金所得处理,L餐饮企业为其代扣代缴个人所得税。同时,L餐饮企业可以将工资表、考勤记录、“非全日制劳动合同”等资料,作为企业所得税税前扣除凭证。