关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见
发文时间:2021-05-28
文号:商流通函2021年第176号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务、发展改革、民政、财政、人力资源社会保障、自然资源、住房和城乡建设、文化和旅游、市场监管、邮政管理部门,国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局,各银保监局:


  一刻钟便民生活圈(以下简称便民生活圈),是以社区居民为服务对象,服务半径为步行15分钟左右的范围内,以满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标,以多业态集聚形成的社区商圈。近年来,各地便民生活圈快速发展,但也存在商业网点布局不均、设施老旧、新业态新技术新模式发展不平衡不充分等问题,亟待加以解决。为深入贯彻党的十九届五中全会和中央经济工作会议精神,坚定实施扩大内需战略,畅通国民经济循环,满足人民日益增长的美好生活需要,现就推进城市一刻钟便民生活圈建设工作提出如下意见。


  一、总体思路


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,把握新发展阶段,贯彻新发展理念,构建新发展格局,坚持以人民为中心的发展思想,按照试点先行、以点带面、逐步推开的思路,建立部、省、市、区、街道联动机制,以城市为实施主体,充分调动地方积极性,推动科学优化布局、补齐设施短板、丰富商业业态、壮大市场主体、创新服务能力、引导规范经营,提高服务便利化、标准化、智慧化、品质化水平,将便民生活圈打造成为促进形成强大国内市场、服务保障民生、推动便利消费及扩大就业的重要平台和载体。


  二、基本原则


  坚持以人民为中心。把实现人民对美好生活的向往作为奋斗目标,把人民满意作为工作的出发点和落脚点,发挥便民生活圈便民利民惠民的重要作用,不搞面子工程和形象工程。


  坚持因地制宜。发挥政府引导、市场主导作用,遵循市场规律,不搞“一刀切”,聚焦补短板、堵漏洞、强弱项,推动设施配套化、服务多元化,不断提高服务水平,满足不同群体的消费需求,提升居民消费体验。


  坚持系统观念。处理好整体与局部、发展与环境的关系,推动便民生活圈商业网点科学布局,商业设施与公共设施联动,商业运营与社区治理贯通,业态发展与居民需求匹配。


  坚持守正创新。回归商业本质,以满足消费需求为核心,在提升实体商业服务质量与水平的同时,充分利用新技术推动业态和模式创新,线上线下融合,满足即期消费,激发潜在消费。


  三、主要任务


  (一)科学优化布局。加强统筹设计,顺应消费升级趋势,围绕便利消费、便民服务,明确便民生活圈商业网点规模、布局、业态结构和服务功能,与居民数量、消费习惯、经济水平等要素相适应。合理优化网点,重点对城镇老旧小区、新建居住区、城乡结合部小区加强商业网点布局,满足居民便利生活和日常消费需求。推动商居和谐,落实相关规划和标准,引导住宅和商业适当分离,商业设施和社区风格相协调,基本保障业态和品质提升业态相结合。


  (二)补齐设施短板。结合城乡社区服务体系建设、城镇老旧小区改造等,开展广泛调研和排查,摸清底数,制定方案,明确新建和改造提升项目,推动便民商业设施进社区,打通“最后一公里”。支持盘活分散的社区空间资源,因地制宜配齐商业设施,通过标准化改造提升质量标准、环境卫生、服务品质。支持智能信包箱(快件箱)、箱式移动早餐售卖车、蔬菜直通车等便利设施进社区。支持有条件的社区改造提升商业中心、邻里中心等各类综合服务设施,完善“一站式”便民服务功能。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸,推动“物业服务+生活服务”,提升消费便利化、品质化水平。


  (三)丰富商业业态。鼓励商业与物业、消费与生活、居家与社区等场景融合,实现业态多元化、集聚化、智慧化发展。优先配齐基本保障类业态,支持与居民日常生活密切相关的便利店、综合超市、菜市场、生鲜超市(菜店)、早餐店、美容美发店、洗染店、药店、照相文印店、家政服务点、维修点、再生资源回收点、邮政快递综合服务点、前置仓等进社区,在安全、合法的前提下采取“一点多用”、服务叠加等方式发展微利业态,保障生活必需。因地制宜发展品质提升类业态,鼓励发展特色餐饮、运动健身、保健养生、新式书店、教育培训、休闲娱乐、老年康护、幼儿托管等品质提升类业态,促进商文旅融合,拓展社交化、特色化功能,满足居民多样化的消费需求,提升生活品质。


  (四)壮大市场主体。发挥市场在资源配置中的决定性作用,激发各类市场主体活力,促进集聚式发展。鼓励大企业输出品牌、标准、管理和服务,发展社区便利店、超市、理发店、餐饮店(早餐、快餐)等直营连锁,对形象标识、门店管控、设施配置、服务标准、商品采购、物流配送实行“六统一”。鼓励企业以大带小,在做好自营商超的同时,开放供应链、物流渠道及门店资源,为传统夫妻店、杂货铺提供集采集配、统仓统配等一站式服务,通过商业特许经营方式实现品牌化、规范化发展。支持菜市场、生鲜超市(菜店)标准化改造,推广先进冷链技术和设施设备,加强供应链管理,实行超市化、连锁化经营。鼓励数字化赋能,引导第三方技术服务商把大数据应用到开店布局、进销存管理、物流配送、商品追溯等各个环节,促进模式创新和市场要素精准配置。推动平台企业为高质量发展和高品质生活服务,坚持发展与规范并重,为社区商户提供营销、信息、流量、数字化工具等免费或让利服务,将实体店作为供应链合作的一环,实现线上线下融合、店配宅配融合,加快配置社区团购必备的冷链等设施设备,健全管理制度,保障食品安全和公众利益。


  (五)创新服务能力。增强服务便利,鼓励“一店多能”,搭载代扣代缴、代收代发、上门服务、租赁等项目,通过跨界经营提高便民服务能力。提升服务品质,推广专业化托管、连锁经营、农超对接、店仓配一体等成熟模式,引导差异化、特色化经营,提高管理效能和服务供给能力。拓展智能体验,鼓励应用5G、大数据、人工智能、物联网等先进信息技术,驱动发展无接触交易、智能结算、网订店取(送)、直播带货、自助售卖等创新模式,拓展便民生活圈应用场景。优化信息服务,支持依托智慧社区信息系统,构建城市便民生活圈智慧服务平台(小程序或APP),整合本地商户资源,接入购物、餐饮、休闲、文化、养老、托育、家政等线上功能,提供周边商品和服务搜索、信息查询、生活缴费、地理导航及线上发券、线下兑换等免费服务,打造集约式发展生态圈,推动接入智慧城市和基层管理服务平台。


  (六)引导规范经营。发挥商协会作用,鼓励制定相关标准,开展技能培训,规范商户经营和服务行为。完善管理制度,整合街道、社区、物业、商户等各方力量,强化诚信经营和守法意识,通过共建共管加强环境整治和自律规范。引入专业运营商,鼓励整体规划、统一招商、统一运营、规范管理,完善购物、服务、休闲、健身、文化、社交等功能。照顾特殊群体,完善必要的无障碍设施,张贴便民生活圈导视图,鼓励设立为老年人服务的专柜和体验店,保留实体店铺面对面人工服务,支持现金和银行卡支付,提供简便易行、满足老年人基本需要的服务方式,提高便民服务的“温度”。


  四、保障措施


  (一)加强组织领导。


  各地结合实际把便民生活圈建设纳入政府保民生重点工程,作为实施扩大内需战略和做好“六稳”工作、落实“六保”任务的有效手段。鼓励实行市长(区长)负责制,加强顶层设计,制定城市便民生活圈建设专项规划,在用地、用房、财政、金融、营商环境等方面加大政策扶持力度,重点解决居民消费难点痛点问题。推动开展城市一刻钟便民生活圈建设试点,加强部门联动,商务、住房和城乡建设主管部门重点加强工作指导,发展改革、民政、财政、人力资源社会保障、自然资源、文化和旅游、税务、市场监管、金融、邮政管理等部门要发挥职能作用,落实支持政策,加强监督管理,优化营商环境,共同推动便民生活圈健康发展。(有关部门,各地方人民政府负责)


  (二)强化政策保障。


  落实新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不低于10%的规定,做到社区商业设施与住宅同步规划、同步建设、同步验收和同步交付。结合旧城改造和城市更新,做好与国土空间规划衔接,推动土地复合开发利用、用途合理转换,盘活存量房屋设施,增加商业网点用房供给,有条件的商业网点周边要实行人车分流,完善无障碍设施。鼓励物业服务企业在保障安全、征得业主同意的前提下,在居住区设置共享仓,为商户和居民提供物品临时存放场所。(民政部、自然资源部、住房和城乡建设部按职责分工负责)


  鼓励共享办公、线上线下融合等新模式新业态新服务发展,加大支持微利业态经营的力度,清理规范用电环节不合理加价行为;鼓励各地结合实际制定房租减免、补贴政策,推动降低社区店铺经营成本。(发展改革委、住房和城乡建设部、商务部、市场监管总局按职责分工负责)


  落实创业担保贷款贴息政策。支持地方用好就业补助资金,对符合条件的商户按规定落实就业补贴政策,对符合条件的企业按规定给予失业保险稳岗返还。(财政部、人力资源社会保障部按职责分工负责)


  引导银行保险机构加大普惠金融支持力度,对行业主管部门推荐的为老服务、应急保供等名单企业(含信用信息)依法依规提供信贷、保险优惠政策,创新消费信贷服务,为社区提供专业、便捷、贴心的金融服务。(银保监会负责)


  把智能信包箱(快件箱)纳入社区公共服务设施建设。(住房和城乡建设部、国家邮政局,各地方人民政府负责)


  鼓励有条件的地方对便民生活圈商户购买的财产险、食品安全险、职业责任险等适当补贴,提高商户经营的抗风险能力。(各地方人民政府负责)


  落实国家关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策。落实生活性服务业增值税加计抵减及普惠性减税降费政策。落实推动品牌连锁便利店加快发展的有关政策。(民政部、财政部、商务部、税务总局按职责分工负责)


  (三)优化营商环境。


  持续深化商事制度改革,优化企业开办服务,推广电子证照应用,支持各地加大住所与经营场所登记改革力度。实施“包容审慎”监管,坚持处罚与教育相结合,对违法情节轻微、无违法后果或后果较轻的,在法律法规允许的幅度范围内给予适当从轻、减轻或免予处罚,指导和帮助市场主体整改。(市场监管总局,各地方人民政府负责)


  简化社区店铺开业程序,装修施工、招牌设置实行备案承诺制,公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺制。(各地方人民政府负责)


  坚持发展和规范并重,建立健全社区电商(含社区团购等)领域市场准入规则,划清底线、加强监管、规范秩序,促进公平竞争,反对垄断,防止资本无序扩张。加强规范和监管,维护公众利益和社会稳定,督促平台企业承担商品质量、食品安全保障等责任,落实社区团购“九不得”规定,维护线上线下公平竞争的市场环境。畅通投诉举报渠道,完善消费纠纷解决机制和消费者反馈评价机制。(商务部、市场监管总局按职责分工负责)


  (四)夯实工作基础。


  鼓励第三方机构为社区小微企业和个体工商户提供数字化转型、信息咨询、装修设计、营销策划、经营分析等专业服务。鼓励商协会建立新商业模式成熟度评估制度,加强标准制修订,联合职业学校等多渠道开展线上线下培训,深化校企合作,提升从业人员能力。完善统计制度,加强便民生活圈的店铺数量、从业人数、居民满意度、建设改造投资额等指标统计。创新工作宣传和交流方式,把居民满意不满意作为检验标准,边试点、边总结、边推广成熟经验做法,不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。(各级商务部门委托有关协会、社会机构负责)


  联系方式:商务部流通发展司


  任宏伟010-85093794,罗旻慧010-85093777


  010-85093767(传真),luominhui@mofcom.gov.cn


  附件:城市一刻钟便民生活圈建设试点方案


商务部 发展改革委


民政部 财政部


人力资源社会保障部 自然资源部


住房和城乡建设部文 化和旅游部


税务总局 市场监管总局


银保监会 邮政局


2021年5月28日


  附件


城市一刻钟便民生活圈建设试点方案


  为贯彻落实《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》,推动实施扩大内需战略,加快城市一刻钟便民生活圈建设(以下简称便民生活圈),畅通国民经济循环,满足人民日益增长的美好生活需要,今年起拟开展城市便民生活圈建设试点,现将有关事项通知如下:


  一、试点工作目标


  “十四五”时期,在全国选择条件成熟的城市开展便民生活圈试点,指导建设一批布局合理、业态齐全、功能完善、智慧便捷、规范有序、服务优质、商居和谐的便民生活圈,通过全国推广经验,构建便民生活圈、打造便民服务链、提升民生幸福度,切实增强人民群众获得感、幸福感、安全感。


  二、试点城市申报原则和条件


  (一)政府重视,积极性高,发展基础好,实施方案科学。


  (二)推动深化“放管服”改革、优化营商环境,已落实财税、信贷、就业等支持政策。


  (三)前期已开展便民生活圈或社区商业相关工作,出台有配套支持政策,取得成熟经验和阶段性成效的城市;实行“市长(区长)负责制”的城市;已纳入省级试点的城市等,将优先纳入全国性试点。


  三、申报流程和时限


  申报流程:城市是试点申报主体,实施方案等申报资料由城市人民政府盖章后,上报至省级商务主管部门;省级商务主管部门是推荐主体,商有关部门同意后,由省级商务主管部门盖章上报至商务部,商务部(流通发展司)、住房和城乡建设部(建筑节能与科技司)会同有关部门负责试点具体工作。


  “十四五”时期,省、自治区每年推荐不超过2个城市(省会、地级),直辖市、新疆生产建设兵团每年推荐不超过2个区或师;计划单列市政府可直接申报。请各省级商务主管部门于2021年7月15日前推荐首批试点申报城市。


  四、试点内容要求


  按照《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》要求,以城市为试点实施主体,重点围绕科学优化布局、补齐设施短板、丰富商业业态、壮大市场主体、创新服务能力、引导规范经营等开展试点,探索并推广在政策创新、制度创新、管理创新、模式创新等方面的经验,逐步扩大便民生活圈覆盖范围。


  试点城市应结合本地实际,科学制定实施方案,做到思路清晰、目标量化、任务具体、数据真实、措施有效、特色突出、图文结合。城市申报方案思路应体现“两年试点、三年推广”,方案内容应包括:发展现状和问题,工作思路,逐年工作目标(每年地级城市及直辖市的区至少5个生活圈、省会及计划单列市至少10个生活圈,并列出覆盖不同类型便民生活圈的名单),主要任务,保障措施,责任分工,试点项目进度安排表。方案、附表、地方政策文件等材料,请一并上报。


  五、工作职责分工


  (一)国家层面


  商务部、住房和城乡建设部会同有关部门负责工作统筹、宏观指导、政策研究,每年选取不同类型的城市开展试点,在政策创新、制度创新、管理创新、模式创新等方面进行探索,总结推广成熟可复制的经验做法;委托各省级商务、住房和城乡建设主管部门会同有关部门分批对试点城市整体情况进行评估,并抽查评估结果,以适当方式在一定范围内公布。


  (二)地方层面


  省级商务、住房和城乡建设主管部门会同有关部门负责业务指导和跟踪督促,协调支持政策,推荐全国性试点城市,探索开展省级试点,对承担全国性和省级试点的城市完成任务整体情况进行分批评估,并在全省范围内及时总结推广经验。


  城市是试点实施主体,实行市长(区长)负责制;城市商务、住房和城乡建设主管部门会同有关部门组织试点,因城施策、因地制宜,灵活采用网络问卷、座谈会、现场调研等方式,问需于民、问计于民、问政于民,摸清现状和问题,理清工作思路,编制城市便民生活圈建设专项规划,制定实施方案、支持政策,按照问题导向、目标导向加强项目管理和验收;建立工作考核和奖励机制,调动区、街道各级工作积极性,做到与民生保障相结合、与消费升级相结合、与发展新模式新业态相结合、与畅通国民经济微循环相结合,通过“两年试点、三年推广”,确保取得扎实成效。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。