监管规则适用指引——会计类第2号
发文时间:2021-12-24
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 为进一步完善资本市场监管规则体系,提高监管透明度,推动市场主体提升财务信息披露质量,我会对近期市场反映较多的争议性会计问题进行梳理,研究起草了《监管规则适用指引——会计类第2号》。


监管规则适用指引——会计类第2号


  2-1 识别履约义务时商品或服务是否具有高度关联性的判断


  在识别单项履约义务时,企业应判断其向客户承诺转让的商品或服务本身是否能够明确区分,以及商品或服务在合同层面是否能够明确区分。若合同中承诺的多项商品或服务之间具有高度关联性,导致相关商品或服务在合同层面不可明确区分,企业应将相关商品或服务整体识别为一项履约义务。


  监管实践发现,部分公司对于前述高度关联性存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  高度关联性是指合同中承诺的各单项商品或服务之间会受到彼此的重大影响,而非仅存在功能上的单方面依赖。例如,企业在同一合同中为客户设计、生产某新产品专用模具,并使用该模具为客户生产若干样品,不应仅由于后续生产需要使用模具而认为模具与样品之间存在高度关联性。若企业在后续生产过程中,需要根据客户对样品的使用情况持续修正模具,基于修正后的模具再生产样品,最终将符合客户要求的模具及样品转让给客户,表明设计生产专用模具和生产样品之间互相受到彼此的重大影响,二者在合同层面不能明确区分,应将其识别为一项履约义务。


  2-2 客户能够控制企业履约过程中在建商品或服务的判断


  如果客户能够控制企业履约过程中在建的商品或服务,该履约义务属于在某一时段内履行的履约义务,应当在该履约义务履行的期间内确认收入。


  监管实践发现,部分公司对于如何理解客户能够控制履约过程中在建商品或服务存在分歧。现就该事项的意见如下:


  客户能够控制企业履约过程中在建的商品或服务,是指在企业生产商品或者提供服务过程中,客户拥有现时权利,能够主导在建商品或服务的使用,并且获得几乎全部经济利益。其中,商品或服务的经济利益既包括未来现金流入的增加,也包括未来现金流出的减少。例如,根据合同约定,客户拥有企业履约过程中在建商品的法定所有权,假定客户在企业终止履约后更换为其他企业继续履行合同,其他企业实质上无需重新执行前期企业累计至今已经完成的工作,表明客户可通过主导在建商品的使用,节约前期企业已履约部分的现金流出,获得相关经济利益。


  2-3 应付客户对价的判断


  企业在向客户转让商品或提供服务的同时,需要向客户支付对价的,应当将该应付对价冲减交易价格,但应付客户对价是为了自客户取得其他可明确区分商品或服务的除外。


  监管实践发现,部分公司对于支付给客户的款项是否应冲减销售收入存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  企业应分析其向客户支付对价的目的,若企业自客户取得了可明确区分的商品或服务,并且能够从主导相关商品或服务的使用中获益,企业通常应将其支付给客户的款项作为向客户购买商品或服务(而非应付客户对价)处理。例如,对于企业基于自身宣传需要支付给超市等客户的推广支出,如果有明确证据表明企业向客户支付对价是为了取得明确可区分的推广服务,并且能够主导推广服务的使用(如主导商品上架区域、堆放位置,以及展示时间、频率、方式等),企业应将其作为从客户购买推广服务处理,按照支付对价中与推广服务公允价值相当的部分确认销售费用,支付对价超过推广服务公允价值的部分冲减销售收入。


  2-4 暂定价格销售合同中可变对价的判断


  可变对价指的是企业与客户的合同中约定的对价金额可能因折扣、价格折让、返利、退款、奖励积分、激励措施、业绩奖金、索赔等因素而变化。此外,企业有权收取的对价金额,将根据一项或多项或有事项的发生有所不同的情况,也属于可变对价的情形。


  监管实践发现,部分公司对于暂定价格的销售合同中可变对价的判断存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  暂定价格的销售合同通常是指在商品控制权转移时,销售价格尚未最终确定的安排。例如,大宗商品贸易中的点价交易,即以约定时点的期货价格为基准加减双方协商的升贴水来确定双方买卖现货商品价格;金属加工业务中,双方约定合同对价以控制权转移之后某个时点的金属市价加上加工费来确定;某些金属矿的贸易价格将根据产品验收后的品相检验结果进行调整等。


  暂定销售价格的交易安排中,企业应分析导致应收合同对价发生变动的具体原因。其中,与交易双方履约情况相关的变动(如基于商品交付数量、质量等进行的价格调整)通常属于


  可变对价,企业应按照可变对价原则进行会计处理;与定价挂钩的商品或原材料价值相关的变动(如定价挂钩不受双方控制的商品或原材料价格指数,因指数变动导致的价款变化)不属于可变对价,企业应将其视为合同对价中嵌入一项衍生金融工具进行会计处理,通常应按所挂钩商品或原材料在客户取得相关商品控制权日的价格计算确认收入,客户取得相关商品控制权后上述所挂钩商品或原材料价格后续变动对企业可收取款项的影响,应按照金融工具准则有关规定进行处理,不应计入交易对价。


  2-5 销售返利的会计处理


  企业对客户的销售返利形式多样,有现金返利、货物返利等,返利的条款安排也各不相同。


  监管实践发现,部分公司对销售返利的会计处理存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  企业应当基于返利的形式和合同条款的约定,考虑相关条款安排是否会导致企业未来需要向客户提供可明确区分的商品或服务,在此基础上判断相关返利属于可变对价还是提供给客户的重大权利。一般而言,对基于客户采购情况等给予的现金返利,企业应当按照可变对价原则进行会计处理;对基于客户一定采购数量的实物返利或仅适用于未来采购的价格折扣,企业应当按照附有额外购买选择权的销售进行会计处理,评估该返利是否构成一项重大权利,以确定是否将其作为单项履约义务并分摊交易对价。


  2-6 运输费用的确认与列报


  对于存货生产、销售过程中发生的运输费用,企业应当基于运输活动的发生环节及目的,恰当区分运输费用的性质,根据企业会计准则的规定进行会计处理。


  监管实践发现,部分公司对于运输费用的确认与列报存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  对于与履行客户合同无关的运输费用,若运输费用属于使存货达到目前场所和状态的必要支出,形成了预期会给企业带来经济利益的资源时,运输费用应当计入存货成本,否则应计入期间费用。


  对于为履行客户合同而发生的运输费用,属于收入准则规范下的合同履约成本。若运输活动发生在商品的控制权转移之前,其通常不构成单项履约义务,企业应将相关支出作为与商品销售相关的成本计入合同履约成本,最终计入营业成本并予以恰当披露。若运输活动发生在商品控制权转移之后,其通常构成单项履约义务,企业应在确认运输服务收入的同时,将相关支出计入运输服务成本并予以恰当披露。


  企业应结合自身经营活动情况并基于重要性和成本效益原则,建立和实施运输活动相关内部控制,充分完整地归集运输活动相关支出,并在各产品、各销售合同以及各履约义务之间实现合理分配。


  2-7 授予知识产权许可收入确认时点的判断


  授予知识产权许可不属于在某一时段内履行的履约义务的,应当作为在某一时点履行的履约义务。在客户能够主导使用该知识产权许可并开始从中获利之前,企业不能对该知识产权许可确认收入。


  监管实践发现,部分公司对于知识产权许可收入确认时点的判断存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  授予知识产权许可业务中,知识产权许可载体的实物交付,并不必然导致商品控制权的转移。企业应根据合同条款约定,分析客户是否有能力主导知识产权许可的使用,并获得几乎全部的经济利益。例如,企业在向客户(如播放平台)交付影视剧母带时,若双方在合同中对影视剧初始播放时间等进行限制性约定,导致客户尚不能主导母带的使用(如播放该影视剧)以获得经济利益,则企业不应在母带交付时确认影视剧版权许可收入。


  2-8 定制化产品相关研发支出的会计处理


  企业为履行合同发生的成本,不属于其他企业会计准则(如存货、无形资产、固定资产等)规范范围且同时满足相关条件的,应当作为合同履约成本确认为一项资产,采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销,计入当期损益。


  监管实践发现,部分公司对定制化产品相关研发支出的会计处理存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  企业与客户签订合同,为客户研发、生产定制化产品。客户向企业提出产品研发需求,企业按照客户需求进行产品设计与研发。产品研发成功后,企业按合同约定采购量为客户生产


  定制化产品。对于履行前述定制化产品客户合同过程中发生的研发支出,若企业无法控制相关研发成果,如研发成果仅可用于该合同、无法用于其他合同,企业应按照收入准则中合同履约成本的规定进行处理,最终计入营业成本。若综合考虑历史经验、行业惯例、法律法规等因素后,企业有充分证据表明能够控制相关研发成果,并且预期能够带来经济利益流入,企业应按照无形资产准则相关规定将符合条件的研发支出予以资本化。


  企业应当建立和完善相关内部控制,合理识别并归集研发费用与合同履约成本,恰当确认计入无形资产的研发支出。


  2-9 应收账款预期信用损失的计量


  企业在计量应收账款预期信用损失时,可以信用风险特征为依据,基于历史经验对细分客户群体发生损失情况进行分析判断,从而对客户群体进行恰当分组。在分组基础上,企业可运用简便方法,参照历史损失经验,编制应收账款逾期天数与固定准备率对照表,计算预期信用损失。当应收账款信用风险特征发生变化时,企业应当对应收账款组合进行相应调整。


  监管实践发现,部分公司对如何以组合方式计量应收账款预期信用损失存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  当企业采用简便方法以账龄为基础计量应收账款预期信用损失时,企业应充分考虑客户的类型、所处行业、信用风险评级、历史回款情况等信息,判断同一账龄组合中的客户是否具有共同的信用风险特征。若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同,或该客户信用风险特征发生显著变化,企业不应继续将应收该客户款项纳入原账龄组合计量预期信用损失。


  实务中,因部分客户信用风险发生显著变化,企业与客户协商调整回款方式,如将应收账款转为对客户的股权投资、由客户以非货币性资产偿还等方式收回应收账款。上述回款方式的变化,表明该类客户的信用风险特征与组合中其他客户的信用风险显著不同,企业在计量应收账款预期信用损失时,不应将该类客户继续纳入原组合中。


  企业应基于重要性和成本效益原则建立和实施与应收账款相关的内部控制,识别、调整应收账款组合并恰当计量预期信用损失。


  2-10 金融资产管理业务模式中“出售”的判断标准


  企业应当根据其管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征,对金融资产进行划分。其中,企业管理金融资产的业务模式,是指企业如何管理其金融资产以产生现金流量。业务模式决定企业所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。


  监管实践发现,部分公司对于上述出售金融资产中的“出售”如何理解存在偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  如果一项金融资产对外“出售”但并未终止确认,意味着企业仍将通过收取该金融资产存续期内合同现金流量的方式实现经济利益,该种业务模式不满足“通过持有并出售金融资产产生整体回报”的情形。因此,金融资产管理业务模式中“出售”,应当是满足会计终止确认条件下的金融资产出售行为。


  2-11 业绩承诺期内修订业绩补偿条款的会计处理


  非同一控制下企业合并中,购买方应当将业绩补偿条款产生的或有对价作为合并成本的一部分,按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本,或有对价公允价值的后续变动计入当期损益。


  监管实践发现,部分公司对于在业绩承诺期内交易双方修订业绩补偿条款的会计处理存在分歧。现就该事项的意见如下:


  非同一控制下企业合并购买日后的业绩承诺期内,在法律法规允许的前提下,交易双方协商对业绩补偿的金额、支付时间、支付方式等进行修订,且已就该事项严格履行了股东大会等必要内部决策流程。这种情况下,购买方应将业绩补偿条款修订导致的或有对价公允价值变动计入当期损益。


  2-12 一揽子交易分步实现非同一控制下企业合并的会计处理


  非同一控制下的企业合并,购买方在购买日应当按照企业会计准则的规定计算确定合并成本,并将其作为长期股权投资的初始投资成本。


  监管实践发现,部分公司对于一揽子交易分步实现非同一控制下企业合并时相关投资应如何进行会计处理存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  购买方以一揽子交易方式分步取得对被投资单位的控制权,双方协议约定,若购买方最终未取得控制权,一揽子交易将整体撤销,并返还购买方已支付价款。这种情况下,购买方应按照相关规定恰当确定购买日和企业合并成本,在取得控制权时确认长期股权投资,取得控制权之前已支付的款项应作为预付投资款项处理。


  2-13 购买少数股东权益后商誉减值的会计处理


  企业在对与商誉相关的资产组进行减值测试时,应当调整资产组的账面价值,将归属于少数股东权益的商誉包括在内,根据调整后的资产组账面价值与其可收回金额进行比较,以确定包含商誉的资产组是否发生减值。


  监管实践发现,部分公司对购买少数股东权益后应当如何进行商誉减值测试存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  合并报表中反映的商誉,是企业取得子公司控制权时按其持股比例确定的商誉,不包括子公司少数股东权益对应的商誉。


  收购少数股东权益属于权益性交易,未形成新的企业合并,合并报表中反映的商誉仍然为前期取得控制权时按当时的持股比例计算的金额。企业在进行商誉减值测试时,应先将合并报表中的商誉按照前期取得控制权时的持股比例恢复为全部商誉(即100%股权对应的商誉),并调整商誉相关资产组的账面价值,再比较调整后的资产组账面价值与其可收回金额,以确定包含商誉的资产组是否发生减值。若商誉发生减值,企业应按前期取得控制权时的持股比例计算确定归属于母公司的商誉减值损失。


  2-14 与递延所得税适用税率相关的非经常性损益认定


  根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》规定,非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系,以及虽与正常经营业务相关,但由于其性质特殊和偶发性,影响报表使用者对公司经营业绩和盈利能力作出正常判断的各项交易和事项产生的损益。其中,根据税收、会计等法律法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响,通常属于非经常性损益。


  监管实践发现,部分公司对于因高新技术企业认定变化,导致适用所得税税率变动而重新计量所确认的递延所得税形成对损益的一次性调整,能否计入非经常性损益,存在理解上的偏差和分歧。现就该事项的意见如下:


  公司应分析高新技术企业认定变化的原因。因国家高新技术企业认定相关政策调整导致企业资质认定发生变化的,公司对当期损益进行的一次性调整应当计入非经常性损益;因公司生产经营情况变化导致其资质认定发生变化的,公司对损益进行的一次性调整应当计入经常性损益。


关于《监管规则适用指引——会计类第2号》的说明


  为进一步完善资本市场监管规则体系,提高监管透明度,推动市场主体提升财务信息披露质量,我会对近期市场反映较多的争议性会计问题进行梳理,研究起草了《监管规则适用指引——会计类第2号》(下称《会计类第2号》)。现将相关情况说明如下:


  一、起草背景


  督促市场主体真实、准确、及时、完整地披露信息,尤其是披露具有可靠性、相关性、可理解性等高质量特征的财务信息,是注册制改革的核心要义。提升财务信息披露质量,


  关键在于促进各类市场主体对会计准则的一致有效执行。近年来会计准则频繁修订,部分准则的制定理念和具体规范存在不同程度的调整,市场主体对会计准则理解和把握的一致性亟待提升。


  为切实提升资本市场财务信息披露质量,优化完善资本市场监管规则体系,我会及时收集整理了近期市场反映较为强烈的会计问题,将借鉴国际最佳实践与立足国情市情有机结合,研究制定了《会计类第2号》,及时有效明确资本市场执行会计准则的监管口径,推动会计准则在资本市场的一致有效执行。


  二、功能定位与主要内容


  《会计类第2号》并非对会计准则的解释,而是针对资本市场具体交易事项如何执行会计准则提供指导性意见,旨在促进会计准则在资本市场的一致有效执行,提高市场主体的财务信息披露质量。《会计类第2号》共涉及收入、金融工具、企业合并、非经常性损益等14个具体问题。每项具体指引包括三部分内容:交易事项背景及具体的会计问题、会计准则的相关规定、具体问题适用会计准则的意见或监管口径。


  下一步,我会将密切关注《会计类第2号》的执行情况,并根据资本市场会计监管实践,适时研究调整会计类监管规则适用指引的内容,及时有效地向市场传递会计监管政策与理念。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。