国家税务总局临汾市税务局关于修改《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》的公告

国家税务总局临汾市税务局公告2022年第4号               2022-12-26

　　为进一步优化税收营商环境，规范我市土地增值税征收管理，国家税务总局临汾市税务局对《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》进行修改，并根据本公告重新发布(详见附件)，现公告如下：

　　《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》(临汾市地方税务局公告2012年第5号发布，国家税务总局临汾市税务局公告2018年第4号修改，以下称“原办法”)第六条“纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按开发项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料(复印件)。”不符合现行土地增值税征管要求，予以删除。

　　“原办法”第七条“纳税人应于次月10内，将上月取得的预收房地产收入向主管税务机关申报预缴税款。纳税人应于房地产开发项目竣工结算并转让完毕后10日内，向主管税务机关进行土地增值税纳税申报。”不符合现行土地增值税征管要求，予以删除。

　　“原办法”第八条“纳税人应按季向主管税务机关报送《企业土地增值税应税收入、扣除项目季报表》，具体报送时间为每季终了15日内，本表随日常征管资料入档保存。”不符合现行土地增值税征管要求，予以删除。

　　“原办法”第十一条“纳税人按照转让房地产取得的收入和规定的预征率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率”修改为“纳税人按照取得的预收款和规定的预征率计算预征税额。预征税额计算公式：土地增值税预征税额=预收款×预征率”。

　　“原办法”第十六条“土地增值税清算应报送的资料符合本办法第十三条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本办法第十三条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;(三)《企业土地增值税应税收入、扣除项目季报表》;(四)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等;纳税人委托符合条件的税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。”修改为“土地增值税清算应报送的资料符合本办法第十条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本办法第十条第(二)项规定的纳税人，须在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等;纳税人委托符合条件的税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。”

　　“原办法”第十九条“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”修改为“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”

　　“原办法”第二十条“土地增值税清算结束的项目，主管税务机关应结合《企业土地增值税收入、扣除项目季报表》对纳税人的清算结果进行清算审核。”不符合现行土地增值税征管要求，予以删除。

　　本公告自公布之日起施行。

　　特此公告。

国家税务总局临汾市税务局

2022年12月26日

　　附件：

临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关法律法规和政策规定，制定本办法。

　　第二条 凡在本市行政区域内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的房地产开发企业(以下简称纳税人)，应当依照本办法申报缴纳土地增值税。

　　纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　第三条 纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。

　　第四条 土地增值税由房地产所在地的主管税务机关负责征收。

　　第五条 土地增值税实行“项目登记、按月预缴、竣工清算、多退少补”的征收管理办法。

　　第二章 税款征收

　　第六条 纳税人开发项目已全部竣工结算并一次性转让房地产的，应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定，据实申报缴纳土地增值税。

　　第七条 纳税人在项目全部竣工结算并转让完毕前转让房地产取得的收入，采取预征土地增值税办法。除政府规定的经济适用房转让不预征外，其他房地产项目应按下列预征率预征土地增值税。

　　1、住宅按2%预征。

　　2、非住宅(商业营业用房、写字楼等其他房地产)按3%预征。

　　3、对纳税人既开发建造住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按3%预征。

　　第八条纳税人按照取得的预收款和规定的预征率计算预征税额。预征税额计算公式：

　　土地增值税预征税额=预收款×预征率

　　第九条 纳税人应在主管税务机关规定的预征期限内缴纳土地增值税，对未按预征规定期限缴纳税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　第三章 纳税清算

　　第十条 土地增值税的清算条件

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3、直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续;

　　4、省税务局规定的其它情况。

　　第十一条 纳税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包括普通住宅、非普通住宅以及商业用房的，应分别计算增值额。

　　第十二条 普通住宅标准

　　1.住宅小区建筑容积率在1.0以上。

　　2.单套建筑面积在144平方米以下。

　　3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　第十三条 土地增值税清算应报送的资料

　　符合本办法第十条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本办法第十条第(二)项规定的纳税人，须在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

　　(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;

　　(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

　　(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等;

　　纳税人委托符合条件的税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　第十四条 纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构进行清算鉴证。

　　第十五条 主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后10日内做出是否清算的决定。

　　第十六条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　第十七条 土地增值税的核定征收

　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关应按5%的核定征收率进行核定征收：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第十八条 土地增值税清结算已结束的纳税人，如果有证据表明纳税人在清结算过程中提供虚假收入、成本费用等情况的，主管税务机关应组织人员对清算情况进行审核并重新清结算或移交稽查部门立案稽查。

　　第四章 附则

　　第十九条 纳税人违反本办法规定的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的有关规定进行处罚。

　　第二十条 本办法由国家税务总局临汾市税务局负责解释。

　　第二十一条 本办法自2013年2月1日起施行。以前规定与本办法规定不一致的，以本办法规定为准。原《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法(暂行)》(临汾市地方税务局公告2010年第1号)同时作废。

关于《国家税务总局临汾市税务局关于修改〈临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法〉的公告》的解读

　　一、制定公告的背景

　　为进一步优化税收营商环境，规范土地增值税征收管理，保护纳税人的合法权益，现发布本公告修订《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》。

　　二、《公告》主要内容

　　(一)废止了与上位法冲突的条款

　　“原办法”第六条“纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按开发项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料(复印件)。”

　　“原办法”第七条“纳税人应于次月10内，将上月取得的预收房地产收入向主管税务机关申报预缴税款。纳税人应于房地产开发项目竣工结算并转让完毕后10日内，向主管税务机关进行土地增值税纳税申报。”

　　“原办法”第八条“纳税人应按季向主管税务机关报送《企业土地增值税应税收入、扣除项目季报表》，具体报送时间为每季终了15日内，本表随日常征管资料入档保存。”

　　“原办法”第二十条“土地增值税清算结束的项目，主管税务机关应结合《企业土地增值税收入、扣除项目季报表》对纳税人的清算结果进行清算审核。”

　　对与上位法规定不匹配的条款进行修订

　　“原办法”第十一条“纳税人按照转让房地产取得的收入和规定的预征率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率”修改为“纳税人按照取得的预收款和规定的预征率计算预征税额。预征税额计算公式：土地增值税预征税额=预收款×预征率”。

　　“原办法”第十六条“土地增值税清算应报送的资料符合本办法第十三条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本办法第十三条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;(三)《企业土地增值税应税收入、扣除项目季报表》;(四)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等;纳税人委托符合条件的税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。”修改为“土地增值税清算应报送的资料符合本办法第十条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本办法第十条第(二)项规定的纳税人，须在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等;纳税人委托符合条件的税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。”

　　“原办法”第十九条“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”修改为“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”

　　三、公告施行

　　本公告自公布之日起施行。