中共陕西省委 陕西省人民政府印发《陕西省高质量项目推进年行动方案》
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中共陕西省委 陕西省人民政府印发《陕西省高质量项目推进年行动方案》

  2023年2月13日,中共陕西省委 陕西省人民政府印发了《陕西省高质量项目推进年行动方案》,并发出通知,要求各地各部门结合实际认真贯彻落实。《陕西省高质量项目推进年行动方案》主要内容如下。

  高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务,推进高质量项目是实现高质量发展的重要支撑,是优化供给结构、持续扩大内需、塑造发展新动能、加快建设现代化产业体系的关键一招。为深入实施高质量项目推进年,持续巩固拓展全省高质量项目建设成效,不断推进项目建设全生命周期质效提升,形成实施项目、壮大实体、带动增收、协调发展的良性循环,有力推动高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理,制定如下行动方案。

  一、总体要求

  坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入学习贯彻党的二十大、中央经济工作会议精神和习近平总书记来陕考察重要讲话重要指示,落实省委十四届三次全会、省委经济工作会议和省“两会”安排部署,坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,把握质的有效提升和量的合理增长、补短板和扬优势、需求牵引和问题导向、有效市场和有为政府之间的关系,坚持目标导向、问题导向、过程导向、结果导向,把高质量要求落实到项目建设各环节、全过程,完善“谋划一批、储备一批、开工一批、投产一批”项目动态管理机制,持续谋划实施经济效益高、社会效益好、资源消耗少、引领作用强的高质量项目,做大总量、优化存量、提升质量,为谱写陕西高质量发展新篇章提供有力支撑。

  二、行动目标

  紧盯秦创原创新驱动、重点产业链延链补链强链、战略性新兴产业新赛道、传统产业转型升级、黄河流域生态保护和高质量发展、稳就业促增收等重大战略、重点领域,推动一批打基础、利长远的项目落地建设、投产见效,促进高质量项目“四个一批”的良性循环,着力提升投资质量和效益。

  ——总量扩大。全年省市两级重点项目完成投资1.56万亿元以上,在固定资产投资总量中占比达到70%左右,省级重点项目完成年度投资4800亿元以上,其中新开工项目完成投资超过1500亿元,全年引进内外资分别增长12%和10%以上,全省固定资产投资增长8%左右,对经济增长的贡献率进一步提高。

  ——结构优化。立足陕西区位、资源优势,聚焦重点产业链和产业前沿趋势,更大力度激发全社会投资活力,积极实施一批政府有税收、员工有收入、企业有利润的产业项目,年度民间投资增长8%以上,工业投资和制造业投资分别增长10%、8%以上,高技术产业、战略性新兴产业投资占比进一步提高。

  ——速度加快。项目前期谋划、审批服务、要素保障、建设进度、竣工投产速度持续加快,一批重大项目提前开工,力争三季度专项债券项目开工率达到100%、支付率达到90%,年底前中央预算内投资项目资金支付率达到60%,省级重点新开工项目一、二季度开工率分别达到50%、80%,三季度全部开工。

  ——储备充足。聚焦经济发展和民生急需,紧抓“十四五”规划中期调整契机,适度超前布局一批新基建项目,在交通、能源、水利、农业、信息、文化等领域储备补充一批高质量项目,全年新开工项目个数、计划总投资均增长10%以上。

  ——管理科学。项目全生命周期管理制度进一步完善,水平进一步提升,协同推进机制进一步健全,高质量项目决策科学化、推进专业化、实施规范化、要素配置市场化水平进一步提高,各级干部能力显著提高、作风更加扎实,项目服务效能持续加强。

  三、重点任务

  (一)高质量做好谋划储备。深抓项目谋划,做到接续当下与备足长远相统一,加强前瞻布局、做到审慎决策、做精前期工作,不断充实储备库、扩大总盘子,形成梯次推进的良性循环。

  1. 围绕产业强化项目招引。始终坚持思维创新,始终做到靶向发力,始终强化制度激励,实现项目招引量质并进、以量为基、以质取胜。围绕全省重点产业链发展,运用投行思维、链式思维、闭环思维精准招商,瞄准投资规模大、产业层次高、创新能力强、带动潜力足的重点产业、重点企业靶向发力,建立省内重大招商项目跨区域统筹机制,开展招商引资高质量发展评价和奖励,持续完善区域间重大招商项目差异化优惠政策,强化招商项目全生命周期服务,创新办好全球秦商大会等招商引资活动,全年落地总投资10亿元以上项目300个以上,50亿元以上项目30个以上。

  2. 紧盯政策做优项目储备。紧盯国家重大战略、重大规划,对标地方政府专项债券、中央预算内投资、政策性开发性金融工具等投融资政策,持续滚动做好项目储备,确保高标准承接、高效率落地,力争全年争取国家政策性资金1500亿元以上,更多项目纳入国家102项重大工程,打好基础设施联网补网强链攻坚战。

  3. 抢占先机加快项目谋划。探索建立高质量项目发现培育工作机制,发挥科技企业孵化器、创业投资基金等作用,紧盯新能源、新基建、人工智能等战略性新兴产业新领域新赛道,做好“无中生有”、“有中生新”文章,培育谋划一批引领性、成长性强的新项目、好项目。

  4. 加快落地做深项目前期。对省市“十四五”重点前期项目进行梳理评估,集中力量调整一批不符合高质量要求的项目,新谋划一批接续发展的项目,持续做深做实前期工作,加快完成各类审批和要素配置。不断做大做实省市县三级重点项目库,推动重点项目储备质量和数量动态有序增长,其中为2024年储备省市两级新开工重点项目不少于2500个,新增总投资2.5万亿元以上。

  (二)高质量推进项目建设。立足当期稳增长加快形成更多实物工作量,着眼长期高质量持续优化投资项目结构,做到扩大规模与优化结构相统一。

  5. 全链条推进产业链项目建设。紧扣制造业24条、文化旅游业7条、现代农业9条重点产业链,压实链长和产业链责任部门职责,聚焦产业链延链补链强链,明确“链主”企业、重点企业的重点项目及招商引资目标,梳理一批标杆项目,建立“一链一清单”,加快打造先进制造、现代能源、文化旅游、战略性新兴产业等万亿级产业集群,确保年内取得突破性进展。

  6. 加快科技创新项目落地实施。建好用好秦创原,持续深化“三项改革”,实施科技型企业“登高、升规、晋位、上市”四个工程,带动产业投资规模扩大。优化省级创新中心建设布局,高起点建设西安综合性科学中心和科技创新中心,高标准建设转化医学、高精度地基授时系统,争取先进阿秒激光、电磁驱动聚变等大科学装置尽快获批,全力争创国家实验室、国家重点实验室。

  7. 强化政府投资引导支撑作用。坚持“管行业就要管项目、管行业就要管投资”,建立交通、能源、水利、电力、通信、农业、文化、卫生、新基建等领域年度项目推进清单,争取一批重大项目提前开工建设,力争全年综合交通、水利设施分别完成投资800亿元、430亿元,基础设施投资增长12%以上,能源化工投资增长10%以上。

  8. 持续激发民间投资活力。制定支持民间投资持续健康发展举措,建立重大民间投资项目清单,定期举办民间投资项目对接会。加强民间投资融资支持,引导社会资本以多种方式参与基础设施、公共服务领域项目建设和国有存量资产盘活,持续优化营商环境,破除市场准入壁垒。

  9. 更大力度吸引和利用外资。坚定不移扩大对外开放,鼓励现有外资企业扩大在陕投资规模,完善海外招商工作网络体系,面向欧美、日韩等国家和港台地区引进重点项目。持续跟进、加快推进总投资5000万美元以上重点外资项目落地,积极做好三星12英寸闪存芯片M-fab项目等重大外资项目服务保障,加快推进落地。

  (三)高质量提供要素保障。坚持要素跟着项目走,推动要素充分集聚、高效整合、合理配置,加快向优势区域、重点产业、重大项目倾斜,持续提升保障供给能力。

  10. 强化有效投资政策保障。围绕全年投资增长预期目标,建立扩大有效投资政策“工具箱”,积极储备财政贴息、投资补助、融资对接、要素供给、重大项目提前开工等调控调节政策,高标准做好承接国家重大政策的准备,超前做好预期引导和调节,防范超预期因素冲击,确保全年投资运行在合理区间。

  11. 优化项目资源要素保障。探索建立省级层面土地要素供应保障专班,持续深入推进“亩均论英雄”综合改革,扎实开展“标准地+承诺制”试点,积极推广节地型、紧凑型高效开发模式。对省市重点项目全部开通土地和环评审批“绿色通道”,实行即报即办。建立“两高”项目管理目录,制定实施“两高”项目用能管理若干政策措施,不断优化完善能耗要素配置。

  12. 及时提供财政资金保障。坚持财政资金快拨快用,用于产业发展和项目建设的省级财政资金原则上6月底前下达完毕。一季度专项债券提前下达额度发行65%以上,力争上半年资金支付率达到100%。2022年中央预算内投资项目一季度开工率达到100%、中央资金支付率达到50%,上半年支付率达到80%。

  13. 强化市场化融资支持保障。完善金融机构和重点项目常态化对接工作机制,定期向金融机构推送项目清单,围绕项目促进政银企有效对接,努力解决项目“融资难”和“钱等项目”等问题。发挥上市公司募投项目建设作用,争取全年首发募集资金100亿元以上。用好投融资改革政策,建立政府和专业机构深度协作机制,合理扩大非金融企业公司信用类债券融资规模,力争发行基础设施REITs项目3至5个,新增储备REITs项目8个以上,盘活存量资产200亿元以上。

  (四)高质量实施服务管理。围绕服务精致化、管理精细化,推进全链条优化审批、全过程公正监管、全流程优化服务,确保项目高效率决策审批、高标准管理推进。

  14. 深入论证、科学决策。做深做实项目前期论证,全面论证经济效益、社会效益、生态效益,科学测算投入与产出、运营成本与收益水平,合理确定选址规模、建设方案、运行模式、要素需求,精准研判把握项目风险,确保项目自身质量过硬。坚持“先评估、后决策”,完善项目评审机构库、专家库,加大前期工作经费保障力度,完善咨询评估、专家评议、公众参与、风险评估、集体决策等投资决策流程,不断提升项目决策科学化水平。

  15. 创新方式、高效审批。建立健全“多部门参与、事前会商,充分衔接、一次办结”并联审批工作机制,推动重大项目前期审批手续加快办结、要素一次保障到位。持续深化工程建设项目审批制度改革,加强数据共享和系统集成,稳妥推进企业投资项目“可承诺事项+并联审批+事中事后监管”改革试点,严格控制新增或变相增加审批环节,不断提高审批效率。

  16. 专业推进、规范实施。坚持“专业的人干专业的事”,全面推行项目审批委托评估、项目招引尽职调查、合同签订依法审查,稳妥推进并适时推广政府投资项目代建制,更好发挥第三方机构专业优势。坚持新发展理念和高质量发展要求,科学划定企业投资与政府投资边界,实行差异化管理,严格执行相关法律法规,牢牢守住资源、生态、文保、安全、民生、债务、产业、廉洁等底线红线,严防违法违规项目上马,构建多重约束条件下规范实施项目新常态。

  17. 精准监测、全面评价。推动建立以“亩均效益”为导向的项目评价体系,构建资源要素配置与评价结果挂钩的激励约束机制。推动秦务员APP、投资项目在线审批监管平台、工程建设项目审批系统等各类数字化平台深度联通,加强统计、审批、要素保障等各类数据的定期监测和协同运用,持续完善高质量项目动态监测评价机制。对中央和省级预算内投资项目开展全覆盖中期评估,持续发现问题、督促整改,确保发挥财政资金效益。

  四、保障措施

  (一)加强统筹协调。建立工作机制。省市县成立高质量项目推进年工作领导小组和工作专班,抓好推进年各项任务落实,全面协调推进工作,定期会商研判、综合调度、安排部署。夯实工作责任。各市县扛牢压实本地高质量项目推进主体责任,细化落实措施和任务目标。省级各有关部门明确本领域推进年工作举措,按照“四个一批”要求,建立完善项目推进清单和要素保障清单,加强项目调度、协调、推进、保障。强化协同联动。各级各有关部门各司其职、各负其责,密切协作配合、形成工作合力,集中力量破解制约重大项目建设的突出问题。以高质量为导向健全完善重点项目集体会诊机制,行业主管部门会同相关要素保障部门严格项目入库论证,综合考虑项目环境容量、资源耗度、投资密度、产出效度等因素,动态管理省市县三级重点项目库,坚持“退一补一”,确保重点项目总量稳定、质量提升。

  (二)严格督导推进。组织集中开工。一季度举办全省重点项目集中开工仪式,市县结合实际常态化组织开展项目开工促进活动,各级各有关部门积极创造条件,促进项目成熟一批、开工一批,能开全开、应开尽开,推进项目早开工、早投产、早见效。开展集中观摩。按照一季度抓开工、二季度抓观摩、三季度抓推进、四季度论成效工作路径组织全年项目推进工作,分季度、分片区组织现场或视频观摩活动;强化跟踪问效,对开工项目和观摩项目进行定期调度和“回头看”,确保真开实开、扎实推进。强化专班推进。建立关系全局的重大前期项目清单,制定开工任务书、时间表,明确责任人,采取专班式推进;省工作专班对严重影响重大项目建设、推进严重滞后的重大事项实行挂牌督办,督促有关单位限期完成,挂牌督办事项实行台账化管理。

  (三)优化管理服务。领导联系包抓。做实省市县三级党委、人大、政府、政协领导班子成员联系包抓重点项目工作机制,包抓领导每季度至少进行一次现场办公,了解建设进度、实地解决问题。干部跟踪服务。为省市两级重点项目一对一选派“干部服务员”,帮助项目单位协调对接政府部门,加快办理各类审批手续,“干部服务员”至少每月到项目现场实地服务一次。强化政策培训。将推进高质量项目纳入各级干部教育培训课程体系;政府有关部门每半年至少开展一次投资项目政策进基层培训活动,突出抓好资金争取、要素保障、项目管理、市场化融资等政策培训。

  (四)强化激励约束。加强成效评价。将谋划储备的质量数量、前期工作的深度效率、项目建设的进度管理纳入项目全生命周期评价体系,每季度安排4500万元激励工作成效明显的市县;对评价成效较好的市县、按期开工的项目、工作突出的单位和个人给予奖励或通报表扬。优化投资环境。加快突破一批短板弱项、完善一批改革举措、推广一批典型经验,持续提升投资便利化水平和项目保障服务水平;将抓高质量项目能力和成效作为选人用人重要参考,鼓励干部迎难而上、挺膺负责;及时查处吃拿卡要、恶意刁难、推诿扯皮等破坏投资环境的行为,典型案例在全省范围内通报。加强宣传引导。常态化开展高质量项目推进年宣传报道和舆论引导,及时报道重大项目建设成效,宣传推广经验做法,营造高质量项目推进年浓厚氛围。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。