财政部办公厅关于征求《企业会计准则解释第20号(征求意见稿)》意见的函
发文时间:2026-3-3
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财政部办公厅关于征求《企业会计准则解释第20号(征求意见稿)》意见的函

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,国务院各有关部委、有关直属机构办公厅(室),财政部各地监管局,有关单位:

  为解决企业会计准则执行中出现的问题,保持我国企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同,我们起草了《企业会计准则解释第20号(征求意见稿)》。请组织征求意见,并于2026年4月10日前将意见反馈至财政部会计司,反馈意见材料中请注明联系人及其联系方式。

  联系人:财政部会计司杨俊华

  通讯地址:北京市西城区三里河南三巷三号100820

  联系电话:010-68554908

  电子邮箱:zhidusichu@mof.gov.cn

  税 屋附件:

  1.企业会计准则解释第20号(征求意见稿)

  2.《企业会计准则解释第20号(征求意见稿)》起草说明

财政部办公厅

2026年3月3日

  附件1

企业会计准则解释第20号(征求意见稿)

  一、关于金融资产合同现金流量特征的评估

  该问题主要涉及《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等准则。

  (一)会计处理。

  1.具有无追索权特征的金融资产。

  对于某项金融资产,当企业收取现金流量的最终合同权利仅限于特定资产的现金流量时,该金融资产具有无追索权特征,此时企业面临的主要风险取决于特定资产的业绩而非债务人的信用风险。在该情形下,金融资产的合同现金流量可能采用本金和利息的方式进行描述,但其合同现金流量并不一定代表对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付(以下简称本金加利息的合同现金流量特征)。

  对于具有无追索权特征的金融资产,企业在确定其是否符合本金加利息的合同现金流量特征时,应当评估特定基础资产或其现金流量与该金融资产的合同现金流量之间的联系(即穿透),并考虑该联系如何受债务人发行的次级债务或权益工具等其他合同安排的影响。如果金融资产的合同条款产生了其他现金流量或以一种与代表本金和利息不一致的方式限制了现金流量,则该金融资产不符合本金加利息的合同现金流量特征。基础资产是金融资产还是非金融资产不影响前述合同现金流量特征的评估。

  2.合同挂钩工具。

  在某些具有无追索权特征的交易中,发行人可能利用多个合同挂钩工具来确定向金融资产持有人付款的优先劣后顺序(即分级),每一分级均有其优先劣后顺序,该顺序明确了发行人将金融工具基础池产生的现金流量分配至该分级的次序,即形成“瀑布支付结构”。这种通过“瀑布支付结构”建立的向不同分级持有人付款的优先顺序,引发了信用风险集中,并导致基础资产的现金短缺在不同分级持有人之间不成比例的分配;对于某一分级持有人,仅当发行人取得足够的现金流量以满足更优先级的支付时,其才有权取得对本金和利息的支付。在前述类型的交易中,分级持有人应当适用合同挂钩工具的分类要求,而非具有无追索权特征的金融资产的分类要求。

  某些包含多项债务工具的交易,形式上具有合同挂钩工具的特征,但实质上可能是为增强对某些债权人的信用保护而设计的借贷安排。例如,债务人发起设立某一结构化主体,由该结构化主体持有将产生用以偿付债权人的现金流量的基础资产并发行优先级和次级债务工具,其中优先级债务工具由债权人持有,次级债务工具由发起人持有且在优先级债务工具被偿付前发起人没有实际能力出售次级债务工具。在前述情形下,此类债务工具的持有人应当适用金融资产的一般分类要求以及具有无追索权特征的金融资产的分类要求,而非适用合同挂钩工具的分类要求。

  合同挂钩工具符合本金加利息的合同现金流量特征的条件之一,是其基础资产必须包含一项或多项符合本金加利息的合同现金流量特征的工具,前述基础资产可以包含不适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》分类要求,但其合同现金流量等同于仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的金融工具(如某些租赁应收款)。对于受余值风险影响的租赁应收款,以及包含与市场租金率等非基本借贷风险或成本挂钩的可变租赁付款额的租赁应收款,其合同现金流量不等同于仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

  (二)新旧衔接。

  企业在首次执行本解释的规定时,应当按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》等有关规定进行追溯调整,累积影响数调整2026年1月1日留存收益及其他相关财务报表项目,无需调整前期比较财务报表数据。

  二、关于货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露

  该问题主要涉及《企业会计准则第19号——外币折算》等准则。

  (一)会计处理。

  1.可兑换性的定义和评估。

  一种货币可以兑换为其他货币,是指企业能够在一定时间范围内通过可在兑换交易中产生可强制执行权利和义务的某一市场或兑换机制将该货币兑换为其他货币。前述一定时间范围允许因法律或监管规定、公共假期等导致的兑换业务办理的正常延迟。相关延迟是否属于正常延迟取决于具体事实和情况。

  企业应当在计量日基于特定目的评估一种货币是否可兑换为其他货币。如果企业在计量日基于特定目的只能取得金额不重大的其他货币,则该货币与其他货币之间缺乏可兑换性。即使其他货币可以反向兑换为该货币,企业仍可能认定该货币无法兑换为其他货币。

  在评估一种货币能否兑换为其他货币时,企业应当遵循以下要求:

  (1)应当考虑企业取得其他货币的能力,而非取得其他货币的意图或决定。当满足可兑换性定义的其他全部要求时,如果企业能够直接或间接(如通过第三种货币间接兑换)取得其他货币,即使其没有意图或未决定取得其他货币,应当认定该货币可以兑换为其他货币。

  (2)应当仅考虑能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。强制执行力源自法律规定。某一市场或兑换机制中的兑换交易是否产生可强制执行的权利和义务取决于相关事实和情况。

  (3)应当考虑企业取得其他货币的目的。在某些情况下,企业取得其他货币适用的汇率可能因目的不同而存在差异。企业采用记账本位币报告外币交易时,应当假定其取得其他货币的目的是变现或结算单一的资产、外币交易或负债;企业的列报货币(财务报表列示所采用的货币)不是记账本位币时,应当假设其获取其他货币的目的是变现或结算其净资产或净负债;企业对境外经营的财务状况和经营成果进行折算时,应当假定其取得其他货币的目的是变现或结算其境外经营净投资。企业在评估一种货币能否兑换为其他货币时,应当按照前述不同的目的分别进行评估。

  (4)应当通过比较企业基于特定目的能够取得的其他货币的金额与企业出于该目的需取得的其他货币的总金额,判断能够取得的其他货币的金额是否重大。例如,对于承担以外币计价的负债的企业,应当通过比较其为清偿该负债所能够取得的外币金额与该负债总余额,判断其基于清偿负债目的所能够取得的外币金额是否重大。

  2.货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计要求。

  当一种货币无法兑换为另一种货币时,企业应当对计量日的即期汇率进行估计,使其能够如实反映在当前主要经济状况下市场参与者在计量日进行的有序兑换交易所采用的汇率。

  3.货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计方法。

  在满足上述有关货币缺乏可兑换性时即期汇率估计要求的情况下,企业可采用未经调整的可观察汇率或其他估计方法,对相关即期汇率进行估计。

  (1)采用其他目的下的可观察汇率。

  一种货币在某一目的下(如支付股利)不能兑换为另一种货币,但在其他目的下(如进口商品)可以兑换为另一种货币的,企业应当考虑包括但不限于下列因素,以判断其他目的下的可观察汇率是否满足货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计要求:

  ①是否存在多个可观察汇率。存在多个可观察汇率,可能表明这些汇率包含对出于特定目的取得其他货币的“激励”或“惩罚”,因而可能未反映当前主要经济状况。

  ②可兑换货币的用途。若企业能够取得的其他货币仅限于有限用途(如进口紧急物资),则该汇率可能未反映当前主要经济状况。

  ③汇率的性质。相较于受监管部门经常性干预的汇率,可观察的自由浮动汇率更能反映当前主要经济状况。

  ④汇率更新的频率。相较于长期不变的可观察汇率,每日或以更高频率更新的可观察汇率更能反映当前主要经济状况。

  (2)采用可兑换性恢复后的首个汇率。

  一种货币在计量日基于特定目的不能兑换为另一种货币,但在后续期间恢复该目的下的可兑换性的,企业应当考虑包括但不限于下列因素,以判断可兑换性恢复后的首个汇率是否满足货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计要求:

  ①计量日与可兑换性恢复日的时间间隔。时间间隔越短,可兑换性恢复后的首个汇率越能反映当前主要经济状况。

  ②通货膨胀率。如果经济体处于高通货膨胀(含恶性通货膨胀)状态,则可兑换性恢复后的首个汇率可能未反映当前主要经济状况。

  (3)采用其他估计方法。

  企业可采用其他可观察汇率(包括通过不产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制中的兑换交易的汇率)并经必要调整后,作出满足本解释要求的即期汇率估计。

  (二)披露。

  为增强财务报表使用者对货币缺乏可兑换性对其财务状况、经营成果和现金流量的影响或潜在影响的理解,企业应当在附注中披露货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其测算过程和企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险。

  按照上述披露要求,企业应当披露下列信息:

  1.缺乏可兑换性的货币以及导致该货币无法兑换为另一种货币的具体限制;

  2.受影响的交易;

  3.受影响的资产和负债的账面价值;

  4.所使用的即期汇率以及该汇率是否为未经调整的可观察汇率或采用其他估计方法确定的即期汇率;

  5.企业采用的估计方法以及所使用的输入值和假设的定性和定量信息;

  6.因相关货币缺乏可兑换性导致企业面临的每类风险的定性信息,以及面临每类风险的资和负债的性质和账面价值。

  境外经营的记账本位币与企业的列报货币缺乏可兑换性的,企业还应当披露下列信息:

  1.境外经营的名称和主要业务所在地,以及该境外经营是否为子公司、共同经营、合营企业、联营企业或分支机构;

  2.境外经营的汇总财务信息;

  3.可能要求企业向该境外经营提供财务支持的合同安排的性质和条款(包括导致企业面临损失的事件或情形)。

  (三)新旧衔接。

  企业在首次执行本解释的规定时,无需调整前期比较财务报表数据,并按以下规定进行衔接处理:

  1.企业采用记账本位币报告外币交易并确定相关外币与其记账本位币缺乏可兑换性的,应当采用首次执行日的估计即期汇率对受影响的外币货币性项目和按外币公允价值计量的非货币性项目进行折算,首次执行本解释规定的影响调整期初留存收益。

  2.企业折算境外经营的财务状况和经营成果或企业的记账本位币与列报货币不一致时,确定境外经营的记账本位币或企业的记账本位币与企业的列报货币缺乏可兑换性的,应当采用首次执行日的估计即期汇率对受影响的资产、负债进行折算,首次执行本解释规定的影响应当作为对报表折算差额累积金额(作为单独项目计入权益)的调整进行处理。

  三、生效日期

  本解释自公布之日起施行。2026年1月1日至本解释施行日新增的本解释规定的业务,企业应当根据本解释进行调整。

  附件2

《企业会计准则解释第20号(征求意见稿)》起草说明

  为进一步规范有关业务的会计处理,切实解决我国企业相关会计实务问题,保持与国际财务报告会计准则的持续趋同,我们研究起草了《企业会计准则解释第20号(征求意见稿)》(以下简称《解释第20号》)。有关情况说明如下:

  一、起草过程

  为制定《解释第20号》,我们先后开展了以下工作:

  一是启动研究阶段。自2025年6月以来,我们密切跟踪我国会计实务发展和国际趋同进展,通过企业会计准则闭环工作机制、金融会计专家组机制等收集准则实施中需进一步明确的问题,研究确定拟通过准则解释加以规范的内容,适时启动《解释第20号》的研究起草工作。

  二是调研起草阶段。2025年下半年,我们通过电话访谈、工作会议等方式,向相关企业、会计师事务所等全面了解拟规范问题涉及的业务操作和会计核算等情况,并利用企业会计准则实施机制和金融会计专家组机制等进行深入研究讨论,在此基础上起草形成《解释第20号》讨论稿。

  三是修改完善阶段。2026年1月,我们就《解释第20号》讨论稿征求了部分代表性企业和会计师事务所的意见,在汇总整理和深入分析各方面意见的基础上,经反复修改完善,形成了《解释第20号》征求意见稿。

  二、主要内容及说明

  《解释第20号》共包括两方面内容,分别说明如下:

  (一)关于金融资产合同现金流量特征的评估。

  1.相关背景。

  2024年5月,国际会计准则理事会(IASB)发布了对《国际财务报告准则第9号——金融工具》及《国际财务报告准则第7号——金融工具:披露》的小范围修订,对于具有无追索权特征的金融资产和合同挂钩工具的合同现金流量特征评估作出进一步细化规定。2024年以来,我们与IASB有关技术人员、国内实务界代表和技术专家就IASB相关修订对国内会计实务的可能影响进行了深入研究和多轮讨论。结合国内资产证券化业务的最新发展情况,有必要对具有无追索权特征的金融资产和合同挂钩工具的合同现金流量特征评估作出澄清,以进一步明确相关金融资产应适用的评估要求、统一相关会计实务并与国际准则保持趋同。

  2.解释的主要内容。

  《解释第20号》对《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中关于金融资产合同现金流量特征的评估作出进一步澄清:一是进一步明确了具有无追索权特征的金融资产的含义并细化了相关金融资产合同现金流量特征评估的判断原则;二是对合同挂钩工具的含义作出了细化说明,明确其具有无追索权特征,并细化了相关金融资产合同现金流量特征评估的判断原则和具体要求。三是明确新旧衔接规定。

  (二)关于货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露。

  1.相关背景。

  《企业会计准则第19号——外币折算》及其配套规定对外币交易的会计处理和外币报表折算进行了较为全面的规范,较好地满足了我国企业会计实务的需求。随着国际经贸环境的演变,货币缺乏可兑换性的情形时有发生,实务中对前述情形下相关会计处理和信息披露存在不同理解。为此,IASB于2023年8月对《国际会计准则第21号——汇率变动的影响》以及《国际财务报告准则第1号——首次采用国际财务报告准则》进行了修订,对货币缺乏可兑换性的相关会计处理及披露作出进一步细化规定。考虑到中国企业“走出去”步伐加快,境外经营活动频繁,面临货币缺乏可兑换性的情况时有发生,有必要跟进国际准则修订,进一步完善对国内相关会计实务的指导。

  2.解释的主要内容。

  《解释第20号》对货币缺乏可兑换性时的会计处理及

  相关披露作出进一步细化指导:一是明确可兑换性的定义以及评估可兑换性的具体要求;二是明确货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计要求和估计方法;三是明确货币缺乏可兑换性的有关披露要求;四是明确新旧衔接规定。

  三、征求意见的主要问题

  1.是否同意征求意见稿中关于金融资产合同现金流量特征的评估规定?如果不同意,请说明理由,并对应当如何规定提出建议。

  2.是否同意征求意见稿中关于货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露的规定?如果不同意,请说明理由,并对应当如何规定提出建议。

  3.对征求意见稿有无其他意见和建议,请说明理由,并对应当如何规定提出建议。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。