以股权转让名义转让房地产是否征收土地增值税
发文时间:2023-02-15
作者:乔艺璇
来源:
收藏
947

  许多企业若将自身的房地产直接进行买卖会产生较高的税费成本,若以股权转让方式转移房地产,公司的股东仅需要缴纳企业所得税、个人所得税与印花税,较低的涉税成本或将成为企业进行资源整合的重要形式,但企业以股权转让名义转让房地产是否需要征收土地增值税,各地税务机关认定又存在哪些差异?本文尝试对该问题进行分析。

  一、地方规定

  (一)需要征收土地增值税

  1.国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复(国税函[2000]687号):广西壮族自治区地方税务局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

  2.湖南省地税局财产和行为税处,关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知(湘地税财行便函[2015]3号):据各地反映,以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生,严重冲击税收公平原则,影响依法治税,造成了税收大量流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地増值税管理,堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名,实质转让房地产并取得了相应经済利益的,应比照国税函[2000]687号国税函[2009]387号国税函[2011]415号文件,依法缴纳土地増值税。

  3.《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》“天津市地方税务局:你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》(津地税办〔2011〕6号)收悉。经研究,同意你局关于‘北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权,实质是房地产交易行为’的认定,应依照《土地增值税暂行条例》的规定,征收土地增值税”。

  4.湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知:各市州地方税务局财产行为税科:据各地反映,以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生,严重冲击税收公平原则,影响依法治税,造成了税收大量流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理,堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名,实质转让房地产并取得了相应经济利益的,应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件,依法缴纳土地增值税。

  (二)无需征收土地增值税

  1.福建省地方税务局网上回复咨询:国税函[2000]687号文件属个案批复,未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。

  2.重庆市地方税务局贯彻重庆市人民政府办公厅关于落实涉企政策促进经济平稳发展意见的通知(渝地税发[2016]20号)第一条第六款规定,企业发生股权变动,未导致房地产权属转移,不征收土地增值税,企业后续转让房地产,按土地的历史成本确认土地增值税扣除项目。

  3.安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复黄山市地方税务局:你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》(黄地税一字[1996]第136号)悉。经研究,并请示国家税务总局,现批复如下:据了解,目前股权转让(包括房屋产权和土地使用权转让)情况较为复杂。其中,对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系,正常撤资的,其股权转让行为,暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让,应按规定征收土地增值税。

  二、税收风险能否避免

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税。

  公司在转让股权时,虽然账面的资产包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物,但企业最终得到的是股权的对价,而非取得土地的对价。这并不等于转让股权将会变成转让土地使用权,因为企业并未构成“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的行为。

  根据国税函〔2000〕687号的政策税务机关认为“明股实地”需要征收土地增值税,但是出台该文件的案例背景不具有普遍性。实际操作中,大部分税务机关也尚未按照该文件的执行口径对股权转让征收土地增值税,企业在进行股权转让时可以尽量避免与该案件相同的做法,例如广西案例收购方采用“一次性共同转让”,那么通过分步转让股权的方式,就能从一定程度上降低土地增值税涉税风险。

  三、总结

  对于以股权转让方式转移房地产是否缴纳土地增值税的问题,依照土地增值税暂行条例规定,股权转让并不属于土地增值税的征税范围,不应当征收土地增值税。各地税务机关虽然执行口径存在差异,但企业可以通过筹划转让股权的方式来规避税收风险。实质扣税的前提和基础应该是税收法定,依法征管,如果企业的架构和安排具有合理商业目的,无证据证明企业具有避税和偷逃税的行为。


我要补充
0

推荐阅读

适应登记制度改革,明确增值税申报方式

《个体工商户登记管理规定》自2025年7月15日起施行,个体工商户可以在其登记机关辖区内申请登记一个或者多个实体经营场所,即“一照多址”,这是自市场监管部门推出“一址多照”登记改革后,又一项便利个体创业的登记制度。不论是“一址多照”还是“一照多址”,都对税收征管提出了新的要求。如何适应登记制度改革,进一步完善个体税收征管,引导其合法合规经营、依法诚信纳税,是基层税务机关关注的问题。

  “一址多照”,指在同一经营地址,允许登记多个经营主体,即“一个经营地址,多个经营主体”,也就是说多个经营主体可以共用一个地址进行注册登记和从事经营。这种登记形式原来在各地建设的集贸市场、招商市场、家具市场、小商品市场、装饰装潢材料市场等一些专业市场中较为常见,如今已扩大至所有经营场所均可办理“一址多照”。

  “一照多址”,指同一经营主体、在同一登记机关辖区内,且从事的经营项目不需要前置审批的,可用同一营业执照登记多个实体经营场所,即“一张营业执照、多个经营地址”。这种登记形式原来一直适用于企业登记,也就是在一张营业执照下登记注册多个经营场所或分支机构,并对分支机构发放营业执照副本,分支机构凭营业执照副本,向经营所在地登记机关和税务机关申请办理注册登记。现在将“一照多址”扩大至个体户,个体户在其登记机关辖区内的一张营业执照下可记载多个实体经营场所,且无须另行办理其他实体场所的注册登记,也无须领取营业执照副本。

  有关部门对个体工商户实行“一址多照”“一照多址”登记制度,其目的是简化登记流程,促进个体经济发展。然而,在实践中,一些个体工商户利用“一址多照”“一照多址”的登记制度便利,采取分散经营策略,将一户变多户、一址变多址,以达到不缴税或少缴税的目的。目前除个体工商户从两处以上取得经营所得,需要在办理个人所得税年度汇总纳税申报时,合并其经营所得计算年应纳税所得额,计算应纳税额和减免税额外,对个体工商户利用“一址多照”和“一照多址”在两处以上取得的经营收入,如何计算申报增值税及附加税费仍未有统一明确的规定,因此,笔者建议从以下几方面加以统一和明确。

  对个体工商户在同一经营场所,采取“一址多照”,一户变多户、拆分经营的,在增值税上,仍应以一户为单位合并计算或核定其销售额,对拆分后的新办户不得单独享受增值税小规模纳税人起征点及其他税费优惠政策。对其他“一址多照”登记的新办个体工商户,如在经营品类、经营人员、资金往来上确与原经营户无关,且财务能够独立核算的,可按新办户规定计算或核定销售额,并按规定享受各项税费优惠。

  对同一区域内(指县、区、县级市范围内)的个体工商户,采取“一照多址”经营的,虽然其分支机构经营场所不同,能够分开核算,但仍应由其总机构登记所在地税务机关统一管理,纳税人在进行纳税申报时,应汇总区域内所有经营场所的经营收入,向总机构所在地税务机关汇总申报缴纳增值税及其他税费。

  对跨区域的个体工商户,采取“一照多址”经营的,应由各分支机构按照属地管理原则,分别向经营场所所在地税务机关进行分支机构注册登记和纳税申报,纳税人需要向总机构所在地税务机关进行备案。同时,纳税人在向分支机构所在地税务机关进行纳税申报时,应向总机构所在地税务机关进行汇总申报,并如实反映分支机构的经营收入及纳税申报情况,从而防止漏报少报税费的现象发生。

  对通过网络开展经营活动的平台内经营者或同时从事线下和网络开展经营的个体工商户,办理“一址多照”或“一照多址”登记的,其税费征管可比照上述实体经营场所的规定执行。

  对“一址多照”“一照多址”的纳税人定期开展走访巡查、风险评估,引导纳税人合规经营、诚信纳税,防止其利用“一址多照”或“一照多址”拆分、转移、隐匿销售收入,及时查处逃避税和骗享税费优惠的行为,为各类市场创业主体营造法治、公平的税收环境。


AI开票时将“柚子味鱼排”写成“柚子”,怎么办?

当下人工智能(AI)应用逐渐深入各行各业,如何依托全面数字化电子发票推广赋能企业开票,将传统需要人工判别的开票内容,转变为规则自动化、判别智能化的AI链路数智化开票,值得关注和探索。

  人工开票面临“选码”难题

  随着经济的快速发展,新兴产品快速涌现。传统开票系统依赖开票员人工选取每个商品的开票信息,存在个体主观认知偏差且人工处理速度较慢等问题,难以适应复杂的行业特性与政策变迁。

  商品编码、税目及税率的选择需同时匹配国家税务总局、国家市场监督管理总局及海关总署颁布的《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》《商品名称及编码协调制度》等多套编码体系。

  以常见的薯片为例,因工艺不同,在税收分类编码中分为两个不同的条目。原切薯片的税收分类编码条目为“焙烤松脆食品”(编码103020105),对应中国物品编码中心产品通用名“原切马铃薯片”;薯泥压制薯片的税收分类编码条目为“膨化食品”(编码103020104),对应中国物品编码中心产品通用名“膨化食品”。有的财务人员未接触过生产线,见“薯片”即选“膨化食品”,将不同工艺混为一谈,导致选错、用错、开错发票。

  一方面,目前的商品编码体系较多,有待统一;另一方面,编码设计滞后于新业态的发展速度。一些新兴产品、复合型商品等没有与之完全对应的条目,存在“无码可选”的问题。有的企业“自主创标”,根据自有业务管理便利创建内部类目,无法与现有商品编码直接对应。有的电商平台自建分类标签,对部分携带附加服务属性的复合型商品等,开票选码依赖电商平台财务人员主观判断,不同电商平台开具发票信息可能不同。

  当前人工智能同样可能误判商品信息

  全面数字化的电子发票推广后,纳税人可将原税控设备中的客户和商品编码等信息批量导入电子发票服务平台,通过特有名词、关键词匹配的线性逻辑实现快速开票,解决了人工选码效率低、跨平台数据割裂等问题。但是商品编码体系较多、对复合商品的赋码标准缺乏等影响因素依然存在。

  笔者认为,可探索“数据获取—语义理解—多维校验—动态优化”的AI全流程链路开票模式,以更好应对复杂开票场景。依托AI语义处理能力,理解复杂的业务并简单描述,再将其自动匹配到最接近的编码,结合业务合同、支付记录等多维数据交叉校验,不断优化匹配规则。

  从目前来看,实现链路开票尚存待解难题。

  数据质量有待加强。数据校验和机器学习对数据质量要求较高,目前纳税人自行填写商品信息开票的模式让开票行为自由度更高,一定程度上也导致了有效数据与无效数据掺杂的情况。例如,有的物业管理公司兼营物业管理和停车服务,开票时惯性思维选择“现代服务”税目,适用6%的增值税率,未将停车服务对应的销售数据正确开具为不动产经营租赁发票,适用9%的增值税率。这使得日常税收征管中预警模型对风险识别的误判率上升,需要人工耗费大量精力追溯数据链路、校准算法逻辑。自由填报数据后失真的错误数据可能“污染”AI模型,AI可能将错误模式视为合理行为,导致错误推荐编码、税率错配等。

  AI应用的技术水平也有待加强。当前AI对非结构化数据解析能力有限,开票项目名称中出现多种规格名、品牌名等数据时,会对商品适用税率判断造成干扰。如开票项目名称为“柚子味鱼排”,AI可能误判商品为“柚子”。同时,在诸如混合销售或减免税政策等复杂业务场景下,AI误判率增加,需要人工介入复核。

  此外,各个行业的商品分类逻辑差异显著,单一AI模型难以兼顾各行业特征,每个垂直领域模型调试都需要耗费大量时间,并且随着行业发展、政策变动等因素还需要模型能够快速迭代响应,调试成本较高。

  “链路开票”落地的解决方案设计

  针对上述问题,笔者建议,进一步优化商品编码,升级税率、征收率的智能推荐系统等,推动实现销售货物或劳务过程的争议前置、校验前移、标准先定、链路闭环。

  构建商品全生命周期溯源体系。在商品编码与《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》等现有编码规则匹配之外,拓展匹配中国物品编码中心的GS1编码数据,构建开放共享的商品服务编码知识库。可通过AI自动生成基础词条,匹配对应商品,根据行业标准、优惠政策等变化及时更新对应词条,供纳税人和税务人实时查询使用。通过应用程序编程接口实时调取商品名称、规格、材质等基础信息,依托GS1编码基础标识体系,为每个商品生成独有的“税收数字身份证”,保证企业开具发票时可以“识码寻码”,通过单个商品唯一的“税收数字身份证”选择与之对应且正确的商品编码和税率、征收率。通过管理商品“税收数字身份证”,获取相关商品的流通路径和销售情况,为行业趋势和经济分析提供数据支撑。

  推动分类体系规范融合。基于增值税暂行条例的服务注释条款,探索构建“业务场景—服务类型—编码税率”模型。在数电发票开票平台通过自然语言处理技术解析业务合同和商品关键词,根据关联属性强、中、弱三层清分处理。对于强关联的关键词自动关联匹配相应商品编码和税率,初步清分出标准化商品征收信息。对于中、弱关联的商品做好人工复核标记,提示转入人工确认环节,可人工一键处理的简单复核业务在确认后更新开票模型知识库。同时,由税务与行业领域的专家代表组成编审委员会,对清分后无法判别的弱关联争议条目进行人工裁定,将可能存在的争议环节前置,提供企业异议申诉渠道,会商解决后定期更新商品服务编码知识库,通过动态增补尽量实现所有货物服务商品代码、名称及税率、征收率的正列举和更新维护。

  打造智能开票精准智控系统。探索扫码开票、人工预填开票和图像识别开票三类开票模式,提升企业规范开票效能。针对已有商品“税收数字身份证”的规范化商品,通过扫描对应的商品“税收数字身份证”码,自动匹配对应商品税收分类编码和税率开具发票,并根据购买方付款的账户信息自动发送给购买方。在开票环节,依托数电发票提高开票效率,同时推进智慧税务场景建设辅助校正开票准确率,实现商品流通全链路自动化“无感”开票。

  通过“系统智能化预填+人工校验修正”的人机协同模式,自动获取纳税人前期人工预填数据,根据业务类型自动预填必填项目,纳税人仅需人工核对补充,解决标准化系统难以覆盖复杂交易场景的问题,同时通过人工修正结果反哺系统迭代开票监测,双向反馈降低误开率。开票系统增设描述词过滤模型,自动屏蔽“柚子味”“芝士味”等风味描述词,聚焦核心商品词预填,当人工核对时弹出提示框“检测到风味描述词,请确认实际商品是否为鱼排?”确认即开票,修正即通过人工修正补充商品特征描述,训练模型提示预填准确度。

  对未纳入GS1编码体系的非标商品,如定制商品、手工制品等,可以采用“图像特征提取+语义分析”技术识别商品外观、结构,智能生成推荐编码,并按照对应税率开具相应发票。