140号文:房地产企业合资开发项目土地价款扣除增值税风险特殊化解办法
发文时间:2019-09-26
作者:徐子辉
来源:税屋
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 自财税2016年140号文出台后,房地产企业通过招拍挂竞得土地成立合资项目公司合作开发,其向政府支付的土地价款在项目公司扣除的增值税风险一直困扰着各房地产开发企业财税人员。因市场合作模式的限制,多数房地产开发企业成立合资项目公司无法完全满足140号文第八条规定的第三个条件,即项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有,从而为合资项目公司的土地价款增值税扣除埋下了风险。有无既能满足现有市场合作模式,又较为简便的化解该风险的办法,笔者认为该问题的答案是有的。


  首先我们来看一下目前房地产开发企业竞拍土地的主要模式。


  第一种:以母公司作为竞买人,竞得土地后在当地设立开发项目公司,该种模式是房地产开发企业到外地拍地的常用模式;


  第二种:在参拍报名前在当地先设立项目公司,以项目公司的名义作为竞买人,竞得土地后直接由项目公司开发。因竞拍土地不确定性较大,据统计,房地产企业总体竞拍成功率在1%左右,若房地产企业每一次竞拍都要先在当地设立一家项目公司,其公司管理成本将极高,且有的地方设立公司时间较长,操作可行性较差,该种模式极少被采用。


  若是独资开发,上述两种竞拍模式都能满足140号文土地价款增值税扣除的要求。但若为合资开发,合作方分别出资作为股东身份共同开发土地,现时的市场环境使得较难在竞拍前确定合作方及合资比例,所以一般是在竞买人竞得土地后再洽谈确定合作方,最直接的处理方式是由竞买人竞得土地后成立项目公司,后续合作方入股项目公司共同开发。该合作方式与140号文第八条所列的股权比例要求不一致,产生税务风险。


  有些筹划方案建议合作方入股竞买人,通过竞买人间接持股项目公司。该操作方式确实能满足140号文的要求,只要竞买人的壳身份比较干净,一般情况下壳身份为SPV公司无实质生产经营业务,但随着房地产企业融资政策收紧,项目公司前融需满足“432”的政策要求,需要该操作方式下的竞买人的具有二级开发资质,这个条件限制了大多数房地产开发企业使用该操作方式。


  房地产开发企业发展难度越来越大,经营发展需求和税务风险把控的矛盾越来越突出,如何有效平衡,这个课题让房地产企业财税人员心力憔悴。


  不过,笔者注意到,140号文本身已经给出了解决方案。140号文第八条:房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。不知大家有无注意到“房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后”该句的隐含意义,笔者理解是竞买人竞得土地后支付全部土地价款再设立项目公司,该种情况下,全部的土地出让金是由竞买人支付的,土地出让金收据是开给竞买人的,这种情形才受文件所列三个条件的限制,否则不适用该文件。


  那么只要竞买人与项目公司分清付款主体和取得票据主体,并按规定签订土地出让补充协议即可规避项目公司土地价款增值税扣除的税务风险。操作流程如下:


  第一种方式:竞买人支付保证金竞得土地——与国土部门协商付款及合同义务由项目公司承担——成立项目公司——项目公司签订土地出让合同——项目公司支付剩余土地出让金——项目公司取得土地财政收据。


  第二种方式:竞买人支付保证金竞得土地——竞买人与国土部门签订土地出让合同——成立项目公司——签订土地出让合同三方补充协议——项目公司支付剩余土地出让金——项目公司取得土地财政收据。


  上述两种操作方式都会出现竞买保证金收据开给竞买人的情况,在签订土地出让合同三方补充协议时,项目公司可要求国土部门更换保证金收据或者更改保证金收据抬头为项目公司名称(更改抬头的票据上需加盖国土部门公章)。


  该办法是不得已而为之的办法,140号文的本质是配合国土部门防止企业直接倒卖土地所设置的税务限制政策。越来越多的地方国土部门已经将变更竞得土地权属所对应的项目公司限制为竞买人的全资独立法人子公司;对于联合竞买的,要求新成立的项目公司为按联合竞买协议所约定的各方出资比例所成立的独立法人公司,此规则要求与140号文的要求趋同。土地竞买规则的改变势必会推动市场合作模式的改变,最终会推动企业经营方式的改变,该推动力量远大于税务的推动力量,相信不久之后,房地产企业合资开发项目向政府支付的土地价款扣除的增值税风险不再困扰我们。


我要补充
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推荐阅读

小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)

       目录

  01 政策提示及操作指引

  07企业基础信息表及表单选择

  14纳税调整明细表

  38税收优惠明细表

  42企业所得税年度纳税申报主表

  47弥补亏损明细表

  01 政策提示及操作指引

  一、政策提示

  (一)小型微利企业重点政策提示

  1. 2024 年小型微利企业的判断标准

  2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):

  (1) 从事国家非限制和禁止行业;

  (2) 年度应纳税所得额不超过300万元;

  (3) 从业人数不超过300人;

  (4) 资产总额不超过5000万元。

  其中:

  资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。

  从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。

  2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策

  (1)小微企业所得税优惠政策

  ① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)

  ② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)

  ③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。

  (2)研发费用加计扣除优惠政策

  企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。

  集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。

  (3)设备、器具一次性扣除

  企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。

  选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。

  此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。

  (二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单

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       附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)


1400万税务罚单被最高法推翻!这家企业的逆袭之路,值得所有企业参考

在商业世界里,税务问题如同高悬的达摩克利斯之剑,稍有不慎就可能给企业带来巨大冲击。当一家企业面临1400万的税务罚单,历经行政复议、一审、二审甚至再审均败诉后,却在最高法实现逆风翻盘!

这场跌宕起伏的税务诉讼大戏,究竟暗藏哪些玄机?广东省兴宁三建工程有限公司诉国家税务总局梅州市税务局第二稽查局税务行政处罚决定案,为所有企业上了一堂生动的维权课。  

一、千万罚单从天而降,企业陷入绝境 

故事回溯到2013年,原广东省兴宁市地方税务局对三建公司2000年7月至2013年6月的纳税情况展开检查。这一查,查出了“大问题”:公司存在少申报缴纳土地使用税657万多元、企业所得税81万多元、房产税3万多元等问题。

同年10月30日,一纸税务行政处罚决定下达,对偷税行为处以偷税款二倍罚款,其他违规行为也分别处以罚款,总计罚款高达1424万多元。

 三建公司自然不服,开启了漫长的维权之路。从行政复议到行政诉讼,从一审到二审,再到广东高院再审,得到的却都是驳回诉请、维持原判的结果。难道企业真的只能默默承受这千万罚单? 

二、看似板上钉钉的“偷税”,实则另有隐情 

三建公司最主要涉嫌偷税的问题聚焦在土地使用税上。公司的17宗土地,均是当地政府以工程款抵偿而来。然而,这些土地并非“净地”,许多土地存在未拆迁的情况,公司根本无法实际占有使用。但土地证上相应的面积却归了三建公司,这就为后续的争议埋下了伏笔。  

从税务局的角度来看,执法似乎“有理有据”。法律明确规定,土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳,纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准。

同时,税收征管法规定,纳税人偷税的,税务机关可追缴税款、滞纳金,并处不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款,税务机关罚2倍也未超出法定幅度。

而且,三建公司变造土地使用证复印件,人为变更土地取得时间及面积,这一行为被认定为具有明显的偷税故意,重罚似乎无可厚非。

  三、最高法出手,四大改判理由颠覆原判

 就在企业几乎绝望之际,最高法提审此案,并最终推翻原判!

最高法的改判理由,堪称本案的核心亮点,也为企业维权指明了方向。

 1. 违背实质课税原则:税务机关依据土地使用证登记面积征税并认定偷税,却忽视了17宗土地的复杂情况。部分土地存在未拆迁、“一地两证”问题;有的土地使用证已撤销,公司从未使用;有的已被法院拍卖;还有的用作公共市政道路、市民广场等。原兴宁市地税局在明知这些情况,且土地管理部门也告知部分土地未改造的前提下,仍然机械按证载面积征税处罚,显然不符合实质课税原则。 

2. 处罚结果与违法情节严重失衡:三建公司变造土地使用证复印件虽属违法,但从实际情况分析,变造涉及的土地确有修建公共道路的事实,且减少面积占比、欠缴税款占比都较小,社会危害性不大。当地政府及相关土地职能部门在土地尚未征收拆迁的情况下,就为三建公司颁发土地证,且长期怠于履职;税务机关在明知公司未全部实际占用土地的情况下,仍要求其缴纳土地使用税,双方对纳税争议的发生都负有一定责任。在此情况下,追征13年税款、滞纳金并处二倍罚款,明显过罚不当。 

3. 执法标准不统一:同时期,兴宁市还有其他房地产公司以相同方式取得划拨土地,可能存在类似问题,但税务机关未能证明对这些公司进行了同样处理,违反了"同样情况同样对待,不同情况不同对待"的公正执法原则,税务执法目的与动机也不符合严格规范公平文明执法的要求。

 4. 忽视企业信赖利益:在处罚决定作出前,税务机关连续多年向三建公司开具完税证明,认可其纳税情况,公司还被评为纳税大户。然而,在公司原法定代表人等被刑事羁押后,税务机关突然进行税务检查并作出重罚,未能审慎保护企业的信赖利益。

   四、从败诉到逆袭,企业维权的四大黄金法则 

最高法的改判,不仅让三建公司重获生机,更为所有企业面对税务处罚时如何维护自身权益提供了宝贵经验。

 1. 重视证据收集:面对行政处罚,企业不能被动挨打。要积极收集能证明实际情况的证据,比如土地实际使用情况的证明材料等,用事实说话。就像三建公司,如果能更早、更全面地收集相关证据,或许维权之路能更顺畅。

 2. 关注执法程序和法律适用:仔细审查行政机关作出处罚决定的程序是否合法,适用的法律条款是否准确。本案中,税务机关在未充分核实土地实际情况的基础上就作出处罚,属于认定事实不清,这正是企业维权的突破口。 

3. 善用法律原则维权:过罚相当、信赖利益保护、公正执法等法律原则,是企业维权的有力武器。当行政处罚明显不合理时,企业应依据这些原则进行抗辩,争取合法权益。

 4. 及时寻求专业法律帮助:行政处罚涉及复杂的法律问题,专业律师能够从法律角度分析案件,制定合理的维权策略。无论是行政复议还是行政诉讼,专业的法律支持都至关重要。

  五、案件背后的遗憾与反思 

不过,这个案件也存在令人惋惜之处。企业只就行政处罚进行了复议和起诉,对追征657万土地使用税,既没有复议也没有起诉。按照最高法的判决,税务机关征收这笔土地使用税显然是错误的,但企业却失去了维权机会。这是因为纳税争议必须先交清税款或提供税务机关认可的纳税担保,否则企业连行政复议和行政诉讼的资格都没有。本案企业大概率是因为交不起税,无法满足清税前置条件,才陷入如此困境,而这种情况在现实中并不少见。

  最高法判决中的这句话值得所有税务机关和企业铭记:“依法文明征税要求税务机关既要严格办事,又要尊重和维护纳税人的合法权益,为纳税人提供优质、高效的服务,以营造良好的税收环境。作为人民法院,既要支持税务机关依法征税,也要保护好纳税人的合法权益,两者不可偏废。”

  在复杂多变的商业环境中,税务风险无处不在。希望每一家企业都能从这个案例中汲取经验,在面对税务处罚时,勇敢、智慧地维护自身合法权益! 


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