(2024)新0103民初11402号徐某、新疆某有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
发文时间:2024-11-26
来源:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
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原告:徐某,女,1970年5月16日出生,无固定职业,住新疆阿克苏市南大街丽园7区。

委托诉讼代理人:郭稳波,北京市中恒信律师事务所。

被告:新疆某有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。

法定代表人:王某,该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:霍某,女,该公司员工。

原告徐某与被告新疆某有限责任公司(以下简称某公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院2024年10月12日受理后,2024年11月21日依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告徐某的委托诉讼代理郭稳波、被告某公司的委托诉讼代理人霍某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告徐某向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告于判决生效之日起10日内支付原告XX号商铺第1年至第5年租金收益48,900元(租金计算截止2024年6月30日,此后发生的租金判决一并计算至实际给付之日);2.请求判令被告承担违约给原告XX号商铺所造成的一切经济损失,违约金(暂计算自2020年1月23日至2024年10月31日,此后发生的租金判决计算至实际给付之日,按银行同期贷款利率),共计4,723元;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告于2019年7月1日签订XX室的《商铺租赁合同》,由被告委托管理原告商铺并按约向原告支付收益。合同约定委托期限为十年,即2019年7月1日至2029年6月30日,收益金前三年为免租期(抵扣房款30,000元),委托经营第4年(2022年7月1日至2023年6月30日)收益金额为9,100元,委托经营第5年(2023年7月1日至2024年6月30日)收益金额为9,800元,被告应每半年支付一次收益,若逾期11天未支付,自第16天起计算利息。因被告欠付第一年至第五年的租金,并以种种理由拖欠至今。另外,甲方乙方对合同第六条第2款补充约定自逾期第45个工作日乙方仍未支付甲方收益金,甲方有权解除合同,同时乙方需要向甲方支付逾期期间全额收益金,并且乙方需赔付甲方三个月收益金作为补偿。截至目前,被告仍未按约履行付款义务,原告多次催要无果,特提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。

被告某公司辩称,2023年11月26日,市委常委、常务副市长吴峻赴沙依巴克区XX商铺不动产证办理问题进行现场调研,研究化解某广场项目信访纠纷事宜。会议决定,由沙区政府牵头,市自然资源局、市住房保障和房产管理局,市税务局、市自然资源和不动产登记中心、市房屋产权交易中心、市维修资金管理中心,配合新疆某置业有限责任公司退购商铺,自然资源局负责注销某广场负一层、3层、4层已购商铺预铺登记,同时更正登记至某置业名下,并为第三方(出资方)办理抵押登记。市住房保障和房产管理局负责撤销某广场负一层、3层、4层已购商铺网签备案、退缴维修资金、恢复钥匙盘功能。市税务局负责退还某广场负一层、3层、4层已购商铺业主缴纳的契税。已经办理转移登记的撤销登记,已经发放的不动产证要公告作废。根据法律规定,不动产登记部门的备案登记是不动产确权的法定前提条件,由于会议决定退购商铺,不为商铺办理产权备案登记,则某置业与商铺业主签订的房屋买卖合同自始无效,双方应互负返还义务,即新疆某置业有限责任公司退还购房款,业主退还商铺。因自然资源局通知某公司要撤销全部的小商铺业主的不动产登记及网签合同,并且办理买卖双方的退税,目前该工作正在市住房保障和房产管理局等相关部门的配合下正在进行,目前的决定是由不动产登记中心纠错更正,撤销某公司与小商铺业主的全部买卖合同及不动产登记,所有涉及的商铺均无效。原告与被告签订的合同成立的基础已经不在,该份合同自始无效,被告不应当向原告返还涉案商铺委托经营管理期间的收益金及利息。请求法院驳回第一项诉讼请求,前三年租金已经抵扣过房款,我们只能支付第四年第五年的租金。

根据当事人陈述及提交的相关证据,本院认定事实如下:2019年7月1日,原告徐某(甲方、出租方)与被告某公司(乙方、承租方)签订《委托经营合同》一份,约定原告徐某分别将位于乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2227号某商业广场第XX号房屋租赁给被告某公司,租赁合同约定租赁期共10年,原告徐某从2019年7月1日起将出租房屋交付被告某公司使用,至2029年6月30日收回。租赁合同均约定,商铺的装修由被告某公司承担,其中租期前三年为免租期(抵扣房款30,000元),免租期内被告某公司不再向原告徐某支付租金。根据租赁合同约定,被告欠付原告第四、五年256号商铺年租金9100+9800=18,900元,被告某公司按每半年支付一次,在每满半年后的10个工作日内,以银行转账的方式,足额向原告徐某支付当期租金。

另查明,原告与新疆某置业有限责任公司于2019年6月29日签订《商品房买卖合同》,原告购买乌鲁木齐市沙依巴克区某商业广场XX号房屋,原告缴纳全额房款69,999.96元。乌鲁木齐市自然资源局乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果显示:乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2229号某广场城市综合体一期商业办公综合XX号的产权人为徐某,产权证号为新(2020)乌鲁木齐市不动产权第XXXX号。

以上查明事实,有《委托经营合同》《商品房买卖合同》、不动产信息查询结果,当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定:“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实,本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件,因此,本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。

关于被告某公司提出新疆某置业有限责任公司撤销与所有小商铺业主的商品房买卖合同,已经办理转移登记的撤销登记,已经发放的不动产证要公告作废,故原告与被告签订合同成立的基础已经不存在,商铺租赁合同自始无效的抗辩意见,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”之规定,被告某公司未提交有效证据证明其主张,原告徐某提交的不动产登记信息查询结果,其仍为合法的案涉商铺所有人,本院对被告某公司上述抗辩意见不予采信。本院认为,原、被告之间签订的《委托经营合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应当按照合同约定履行各自的义务。案涉《委托经营合同》均明确商铺的租赁期限自2019年7月1日起算,每半年支付一次,被告未按照约定支付原告第四、五年XX号商铺年租金9100+9800=18,900元已达付款条件,符合合同约定,本院予以支持。关于原告要求支付第一年至第三年租金的诉求,双方在《委托经营合同》第四条中约定租期前三年为免租期(抵扣房款30,000元),该约定对双方均有约束力,原告主张要求支付第一年至第三年租金的诉求,本院不予支持。

关于原告徐某要求被告某公司支付违约金及损失4,723元的诉求。按照合同约定被告应每半年支付一次收益,若逾期11天未支付,自第16天起计算利息。被告未按照合同约定按期支付租金其理应支付逾期付款违约金。本院核定逾期付款利息为870.5元【9100×3.65%÷365×654天(2023年1月16日至2024年10月31日)+9,800元×3.55%÷365×289天(2024年1月16日至2024年10月31日)】。同时,被告某公司自2024年11月1日至商铺租金18,900元付清之日止,以实际欠款金额为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)向原告计付逾期付款违约金。

综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定,判决如下:

一、被告新疆某有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告徐某租金人民币18,900元。

二、被告新疆某有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告徐某违约金870.5元,自2024年11月1日至商铺租金18,900元付清之日止,以实际欠款金额为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)向原告计付逾期付款违约金。

三、驳回原告徐某对被告新疆某有限责任公司的其他诉讼请求。

以上应付原告款项19,770.5元,被告新疆某有限责任公司若未按照指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案争议标的为53,623元,判决给付标的19,770.5元,占争议标的的36.8%。案件受理费人民币470.29元,邮寄费20元,合计490.29元(原告徐某已预交),由被告新疆某有限责任公司负担36.8%即180元,原告徐某负担63.2%即310.29元。

本判决为终审判决。

审判员  郭江红

二〇二四年十一月二十二日

书记员  李晓晓


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企业获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

  保险公司需要注意什么?

  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

  中国出口信用保险公司宁波分公司财务负责人孙燕介绍,保险公司收到申请后,会对报案进行审核,如审核理赔材料的完整性、真实性以及与保单的关联性,核查贸易背景的真实性等,以判定损失是否在保障范围内且无免责事由;对于大额损失、买方失联等需现场核实的风险,需要委托相关人员或第三方进行查勘定损。审核通过后,保险公司会根据保单约定的赔偿比例计算赔款,支付给被保险方,从而履行其补偿企业应收账款坏账损失的政策性职能。完成赔付的同时,保险公司会取得代位求偿权,可向违约买方进行追偿,以此管理自身风险。整个流程旨在通过及时赔付,兑现保险合约承诺,帮助企业稳定现金流,维护商业信用环境。

  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。