房地产企业合作开发本质上是资源的重新整合，一方出钱，另一方出地，是合作开发的最常见模式。实务中合作开发有三大关键决策要点：

一、谁做开发主体？

假设A公司出地，B公司出钱，双方合作开发，开发主体有几种可能呢？

第一种，A公司可以直接做开发主体，B公司将资金投入A公司；

第二种，B公司做开发主体，A公司将土地过户到A公司；

第三种，双方新设C公司作为开发主体，，A公司将土地投入，B公司将资金投入。

三种开发主体类型，实务中第一种较为常见，关键原因主要是受制于土地过户的25%限制和过户的各种税费压力，但A公司做主体一定就好吗？决策中还需要考虑双方的风险和控制权问题。

二、利益如何分配？

利益分配是合作的关键，通常有三种分配模式：

第一种，双方按比例分配项目税后利润。

也就是说双方按照投入的资产（资金）折算持股比例，最终风险共担，收益共享，分配税后利润；

这种模式下，资金投入方如果为股东，则取得的收益自然就是股息红利的免税收入；如果资金投入方不做股东，只作为项目投资人在项目部层面合作怎么办？国税发2009年31号文中将这种情况理解为不设立项目公司的合作开发，依然认定资金方最终按照比例分得的回报为股息红利，那么自然也就属于所得税的不征税收入。

第二种，一方要求固定回报，另一方取得剩余收益。

假设出地方要求取得固定回报，投入土地要求取得3亿元，不承担经营风险，这会被理解为土地使用权的转让，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第5号）文件第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。那么在税法上，也会按照法律对交易性质的认定要求出地方缴纳土地转让的各项税费。

假设出钱方要求取得固定回报，不承担经营风险，自然也会理解为资金利息收入。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第5号）文件第二十六条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。那么出钱方自然人应当按照利息收入缴纳增值税和企业所得税。

第三种，要求分的房屋的。

如果是出地方要求分房，应被理解为以地换房，出地方和换出公司如果不是一家的应各自视同销售缴纳各种税费；

如果是出钱方要求分房，应被理解为拿钱买房，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第5号）文件第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

三、双方谁说了算？

合作中最大的问题除了利益就是控制权了，实务中有以一方为主的，也有双方共同控制的，一般控制权体现在两个层面的设计：

第一个是股东会和董事会层面的设计，对于重大事项如何形成决议？

第二个是经营层面的设计，主要体现在章子的使用、账户的使用、财务的审批权限、人员的任免机制等四个核心问题上，此处不再一一赘述。

合作开发收益巨大，风险同样巨大，尤其是涉税风险，因此合作双方一定要在合作开始之前就充分考虑到双方合作模式的利与弊，考虑到未来出现纠纷的解决机制，考虑到最终项目的税费如何承担，以及合作双方是否会产生额外税费，没有预先的计划和安排，合作开发分崩离析的几率非常之高。

案例：

某集团公司及下属八家公司同在一栋办公楼办公，为方便员工就餐，由集团公司在地下室开办职工食堂，所有集团下属企业员工均可免费就餐，由各下属公司同集团按照每月每人300元进行结算。请问集团公司和各下属公司如何就职工食堂事宜进行财税处理？

要解决这个问题，首先需要搞清楚的第一点是职工食堂究竟是属于谁的？从案例来看，职工食堂显然属于集团公司主办，那么就意味着职工食堂的所有支出首先应当在集团公司账务进行核算，可能包括的成本有：

——地下室房租或固定资产折旧

——职工食堂相关设备资产的折旧

——职工食堂员工工资薪酬

——职工食堂采购的食材

——职工食堂其他必要开支

搞清楚第一步核算主体，下面的问题就是职工食堂面对本公司员工和集团下属公司员工提供就餐如何处理了！职工食堂的界定其实非常清晰，只有本企业员工提供就餐才能界定为职工食堂，从而作为企业职工福利费处理，如果为其他企业员工提供就餐，就属于典型的提供餐饮服务，必须正常缴纳增值税和企业所得税。因此这个案例中的两部分业务处理就很清晰了：

1、集团职工食堂对内部员工提供的就餐所有的支出应计入职工福利费——职工食堂支出，只要不超过职工福利费限额均可以在企业所得税前扣除；

2、集团职工食堂对外部人员（即使是集团下属公司也属于外部人员）提供的就餐应属于对外经营活动，以集团收取的其他公司员工餐费作为收入按照餐饮服务缴纳6%增值税，如果集团本身有正常业务的话，该部分应计入其他业务收入；

3、集团职工食堂所有支出需要在职工福利费和对外业务之间进行分割，由于整个就餐是统一实施的，因此以本公司人员和其他公司人员的比例进行分割是较为合理的方法。集团公司应在每月先单独归集职工食堂开支，然后月末按照本月员工与非员工比例进行统一比例分割，分别计入职工福利费和其他业务成本即可。

4、这样的独特业务模式需要集团公司在经营范围中加入餐饮服务，并办理相关对外营业的证照。