财政部令第85号 国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法
发文时间:2016-10-11
文号:财政部令第85号
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财政部对《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》(财政部令第38号)进行了修订,修订后的《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》已经部务会议审议通过,现予公布,自2017年1月1日起施行。


  部长楼继伟

  2016年10月11日


  附件:

国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法


  第一章总则

 

  第一条为了规范国际金融组织和外国政府贷款、赠款管理,防范政府债务风险,提高资金使用效益,根据《中华人民共和国预算法》等相关法律、行政法规,制定本办法。

 

  第二条国际金融组织和外国政府贷款、赠款的管理工作适用本办法。

 

  第三条本办法所称贷款是指财政部经国务院批准代表国家统一筹借并形成政府外债的贷款,以及与上述贷款搭配使用的联合融资。

 

  本办法所称赠款是指财政部或者经国务院批准由财政部代表国家作为受赠方接受的、不以与贷款搭配使用为前提条件的国际赠款。

 

  第四条财政部作为政府外债的统一管理部门,负责全国贷款、赠款的统一管理工作。

 

  地方财政部门作为地方政府性债务归口管理部门,负责本地区贷款、赠款的管理工作。

 

  第五条贷款、赠款的使用应当坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,符合国民经济和社会发展战略,遵循中期财政规划,体现公共财政职能,促进可持续发展。

 

  贷款、赠款的使用包括项目投融资、能力建设、政策咨询等多种形式。

 

  第六条贷款、赠款的管理应当遵循统一筹措、规模适度,分类管理、责权明晰,讲求绩效、风险可控的原则。

 

  第七条按照政府承担还款责任的不同,贷款分为政府负有偿还责任贷款和政府负有担保责任贷款。

 

  政府负有偿还责任贷款,应当纳入本级政府的预算管理和债务限额管理,其收入、支出、还本付息纳入一般公共预算管理。

 

  政府负有担保责任贷款,不纳入政府债务限额管理。政府依法承担并实际履行担保责任时,应当从本级政府预算安排还贷资金,纳入一般公共预算管理。

 

  第八条赠款纳入中央一般公共预算管理。其中:对于赠款方有指定用途的赠款,按预算管理程序审核后相应列入中央部门预算或中央对地方转移支付;对于赠款方无指定用途的赠款,由财政统筹安排使用。

 

  第九条财政部可以将贷款拨付给省级政府(包括计划单列市,下同)或国务院有关部门(含直属单位,下同)等使用。省级财政部门可以将财政部拨付的贷款逐级拨付给下级政府或者有关部门和单位使用。

 

  财政部可以将贷款转贷给省级政府、国务院有关部门、中央企业、金融机构等使用。省级财政部门可以将转贷的贷款拨付给下级政府或者有关部门和单位使用;省级财政部门也可以将转贷的贷款逐级转贷给下级政府或者有关部门和单位使用。

 

  财政部可以将接受的赠款拨付给省级政府、国务院有关部门、中央企业等机构使用。

 

  第二章机构职责

 

  第十条财政部履行下列职责:

 

  (一)统一对外筹借贷款、接受赠款;

 

  (二)制定贷款、赠款的管理制度;

 

  (三)与国务院有关部门研究编制贷款规划;

 

  (四)指导、协调、监督贷款和赠款的立项申报、前期准备、贷款划拨或转贷、赠款分配、资金使用、项目采购、统计监测、债务偿还、绩效管理、成果总结和推广等;

 

  (五)统筹开展贷款、赠款的对外工作,协调推进项目准备,对外磋商谈判,签署相关法律文件,办理生效手续;

 

  (六)将政府负有偿还责任贷款纳入预算管理和债务限额管理,加强对政府负有担保责任贷款的监控,建立债务风险预警和应急处置机制,防范和化解债务风险;

 

  (七)财政部应当履行的其他职责。

 

  第十一条地方财政部门履行下列职责:

 

  (一)制定本地区利用贷款、赠款的管理制度;

 

  (二)组织、征集、评审本地区贷款、赠款申请,向上级财政部门申报备选项目;

 

  (三)组织和协调本地区贷款、赠款对外工作,参与项目准备和磋商谈判,协助办理法律文件签署和生效手续;

 

  (四)监督项目实施单位和有关机构按照贷款、赠款法律文件的规定履行相应职责,及时采取有效措施处理项目出现的问题,并报告上级财政部门;

 

  (五)办理贷款、赠款资金的支付和提取,监督项目实施单位和有关机构贷款资金使用、项目采购等情况,保障资金使用的安全、规范、有效;

 

  (六)确定转贷或担保机制,落实还款责任,督促并确保贷款按时足额偿还;

 

  (七)将本地区政府负有偿还责任贷款纳入本级预算管理和债务限额管理,加强对本地区政府负有担保责任贷款的监控,建立风险应急处置机制和防控措施,防范和化解债务风险;

 

  (八)组织和实施本地区贷款赠款项目的绩效管理工作,总结和推广本地区贷款赠款项目的成果经验;

 

  (九)地方财政部门应当履行的其他职责。

 

  第十二条项目实施单位履行下列职责:

 

  (一)按照贷款方或赠款方及国内相关制度要求,开展贷款和赠款项目的准备工作,办理相关审核、审批手续,并按照财政部门要求提供担保或反担保;

 

  (二)按照贷款、赠款法律文件和国内相关规定,落实项目配套资金,组织项目采购,开展项目活动,推进项目进度,监测项目绩效等;

 

  (三)制定并落实贷款、赠款项目的各项管理规定,安全、规范、有效地使用资金;

 

  (四)及时编制和提交项目进度报告、财务报告和完工报告等,全面、客观、真实地反映项目进展情况;

 

  (五)制定贷款偿还计划,筹措和落实还贷资金,按时足额偿还贷款;

 

  (六)建立项目风险应急处置机制和防控措施,防范和化解债务风险;

 

  (七)配合和协助贷款方或赠款方以及国内相关部门开展项目检查、绩效管理和审计等工作;

 

  (八)项目实施单位应当履行的其他职责。

 

  第十三条跨省、自治区、直辖市、计划单列市的联合执行项目应当由国务院行业主管部门协商财政部等管理部门确定项目协调机构;省内跨地区、跨行业的联合执行项目应当由省级政府确定项目协调机构。

 

  项目协调机构主要履行下列职责:

 

  (一)参与项目立项研究论证,就项目内容、规模、技术、市场等为同级财政部门提供立项咨询意见;

 

  (二)按照贷款方或赠款方及国内相关制度要求,统一组织项目实施单位进行项目准备,协调解决有关问题,开展政策指导和专项业务培训;

 

  (三)按照贷款方或赠款方及国内相关制度要求,协调推进项目执行,定期向同级财政部门汇总报送项目进度报告、财务报告和完工报告;

 

  (四)组织开展项目绩效评价,总结推广项目先进技术、创新模式和管理经验;

 

  (五)配合协助贷款方或赠款方及国内相关部门开展项目检查、绩效管理等工作;

 

  (六)项目协调机构应当履行的其他职责。

 

  贷款项目协调机构项目管理经费预算应当报同级财政部门审批并纳入同级预算管理。

 

  第十四条财政部门可以按照国内相关制度规定选择具有专业能力的机构提供项目评审、到货核查、绩效评价、监督检查等服务。

 

  项目实施单位可以与财政部门共同选择具有专业能力和相关资质的金融机构,委托其办理贷款资金的提取支付,债务的分割、回收、偿还和统计等业务。

 

  第三章贷款管理

 

  第一节贷款筹借

 

  第十五条贷款筹借包括贷款申请、前期准备、对外磋商与谈判、法律文件签署与生效、执行或转贷及担保协议签署等。

 

  第十六条财政部定期发布贷款信息公告,公布贷款方提供贷款的规模、领域、条件等。

 

  第十七条省级财政部门和国务院有关部门、中央企业、金融机构应当根据本办法的规定以及贷款方的要求,组织、征集贷款备选项目。

 

  省级财政部门应当组织专家或委托第三方机构对本地区贷款备选项目的投入领域、贷款方式、融资安排、执行机构能力、绩效目标、偿债机制和债务风险等进行评审,并会同相关部门向财政部报送项目贷款申请书以及具有项目建议书深度的项目文件、还款承诺函、评审报告等配套文件。

 

  国务院有关部门、中央企业、金融机构申报项目的应当向财政部报送项目贷款申请书以及具有项目建议书深度的项目文件、还款承诺函等配套文件。

 

  第十八条财政部对贷款申请进行审查,并在中央政府和地方政府债务限额内,根据国家重大战略规划、优先发展和改革的重点领域、贷款方的资金使用政策、可用资金额度,结合有关项目绩效评价结果和项目所在地的债务风险情况等,与有关部门研究编制贷款备选项目规划。

 

  第十九条已列入贷款备选项目规划的,项目实施单位或者项目协调机构应当配合贷款方做好贷款项目前期准备工作并及时办理国内相关审批手续。

 

  各级财政部门应当加强协调和指导,督促项目实施单位按照贷款方的要求完成各项准备工作。

 

  第二十条在贷款磋商谈判前,有关单位应当完成以下工作:

 

  (一)对于项目贷款来源、金额、内容、实施主体等拟进行重大调整的,应当获得财政部与有关部门确认;对于本地区的项目,省级财政部门应当在报财政部审核确认前重新组织评审;

 

  (二)对于贷款法律文件谈判草本,省级财政部门、中央项目实施单位或中央项目协调机构应当提出修改或确认意见;

 

  (三)对于政府负有担保责任的贷款,项目实施单位应当以财政部门可接受的方式向财政部门提供反担保;

 

  (四)财政部或贷款方要求的其他事项。

 

  第二十一条财政部根据贷款项目准备情况与贷款方开展贷款磋商谈判。

 

  第二十二条在贷款方批准贷款后,财政部组织签署贷款法律文件并办理生效事宜。

 

  第二十三条财政部拨付贷款时,应当与省级政府或者国务院有关部门等签署执行协议。

 

  财政部转贷贷款时,应当与省级政府、国务院有关部门、中央企业或者金融机构等签署转贷协议。

 

  第二十四条对于财政部拨付的贷款,省级财政部门应当与下级政府或者有关部门和单位签署执行协议。

 

  对于财政部转贷的贷款,省级政府负有偿还责任的,省级财政部门应当与下级政府或者有关部门和单位签署执行协议;省级政府负有担保责任的,省级财政部门应当与下级政府或者有关部门和单位签署转贷协议。

 

  省级以下(不含省级)政府接受上级政府转贷,比照前款规定签署执行协议或者转贷协议。

 

  第二节贷款使用

 

  第二十五条贷款使用包括年度计划及预算编制、项目采购、资金支付、财务管理、项目调整、绩效监测及其相关的管理工作等。

 

  第二十六条项目实施单位或者项目协调机构应当按照有关规定将年度贷款资金和配套资金使用计划、采购计划、出国(境)团组计划等报同级财政部门审核确认或备案。

 

  第二十七条项目实施单位按照有关规定应当编制部门预算或者单位预算的,应当将其接受的贷款资金全额编入其部门预算或者单位预算管理。

 

  各级财政部门、有关部门和单位应当按照预算管理有关规定做好贷款的预算编制、执行和决算工作。

 

  第二十八条项目实施单位负责采购代理机构的选择和开展项目采购活动,并接受同级财政部门的监督。

 

  第二十九条财政部门和中央项目实施单位应当按照贷款法律文件、财政专户和预算单位银行账户管理等有关规定开设和管理贷款指定账户,并按照贷款方要求及国内有关规定进行贷款资金支付和债务分割等。

 

  第三十条项目实施单位应当按照国家财务会计制度和具体的贷款项目财务会计管理规定,负责贷款项目的财务管理和会计核算,建立健全内部财务会计制度,定期直接向同级财政部门或者通过项目协调机构汇总报送项目进度报告、财务报告等。

 

  第三十一条贷款使用过程中,有关调整贷款规模、变更项目目标和内容、改变贷款资金用途和支付比例、延长贷款期限等涉及贷款法律文件内容变更的,项目实施单位或者项目协调机构应当通过同级财政部门逐级向财政部提出申请,由财政部与贷款方协商后办理贷款法律文件的变更手续。

 

  第三十二条贷款项目执行期间如需进行期中调整,省级财政部门、中央项目实施单位或者中央项目协调机构应当在调整前组织开展在建项目绩效评价,根据绩效评价结果提出期中调整方案建议和项目管理整改意见。

 

  第三十三条省级财政部门、中央项目实施单位或者中央项目协调机构应当在项目完工后适时开展完工项目绩效评价,并做好评价结果的公开与应用工作。

 

  第三十四条贷款项目完工后,项目实施单位或者项目协调机构应当对项目实施情况进行全面总结和评价,准备项目竣工验收、办理竣工财务决算、提交项目完工报告,明晰产权关系和债权债务关系,做好资产债务移交和登记等工作。

 

  贷款形成国有资产的,其产权管理、核算、评估、处置、收益分配、统计、报告等工作应当按照有关规定进行。

 

  第三十五条财政部门、项目协调机构和项目实施单位应当及时总结技术、管理、制度、理念等方面的创新成果和经验,并进行推广宣传。

 

  第三节债务偿还

 

  第三十六条债务偿还包括还款计划制定、还款安排、欠款回收、还贷准备金管理、影响贷款偿还事项的处理等。

 

  第三十七条还款责任人应当制定还款计划,落实还款资金来源,保证按时足额还款。

 

  第三十八条政府负有偿还责任的贷款,财政部门应当按照预算安排及时足额履行还款责任。

 

  第三十九条政府负有担保责任的贷款,财政部门应当向上一级财政部门提供担保,并督促还款责任人制定还款计划,按时足额还款;必要时,财政部门可以要求企业还款责任人与金融机构就临时性垫付达成信贷服务协议,以确保按时足额还款。

 

  还款责任人未按时还款的,财政部门应当从本级政府还贷准备金中调剂资金用于临时性垫款。

 

  已确定还款责任人无法履行债务的,财政部门应当依法在本级一般公共预算中足额安排资金用于还款。

 

  第四十条未能履行还款义务的,财政部可以采取财政预算扣款、加收罚息等有效措施以保证欠款回收。地方财政部门可以按照转贷协议约定采取有效措施以保证欠款回收。

 

  第四十一条县级以上地方政府可以设立贷款还贷准备金,由同级财政部门管理。

 

  第四十二条还款责任人在遵循审慎原则和建立健全内部控制机制的基础上,可以运用金融工具保值避险。

 

  第四十三条在债务存续期间,还款责任人如因实行资产重组、企业改制等可能导致产权变更、债权变更或者债务转移等行为将会影响到贷款偿还的,应当事先征得同级财政部门的同意,并就有关债务偿还安排与同级财政部门达成书面协议,保证按时偿还贷款,防止债务逃废。

 

  第四章赠款管理

 

  第四十四条赠款管理包括赠款接受、赠款使用、绩效评价与总结、资产管理等。

 

  第四十五条省级财政部门、国务院有关部门和中央企业等机构应当根据财政部以及赠款方的要求,向财政部报送赠款申请及其项目概念书。

 

  财政部对赠款申请进行审核,并与赠款方磋商制定赠款项目清单。

 

  第四十六条财政部负责与赠款方进行磋商谈判、组织签署赠款法律文件并办理生效等事宜。

 

  赠款方有要求的,省级财政部门或中央项目实施单位应当在赠款磋商谈判前出具赠款联合融资承诺函。

 

  财政部应当与省级政府、国务院有关部门和中央企业等机构签署赠款执行协议。

 

  第四十七条项目实施单位应当按照有关规定将赠款年度资金使用计划、采购计划、出国(境)团组计划等报同级财政部门审核确认或备案。

 

  第四十八条财政部门和中央项目实施单位应当按照赠款法律文件、财政专户和预算单位银行账户管理等有关规定开设和管理赠款指定账户,并按照赠款方要求及国内有关规定进行赠款资金支付。

 

  第四十九条项目实施单位应当按照国家财务会计制度和具体的赠款项目财务会计管理规定,负责赠款项目的财务管理和会计核算,建立健全内部财务会计制度,定期向同级财政部门报送项目进度报告、财务报告等。

 

  第五十条赠款使用过程中,有关调整赠款规模、变更项目内容、改变赠款资金用途和支付比例、延长赠款期限等涉及赠款法律文件内容变更的,项目实施单位应当通过同级财政部门逐级提出申请,由财政部与赠款方协商后办理赠款法律文件的变更手续。

 

  第五十一条省级财政部门和中央项目实施单位应当在项目完工后适时开展赠款项目绩效评价,并做好评价结果的公开与应用工作。

 

  第五十二条赠款项目完工前,财政部门应当根据有关规定与赠款法律文件的要求明确赠款形成资产的所有权归属。

 

  赠款形成国有资产的,其产权管理、核算、评估、处置、收益分配、统计、报告等工作应当按照有关规定进行。

 

  第五章法律责任

 

  第五十三条各级财政部门应当对贷款、赠款项目执行情况实施监督。发现问题的,应当责令项目实施单位采取有效措施,限期加以解决和纠正。

 

  第五十四条地方财政部门未按本办法第十一条履行相应职责的,财政部可以予以通报批评,在有关问题得到妥善处理前暂停新的贷款赠款安排。

 

  第五十五条项目实施单位未按本办法第十二条履行相应职责的,财政部门可以采取暂停贷款赠款资金支付、加速未到期贷款债务的偿还、追回已支付资金及其形成的资产、收取贷款违约金等措施。

 

  财政部门可以通过企业信用信息公示系统等平台公示项目实施单位、采购代理机构或者金融机构在贷款赠款使用过程中的失信、违约等行为。

 

  第五十六条项目实施单位、项目协调机构及财政部门和个人存在以虚报、冒领等手段骗取贷款赠款资金,或者滞留、截留、挪用等违反规定使用贷款赠款资金,或者从中非法获益等行为的,依照相关法律法规的规定处理。

 

  第五十七条各级财政部门、项目实施单位和项目协调机构的工作人员在贷款、赠款的管理、资金使用和偿还过程中,贪污受贿、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依照相关法律法规的规定处理。

 

  第六章附则

 

  第五十八条省级财政部门可以依照本办法制定本地区贷款、赠款管理的实施办法。

 

  第五十九条项目实施单位依法直接向国际金融组织和外国政府举借,并经国务院批准由财政部代表中央政府为其提供担保的贷款,参照本办法管理。

 

  第六十条本办法自2017年1月1日起施行。2006年9月1日发布的《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》同时废止。

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  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

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  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

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  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。