国发[2018]38号 国务院关于支持自由贸易试验区深化改革创新若干措施的通知
发文时间:2018-11-07
文号:国发[2018]38号
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  建设自由贸易试验区(以下简称自贸试验区)是党中央、国务院在新形势下全面深化改革和扩大开放的战略举措。党的十九大报告强调要赋予自贸试验区更大改革自主权,为新时代自贸试验区建设指明了新方向、提出了新要求。为贯彻落实党中央、国务院决策部署,支持自贸试验区深化改革创新,进一步提高建设质量,现将有关事项通知如下:

  一、营造优良投资环境

  (一)借鉴北京市服务业扩大开放综合试点经验,放宽外商投资建设工程设计企业外籍技术人员的比例要求、放宽人才中介机构限制。(负责部门:人力资源社会保障部、住房城乡建设部、商务部;适用范围:所有自贸试验区,以下除标注适用于特定自贸试验区的措施外,适用范围均为所有自贸试验区)

  (二)编制下达全国土地利用计划时,考虑自贸试验区的实际情况,合理安排有关省(市)的用地计划;有关地方应优先支持自贸试验区建设,促进其健康有序发展。(负责部门:自然资源部)

  (三)将建筑工程施工许可、建筑施工企业安全生产许可等工程审批类权限下放至自贸试验区。(负责部门:住房城乡建设部)

  (四)授权自贸试验区开展试点工作,将省级及以下机关实施的建筑企业资质申请、升级、增项许可改为实行告知承诺制。(负责部门:住房城乡建设部)

  (五)将外商投资设立建筑业(包括设计、施工、监理、检测、造价咨询等所有工程建设相关主体)资质许可的省级及以下审批权限下放至自贸试验区。(负责部门:住房城乡建设部)

  (六)自贸试验区内的外商独资建筑业企业承揽本省(市)的中外联合建设项目时,不受建设项目的中外方投资比例限制。(负责部门:住房城乡建设部)

  (七)在《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》、《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》、《海峡两岸经济合作框架协议》下,对自贸试验区内的港澳台资建筑业企业,不再执行《外商投资建筑业企业管理规定》中关于工程承包范围的限制性规定。(负责部门:住房城乡建设部

  (八)对于自贸试验区内为本省(市)服务的外商投资工程设计(工程勘察除外)企业,取消首次申请资质时对投资者的工程设计业绩要求。(负责部门:住房城乡建设部)

  (九)卫生健康行政部门对自贸试验区内的社会办医疗机构配置乙类大型医用设备实行告知承诺制。(负责部门:卫生健康委)

  (十)自贸试验区内医疗机构可根据自身的技术能力,按照有关规定开展干细胞临床前沿医疗技术研究项目。(负责部门:卫生健康委)

  (十一)允许自贸试验区创新推出与国际接轨的税收服务举措。(负责部门:税务总局)

  (十二)省级市场监管部门可以将外国(地区)企业常驻代表机构登记注册初审权限下放至自贸试验区有外资登记管理权限的市场监管部门。(负责部门:市场监管总局)

  (十三)支持在自贸试验区设置商标受理窗口。(负责部门:知识产权局)

  (十四)在自贸试验区设立受理点,受理商标权质押登记。(负责部门:知识产权局)

  (十五)进一步放宽对专利代理机构股东的条件限制,新设立有限责任制专利代理机构的,允许不超过五分之一不具有专利代理人资格、年满18周岁、能够在专利代理机构专职工作的中国公民担任股东。(负责部门:知识产权局)

  (十六)加强顶层设计,在自贸试验区探索创新政府储备与企业储备相结合的石油储备模式。(负责部门:发展改革委、粮食和储备局,适用范围:浙江自贸试验区)

  二、提升贸易便利化水平

  (十七)研究支持对海关特殊监管区域外的“两头在外”航空维修业态实行保税监管。(负责部门:商务部、海关总署、财政部、税务总局)

  (十八)支持有条件的自贸试验区研究和探索赋予国际铁路运单物权凭证功能,将铁路运单作为信用证议付票据,提高国际铁路货运联运水平。(负责部门:商务部、银保监会、铁路局、中国铁路总公司)

  (十九)支持符合条件的自贸试验区开展汽车平行进口试点。(负责部门:商务部)

  (二十)授予自贸试验区自由进出口技术合同登记管理权限。(负责部门:商务部)

  (二十一)支持在自贸试验区依法合规建设能源、工业原材料、大宗农产品等国际贸易平台和现货交易市场。(负责部门:商务部)

  (二十二)开展艺术品保税仓储,在自贸试验区内海关特殊监管区域之间以及海关特殊监管区域与境外之间进出货物的备案环节,省级文化部门不再核发批准文件。支持开展艺术品进出口经营活动,凭省级文化部门核发的准予进出口批准文件办理海关验放手续;省级文化部门核发的批准文件在有效期内可一证多批使用,但最多不超过六批。(负责部门:文化和旅游部、海关总署)

  (二十三)支持自贸试验区开展海关税款保证保险试点。(负责部门:海关总署、银保监会)

  (二十四)国际贸易“单一窗口”标准版增加航空、铁路舱单申报功能。(负责部门:海关总署、民航局、中国铁路总公司)

  (二十五)支持自贸试验区试点汽车平行进口保税仓储业务。(负责部门:海关总署)

  (二十六)积极探索通过国际贸易“单一窗口”与“一带一路”重点国家和地区开展互联互通和信息共享,推动国际贸易“单一窗口”标准版新项目率先在自贸试验区开展试点,促进贸易便利化。(负责部门:海关总署)

  (二十七)在符合国家口岸管理规定的前提下,优先审理自贸试验区内口岸开放项目。(负责部门:海关总署)

  (二十八)在自贸试验区试点实施进口非特殊用途化妆品备案管理。(负责部门:药监局)

  (二十九)支持平潭口岸建设进境种苗、水果、食用水生动物等监管作业场所。(负责部门:海关总署,适用范围:福建自贸试验区)

  (三十)在对外航权谈判中支持郑州机场利用第五航权,在平等互利的基础上允许外国航空公司承载经郑州至第三国的客货业务,积极向国外航空公司推荐并引导申请进入中国市场的国外航空公司执飞郑州机场。(负责部门:民航局,适用范围:河南自贸试验区)

  (三十一)在对外航权谈判中支持西安机场利用第五航权,在平等互利的基础上允许外国航空公司承载经西安至第三国的客货业务,积极向国外航空公司推荐并引导申请进入中国市场的国外航空公司执飞西安机场。(负责部门:民航局,适用范围:陕西自贸试验区)

  (三十二)进一步加大对西安航空物流发展的支持力度。(负责部门:民航局,适用范围:陕西自贸试验区)

  (三十三)支持利用中欧班列开展邮件快件进出口常态化运输。(负责部门:邮政局、中国铁路总公司,适用范围:重庆自贸试验区)

  (三十四)支持设立首次进口药品和生物制品口岸。(负责部门:药监局、海关总署,适用范围:重庆自贸试验区)

  (三十五)将台湾地区生产且经平潭口岸进口的第一类医疗器械的备案管理权限下放至福建省药品监督管理部门。(负责部门:药监局,适用范围:福建自贸试验区)

  三、推动金融创新服务实体经济

  (三十六)进一步简化保险分支机构行政审批,建立完善自贸试验区企业保险需求信息共享平台。(负责部门:银保监会)

  (三十七)允许自贸试验区内银行业金融机构在依法合规、风险可控的前提下按相关规定为境外机构办理人民币衍生产品等业务。(负责部门:人民银行、银保监会、外汇局)

  (三十八)支持坚持市场定位、满足监管要求、符合行政许可相关业务资格条件的地方法人银行在依法合规、风险可控的前提下开展人民币与外汇衍生产品业务,或申请与具备资格的银行业金融机构合作开展远期结售汇业务等。(负责部门:人民银行、银保监会、外汇局)

  (三十九)支持自贸试验区依托适合自身特点的账户体系开展人民币跨境业务。(负责部门:人民银行)

  (四十)鼓励、支持自贸试验区内银行业金融机构基于真实需求和审慎原则向境外机构和境外项目发放人民币贷款,满足“走出去”企业的海外投资、项目建设、工程承包、大型设备出口等融资需求。自贸试验区内银行业金融机构发放境外人民币贷款,应严格审查借款人资信和项目背景,确保资金使用符合要求。(负责部门:人民银行、外交部、发展改革委、商务部、国资委、银保监会)

  (四十一)允许银行将自贸试验区交易所出具的纸质交易凭证(须经交易双方确认)替代双方贸易合同,作为贸易真实性审核依据。(负责部门:银保监会)

  (四十二)支持自贸试验区内符合条件的个人按照规定开展境外证券投资。(负责部门:证监会、人民银行)

  (四十三)支持在有条件的自贸试验区开展知识产权证券化试点。(负责部门:证监会、知识产权局)

  (四十四)允许平潭各金融机构试点人民币与新台币直接清算,允许境外机构境内外汇账户办理定期存款业务。(负责部门:人民银行、外汇局,适用范围:福建自贸试验区)

  (四十五)推动与大宗商品出口国、“一带一路”国家和地区在油品等大宗商品贸易中使用人民币计价、结算,引导银行业金融机构根据“谁进口、谁付汇”原则办理油品贸易的跨境支付业务,支持自贸试验区保税燃料油供应以人民币计价、结算。(负责部门:人民银行等部门,适用范围:浙江自贸试验区)

  (四十六)允许自贸试验区内银行业金融机构按相关规定向台湾地区金融同业跨境拆出短期人民币资金。(负责部门:人民银行,适用范围:福建自贸试验区)

  (四十七)支持“海峡基金业综合服务平台”根据规定向中国证券投资基金业协会申请登记,开展私募投资基金服务业务。支持符合条件的台资保险机构在自贸试验区内设立保险营业机构。(负责部门:银保监会、证监会,适用范围:福建自贸试验区)

  四、推进人力资源领域先行先试

  (四十八)增强企业用工灵活性,支持自贸试验区内制造企业生产高峰时节与劳动者签订以完成一定工作任务为期限的劳动合同、短期固定期限劳动合同;允许劳务派遣员工从事企业研发中心研发岗位临时性工作。(负责部门:人力资源社会保障部)

  (四十九)将在自贸试验区内设立中外合资和外商独资人才中介机构审批权限下放至自贸试验区,由自贸试验区相关职能部门审批并报省(市)人力资源社会保障部门备案。(负责部门:人力资源社会保障部)

  (五十)研究制定外国留学生在我国境内勤工助学管理制度,由自贸试验区制定有关实施细则,实现规范管理。(负责部门:教育部)

  (五十一)鼓励在吸纳非卫生技术人员在医疗机构提供中医治未病服务、医疗机构中医治未病专职医师职称晋升、中医治未病服务项目收费等方面先行试点。(负责部门:中医药局)

  (五十二)授权自贸试验区制定相关港澳专业人才执业管理办法(国家法律法规暂不允许的除外),允许具有港澳执业资格的金融、建筑、规划、专利代理等领域专业人才,经相关部门或机构备案后,按规定范围为自贸试验区内企业提供专业服务。(负责部门:人力资源社会保障部、住房城乡建设部、银保监会、证监会、知识产权局,适用范围:广东自贸试验区)

  (五十三)支持自贸试验区开展非标准就业形式下劳动用工管理和服务试点。(负责部门:人力资源社会保障部,适用范围:上海自贸试验区)

  五、切实做好组织实施

  坚持党的领导。坚持和加强党对改革开放的领导,把党的领导贯穿于自贸试验区建设全过程。要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,深刻认识支持自贸试验区深化改革创新的重大意义,贯彻新发展理念,鼓励地方大胆试、大胆闯、自主改,进一步发挥自贸试验区全面深化改革和扩大开放试验田作用。

  维护国家安全。各有关地区和部门、各自贸试验区要牢固树立总体国家安全观,在中央国家安全领导机构统筹领导下,贯彻执行国家安全方针政策和法律法规,强化底线思维和风险意识,维护国家核心利益和政治安全,主动服务大局。各有关省(市)人民政府依法管理本行政区域内自贸试验区的国家安全工作。各有关部门依职责管理指导本系统、本领域国家安全工作,可根据维护国家安全和核心利益需要按程序调整有关措施。

  强化组织管理。各有关地区和部门要高度重视、密切协作,不断提高自贸试验区建设和管理水平。国务院自由贸易试验区工作部际联席会议办公室要切实发挥统筹协调作用,加强横向协作、纵向联动,进行差别化指导。各有关部门要加强指导和服务,积极协调指导自贸试验区解决发展中遇到的问题。各有关省(市)人民政府要承担起主体责任,完善工作机制,构建精简高效、权责明晰的自贸试验区管理体制,加强人才培养,打造高素质管理队伍。

  狠抓工作落实。各有关地区和部门要以钉钉子精神抓好深化改革创新措施落实工作。国务院自由贸易试验区工作部际联席会议办公室要加强督促检查,对督查中发现的问题要明确责任、限时整改,及时总结评估,对效果好、风险可控的成果,复制推广至全国其他地区。各有关部门要依职责做好改革措施的细化分解,全程过问、一抓到底。各有关省(市)要将落实支持措施作为本地区重点工作,加强监督评估、压实工作责任,推进措施落地生效,同时研究出台本省(市)进一步支持自贸试验区深化改革创新的措施。需调整有关行政法规、国务院文件和部门规章规定的,要按法定程序办理。重大事项及时向党中央、国务院请示报告。


国务院

2018年11月7日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。