国税发[1994]211号 国家税务总局关于开展税务代理试点工作的通知
发文时间:1994-09-16
文号:国税发[1994]211号
时效性:全文失效
收藏
1620

失效提示:根据国家税务总局关于贯彻实施《注册税务师资格制度暂行法规》有关问题的通知(国税发[1998]15号)文件规定,此通知于1998年2月6日废止。

  为了使税收征收管理适应社会主义市场经济发展和经济体制改革的要求,加快在全国推行税务代理制度的步伐,保证新税制的顺利实施,国家税务总局根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的法规,在调查研究和征求各方面意见的基础上制定了《税务代理试行办法》,现随文下发给你们,就试点工作的开展提出如下要求:

  一、提高认识、加强领导。在我国实行税务代理制,是社会主义市场经济发展和加强税收征收管理的客观要求,也是提高税收征管质量,推进依法治税,维护纳税人合法权益的需要。特别是实行新税制以后,全面推行税务代理制度已成为税收征管改革的一项重要任务。为此,各级税务机关要提高对这项工作的认识,国税、地税的主要领导要共同主动与有关部门配合、协调,发挥各方面的积极性,采取有效的措施,组织实施税务代理的试点工作。为了保证税务代理试点工作的正常开展,由各省、自治区、直辖市国家税务局牵头,与地方税务局共同组成税务师资格审查委员会,日常工作的办事机构暂设在国家税务局的征管处。

  二、精心选点、逐步推开。税务代理工作在一些地区已有一定基础,有的地区则是刚刚起步。国家税务总局为了更好地了解掌握试点工作开展情况,及时总结试点工作的经验教训,以点带面,推动整个试点工作健康顺利进行,决定将辽宁、吉林、山东、福建、四川、海南、上海、深圳、大连、青岛等十个省、市作为试点工作联系点,其他省、市应根据当地的实际情况有步骤分阶段实施。在试点的初期可选择有一定税务代理工作基础和征管工作基础较好的地区先行试点,取得经验后再逐步推开。有条件的地区也可以加快步伐,在全省或全市的范围内推行。在试点过程中既要勇于进取,又要稳步推进。

  三、先行认定,积极组建。为了使税务代理试点工作在原有基础上进一步发展,各试点地区在全国未统一组织税务师资格考试以前,可以在保证质量的前提下,在现有税务咨询人员、注册会计师、审计师、律师中,按法规考核认定一批税务师,经过培训后发给税务师执业证书,然后积极审批税务师事务所及其他税务代理机构,组建税务师行业协会。

  四、健全制度、严格管理。税务代理是一项社会中介服务性业务,涉及到税务代理人与委托人的切身利益,并直接影响到国家税款能否及时足额入库。因此,建立健全科学、严密的各项管理制度是保证税务代理工作顺利开展的关键。各地在试点工作中,应在总局下发的有关办法的基础上,根据本地的实际情况,制定各项配套的法规和办法,并不断充实、完善,以保证税务代理试点工作的正常开展。

  五、注重调研、总结推广。税务代理在我国是一项新兴的行业,加强对税务代理的管理是一项长期的紧迫的工作。各试点地区要注重开展调查研究,及时发现问题,并积极研究解决,完善管理制度。同时,要认真总结经验,加以推广。

  附件:                                                  税务代理试行办法


  第一章 总 则 

  第一条为了规范税务代理行为,发挥税务代理人在税收活动中的作用,保证国家税收法律、行政法规的正确贯彻执行,维护纳税人、扣缴义务人的合法权益,根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十三条的法规,制定本办法。

  第二条税务代理是指税务代理人在本办法法规的代理范围内,受纳税人、扣缴义务人的委托,代为办理税务事宜的各项行为的总称。

  第三条税务代理人是指具有丰富的税收实务工作经验和较高的税收、会计专业理论知识以及法律知识,经国家税务总局及其省、自治区、直辖市国家税务局批准,从事税务代理的专门人员及其工作机构。

  第四条从事税务代理的专门人员称为税务师,其工作机构是按本办法法规设立的承办税务代理业务的机构。

  税务师必须加入税务代理机构,才能从事税务代理业务。

  第五条税务代理人实施税务代理行为,应当以纳税人、扣缴义务人自愿委托和自愿选择为前提,以国家税收法律、行政法规为依据,独立、公正执行业务,维护国家利益,保护委托人的合法权益。

  第六条税务代理实行有偿服务,收费标准由省、自治区、直辖市国家税务局会同有关部门制定。

  第七条县以上国家税务局、地方税务局负责对税务代理人进行监督、指导。

  第二章 税务师的资格认定 

  第八条国家对税务师实行资格考试和认定制度。资格考试办法,另行制定。

  第九条具有下列条件之一者,可以申请参加税务师资格考试: 

  (一)具有经济类、法学类大专以上学历,从事经济、法律工作三年以上的;    

  (二)具有经济类、法学类中等专业学历,从事经济、法律工作五年以上的;    

  (三)连续从事税收业务工作十年以上的; 

  (四)国家税务总局认定具有同等学识能力和资格的。

  具有经济类、法学类中等以上专业学历以及连续从事税收业务工作十年以上,可以免予部分科目的考试。

  第十条取得执业会计师、审计师、律师资格以及连续从事税收业务工作十五年以上者,可不参加全国统一的税务资格考试,其代理资格由省、自治区、直辖市国家税务局考核认定。

  第十一条参加税务师资格统一考试成绩合格者和经考核认定合格者,由省、自治区、直辖市国家税务局核发税务师资格证书。

  第十二条取得税务师资格证书者,要从事税务代理业务,必须向省、自治区、直辖市国家税务局提出书面申请,填写税务师执业申请表,经审核同意后,给予注册登记,发给税务师执业证书,取得税务师执业证书者,应当参加全国统一举办的税务师执业培训。

  注册登记的主要内容包括:税务师的姓名、出生年月日,居民身份证号码、所属税务代理机构的名称、地址等。

  税务师资格证书、执业证书,由全国统一制作,省、自治区、直辖市国家税务局负责发放。

第十三条有下列情况之一者,不具有税务师执业资格,税务机关不予注册登记:

  (一)不具有完全民事行为能力的;    

  (二)因受刑事处罚,自刑罚执行完毕之日起未满三年者;    

  (三)被国家机关开除公职,自开除之日起未满三年者;    

  (四)被取消注册会计师、律师、审计师资格,自被取消之日起未满三年者;    

  (五)在职的国家公务员;    

  (六)依照本办法法规被取消税务师资格者;    

  (七)国家税务总局认为其他不具备税务代理资格的。

  第十四条税务师有下列情况之一的,由省、自治区、直辖市国家税务局注销其税务师登记,并收回税务执业证书: 

  (一)在登记中弄虚作假,骗取税务师执业证书的;    

  (二)因健康原因不能从事税务代理工作一年以上的;    

  (三)依照本办法法规被取消税务师资格的;    

  (四)已死亡的;    

  (五)已不从事税务代理业务的;    

  (六)国家税务总局认为其他不适合从事税务代理工作的。

  第十五条国家对税务师执业证书实行定期验证制度,一般一年一次。

  第十六条税务师办理了注册登记或注销登记后,均应通过新闻媒介予以公布。

  第三章 税务代理机构 

  第十七条税务代理机构为税务师事务所和经国家税务总局及其省、自治区、直辖市国家税务局批准的其他机构。

  一个税务师只能加入一个税务代理机构。

  第十八条税务师事务所可以由注册税务师合伙设立,也可以成立负有限责任的法人。

  设立税务师事务所应有一定数量的专职从业人员,其中至少有五名以上经税务机关审定注册的税务师。

  第十九条设立税务师事务所,应当报国家税务总局或省、自治区、直辖市国家税务局审查批准。

  第二十条申请设立税务师事务所者,应当向审批机关提出书面申请,并报送下列有关资料;(一)税务师事务所的名称、组织机构、业务场所;(二)税务师事务所的主要负责人的姓名、简历及有关证明文件;(三)税务师事务所的从业人员情况、税务师的姓名、简历及有关证明文件;(四)税务师事务所章程、合同、协议书;(五)审批机关要求提供的其他资料。

  第二十一条经批准设立的税务师事务所,应当严格遵守国家财经纪律,独立核算,自负盈亏,依法纳税。

  第二十二条经国家批准设立的会计师事务所、律师事务所、审计师事务所、税务咨询机构需要开展税务代理业务的,必须在本机构内设置专门的税务代理部,配备五名以上经税务机关审定注册的税务师,并报经国家税务总局或省、自治区、直辖市国家税务局批准,方能从事税务代理业务。

  第二十三条省、自治区、直辖市国家税务局应当将其批准设立的税务师事务所和其他税务代理机构报国家税务总局备案。国家税务总局发现批准不当的,应当自收到报告之日起30日内通知原审批机关重新审查。

  第二十四条税务代理机构对其所属的税务师按照本办法法规实施的代理行为承担责任。

  第四章 税务代理业务范围 

  第二十五条税务代理人可以接受纳税人、扣缴义务人的委托从事下列范围内的业务代理:(一)办理税务登记、变更税务登记和注销税务登记;(二)办理发票领购手续;(三)办理纳税申报或扣缴税款报告;(四)办理缴纳税款和申请退税;(五)制作涉税文书;(六)审查纳税情况;(七)建帐建制,办理帐务;(八)开展税务咨询、受聘税务顾问;(九)申请税务行政复议或税务行政诉讼;(十)国家税务总局法规的其他业务。

  第二十六条纳税人、扣缴义务人可以根据需要委托税务代理人进行全面代理、单项代理或临时代理、常年代理。

  第二十七条税务代理人不能代理应由税务机关行使的行政职权,税务机关按照法律、行政法规法规委托其代理的除外。

  第五章 税务代理关系的确立和终止 

  第二十八条税务师承办代理业务,由其所在税务代理机构统一受理,并与被代理人签定委托代理协议书。委托代理协议书应当载明代理人、代理人名称、代理事项、代理权限、代理期限以及其他应明确的内容,并由税务师及其所在税务代理机构被代理人签名盖章。

  第二十九条税务代理人应按季委托协议书约定的代理内容和代理权限、期限进行税务代理。超出协议约定范围的业务需代理时,必须先修订协议书。

  第三十条税务代理期限届满,委托协议书届时失效,税务代理关系自然终止。

  第三十一条有下列情形之一的,被代理人在代理期限内可单方终止代理行为:(一)税务师已死亡;(二)税务代理人被注销其资格;(三)税务代理人未按委托代理协议书的法规办理代理业务;(四)税务代理机构已破产、解体或被解散。

  第三十二条有下列情形之一的,税务代理人在委托期限内可单方终止代理行为:(一)被代理人死亡或解体;(二)被代理人授意税务代理人实施违反国家法律、行政法规的行为,经劝告仍不停止其违法活动的;(三)被代理人提供虚假的生产、经营情况和财务会计报表,造成代理错误被代理人自己实施违反国家法律、行政法规的行为。

  第三十三条被代理人或税务代理人按法规单方终止委托代理关系的,终止方应及时通知另一方,并向当地税务机关报告,同时公布终止决定。

  第六章 税务代理人的权利和义务 

  第三十四条税务代理人有权依照本办法的法规代理由纳税人、扣缴义务人委托的税务事宜。

  第三十五条税务代理人依法履行职责,受国家法律保护,任何机关、团体、单位和个人不得非法干预。

  第三十六条税务代理人有权根据代理业务需要,查阅被代理人的有关财务会计资料和文件,查看业务现场和设施。被代理人应当向代理人提供真实的经营情况和财务会计资料。

  第三十七条税务代理人可向当地税务机关订购或查询税收政策、法律、法规和有关资料。

  第三十八条税务代理人对税务机关的行政决定不服的,可依法向税务机关申请行政复议或向人民法院起诉。

  第三十九条税务代理人在办理代理业务时,必须向有关的税务工作人员出示税务师执业证书,按照主管税务机关的要求,如实提供有关资料,不得隐瞒、谎报,并在税务文书上署名盖章。

  第四十条税务代理人对被代理人偷税、骗取减税、免税和退税的行为,应予以制止,并及时报告税务机关。

  第四十一条税务代理人在从事代理业务期间和停止代理业务以后,都不得泄漏因代理业务而得知的秘密。

第四十二条税务代理人应当建立税务代理档案,如实记载各项代理业务的始末和保存计税资料及涉税文书。税务代理档案至少保存五年。

  第七章 代理责任 

  第四十三条税务师未按照委托代理协议书的法规进行代理或违反税收法律、行政法规的法规的法规进行代理的,由县以上国家税务局处以2000元以下的罚款。

  第四十四条税务师在一个会议年度内违反本办法法规从事代理行为二次以上的,由省、自治区、直辖市国家税务局注销税务师登记,收回税务师执业证书,停止其从事税务代理业务二年。

  第四十五条税务师知道被委托代理的事项违法仍进行代理活动或知道自身的代理行为为违法仍进行的,由省、自治区、直辖市国家税务局吊销其税务师执业证书,禁止从事税务代理业务。

  第四十六条税务师触犯刑律,构成犯罪的,由司法机关依法惩处。

  第四十七条税务代理机构违反本办法法规的,由县以上国家税务局根据情节轻重,给予警告、处以2000元以下罚款、停业整顿、责令解散等处分。

  第四十八条税务师、税务代理机构从事地方税代理业务时违反本办法法规的,由县以上地方税务局根据本办法的法规给予警告、处以2000元以下的罚款或提请省、自治区、直辖市国家税务局处理。

  第四十九条税务机关对税务师和税务代理机构进行惩戒处分时,应当制作文书、通知当事人,并予以公布。

  第八章 附 则 

  第五十条国家税务总局及省、自治区、直辖市国家税务局应当设置税务师资格审查委员会,负责税务师资格考试、认定注册和审批税务代理机构,以及对税务师、税务代理机构违反本办法法规的行为进行查处。

  第五十一条省、自治区、直辖市应当成立税务师协会,全国成立中国税务师协会。税务师协会是由税务师组成的社会团体。中国税务师协会是税务师的全国组织,省、自治区、直辖市税务师协会是税务师地方组织。税务师应当加入税务师协会。

  第五十二条税务师协会应制定有关章程和会则。地方税务师协会的章程、会则需报省、自治区、直辖市国家税务局备案,中国税务师协会的章程、会则需报国家税务总局备案。

  第五十三条税务师协会应当支持税务师依法执行业务,维护其合法权益,向有关方面反映其意见和建议。

  第五十四条本办法由国家税务总局负责解释。

  第五十五条本办法自公布之日起执行。

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。