土地价款抵减销售额的财税处理
发文时间:2021-10-26
作者:赵辉
来源:中汇武汉税务师事务所十堰所
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一、土地抵减销售额的适用范围。国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给房地产企业,房地产企业必须一次性或分次支付一定数额的货币资金即土地出让金。国土资源部门收到的土地出让金只能开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。土地作为房地产企业一项重大成本费用,支付的土地出让金无法取得增值税专用发票进行进项税额抵扣。为了减轻房地产企业的增值税税负,允许房地产企业在一般计税方式下计算增值税销售额时,采取差额扣除土地价款。即土地抵减销售额的适用范围仅限于从事房地产开发的企业,并且仅适用一般计税方法。比如工业企业将营改增之后新建厂房销售,虽然也是适用一般计税方法,但不能抵减土地价款。


二、土地价款抵减的内容。《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税[2016]140号文件第七条规定:“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号)第一条第(三)项第10点中‘向政府部门支付的土地价款’,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”


房地产企业如果取得的是“毛地”,“向政府部门支付的土地价款”只包括土地出让金和大市政配套费。但还可以扣除房地产企业支付的拆迁补偿费用。拆迁补偿费用需要凭借《政府拆迁公告或会议纪要》、《拆迁协议》、拆迁方支付凭据、被拆迁方收据和身份证明或评估报告等资料入账,在计算销售额时差额扣除土地价款;支付的土地前期开发费用,需要凭借建筑单位提供的建筑服务增值税专用发票入账,计算抵扣进项税款。


房地产企业如果取得的为“净地”,就不会发生拆迁补偿安置费和七通一平等费用,所以,“向政府部门支付的土地价款”为土地出让金。房地产企业可以凭借财政票据入账,在计算销售额时差额扣除土地价款。


需要注意的是:大市政配套费虽然是计入受让土地契税的计税依据,但有的地方税务机关明确抵减土地价款并不包括大市政配套费。


三、土地价款抵减的计算方法。土地价款并不是一次性差额扣除的,而是随着销售比例逐期扣除。根据国家税务总局公告[2016]18号等规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1 9%),当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。


四、差额扣除账务处理。根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)文件规定:“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”根据以上文件规定,房地产企业在计算销售额时允许抵减的土地价款账务处理如下:


借:应交税费-应交增值税(销项税额抵减)


贷:主营业务成本


我要补充
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2021年个税汇算清缴:关注与疫情相关优惠政策的细节规定

2020年马上过去,很快第二次个人所得税汇算清缴也即将开始。今年,为应对新冠疫情,财政部、税务总局出台了一系列税收优惠政策,必将对个人所得税汇算清缴产生影响。本文梳理了今年与疫情相关的税收政策,提示纳税人关注。


  应对疫情捐赠支出


  今年疫情期间,大量个人踊跃捐款捐物,国家对个人应对疫情捐赠也给予了特殊政策。


  一、间接捐赠


  《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第9号,以下简称“9号公告”)第一条规定,自2020年1月1日起,个人通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门等国家机关,捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的现金和物品,允许在计算应纳税所得额时全额扣除。


  根据《个人所得税法》第六条规定,个人捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额百分之三十的部分,可以从其应纳税所得额中扣除。但是,9号公告允许捐赠用于应对新冠疫情的现金和物品全额扣除,没有比例限制,但必须是通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门等国家机关的捐赠才能够税前扣除。


  有的个人在疫情期间直接向援鄂医疗队捐赠物品,若能够取得由卫生健康部门开具的公益事业捐赠票据,也可以全额税前全额扣除。


  二、直接捐赠


  9号公告第二条规定,自2020年1月1日起,个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的物品,允许在计算应纳税所得额时全额扣除。捐赠人凭承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。


  直接捐赠应符合以下三个条件才能税前扣除:


  一是须取得承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函,否则不能税前扣除。


  二是受赠人须为承担疫情防治任务的医院。


  新闻报道中有不少企业和个人直接捐赠物资给警察、军队、社区等,这种情况不能税前扣除。


  另外,该医院应为承担疫情防治任务的医院,若为非承担疫情防治任务的医院,则不能税前扣除。


  若向方舱医院、医疗隔离点捐赠物品,如果该方舱医院或医疗隔离点被地方卫生健康部门确定为“承担疫情防治任务的医院”,则可以税前扣除。


  三是直接捐赠的仅为物品。


  9号公告规定,间接捐赠用于应对新冠疫情的现金和物品,允许全额扣除。但直接捐赠仅限用于应对新冠疫情的物品,直接捐赠现金不能扣除。


  “应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的物品”,不局限于口罩、防护服等医疗物资,如向医院捐赠食品、通讯设备、运输设备等,也允许税前扣除。


  《财政部 税务总局关于公益慈善事业捐赠个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第99号,以下简称99号公告)规定,个人捐赠除股权、房产以外的其他非货币性资产的,按照非货币性资产的市场价格确定。个人捐赠口罩、防护服等物资的,应按照市场价格确定捐赠额,享受税前扣除政策。同时,根据公益捐赠的有关制度要求,接受物资捐赠的公益性社会组织会按照相应的办法确认捐赠物资的市场价格。如,在个人购买物资的时间与实际捐赠的时间很接近的情况下,公益性社会组织会按照购买价格确定物资市场价格。同理,直接捐赠个人购买物资的时间与捐赠的时间很接近,那么市场价格就是购买商品价格,也就是购买小票或购买发票上注明的商品价格。


  个人享受全额税前扣除政策的,按照99号公告文件有关规定执行;其中,直接捐赠的,在办理个人所得税税前扣除、填写《个人所得税公益慈善事业捐赠扣除明细表》时,应当在备注栏注明“直接捐赠”。


  个人取得承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函,作为税前扣除依据自行留存备查。可留存购买医疗防护物资时的发票、购物小票等购买凭证以证明所捐赠物资的价值。


  个人发生公益捐赠支出可在当年的综合所得、经营所得中扣除,汇算清缴时捐赠支出扣除不完的,不得结转以后年度扣除。


  医务人员和防疫工作者


  《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第10号,以下简称“10号公告”)第一条规定,自2020年1月1日起,对参加疫情防治工作的医务人员和防疫工作者按照政府规定标准取得的临时性工作补助和奖金,免征个人所得税。政府规定标准包括各级政府规定的补助和奖金标准。对省级及省级以上人民政府规定的对参与疫情防控人员的临时性工作补助和奖金,比照执行。


  其中,参加疫情防治工作的医务人员和防疫工作者的确定的政府规定标准,包括各级政府出台的标准。对于上述以外的其他参与疫情防控人员,应按照省级及省级以上人民政府规定有关标准执行。


  《中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组关于全面落实进一步保护关心爱护医务人员若干措施的通知》(国发明电[2020]5号),明确提出要提高疫情防治人员薪酬待遇,按照国发明电〔2020〕5号文件规定,在疫情防控期间,对于疫情防治人员取得的临时性工作补助、卫生防疫津贴和核增的一次性绩效工资,可以按照该公告规定享受免征个人所得税的优惠政策。


  若单位发给上述人员的补助与省级人民政府规定的标准不完全一致(大于或者小于省级标准),那么,对于上述人员实际取得临时性补贴和奖金,在相应级别政府规定标准的范围内,可以免征个人所得税。


  10号公告发布之时,考虑到相关人员正在疫情防治一线,其单位同样承担较重防治任务,为切实减轻有关人员及其单位负担,对上述人员取得的临时性工作补助和奖金享受免征个人所得税优惠时,支付单位无需申报,仅将发放人员名单及金额留存备查即可。那么,若后续没有特殊政策,在个人汇算清缴时,这部分免税收入仍然无需申报。


  单位发给个人的实物


  10号公告第二条规定,自2020年1月1日起,单位发给个人用于预防新型冠状病毒感染的肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物(不包括现金),不计入工资、薪金收入,免征个人所得税。


  原则上,只要是与预防新冠肺炎直接相关的药品、医疗用品、防护用品物资,如口罩、护目镜、消毒液、手套、防护服等,都可以享受免税规定。


  需要注意的是,此处仅限于实物,如果单位发给个人用于购买预防新型冠状病毒感染的肺炎的药品、医疗用品和防护用品等的现金,则缴纳个人所得税。


财政部会计司关于企业会计准则实施问答(2021年第1期)

金融工具准则实施问答


  1、问:新冠肺炎疫情下,企业在应用预期信用损失法时应重点关注哪些问题?


  答:(1)在无须付出不必要的额外成本或努力的前提下,企业应用的预期信用损失法应当反映有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。在评估未来经济状况时,既要考虑疫情的影响,也要考虑政府等采取的各类支持性政策。


  (2)企业应当加强对预期信用损失法下使用模型的管理,定期对模型进行重检并根据具体情况进行必要的修正。考虑疫情引发的不确定性,应当适当调整模型及其假设和参数。在确定反映疫情影响下经济状况变化的多种宏观经济情景及其权重时,应当恰当运用估计和判断。包括适时调整经济下行情景的权重、考虑政府支持性政策对借款人违约概率及相关金融资产违约损失率的影响等。无法或难以及时通过适当调整模型及其假设和参数反映疫情潜在影响的,企业可以通过管理层“叠加”进行正向或负向调整。企业应当规范管理层“叠加”的运用和审批。


  (3)因借款人或客户所在的区域和行业等受疫情影响程度不同,可能导致贷款、应收款项等金融资产的风险特征发生变化,企业应当考虑这些变化对评估信用风险对应相关金融资产所在组别的影响,必要时应当根据相关金融资产的共同风险特征重新划分组别。


  (4)银行等金融机构因疫情原因提供临时性延期还款便利的,应当根据延期还款的具体条款和借款人的还款能力等分析判断相关金融资产的信用风险是否自初始确认后已显著增加。例如,银行针对某类贷款的所有借款人提供延期还款便利的,应当进一步分析借款人的信用状况和还款能力等,既应当充分关注并及时识别此类借款人信用风险是否显著增加,也不应当仅因其享有延期还款便利而将所有该类贷款认定为信用风险自初始确认后已显著增加。再如,银行针对某类贷款的延期还款便利仅限于满足特定条件的对象的,应当评估这些特定条件是否表明贷款信用风险自初始确认后已显著增加。


  (5)企业应当按照企业会计准则的要求披露确定预期信用损失所采用的估计技术、关键假设和参数等相关信息,并重点披露各经济情景中所使用的关键宏观经济参数的具体数值、管理层“叠加”调整的影响、对政府等提供的支持性政策的考虑等。


  2、问:企业按照管理金融资产的业务模式对相关金融资产进行分类,在评估确定管理金融资产的业务模式时,应当从子公司层面还是集团层面考虑?


  答:根据金融工具确认计量准则第十六条并参照相关应用指南,企业管理金融资产的业务模式是指企业如何管理其金融资产以产生现金流量。企业应当以企业关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础,在金融资产组合的层次上确定其管理金融资产的业务模式;同一企业可能会采用多个业务模式管理其金融资产。


  集团及各子公司应当根据各自的实际情况确定其管理金融资产的业务模式。对于同一金融资产组合,集团和子公司对其管理该组合的业务模式的判断通常一致。


  3、问:企业在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的,应当分类为何种金融资产?


  答:根据金融工具确认计量准则第十九条,企业在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的,该金融资产应当分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。企业不得将该或有对价指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。


  4、问:企业从事的融资担保、信用证、信用保险等“财务担保合同”业务,应当适用保险合同相关会计准则还是金融工具确认计量准则?


  答:根据《企业会计准则解释第4号》(财会〔2010〕15号),融资性担保公司发生的担保业务,应当按照《企业会计准则第25号——原保险合同》(财会〔2006〕3号)、《企业会计准则第26号——再保险合同》(财会〔2006〕3号)、《保险合同相关会计处理规定》(财会〔2009〕15号)等有关保险合同的相关规定进行会计处理。


  根据金融工具确认计量准则第六条,对于财务担保合同,发行方之前明确表明将此类合同视作保险合同,并且已按照保险合同相关会计准则进行会计处理的,可以选择适用金融工具确认计量准则或保险合同相关会计准则。该选择可以基于单项合同,但选择一经作出,不得撤销。否则,相关财务担保合同适用金融工具确认计量准则。


  5、问:在金融工具确认计量准则施行日,将原分类为可供出售金融资产的权益工具投资按照准则第十九条指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的,其原账面价值与新账面价值之间的差额应当如何处理?该权益工具投资原来计入其他综合收益的累计金额是否转入留存收益?该权益工具投资原来计入损益的累计减值损失是否由留存收益转入其他综合收益?


  答:根据金融工具确认计量准则第七十三条和七十八条,在准则施行日,企业应当按照准则的规定对金融工具进行分类和计量(含减值),金融工具原账面价值和准则施行日的新账面价值之间的差额,应当计入准则施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。在准则施行日,企业应当以该日的既有事实和情况为基础,根据准则的相关规定,考虑将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产,并追溯调整。


  因此,原分类为可供出售金融资产的权益工具投资,按照新金融工具确认计量准则指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的,企业应当以其在新金融工具确认计量准则施行日的公允价值计量,原账面价值与公允价值之间的差额,应当计入其他综合收益,后续不得转入当期损益,待该权益工具终止确认时转入留存收益。


  在新金融工具确认计量准则施行日,该权益工具投资原来计入其他综合收益的累计金额不做处理,待该权益工具终止确认时转入留存收益。


  该权益工具投资原来计入损益的累计减值损失,原则上应当转入其他综合收益,实务上出于简化考虑,允许不对累计减值损失做出处理。


  6、问:企业支付永续债利息的会计处理是否与税务处理一致?


  答:根据金融工具列报准则第七条,发行永续债的企业应当根据永续债合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式,结合金融负债和权益工具的定义,在初始确认时将永续债分类为金融负债或权益工具,永续债利息相应作为利息支出或股利分配。


  根据《关于永续债企业所得税政策问题的公告》(财政部 税务总局公告2019年第64号),企业发行的永续债,可以适用股息、红利企业所得税政策。符合规定条件的,也可以按照债券利息适用企业所得税政策。其中,符合规定条件是指符合下列条件中5条(含)以上:(1)被投资企业对该项投资具有还本义务;(2)有明确约定的利率和付息频率;(3)有一定的投资期限;(4)投资方对被投资企业净资产不拥有所有权;(5)投资方不参与被投资企业日常生产经营活动;(6)被投资企业可以赎回,或满足特定条件后可以赎回;(7)被投资企业将该项投资计入负债;(8)该项投资不承担被投资企业股东同等的经营风险;(9)该项投资的清偿顺序位于被投资企业股东持有的股份之前。


  因此,会计上将永续债作为金融负债或权益工具处理,不一定对应适用税务上的利息或股利政策,反之亦然。企业采取的会计核算方式与税务处理方法不一致的,在进行税务处理时须作出相应纳税调整。


  7、问:企业应当如何判断某项投资的会计处理适用《企业会计准则第2号——长期股权投资》(财会〔2014〕14号)还是适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》(财会〔2017〕7号)?


  答:首先,企业应当判断投资方是否对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响,从而使该投资适用长期股权投资准则。


  其次,如果该投资不适用长期股权投资准则,企业应当根据金融工具确认计量准则,判断该投资是否为权益工具投资,并进行相应会计处理。


  风险投资机构、共同基金以及类似主体持有的、在初始确认时按照金融工具确认计量准则的规定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,投资性主体对不纳入合并财务报表的子公司的权益性投资,适用金融工具确认计量准则。


  8、问:某企业于资产负债表日对金融资产计提损失准备,资产负债表日至财务报告批准报出日之间,该笔金融资产到期并全额收回。对于以往计提的损失准备,该企业是否应当作为资产负债表日后调整事项调整资产负债表日的财务报表?


  答:根据《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》(财会〔2006〕3号)并参照相关讲解,资产负债表日后事项是调整事项还是非调整事项,取决于该事项表明的情况在资产负债表日或以前是否已经存在。若该情况在资产负债表日或以前已经存在,则属于调整事项;反之,则属于非调整事项。


  企业在资产负债表日后终止确认金融资产,属于表明资产负债表日后发生的情况的事项,即非调整事项。如果企业在资产负债表日考虑所有合理且有依据的信息,已采用预期信用损失法基于有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测计提了信用减值准备,不能仅因资产负债表日后交易情况认为已计提的减值准备不合理,并进而调整资产负债表日的财务报表。


  9、问:如果企业判断以“贷款基准利率”为基础确定利息的金融资产符合本金加利息的合同现金流量特征,那么企业根据中国人民银行改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制的决定,将确定该金融资产利息的基础调整为“贷款市场报价利率”时,能否认为该金融资产仍然符合本金加利息的合同现金流量特征?


  答:除非存在其他导致不符合本金加利息的合同现金流量特征的因素,从“贷款基准利率”调整为“贷款市场报价利率”本身不会导致相关金融资产不符合本金加利息的合同现金流量特征。例如,利率为“贷款市场报价利率+200基点”的贷款符合本金加利息的合同现金流量特征;再如,利率为“贷款市场报价利率向上浮动20%”的贷款不符合本金加利息的合同现金流量特征。


  10、问:封闭式基金、理财产品、信托计划等寿命固定或可确定的结构化主体,是否符合持续经营假设?


  答:根据《企业会计准则——基本准则》并参照相关讲解,持续经营,是指在可以预见的将来,企业将会按当前的规模和状态继续经营下去,不会停业,也不会大规模削减业务。在持续经营前提下,会计确认、计量和报告应当以企业持续、正常的生产经营活动为前提。


  明确这个基本假设,就意味着会计主体将按照既定用途使用资产,按照既定合约条件清偿债务,并根据企业会计准则进行确认、计量和报告,而不是按照企业破产清算有关会计处理规定处理。因此,对于封闭式基金、理财产品、信托计划等寿命固定或可确定的结构化主体,有限寿命本身并不影响持续经营假设的成立。


  11、问:某企业执行《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》(财会〔2017〕7号)、《企业会计准则第23号——金融资产转移》(财会〔2017〕8号)、《企业会计准则第24号——套期会计》(财会〔2017〕9号)和《企业会计准则第37号——金融工具列报》(财会〔2017〕14号),该企业的子公司是一家保险公司,且符合暂缓执行新金融工具相关会计准则的条件,该企业在编制合并财务报表时,是否应统一保险公司的会计政策?


  答:根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》(财会〔2014〕10号)第二十七条,母公司应当统一子公司所采用的会计政策,使子公司采用的会计政策与母公司保持一致。子公司所采用的会计政策与母公司不一致的,应当按照母公司的会计政策对子公司财务报表进行必要的调整;或者要求子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表。


  因此,该企业在编制合并财务报表时应当统一保险公司的会计政策,使子公司采用新金融工具相关会计准则规定的会计政策。


       租赁准则实施问答


  1、问:承租人于新冠肺炎疫情期间欠付租金,出租人应当如何进行会计处理?


  答:根据租赁准则第四十条,出租人应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》(财会〔2017〕7号)和《企业会计准则第23号——金融资产转移》(财会〔2017〕8号)的规定,对应收融资租赁款的终止确认和减值进行会计处理。


  因此,如果承租人欠付租金,但租赁合同未发生变更,出租人应继续按原租赁合同的条款进行相关会计处理。出租人可作出会计政策选择,对租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备,也可将其发生信用减值的过程分为三个阶段,对不同阶段的预期信用损失采用相应的会计处理方法。


  如果承租人与出租人就租金减让达成新的约定,并满足《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会〔2020〕10号)中关于简化处理的条件,出租人(在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业除外)可以选择采用简化方法进行会计处理。


  2、问:某租赁合同变更导致租赁期缩短至1年以内,承租人应当如何进行会计处理?是否允许改按短期租赁进行会计处理并追溯调整?


  答:根据租赁准则第二十九条、第三十条并参照相关应用指南,租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的,承租人应当相应调减使用权资产的账面价值,并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。短期租赁是指在租赁期开始日,租赁期不超过12个月的租赁。


  因此,租赁变更导致租赁期缩短至1年以内的,承租人应当调减使用权资产的账面价值,部分终止租赁的相关利得或损失记入“资产处置损益”科目。企业不得改按短期租赁进行简化处理或追溯调整。


  3、问:某租赁合同约定,承租人租赁设备用于生产A产品,租赁期为5年,每年的租赁付款额按照设备当年运营收入的80%计算,于每年末支付给出租人。假定不考虑其他因素,承租人应当如何基于该租赁合同对租赁负债进行初始计量和后续计量?


  答:根据租赁准则第十七条、第十八条、第二十四条并参照相关应用指南,租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。取决于指数或比率的可变租赁付款额是租赁付款额的组成部分。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额,即并非取决于指数或者比率的可变租赁付款额,应当在实际发生时计入当期损益,但按照《企业会计准则第1号——存货》等其他准则规定应当计入相关资产成本的,从其规定。


  按照上述租赁合同约定,租赁付款额按照设备年运营收入的一定比例计算,属于可变租赁付款额,但该可变租赁付款额取决于设备的未来绩效而不是指数或比率,因而不纳入租赁负债的初始计量。在不存在其他租赁付款额的情况下,该租赁合同的租赁负债初始计量金额为0。后续计量时,承租人应将按照设备运营收入80%计算的可变租赁付款额计入A产品成本。


  4、问:某租赁合同约定,初始租赁期为1年,如有一方撤销租赁将支付重大罚金,1年期满后,如经双方同意租赁期可再延长2年,如有一方不同意将不再续期,没有罚金且预计对交易双方带来的经济损失不重大。根据上述合同,企业应如何确定租赁期?


  答:根据租赁准则第十五条,租赁期是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间,同时还应包括合理确定承租人将行使续租选择权的期间和不行使终止租赁选择权的期间。


  按照上述租赁合同约定,租赁期开始日的第1年有强制的权利和义务,是不可撤销期间。对于此后2年的延长期,因为承租人和出租人均可单方面选择不续约而无需支付任何罚金且预计对交易双方带来的经济损失不重大,该租赁不再可强制执行,即后续2年延长期非不可撤销期间。因此,该租赁合同在初始确认时应将租赁期确定为1年。


       股份支付准则实施问答


  1、问:某国内企业的境外母公司在集团内实施股权激励计划且适用股份支付准则,该国内企业无结算义务,该国内企业应当如何对其员工享有的股权激励计划进行会计处理?


  答:根据《企业会计准则解释第4号》(财会〔2010〕15号),对于企业集团(由母公司和其全部子公司构成)内发生的股份支付交易,接受服务企业没有结算义务的,应当将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理。


  因此,该国内企业应当将其员工享有的股权激励计划作为权益结算的股份支付处理。


       债务重组准则实施问答


  1、问:债务人能否在债务重组合同签署时确认债务重组损益?


  答:债务的终止确认,应当遵循《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》(财会〔2017〕7号)有关金融负债终止确认的规定。债务人在债务的现时义务解除时终止确认债务。


  由于债权人与债务人之间进行的债务重组涉及债权和债务的认定,以及清偿方式和期限等的协商,通常需要经历较长时间,例如破产重整中进行的债务重组。因此,债务人只有在符合上述终止确认条件时才能终止确认相关债务,并确认债务重组相关损益。在签署债务重组合同的时点,如果债务的现时义务尚未解除,债务人不能确认债务重组相关损益。


  2、问:债务重组的方式主要包括债务人以资产清偿债务、将债务转为权益工具、修改其他条款,以及前述一种以上方式的组合。企业如何判断所进行的债务重组是否属于将债务转为权益工具(“债转股”)方式?


  答:在债务人将债务转为权益工具方式中,权益工具是指根据《企业会计准则第37号——金融工具列报》(财会〔2017〕14号)分类为“权益工具”的金融工具,体现为股本、实收资本、资本公积等。


  实务中,有些债务重组名义上采用“债转股”的方式,但同时附加相关条款,如约定债务人在未来某个时点以某一金额回购股权,或债权人持有的股份享有强制分红权等。对于债务人,这些“股权”并不是根据金融工具列报准则分类为权益工具的金融工具,从而不属于债务人将债务转为权益工具的债务重组方式。


  债权人和债务人还可能协议以一项同时包含金融负债成分和权益工具成分的复合金融工具替换原债权债务,这类交易也不属于债务人将债务转为权益工具的债务重组方式。


  3、问:债务人以存货清偿债务方式进行的债务重组,是否应当作为存货销售进行会计处理?


  答:根据债务重组准则第十条,以资产清偿债务方式进行债务重组的,债务人应当将所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。


  根据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)第二条,收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。


  通常情况下,债务重组不属于企业的日常活动,因此债务重组不适用收入准则,不应作为存货的销售处理。所清偿债务账面价值与存货账面价值之间的差额,记入“其他收益”科目。


       外币折算准则实施问答


  1、问:外币预收账款和预付账款是货币性项目还是非货币性项目,上述项目在资产负债表日是否会产生汇兑损益?


  答:根据外币折算准则第十一条,货币性项目,是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或偿付的负债;非货币性项目是指货币性项目以外的项目。在资产负债表日,以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其记账本位币金额。


  外币预收账款和预付账款均不满足货币性项目的定义,属于以历史成本计量的外币非货币性项目,企业在资产负债表日应当采用交易发生日的即期汇率折算,不产生汇兑损益。


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