(2022)最高法民终125号 西安普明房地产开发有限责任公司、陕西碧桂园置业有限公司股权转让纠纷民事二审民事判决书
发文时间:2022-09-30
来源:最高人民法院
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上诉人(原审原告、反诉被告):西安普明房地产开发有限责任公司,住所地陕西省西安市高新区新型工业园西部大道2号企业壹号公园J18号。

法定代表人:张根社,该公司董事长。

委托诉讼代理人:周年福,陕西观厚律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王伟,陕西观厚律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告):陕西碧桂园置业有限公司,住所地陕西省西安市高新区绿地中央广场蓝海11006室。

法定代表人:郭荣旺,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:刘聪,北京大成(西安)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:于菲,北京大成(西安)律师事务所律师。

上诉人西安普明房地产开发有限责任公司(以下简称普明公司)因与上诉人陕西碧桂园置业有限公司(以下简称碧桂园公司)股权转让纠纷一案,不服陕西省高级人民法院(2020)陕民初16号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年3月10日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人普明公司的委托诉讼代理人周年福、王伟,上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人刘聪、于菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

普明公司上诉请求:撤销一审判决第四项,改判驳回碧桂园公司要求支付隐瞒1.4亿元债务所产生违约金的诉讼请求。事实及理由:(一)一审判决认为,陕西圣米兰实业发展有限公司(以下简称圣米兰公司)被强制执行1.4亿元的损失属于资金被占用的损失,而陕西省西安市中级人民法院(以下简称西安中院)(2018)陕01民初2068号民事判决已判令普明公司按照同期银行贷款利率支付1.4亿元产生的资金占用费,即圣米兰公司的损失已在另案中得到赔偿。(二)普明公司未披露1.4亿元债务并未给碧桂园公司造成任何损失,一审判决判令普明公司向碧桂园公司支付该部分违约金缺乏法律依据。

碧桂园公司辩称:西安中院(2018)陕01民初2068号民事判决判令普明公司承担的资金占用费并不能弥补碧桂园公司的损失,且普明公司至今未履行西安中院生效判决。普明公司在本案《西安市圣米兰项目股权转让合同》(以下简称《股权转让合同》)中明确承诺圣米兰公司无对外担保,其恶意隐瞒债务违反合同约定,应当承担违约责任。综上,碧桂园公司请求本院驳回普明公司的上诉请求。

碧桂园公司上诉请求:1.依法撤销一审判决第二项,驳回普明公司的该项诉讼请求;2.依法撤销一审判决第三项,改判为“西安普明房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内赔偿陕西碧桂园置业有限公司损失费55617850元及违约金,违约金金额为27808925元”;3.依法撤销一审判决第四项,依法改判为“被上诉人支付因隐瞒股权转让前事由产生的负债所应承担违约金49061633元”;4.依法撤销一审判决第五项,依法改判为“被上诉人承担上诉人支付的律师费500万元”;5.请求依法撤销一审判决第七项,并依法支持碧桂园公司下述反诉请求:(1)判令普明公司履行债务清偿义务,并承担逾期履行该项义务的违约金至义务履行完毕之日(暂计算至2018年10月31日为14354604元);(2)判令普明公司履行协助政府将项目地块DK1转性为住宅用地的义务,并承担逾期履行该项义务的资金占用费至义务履行完毕之日(暂计算至2018年10月31日为43998605元)。6.判令普明公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:(一)碧桂园公司、普明公司及圣米兰公司签署的《西安市圣米兰项目股权转让合同补充协议书(一)》(以下简称《股权转让合同补充协议》)第一条约定的付款条件尚未成就,碧桂园公司有权暂不支付第三期合作价款,普明公司应继续履行将地块DK1从商业用地变更为住宅用地的义务。即使碧桂园公司支付第三期合作价款,金额亦不应为20000万元,更不应该承担逾期支付第三期合作价款的违约金。1.地块DK1通过协议出让的方式取得,其土地转性不适用陕西省西安市人民政府(以下简称“西安市政府”)办公厅下发的《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》(市政办发(2018)46号)(以下简称46号文)。2020年10月12日,陕西省西安市自然资源和规划局将位于曲江新区大明宫范围北二环以南QJ10-10-256号宗地从商业用地变更为二类居住用地,说明西安市政府并未完全禁止商服用地变更为住宅用地。46号文发布在普明公司履行合同义务的期限届满之日2018年3月11日之后,不能豁免普明公司的义务。46号文并不必然产生地块DK1无法变更为住宅用地的后果,未有政府部门对该宗地是否可转性作出明确答复。2.第三期股权转让款包括地块DK1变更用途所需补缴的土地出让金,若判令碧桂园公司在地块DK1为商业用地的情况下支付第三期合作价款,即应考虑商业用地与住宅用地的差异以及第三期合作价款中包含的土地出让金。3.2018年9月,圣米兰公司被西安中院扣划14000万元,普明公司未赔偿该项损失;8.3亩宗地纠纷问题直至2019年10月才解决;2021年,因普明公司隐瞒其向深圳市合汇鑫置业投资有限公司转让圣米兰公司股权签署的协议,导致该公司向西安中院起诉,要求圣米兰公司连带赔偿约11427.67万元,该案至今尚未审结。因此,碧桂园公司享有抗辩权,可暂不予支付第三期交易价款,不应承担逾期支付违约金。4.一审法院认定的违约金起算时间存在错误。根据《股权转让合同补充协议》第一条约定,在普明公司违约行为产生之后,碧桂园公司有权随时选择是否要求普明公司继续履行相应义务,该条款并未对碧桂园公司作出选择的时间加以限制,一审判决判令碧桂园公司自2018年6月11日支付违约金不符合双方合同约定。(二)一审判决判令普明公司不承担逾期将地块DK1转性为住宅用地义务错误。46号文不能豁免普明公司将地块DK1变更为住宅用地的义务,碧桂园公司亦未豁免普明公司的该项义务,普明公司至今未履行该项义务,根据约定应承担相应的违约责任。(三)一审法院错误分配举证责任,以碧桂园公司未能举证为由驳回碧桂园公司主张普明公司承担逾期清理债务违约金的请求错误。《股权转让合同》附件就已披露的债务清单作出了约定,普明公司清理该部分债务是其应履行的合同义务,普明公司应举证证明其已清理了该部分债务,而非碧桂园公司举证其已经履行了代为偿还的义务。2018年4月23日,西安紫薇大卖场发展有限公司(以下简称紫薇大卖场公司)向圣米兰公司发送《催款函》,称其为圣米兰公司的土地项目代垫拆迁款23538775.41元,要求圣米兰公司尽快予以支付,足以说明普明公司并未履行清理债务的义务。(四)一审法院错误调低普明公司应承担的未如实披露项目用地存在纠纷造成碧桂园公司损失、违约责任以及隐瞒股权转让前纠纷的违约金错误。一审法院既已认定普明公司未如实披露股权转让前的纠纷,且普明公司在诉讼中也未申请调低该项违约金,法院自行调整该违约金无法律依据。且普明公司的违约行为亦是自始违约,法院既然认为2018年6月11日为应付第三笔股权转让款之日,普明公司也应自该日承担隐瞒债务的违约责任,即2018年6月11日至2018年9月13日期间14000万元的资金占用损失应由普明公司承担。(五)一审法院调整本案律师费无法律依据。案涉律师费为普明公司违约导致碧桂园公司产生的客观损失,费用标准远低于《西安市律师服务收费标准》,碧桂园公司与律师事务所签署的代理合同并未约定律师费与案件的胜诉率相关,一审法院对该费用进行调整的理由不能成立,普明公司应按照实际金额承担碧桂园公司的律师费用。

普明公司辩称:(一)第三期合作价款的付款条件已经成就,碧桂园公司应当支付该款项,并承担逾期支付的违约责任。1.46号文已明确对于非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地,地块DK1确已无法变更为住宅用地。碧桂园公司享有的合同权利是将地块DK1按合同约定的合作单价转让给普明公司,由普明公司承担土地转让涉及的所有税费,但碧桂园公司明确表明不愿意将地块DK1转让给普明公司,应当认定碧桂园公司仍愿意受让该块土地,故应当支付第三期合作价款。2.46号文的发布时间早于普明公司协调变更地块DK1土地性质的期间,46号文对合同的履行产生拘束力。3.碧桂园公司所称曲江新区大明宫北二环以南QJ10-10–256号宗地土地性质变更与本案无关,且个例不具有普遍适用性,不能据此得出地块DK1可以变更性质的结论。4.政府对外发布的公示文件产生公示制度的效力,应当推定自发布之日碧桂园公司已经知晓,故一审判决判令自2018年6月11日起支付逾期付款的违约金并无不当。5.因地块DK1确已无法变更土地性质,也就不存在扣除变更土地用途所需缴纳的土地出让金,碧桂园公司对于第三期合作价款可能为2亿元是有预期的,并未加重碧桂园公司的付款义务。6.碧桂园公司逾期支付第三期合作价款应当承担违约责任。圣米兰公司与深圳市合汇鑫置业投资有限公司纠纷案目前尚未审结,圣米兰公司是否承担责任尚未确定,碧桂园公司以此为由主张暂不支付无事实依据。7.关于违约金的起算时间问题,在46号文发布的次日,地块DK1变更性质确已无法实现,此时根据《股权转让合同补充协议》的约定,碧桂园公司要么将地块DK1转让给普明公司,要么就应当支付第三期合作价款,普明公司主张自270日届满的次日计算违约金,符合合同约定。(二)紫薇大卖场公司向圣米兰公司发送《催款函》,不能证明普明公司就一定存在未清理该部分债务的事实。并且截止目前,也没有形成圣米兰公司的债务。碧桂园公司要求普明公司承担逾期清理债务的违约金无事实依据。(三)根据46号文的规定,普明公司变更地块DK1土地性质实际上已履行不能。在地块DK1无法变更性质的情况下,碧桂园公司的合同权利是要求普明公司将该地块以合作单价赎回,而不是要求普明公司必须变更土地性质,普明公司的合同责任是赎回该地块并承担土地转让发生的税费,并非确保地块DK1一定能够变更土地性质。故一审法院判决驳回碧桂园公司请求继续变更地块DK1土地性质并支付违约金并无不当。(四)关于碧桂园公司按照55617850元的50%主张违约金,普明公司在一审庭审中明确表示违约金过高,请求法院予以调整,一审法院调整违约金金额符合法律规定。(五)关于律师费,从合同权利义务的对等性及碧桂园公司诉讼请求支持的情况来看,要求普明公司全额支付500万元律师费明显不公。

普明公司向一审法院起诉请求:1.判令碧桂园公司向普明公司支付第二期合作价款53442863元;2.判令碧桂园公司向普明公司支付第二期合作价款的逾期付款违约金961971.53元(以53442863元股权转让价款为基数,按每日万分之二的标准,自2017年12月20日计算至2018年3月20日);3.判令碧桂园公司向普明公司支付第二期合作价款的逾期付款资金占用费2182250.20元(以53442863元股权转让价款为基数,按年利率15%的标准,自2018年3月20日暂计算至2018年6月26日,主张至实际给付之日);4.判令碧桂园公司向普明公司支付第三期合作价款20000万元;5.判令碧桂园公司向普明公司支付第三期合作价款的逾期付款违约金60万元(以20000万元合作价款为基数,按每日万分之二的标准,自2018年6月11日暂计算至2018年6月26日,主张至实际给付之日);6.判令碧桂园公司向普明公司支付因容积率提高而增加的合作价款94468638.75元及资金占用费(以94468638.75元为基数,按年利率15%的标准,自起诉之日起计算至实际给付之日);7.判令碧桂园公司向普明公司支付违约金10000万元。8.诉讼费用由碧桂园公司承担。

碧桂园公司提出反诉请求:1.判令普明公司履行债务清理义务,并承担逾期履行该项义务的违约金至义务履行完毕之日(每日按照已付股权转让款15174万元*万分之二计算=30348元,暂计算至2018年10月31日为14354604元);2.判令普明公司履行协调政府将项目地块DK1转性为住宅用地的义务,并承担逾期履行该项义务的资金占用费至义务履行完毕之日(暂计算至2018年10月31日为43998605元);3.判令普明公司承担逾期签署新的出让合同的违约金1304964元;4.判令普明公司承担未能如实披露项目地块存在的纠纷造成碧桂园公司的损失87274500元及违约金43637250元;5.判令普明公司支付因隐瞒股权转让前事由产生的负债所应承担违约金49061633元;6.判令普明公司承担碧桂园公司支付的律师费5000000元;7.判令普明公司承担本案全部的诉讼费用、保全费用。

一审法院查明的事实:2017年7月8日,普明公司与碧桂园公司、圣米兰公司签订了《股权转让合同》。合同第一条:目标公司圣米兰公司成立于1998年7月9日,乙方(普明公司)实缴注册资本11000万元,法定代表人张根社。第二条:目标公司合法持有项目地块78878.3平方米(约118.3亩)国有土地使用权,土地用途为工业(综合)用地。2007年10月17日取得规划许可证,其中67.608亩规划为商业用地(净用地面积46.841亩,以下称DK1),78.876亩规划为住宅用地(净用地面积66.33亩,以下称DK2),净用地面积合计113.171亩。2013年12月23日按照陕西省西安市国土资源局(以下简称西安市国土局)会议纪要精神,明确同意目标公司所持项目地块的土地变性的申请。第三条:项目地块现状约定:1.权属明确,该地块不存在任何的纠纷及法律诉讼,未设定抵押及其他权利负担。2.已完成征地拆迁安置补偿、不存在土地清表等问题。3.现为净地,无任何拆迁,目标公司已完成部分桩基施工,本合同签订前不存在被认定为闲置土地的风险。第四条:乙方声明与保证约定:乙方保证其向甲方(碧桂园公司)提供的关于目标公司、项目地块的资料属实,未隐瞒目标公司的债务及其它不利事实,未隐瞒涉及项目地块的不利事实,如目标公司或甲方因乙方提供的书面资料不实而遭受损失或因目标公司股权变更前存在/发生的事实(如土地闲置)而遭受处罚或承担其它法律责任,由乙方承担赔偿责任。第六条:乙方负责协调政府将全部的项目土地规划设计条件调整为:DK1土地使用用途为商业用地(容积率3.5,建筑密度≤25%,最终以规划审批为准)、DK2土地使用用途为住宅用地(容积率不低于3.5,建筑密度≤25%)。乙方负责协调政府国土部门通过委托挂牌或其他合法程序完成项目地块新的土地出让合同的签订,甲方按照出让合同要求补缴土地出让金并于新的出让合同签订后5个工作日内向乙方支付第二期合作价款。第七条:乙方负责协调政府将项目地块中的DK1调整为住宅用地(全部的项目地块综合容积率不低于3.5,建筑密度≤25%),并协调政府国土部门通过委托挂牌或其他合法程序完成项目地块新的土地出让合同的签订,甲方在扣除完相应需补缴的土地出让金及其他相关费用后支付乙方剩余合作价款。甲方自新的土地出让合同签订后5个工作日内完成对乙方剩余合作价款的支付。第八条:股权转让约定:1.本合同签订后5个工作日内,乙方对目标公司全部债权和债务(含或有负债,下同)进行清理,若目标公司债权和债务无法按上述约定清理完成的,则甲方可在股权转让后对乙方未能按期清理的债务代目标公司进行偿还(代偿金额需乙方确认并同意),甲方代为偿还的金额由甲方直接从应付乙方的第一期合作价款中予以抵扣。乙方承诺承担因上述全部债权和债务清理产生的全部费用。2.乙方完成上述目标公司债权债务清理工作后3个工作日内,须一次性将其持有的目标公司100%股权转让给甲方。乙方转让给甲方的股权包含各种股东权益,此股东权益指依附于转让股权的目标公司的所有现时和潜在的权益,包括目标公司享有的项目地块土地使用权、目标公司已形成或享有的各类债权、乙方在本合同中已披露的债务。第九条:合作价款约定:1.甲方取得目标公司全部股权及补交土地出让金等总计应支付的合作价款按照合作单价1051.5万元/亩×113.171亩计算(暂定为119000万元,最终以取得的新国土证证载面积相应调整合作价款),该合作价款包括但不限于甲方取得目标公司100%的股权的对价,具体包括目标公司的全部动产和不动产、有形资产和无形资产、目标公司已形成或享有的各类债权和在本合同中已披露的债务、目标公司应缴未缴的税费、乙方应获取的收益等所有权益、费用。具体组成如下:(1)甲方向目标公司投入股东借款暂定人民币14826万元,用于代目标公司偿还截止股权转让之日已经发生的其它债务的费用(包括但不限于目标公司应偿还乙方及关联方的借款、员工工资及补偿、清理合同类费用、拖欠的各项税款、支付各类补偿金、赔偿金、违约金、后期开发使用的配套费及前期工程费用等所有目标公司应付款项);(2)甲方向目标公司投入股东借款暂定人民币60000万元,用于代目标公司按照本合同约定应向政府补缴的出让金、契税等;(3)甲方应付乙方的股权转让价款暂定人民币44174万元:按照合作价款减去上述第(1)、(2)项费用后的余额计算。2.因容积率变化,双方约定合同单价按以下约定执行:如政府部门最终批准的项目地块综合容积率高于3.5或低于3.5,则合作价款按照如下公式计算增加或减少(容积率在3.47至3.53范围内除外),增加的由甲方在支付乙方的项目合作价款中相应增加,减少的由甲方直接从项目合作价款中进行相应扣减:项目地块合作单价=1051.5万元/亩×(实际容积率/3.5)。第十条:合作价款的支付约定:1.甲乙双方办妥股权转让的工商变更登记手续且确认土地未办理质押、抵押手续后5个工作日内,甲方支付第一期合作价款人民币30000万元(其中14826万元以借款形式支付给目标公司,作为偿还目标公司债务的费用,剩余15174万元支付给乙方作为应付乙方的第一期股权转让价款)。2.乙方负责协调目标公司在2017年7月31日前按照本合同第六条约定条件取得与国土部门签订新的土地出让合同,甲方在上述新的土地出让合同签订后5个工作日以股东借款形式向目标公司投入预留资金作为第二期合作价款共计人民币69000万元,其中60000万元作为目标地块补缴的土地出让金及契税的费用;剩余9000万元作为应付乙方的第二期股权转让价款。如实际应补缴的土地出让金≧60000万元的,超出60000万元部分双方各承担一半,乙方承担的部分甲方有权从应付乙方的股权转让价款中进行扣除,扣除后剩余股权转让款由甲方在5个工作日内支付给乙方。如果目标地块补缴的土地出让金<60000万元的,则实际补缴的土地出让金与上述60000万元的差额部分款项作为股权转让价款支付给乙方。甲乙双方按照实际股权转让款金额,相互配合补充完善相应的股权转让手续。3.乙方在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内,负责协调政府将项目地块中的DK1转性成住宅用地并取得新的国土证,在此期间甲方应全力配合积极协助完成。甲方将剩余合作价款20000万元在扣除需补缴(如有)的出让金后5个工作日内支付给乙方。4.乙方未按照约定的规划设计条件完成本条第2款、第3款土地用途变更事宜,则甲方有权延迟支付未支付款项,且要求乙方承担违约责任。5.甲方按本合同约定向乙方指定的银行账户汇出款项后,乙方收到相应的款项,即视为甲方已经履行本合同约定的支付义务。第十二条:目标公司尽职调查及债权债务处理约定:1.乙方已经披露的目标公司的债务合计人民币14826万元,归集完毕后的债务由甲方从支付给乙方的首期合作价款中进行偿还。如甲方接管目标公司后发现目标公司的真实债务情况与乙方披露结果不一致,则超出乙方披露债务范围之外的债务均由乙方承担,或由乙方赔偿目标公司因此遭受的损失。2.双方明确甲方的尽职调查并不代表甲方已对目标公司的实际状况全部知晓及认可,并不在任何程度免除或减少乙方在本合同项下的义务与责任。第十七条:项目地块的移交及地勘、文勘排查约定:1.乙方保证在本合同签订后10日内,按以下约定的标准向甲方交付项目地块:(1)土地权属明确,没有设定抵押权等任何权利负担(本合同记载的土地抵押除外),没有权属纠纷及法律诉讼,不存在任何欠缴的税费及政府罚金,所有附属物已清理完毕,征地、拆迁安置补偿完毕;(2)项目地块范围内的建筑物、构筑物、附着物、电线杆(塔)、通信设施、地下管网等拆迁安置补偿完毕、完成现场围闭;(3)无任何第三方因交地前的事由向甲方及目标公司主张权益或影响项目地块的开发建设。2.甲方在乙方交地后可进场进行项目地块临水、临电、临建、土方工程、地质勘探、地裂缝排查、文物勘探等前期开发准备工作,在项目地块的前期规划、勘探过程中,若因项目地块存在文勘问题、地裂缝问题、甲方规划方案(按照政府规范要求编制)未能获批等原因而导致项目地块不能开发的,甲方有权选择解除本合同,届时合同各方应互相返还因执行本合同已经取得的对方资产和权利。第十八条:甲方违约约定:1.甲方在本合同作出的披露、承诺、保证不属实,或不披露,或披露不完全,由此给乙方及目标公司造成损失的,乙方除可要求甲方全额赔偿外,还有权要求甲方按照乙方及目标公司损失金额总和的50%支付违约金;若因此导致本合同无法履行的,乙方有权单方解除合同,甲方已支付的款项不予返还,甲方还应赔偿乙方由此所产生的损失,同时甲方应在本合同解除之日起5个工作日内向乙方无条件返还股权。2.甲方逾期付款的,每逾期一日,按逾期应付款金额的万分之二支付违约金。如甲方逾期付款达到90日以上的,乙方有权解除本合同,甲方向乙方支付违约金,甲方已付款项不予返还,自乙方发出解约通知之日起五日内,甲方应向乙方无偿返还目标公司股权,并承担由此给乙方造成的全部损失(不含利息)及向乙方支付按照甲方未支付金额年利率15%计算的资金占用利息。如甲方逾期履行本合同义务,则乙方后续的合同义务相应顺延。第十九条:乙方违约约定:1.乙方在本合同作出的披露、承诺、保证不属实,或不披露,或披露不完全,由此给甲方及目标公司造成损失的,甲方除可要求乙方全额赔偿外,还有权要求乙方按甲方损失金额的50%支付违约金;若因此导致本合同无法继续履行的,甲方有权单方解除合同,乙方应在收到甲方发出的书面解除通知后5个工作日内返还甲方已支付的合作价款,同时甲方应向乙方无条件返还已经取得的股权。2.目标公司股权转让完成后如出现因股权转让前事由产生的本合同未披露的债务(包括或有债务或税务等费用)或诉讼、仲裁、行政处罚等纠纷的,乙方应当承担所有经济、法律责任及由此给甲方造成的损失(包括但不限于案件受理费、诉讼代理费、鉴定费、保全费等相关费用),并按债务金额的30%向甲方支付违约金。如乙方未及时解决则甲方有权直接解决,并从合作价款中直接扣减由此产生的所有费用及违约金。3.乙方逾期履行除本合同第十条第3款约定外的其他义务,每逾期一日按照甲方已付股权转让价款的万分之二向甲方支付违约金。如果逾期达到90日以上的,甲方有权单方解除本合同,自甲方发出解约通知之日起五日内,乙方应返还其他甲方已付的款项及按照年利率15%计算的资金占用利息,并承担由此给甲方造成的全部损失(不含利息);同时甲方应向乙方无偿返还对应股权(已履行部分除外)。乙方逾期履行义务的,甲方的付款义务相应顺延。4.如乙方未能按照本合同第十条第3款约定时间完成商业用地转住宅用地手续的,乙方享有3个月免责期,超过免责期的,乙方应按照甲方已付的该商业用地合作价款(1051.5万元/亩*46.84亩-20000万元)承担相应资金占用利息成本(按照年利率15%计算),计息周期从甲方支付完对应的出让金次日起至完成商业用地转性手续之日止,乙方同时承担由此给甲方造成的全部实际损失(不含利息)。5.如发生本合同约定的合作价款扣减事项而未足额扣减或无法扣减合作价款的,则乙方应承担相应金额的补偿责任。

2017年7月9日,双方又签订《股权转让合同补充协议》,第一条约定:双方一致同意将原合同第十条第3款修改为:3.乙方在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内,负责协调政府将项目地块中的DK1转性成住宅用地并签订相应的土地出让合同,在此期间甲方应全力配合积极协助完成。在DK1转性成住宅用地并签订相应的土地出让合同后5个工作日内,甲方将剩余合作价款20000万元在扣除需补缴(如有)的出让金后支付给乙方。如乙方未能在目标公司签订原合同第十条第2款约定的新的土地出让合同后270天内协调政府将DK1转性成住宅用地,则甲方有权按原合同约定的合作单价将DK1转让给乙方(因土地转让涉及的所有税费均由乙方承担)。第二条:双方一致同意将原合同第十二条第1点修改为:乙方已经披露的目标公司的债务合计人民币14826万元,清理完毕后的债务由甲方从支付给乙方的首期合作价款中进行偿还。如甲方接管目标公司后发现目标公司的真实债务情况与乙方披露结果不一致,则超出乙方披露债务范围之外的债务(须经乙方认可)均由乙方承担,甲方或目标公司有权从应付给乙方的款项中扣回。甲方应付给乙方的款项不足以扣回的,由乙方承担赔偿责任。

合同签订后,普明公司按照合同约定,向碧桂园公司移交了项目公司圣米兰公司,并办理了股权工商变更登记,碧桂园公司接受了案涉土地并进行了开发建设。碧桂园公司于2017年7月20日依照合同约定向普明公司支付第一期股权转让款16383376.33元。此后,碧桂园公司以圣米兰公司名下土地用途变更的土地出让金及契税未核算、普明公司隐瞒圣米兰公司名下土地中8.3亩被他人占有等理由,拒绝支付剩余股权转让款。

2017年9月12日,圣米兰公司与西安市国土局就圣米兰公司所有的两个地块分别签订《西安市国有建设用地使用权出让变更协议》,其中DK1用途变更补交金额为418760748元;DK2用途变更补交金额为254353526元及税费12772202.84元、757782.58元,共计69344259.42元。上述费用由碧桂园公司缴纳。

2011年10月,普明公司、西安润基地产投资公司与长安国际信托股份有限公司签订特定资产收益权转让及回购合同,圣米兰公司为此提供保证并办理了赋予强制执行效力的债权文书。因普明公司、西安润基地产投资公司未履行合同义务,长安国际信托股份有限公司申请人民法院强制执行。2018年9月13日,圣米兰公司向西安中院缴纳被执行款1.4亿元。圣米兰公司承担保证责任后,提起追偿权之诉,请求判令普明公司、西安润基地产投资公司偿付1.4亿元及资金占用费,西安中院于2019年3月6日作出(2018)陕01民初2068号民事判决,判令普明公司、西安润基地产投资公司偿付圣米兰公司1.4亿元及资金占用费。该判决已发生法律效力。

根据2017年7月15日,普明公司与碧桂园公司签字的《西安市圣米兰项目土地交接单》记载,项目DK1东南角内8.3亩土地目前存在纠纷(陕西东方加德置业有限公司代拆地块需支付代拆费用)。2013年6月7日,陕西省西安市雁塔区人民政府(以下简称雁塔区政府)会议纪要显示:关于陕西东方加德置业有限公司代拆的紫薇大卖场项目范围内8.3亩土地由电子城街办配合陕西东方加德置业公司先行代管,在紫薇大卖场项目方未支付拆迁资金前不得使用陕西东方加德置业公司代拆地块。2018年5月3日,雁塔区政府会议纪要显示:由区城改办牵头,在提交核算报告后一周内与圣米兰公司正式签署所涉及8.3亩土地的《安置补偿协议》。并要求圣米兰公司在协议签署10日内,将拆迁安置补偿资金足额转入区政府指定账户。2019年9月29日,圣米兰公司与陕西省西安市雁塔区城中村和棚户区改造事务中心(以下简称雁塔区城改事务中心)签订《碧桂园高新时代(原紫薇大卖场)项目8.3亩土地地面附着物及11户村民安置结算协议》,总费用为55617850元。10月10日,圣米兰公司已将上述款项支付到陕西省非税收入帐户。

一审法院还查明:2018年5月14日,西安市政府办公厅《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》第二条规定:“对于经过公开招拍挂的土地,严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的规划用地性质及其他规划条件执行;所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目,原则上按规划执行,需要变更土地性质的,按程序报市政府研究。”

另,一审法院于2018年9月11日作出(2018)陕民初77号民事裁定,对碧桂园公司持有的七个公司的股权进行了冻结。2018年12月5日作出(2018)陕民初77号之一民事裁定,对上述查封的股权进行了解封,同时查封了碧桂园公司名下的一块土地的国有建设土地使用权。一审审理期间,一审法院作出(2020)陕民初16号民事裁定,对碧桂园公司上述建设用地使用权继续查封。

一审法院认为,本案的焦点问题是:一、碧桂园公司是否应向普明公司支付第二、三期合作价款及其违约金、资金占用费,其金额如何认定。二、碧桂园公司应否向普明公司支付因容积率提高而增加的合作价款及资金占用费。三、碧桂园公司应否向普明公司支付违约金1亿元。四、普明公司是否怠于履行债务清理义务及是否应承担逾期履行该项义务的违约责任。五、普明公司应否承担逾期签署新的出让合同的违约金1304964元。六、普明公司是否负有继续协调政府将项目DK1转性为住宅用地的义务,并承担逾期履行该项义务的资金占用费。七、普明公司是否存在未如实披露项目地块存在纠纷而造成碧桂园公司损失及是否应承担相应的违约责任。八、普明公司是否存在隐瞒股权转让前的事由产生负债的事实及是否应承担相应的违约责任。九、普明公司是否应承担碧桂园公司500万元律师费。

第一个焦点问题:

关于第二期合作价款的支付问题。普明公司主张,《股权转让合同》第十条合作价款的支付约定:“2、乙方(普明公司)负责协调目标公司在2017年7月31日前按照本合同第六条约定条件取得与国土部门签订新的土地出让合同,甲方(碧桂园公司)在上述新的土地出让合同签订后5个工作日以股东借款形式向目标公司投入预留资金作为第二期合作价款共计人民币69000万元,其中60000万元作为目标地块补缴的土地出让金及契税的费用;剩余9000万元作为应付乙方的第二期股权转让价款。如实际应补缴的土地出让金≧60000万元的,超出60000万元部分双方各承担一半,乙方承担的部分甲方有权从应付乙方的股权转让价款中进行扣除,扣除后剩余股权转让款由甲方在5个工作日内支付给乙方。如果目标地块补缴的土地出让金<60000万元的,则实际补缴的土地出让金与上述60000万元的差额部分款项作为股权转让价款支付给乙方。甲乙双方按照实际股权转让款金额,相互配合补充完善相应的股权转让手续。”合同履行过程中,碧桂园公司补交土地出让金673114274元,超出6亿元的金额各承担一半,即36557137元,碧桂园公司应支付的二期合作价款为9000万元-36557137元=53442863元。碧桂园公司主张,该公司缴纳土地出让金673114274元,另支付两块土地的契税、印花税20529985.42元,合计693644259.42元,超出合同约定的6亿元93644259.42元,各承担一半的金额为46822129.71元,第二期交易价款为9000万元-46822129.71元=43177870.29元。

一审法院认为,双方计算第二期合作价款的计算方式一致,争议在于是否将土地契税、印花税也计算在可扣除的范围内。根据《股权转让合同》第十条第2项约定来看,该条款首先明确60000万元为目标地块补缴的土地出让金及契税的费用,因此,在计算超过60000万元部分款项时,不仅包括土地出让金,也应包括土地的契税及印花税,故碧桂园公司的主张成立,第二期合作价款金额为43177870.29元。

关于普明公司要求碧桂园公司支付第二期合作价款的违约金及资金占用费的问题。普明公司主张,《股权转让合同》第十八条约定:“甲方违约约定:2、甲方逾期付款的,每逾期一日,按逾期应付款金额的万分之二支付违约金。如甲方逾期付款达到90日以上的,乙方有权解除本合同,甲方向乙方支付违约金,甲方已付款项不予返还,自乙方发出解约通知之日起五日内,甲方应向乙方无偿返还目标公司股权,并承担由此给乙方造成的全部损失(不含利息)及向乙方支付按照甲方未支付金额年利率15%计算的资金占用利息。如甲方逾期履行本合同义务,则乙方后续的合同义务相应顺延。”据此,碧桂园公司向普明公司支付第二期合作价款的逾期付款违约金961971.53元(以53442863元股权转让价款为基数,自2017年12月20日(新的土地出让合同签订后5个工作日内)计算至2018年3月20日,按每日万分之二计算),以及资金占用费,以53442863元为基数,按年利率15%的标准,自2018年3月20日计算至实际给付之日。碧桂园公司主张该公司分别于2018年1月17日、2018年5月11日,向普明公司发送律师函及关于律师函的回函,双方对合同条款理解存在差异,导致第二期合作价款的金额无法确定,且普明公司拒绝与碧桂园公司协商确认金额,故未支付第二期合作价款的责任不在碧桂园公司,碧桂园公司不存在违约行为。同时,碧桂园公司主张,圣米兰公司名下8.3亩土地存在纠纷,依据《股权转让合同》第十九条第1款约定:“1、乙方在本合同作出的披露、承诺、保证不属实,或不披露,或披露不完全,由此给甲方及目标公司造成损失的,甲方除可要求乙方全额赔偿外,还有权要求乙方按甲方损失金额的50%支付违约金…”最终解决8.3亩土地问题的费用为55617850元,已超过第二期合作价款,碧桂园公司有权从交易款中扣除该款项。

一审法院认为,首先,双方就第二期合作价款的具体金额认识不一,未达成一致意见。其次,补充协议书一第二条约定:“……如甲方接管目标公司后发现目标公司的真实债务情况与乙方披露结果不一致,则超出乙方披露债务范围之外的债务(须经乙方认可)均由乙方承担,甲方或目标公司有权从应付乙方的款项中扣回,甲方应付给乙方的款项不足以扣回的,由乙方承担赔偿责任。”2017年7月15日双方交接土地时,碧桂园公司发现8.3亩土地存在纠纷,且普明公司披露的事实及债务中未包括该事项,故碧桂园公司有权在应付合作价款中扣除55617850元。再次,2017年8月17日,碧桂园公司向普明公司发送的《关于督促尽快履行合同义务的函》中亦指出,如普明公司未在15日内解决8.3亩土地纠纷等义务,将暂缓向普明公司支付剩余的合作价款而不承担任何责任。据此,碧桂园公司尽到了通知义务,综上,碧桂园公司的履行行为未构成违约,普明公司的上诉理由不予支持。

关于第三期合作价款的支付问题。普明公司主张根据西安市政府46号文,DK1转性成住宅用地目的已经无法实现,碧桂园公司可根据补充协议一的约定,在DK1无法变更用途的情况下,碧桂园公司有权按照合同约定的合作单价将DK1转让给普明公司,因土地转让涉及的所有税费均由普明公司承担。但碧桂园公司至今仍未行使该权利,应视为其在此条件下愿意接受该土地,故碧桂园公司应支付第三期合作价款20000万元。碧桂园公司主张,普明公司是通过协议方式取得的案涉土地,可以向政府申请变更土地性质,因此,支付第三期合作价款的条件未成就。

一审法院认为,46号文第二条内容为“对于经过公开招拍挂的土地,严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的规划用地性质及其他规划条件执行;所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目,原则上按规划执行,需要变更土地性质的,按程序报市政府研究。”据此,西安市政府土地政策原则上对于非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。普明公司称案涉土地向政府申请时尚无土地公开招拍挂的规定,系通过协议方式取得,但不属于城市低效存量土地,46号文公布后,其已无法将DK1的用途由商服用地变更为住宅用地,并提出碧桂园公司可依据补充协议一将DK1转让给该公司。碧桂园公司对此文件内容知晓,但一直未向普明公司提出转让土地,本次审理时,当庭亦表示不愿意转让DK1。在此情形下,应认定碧桂园公司在DK1不能变更用途为住宅用地的情况下仍愿意受让该块土地,故碧桂园公司应支付第三期合作价款20000万元。

关于普明公司要求碧桂园公司支付第三期合作价款的逾期付款违约金的问题。

普明公司主张,《股权转让合同》第18.2条约定,碧桂园公司逾期付款,每逾期一日,按逾期应付款金额的万分之二支付违约金。碧桂园公司未按合同约定向普明公司支付第三期合作价款,已经构成违约,应向普明公司支付违约金,违约金的计算方式为以20000万元为基数,按照日万分之二的标准,自2018年6月11日计算至实际给付之日。碧桂园公司主张,按照合同约定,普明公司未履行协调政府部门将DK1变更为住宅用地的合同义务,第三笔交易价款支付条件尚未成就,碧桂园公司不存在违约行为。

一审法院认为,如上所述,46号文发布后,碧桂园公司支付第三期合作价款的条件已具备,应支付合同价款,但碧桂园公司至今未予支付,应承担逾期支付的违约责任。按照《股权转让合同》第18.2条的约定,碧桂园公司逾期付款,每逾期一日,按逾期应付款金额的万分之二支付违约金。因此,碧桂园公司应支付的违约金计算标准为:以2亿元为基数,按照日万分之二的利率(年利率为7.2%)自2018年6月11日支付至实际支付之日。

第二个焦点问题:关于普明公司要求碧桂园公司支付因容积率提高而增加的合作价款94468638.75元及资金占用费的问题。普明公司主张,DK2的《西安市国有建设用地使用权出让变更协议》载明,地块面积为66.33亩,建筑容积率为3.94。《股权转让合同》第9.2条约定,容积率高于3.5,则应增加合作价款。碧桂园公司主张,案涉两宗土地,DK1为商服用地,容积率为2.81,DK2为住宅用地,容积率为3.94,两宗土地综合容积率为3.375,未超出《股权转让合同》约定的3.5,因此,普明公司的理由不能成立。

一审法院认为,《股权转让合同》第9.2条约定:“如政府部门最终批准的项目地块综合容积率高于3.5的,增加的由碧桂园公司在支付普明公司的项目合作价款中相应增加,低于3.5的,则减少的由碧桂园公司直接从项目合作价款中进行相应扣减。但综合容积率在3.47至3.53范围内除外。”根据圣米兰公司与西安市国土局就案涉两块土地签订的两份《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》的内容,本案两块土地容积率分别为3.94和2.81,土地综合容积率是3.375,低于3.5,故普明公司的该项请求不予支持。

第三个焦点问题:碧桂园公司应否向普明公司支付违约金1亿元的问题。普明公司主张,碧桂园公司未支付第三期合作价款,根据《股权转让合同》第二十条合同解除的约定:“因任何一方根本违约导致本合同解除的,则违约方需要向守约方支付10000万元的违约金并赔偿守约方相应的损失,双方均有违约行为的除外。……”碧桂园公司主张,本案中,《股权转让合同》仍在履行过程中,未有一方当事人提出解除,并不产生10000万元的违约金。

一审法院认为,本案中,《股权转让合同》仍在履行过程中,尚未解除,发生10000万元违约金的条件不具备,普明公司的该理由不予支持。

第四个焦点问题:普明公司是否怠于履行债务清理义务及是否应承担逾期履行该项义务的违约责任。碧桂园公司主张,《股权转让合同》8.1条约定:“本合同签订后5个工作日内,乙方对目标公司全部债权和债务(含或有负债)进行清理,(目标公司债权债务清理方案详见附件五),若目标公司债权和债务无法按上述约定清理完成的,则甲方可在股权转让后对乙方未能按期清理的债务代目标公司进行偿还(代偿金额需乙方确认并同意),甲方代为偿还的金额由甲方直接从应付乙方的第一期合作价款中予以抵扣。乙方承诺承担因上述全部债权和债务清理产生的全部费用。”第19.3条约定:“乙方逾期履行除本合同第十条第3款约定外的其他义务,每逾期一日按照甲方已付股权转让价款的万分之二向甲方支付违约金。”《股权转让合同》附录了债权债务清单。普明公司未向碧桂园公司确认附录的债务已清理,故应承担违约责任。普明公司主张,碧桂园公司或圣米兰公司并未实际承担清理费用,故其理由不能成立。

一审法院认为,对于碧桂园公司的主张,碧桂园公司仅提交了债务清单,未提交自2017年7月8日签订《股权转让合同》以来,圣米兰公司债权人对圣米兰公司主张债权或碧桂园公司代为偿还的证据,故碧桂园公司的该项理由不予支持。

第五个焦点问题,普明公司应否承担逾期签署新的出让合同的违约金1304964元的问题。碧桂园公司主张,《股权转让合同》第六条约定:“乙方负责协调政府将全部的项目土地规划设计条件调整为:DK1土地使用用途为商业用地……乙方负责协调政府国土部门通过委托挂牌或其他合法程序完成项目地块新的土地出让合同的签订,甲方按照出让合同要求补缴土地出让金并于新的出让合同签订后5个工作日内向乙方支付第二期合作价款。”第十条约定:“普明公司负责协调圣米兰公司在2017年7月31日前按照本合同第六条约定条件取得与西安市国土部门签订的新的土地出让合同。”但圣米兰公司就DK1与西安市国土局签订《出让合同变更协议》的时间为2017年9月12日,逾期43天。第19.3条约定,乙方逾期履行除本合同第十条第3款约定外的其他义务,每逾期一日按照甲方已付股权转让款的万分之二向甲方支付违约金。碧桂园公司已付股权转让款金额为15174万元,故逾期违约金金额为1304964元。普明公司主张,首先,按照合同约定,其仅负有协调目标公司与国土部门签订新的土地出让合同的义务,并未承诺负有办理成功的责任。其次,普明公司提交的微信记录能够说明,普明公司积极协调办理签订新的土地出让合同事宜,由于碧桂园公司怠于办理,未能积极在相关申报资料上盖章,导致延误了合同的签订。

一审法院认为,依据《股权转让合同》的约定,普明公司负有协调国土部门于2017年7月31日前签订新的土地出让合同的义务,但该合同实际签订时间为2017年9月12日,逾期43天。普明公司未提交其于2017年7月31日前与国土部门协调的证据。普明公司提交的微信聊天记录显示,普明公司于2017年8月10日至11月期间,积极联系碧桂园公司办理土地用途变更事宜,但该时间已晚于2017年7月31日,故,普明公司应负违约责任,碧桂园公司主张普明公司承担逾期违约金1304964元的请求予以支持。

第六个焦点问题,普明公司是否负有继续履行协调政府将项目的DK1转性为住宅用地的义务,并承担逾期履行该项义务的资金占用费。碧桂园公司主张,《股权转让合同》第十九条约定:“4、如乙方未能按照本合同第十条第3款约定时间完成商业用地转住宅用地手续的,乙方享有3个月免责期,超过免责期的,乙方应按照甲方已付的该商业用地合作价款(1051.5万元/亩*46.84亩-20000万元)承担相应资金占用利息成本(按照年利率15%计算),计息周期从甲方支付完对应的出让金次日起至完成商业用地转性手续之日止……。”至今DK1的用途仍为商服用地,未变更为住宅用地,普明公司负有继续协调政府将DK1变更为住宅用地的义务,同时,应支付逾期期间的资金占用费。碧桂园公司于2017年10月30日向政府缴纳了DK1的土地出让金,资金占用费应自2017年10月30日起算,至完成商业用地转性手续之日止,资金占用费的计算方式为(1051.5万元/亩*46.84亩-20000万元)*15%。普明公司主张,根据46号文,DK1用途变更为住宅用地的目的已无法实现,但碧桂园公司至今仍未提出将土地转让给普明公司,并以此为由拒绝支付第三期合作价款20000万,明显存在恶意。且碧桂园公司至今仍未支付第三期合作价款,故碧桂园公司的理由不能成立。

一审法院认为,经查,《股权转让合同》第十条第3款约定:“乙方在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内,负责协调政府将项目地块中的DK1变更为住宅用地并取得新的国土证,在此期间甲方应全力配合积极协助完成。甲方将剩余合同价款2亿元在扣除需补缴(如有)的出让金后5个工作日内支付给乙方。”第4款约定:“乙方未按照约定的规划设计完成本条第2款、第3款土地用途变更事宜,则甲方有权延迟支付未支付款项,且要求乙方承担违约责任。”2017年7月9日,双方又签订《股权转让合同补充协议》,该补充协议第一条约定:“双方一致同意将原合同第十条第3款修改为:3、乙方在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内,负责协调政府将项目地块中的DK1转性成住宅用地并签订相应的土地出让合同,在此期间甲方应全力配合积极协助完成。在DK1变更为住宅用地并签订相应的土地出让合同后5个工作日内,甲方将剩余合作价款20000万元在扣除需补缴(如有)的出让金后支付给乙方。如乙方未能在目标公司签订原合同第十条第2款约定的新的土地出让合同后270天内协调政府将DK1转性成住宅用地,则甲方有权按原合同约定的合作单价将DK1转让给乙方(因土地转让涉及的所有税费均由乙方承担)。”据此,普明公司负有在一定期限内协调政府,将DK1土地性质变更为住宅用地的义务。合同履行过程中,圣米兰公司未按照约定的2017年7月31日与西安市国土局签订新的土地出让合同,实际签订时间为2017年9月12日,依照《股权转让合同》第十条第3款的约定,普明公司将DK1土地性质变更为住宅用地的期限为180天,即普明公司应在2018年3月11日之前协调政府将DK1变更为住宅用地。又根据《股权转让合同》第十九条第4款的约定,普明公司享有三个月的免责期,即2018年6月11日之前,普明公司不承担违约责任。在此之前,2018年5月14日,西安市政府发布了46号文,发布时间早于普明公司承担违约责任的时间。同时,根据该通知第二条规定,非住宅类房地产项目原则上不得变更为住宅用地,案涉DK1原则上已无法按照约定将土地变性为住宅用地。普明公司与碧桂园公司于2017年7月8日签订《股权转让合同》后,即向碧桂园公司移交了圣米兰公司的资产,并办理了股权工商变更登记,碧桂园公司完全接管了圣米兰公司,对案涉土地进行管理,至今长达四年之久。在本案审理期间,碧桂园公司虽主张DK1可以变更为住宅用地,但其未提交相关证据证明,因此,普明公司的该义务实际上已履行不能。碧桂园公司可依照《股权转让合同补充协议》第一条的约定,维护其权益。综上,普明公司不存在迟延履行该义务的违约责任。碧桂园公司请求普明公司继续履行义务,并承担资金占用费的请求不予支持。

第七个焦点问题,普明公司是否存在未如实披露项目地块存在的纠纷造成碧桂园公司损失及是否应承担相应的违约责任。碧桂园公司主张,普明公司承担未能如实披露项目地块存在纠纷造成碧桂园公司损失87274500元及普明公司应向碧桂园支付违约金43637250元。其依据为:《股权转让合同》第三条约定:目标宗地权属明确,土地安置补偿已完成,不存在第三方主张权利的情形。第十九条第1款约定:乙方在本合同作出的披露、承诺、保证不属实,或不披露,或披露不完全,由此给甲方及目标公司造成损失的,甲方除可要求乙方全额赔偿外,还有权要求乙方按甲方损失金额的50%支付违约金。普明公司隐瞒8.3亩宗地存在争议,碧桂园公司为此向雁塔区城改事务中心支付村民安置费55617850元,碧桂园公司形成损失55617850元。截止一审开庭前,碧桂园公司仍无法进入上述争议地块内。据此,普明公司应承担碧桂园公司损失55617850元,违约金55617850元*50%=27808925元。普明公司主张,碧桂园公司于2017年7月15日土地交接时已知晓8.3亩地存在纠纷,碧桂园公司缴纳55617850元时未与普明公司沟通,普明公司对该项费用不予认可。

一审法院认为,普明公司与碧桂园公司签订《股权转让合同》时,未向碧桂园公司说明8.3亩土地存在纠纷的事实,后碧桂园公司根据雁塔区政府的会议纪要的要求,向雁塔区城改事务中心支付村民安置费55617850元,该项费用未包含在股权转让款中,故普明公司应向碧桂园公司支付55617850元。关于普明公司的违约责任问题,违约金的性质以补偿为主,以惩罚为辅。当违约金过分高于造成的损失时,应适当予以调整。本案中,55617850元系碧桂园公司的直接损失,另,碧桂园公司所受损失为55617850元的资金占用费损失。而依照合同约定,普明公司应承担的违约责任为碧桂园公司损失金额的50%,即55617850元的50%,该约定显然过分高于碧桂园公司所受损失,有失合理性,且普明公司对碧桂园公司的该主张亦不予认可,故应予以调整。鉴于,碧桂园公司主张的该项违约责任,实质为55617850元资金被占用的费用,而案涉《股权转让合同》中关于碧桂园公司逾期支付款项的违约责任按照日万分之二的利率承担违约责任,故普明公司按照日万分之二的利率承担违约责任较为公平,故计算方式为以55617850元为基数,按照日万分之二的利率,自2019年10月10日起计算至普明公司向碧桂园公司实际支付之日止。

第八个焦点问题,普明公司是否存在隐瞒股权转让前事由产生的负债的事实及是否应承担相应的违约责任。碧桂园公司主张,《股权转让合同》第一条约定:“3、目标公司对外担保情况:目标公司暂无对外担保。”《股权转让合同》第十九条第2款约定:“目标公司股权转让完成后如出现因股权转让前事由产生的本合同未披露的债务(包括或有债务或税务等费用)或诉讼、仲裁、行政惩罚等纠纷的,普明公司应当承担所有经济、法律责任及由此给碧桂园公司造成的损失(包括但不限于案件受理费、诉讼代理费、鉴定费、保全费等相关费用),并按债务金额的30%向甲方支付违约金。如普明公司未及时解决则碧桂园公司有权直接解决,并从合同价款中直接扣减由此产生的所有费用及违约金。”本案中,普明公司隐瞒圣米兰公司对外担保的事实,被人民法院强制执行1.4亿元。紫薇大卖场公司于2018年4月23日向碧桂园公司发出《催款函》,向碧桂园公司主张案涉土地项目代垫款23538775.41元,根据碧桂园公司提交的证据显示,费用项目为办公室建造及装修、绿化等。故普明公司应支付的违约金为(1.4亿元+23538775.41元)*30%=49061633元。普明公司主张,1、关于1.4亿元对外担保债务的问题,普明公司与碧桂园公司在股权转让磋商过程中,普明公司向碧桂园公司告知了该笔债务,碧桂园公司以如果披露该债务,《股权转让合同》在其内部审批中无法通过为由,要求在《股权转让合同》中不予披露,故该笔债务未在《股权转让合同》中记载。2、23538775.41元系紫薇大卖场公司自行垫付,并未经圣米兰公司授权,圣米兰公司是纯受益方,因此,不属于圣米兰公司的债务,不属于应披露的范围。且圣米兰公司未实际支付该笔款项,故普明公司不承担违约责任。

一审法院认为,1.关于碧桂园公司主张普明公司隐瞒1.4亿元债务而应承担49061633元的违约责任的问题,双方对圣米兰公司被人民法院强制执行1.4亿元的事实没有异议,普明公司的主张未提交证据证明,故应承担违约责任。鉴于圣米兰公司被强制执行1.4亿元,其损失本质亦是资金被占用的损失,故普明公司应承担的违约责任可按照上述计算方式计算违约金的金额,具体为以1.4亿元为基数,按照日万分之二的利率,自2018年9月13日计算至普明公司实际支付之日。2.关于23538775.41元对应的违约责任问题,因碧桂园公司未实际支付该笔债务,故普明公司尚不承担违约责任。

第九个争议焦点,关于碧桂园公司主张普明公司应向其支付律师费500万元的问题。碧桂园公司主张,《股权转让合同》第十九条第2款约定:“圣米兰公司股权转让完成后如出现因股权转让前事由产生的本合同未披露的债务(包括或有债务或税务等费用)或诉讼、仲裁、行政处罚等纠纷的,普明公司应当承担所有经济、法律责任及由此给碧桂园公司造成的损失(包括但不限于案件受理费、诉讼代理费、鉴定费、保全费等相关费用),并按债务金额的30%向碧桂园公司支付违约金。如普明公司未及时解决则碧桂园公司有权直接解决,并从合同作价款中直接扣减由此产生的所有费用及违约金。”且依据《西安市律师服务收费指导意见》进行核算,本案诉讼标的达4.5亿元,律师费应在600万元-1200万元之间,故碧桂园公司收取的律师费500万元是合理的。普明公司主张,碧桂园公司提交律师费发票金额为5168100元,转账凭证金额为3768100元,且两张转账凭证用途不一致,非同一笔业务,并且律师费过高。

一审法院认为,经查,碧桂园公司先后提交了2018年11月26日金额为500万元,用途为法律咨询、法律服务的发票及500万元的付款单据。其中一张转账凭证金额为1768100元,系2020年7月1日国内支付业务付款回单,记载碧桂园公司向北京大成(西安)律师事务所汇款1768100元。碧桂园公司称,该转账凭证中的150万元是本案的代理费,剩余268100元系另案的代理费,碧桂园公司一并支付。一审法院认为,碧桂园公司提交了委托合同,记载律师代理费为500万元。碧桂园公司还提交了500万元的发票及汇款单据,故碧桂园公司支付律师费500万元的事实应予认定,但碧桂园公司的诉请大部分未得到支持,在此情形下,要求普明公司承担全部律师费并不合理,故可按照碧桂园公司胜诉金额的比例由普明公司承担律师费即150万元。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十条、第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国公司法》第七十一条规定,判决:一、碧桂园公司于一审判决生效后15日内支付普明公司二、三期股权转让合作价款243177870.29元;二、碧桂园公司于一审判决生效后15日内支付普明公司逾期支付第三期合作价款的违约金,违约金金额以20000万元为基数,按照日万分之二的标准,自2018年6月11日起计算至实际支付之日;三、普明公司于一审判决生效后15日内赔偿碧桂园公司损失费55617850元及违约金,违约金金额以55617850元为基数,按照日万分之二的标准,自2019年10月10日起计算至普明公司向碧桂园公司实际支付之日;四、普明公司于一审判决生效后15日内支付碧桂园公司违约金,以1.4亿元为基数,按照日万分之二的标准,自2018年9月13日起计算至普明公司实际支付之日;五、普明公司于一审判决生效后15日内支付碧桂园公司律师费150万元;六、驳回普明公司其余诉讼请求;七、驳回碧桂园公司其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2017年修正)第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932557元(普明公司预交本诉案件受理费2300079元、碧桂园公司预交反诉案件受理费632478元)由普明公司负担1100000元,碧桂园公司负担1832557元。保全费5000元由碧桂园公司负担。

2022年4月13日,一审法院作出(2020)陕民初16号民事裁定书,裁定如下:(2020)陕民初16号民事判决中判决主文第六、七项补正为:六、普明公司于一审判决生效后15日内支付因逾期签署新的出让合同而向碧桂园公司承担的违约金1304964元;七、驳回普明公司其余诉讼请求;八、驳回碧桂园公司其余诉讼请求。

本院二审期间,碧桂园公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

第一组证据:QJ10-10-256号宗地规划条件公示,该公示文件载明将商业用地变更二类居住用地,拟证明商业用地可变更为住宅用地。普明公司对该组证据的真实性、合法性认可,对关联性、证明目的不认可。其认为该组证据与案涉土地无关,并且个例不具有普遍适用性,不能证明所有的商业用地均可变更为住宅用地。

第二组证据:西安中院(2020)陕01民初699号《民事判决书》,该判决书判令普明公司、圣米兰公司共同向深圳市合汇鑫置业投资有限公司返还双倍定金4000万元等,拟证明普明公司存在隐瞒对外债务,隐瞒对外签署的合同等情况。普明公司对该组证据的真实性、合法性、关联性认可,对证明目的不认可。其认为案件现处于二审阶段,目前尚未审结,圣米兰公司是否承担责任尚未确定,西安中院一审判决不能作为认定普明公司存在隐瞒行为的证据。

对碧桂园提交的两组新证据,本院对其真实性、合法性均予认可,对其证明目的结合本案争议焦点的分析予以认定。

本院另查明,2017年9月12日,圣米兰公司与西安市国土局就圣米兰公司所有的两个地块分别签订《西安市国有建设用地使用权出让变更协议》,其中地块DK1用途变更为商服用地,补缴出让金254353526元,地块DK2用途变更为住宅用地,补缴出让金418760748元,两地块缴纳其他印花税、契税合计20529985.42元。上述土地出让金及税费共计693644259.42元由碧桂园公司缴纳。

2011年10月,普明公司、西安润基地产投资有限公司与长安国际信托股份有限公司签订特定资产收益权转让及回购合同,圣米兰公司为此提供保证并办理了赋予强制执行效力的债权文书。因普明公司、西安润基地产投资有限公司未履行合同义务,长安国际信托股份有限公司申请人民法院强制执行。2018年9月13日,圣米兰公司向西安中院缴纳执行款1.4亿元。圣米兰公司承担保证责任后,提起追偿权之诉,请求法院判令普明公司、西安润基地产投资有限公司偿付1.4亿元及资金占用费。西安中院于2019年3月6日作出(2018)陕01民初2068号民事判决,判令普明公司、西安润基地产投资有限公司偿付圣米兰公司1.4亿元,并支付自2018年9月13日至2018年10月12日的资金占用费50.75万元,之后的资金占用费以1.4亿元为计算基数,按照同期银行贷款利率自2018年10月13日起计算至判决给付之日。该判决已发生法律效力。

对一审查明的其他事实,本院予以确认。

本院认为,本案诉争事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款有关“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定,本案依法应适用当时的法律、司法解释的规定。

根据双方当事人的上诉请求及答辩意见,本案的争议焦点为:一、一审判决未予支持碧桂园公司要求普明公司协调政府将地块DK1转性为住宅用地及承担逾期履行义务资金占用费的主张是否有误;二、一审判决判令碧桂园公司支付普明公司第三期合作价款2亿元及逾期付款违约金是否有误,违约金的起算时间是否妥当;三、因普明公司隐瞒1.4亿元债务,一审判决判令普明公司支付碧桂园公司违约金是否有误,计算标准是否妥当;四、因普明公司未如实披露项目用地存在纠纷,一审判决调低普明公司承担违约金的金额是否有误;五、一审判决未予支持碧桂园公司主张的由普明公司履行债务清偿义务并承担逾期清理债务违约金的请求是否有误;六、一审判决对碧桂园公司主张的律师费500万元未予全额支持是否有误。

一、一审判决未予支持碧桂园公司要求普明公司协调政府将地块DK1转性为住宅用地及承担逾期履行义务资金占用费的主张是否有误

首先,关于普明公司应否继续履行协调政府将地块DK1转性为住宅用地的义务。根据46号文第二条的规定:“对于经过公开招拍挂的土地,严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的规划用地性质及其他规划条件执行;所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目,原则上按规划执行,需要变更土地性质的,按程序报市政府研究”,西安市政府原则上限制非住宅类房地产项目变更为住宅用地,例外情形需报西安市政府研究决定。46号文作为针对加强陕西省西安市用地规划管理工作、规划用地性质变更出台的文件,碧桂园公司主张将地块DK1变更为住宅用地不适用46号文缺乏依据。碧桂园公司举例证明西安市政府并未完全禁止商服用地变更为住宅用地,但其并未证明所涉地块完成转性具有普遍适用性。普明公司与碧桂园公司于2017年7月8日签订《股权转让合同》后,即向碧桂园公司移交了圣米兰公司的资产,并办理了股权变更登记,碧桂园公司完全接管了圣米兰公司,对案涉土地进行管理,至今长达四年之久,其亦未提交证据证明曾就该地块转性问题向主管部门提交过申请。因此,一审判决认定普明公司的该项义务实际上已履行不能,未予支持碧桂园公司要求普明公司协调政府将地块DK1转性为住宅用地的主张并无不当。

其次,关于普明公司应否承担逾期履行义务的资金占用费。案涉《股权转让合同》第十条第3款约定:“乙方在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内,负责协调政府将项目地块中的DK1变更为住宅用地并取得新的国土证,在此期间甲方应全力配合积极协助完成。甲方将剩余合同价款2亿元在扣除需补缴(如有)的出让金后5个工作日内支付给乙方。”第4款约定:“乙方未按照约定的规划设计完成本条第2款、第3款土地用途变更事宜,则甲方有权延迟支付未支付款项,且要求乙方承担违约责任。”第十九条第4款约定:“如乙方未能按照本合同第十条第3款约定时间完成商业用地转住宅用地手续的,乙方享有3个月免责期,超过免责期的,乙方应按照甲方已付的该商业用地合作价款(1051.5万元/亩*46.84亩-20000万元)承担相应资金占用利息成本(按照年利率15%计算),计息周期从甲方支付完对应的出让金次日起至完成商业用地转性手续之日止……”圣米兰公司于2017年9月12日与西安市国土局签订新的土地出让合同,根据《股权转让合同》约定,普明公司应于2018年3月11日前协调政府将地块DK1变更为住宅用地,同时普明公司享有三个月的免责期,即在2018年6月11日之前,普明公司不承担支付资金占用费的责任。因46号文发布于2018年5月14日,早于普明公司应当承担违约责任的时间,而46号文的发布使得普明公司协调政府将地块DK1转性为住宅用地的义务履行不能,普明公司对于不能履行该项义务不存在过错,故普明公司无需承担资金占用费,一审判决对碧桂园公司该项主张未予支持并无不当。

二、一审判决判令碧桂园公司支付普明公司第三期合作价款2亿元及逾期付款违约金是否有误,违约金的起算时间是否妥当

首先,关于第三期合作价款付款条件是否成就的问题。如前所述,46号文原则上限制非住宅类房地产项目变更为住宅用地,地块DK1转性成住宅用地客观上存在障碍,碧桂园公司可根据《股权转让合同补充协议》的约定将地块DK1转让给普明公司,但碧桂园公司至今未行使该权利,应认定碧桂园公司在地块DK1不能变更用途为住宅用地的情况下仍愿意受让该块土地,一审判决认定第三期合作价款付款条件已经成就并无不当。碧桂园公司主张其与普明公司之间存在圣米兰公司被西安中院扣划1.4亿元、8.3亩宗地存在纠纷、普明公司隐瞒其向案外人转让圣米兰公司股权事实等情况,其享有抗辩权,可暂不支付第三期合作价款及逾期支付违约金。本院认为,圣米兰公司被西安中院扣划1.4亿元的损失已另案处理且本案一审法院支持了碧桂园公司要求普明公司支付违约金的请求,8.3亩宗地纠纷亦在本案中进行了处理,普明公司向案外人转让圣米兰公司股权纠纷案件尚在审理过程中,故不足以证明圣米兰公司确需履行赔偿义务,碧桂园公司的上述抗辩主张均不能成立,其应当支付第三期合作价款。

其次,关于第三期合作价款付款应否调整的问题。本院认为,虽然双方当事人未就地块DK1不能转性后继续履行合同情况下的合同价款是否调整作出约定,但案涉《股权转让合同补充协议》第一条约定:“甲乙双方一致同意将原合同第十条第3款修改为:3.乙方在目标公司签订本条第2款约定的新的土地出让合同后180天内,负责协调政府将项目地块中的DK1转性成住宅用地并签订相应的土地出让合同,在此期间甲方应全力配合积极协助完成。在DK1变更为住宅用地并签订相应的土地出让合同后5个工作日内,甲方将剩余合作价款20000万元在扣除需补缴(如有)的出让金后支付给乙方。如乙方未能在目标公司签订原合同第十条第2款约定的新的土地出让合同后270天内协调政府将地块DK1转性成住宅用地,则甲方有权按原合同约定的合作单价将地块DK1转让给乙方(因土地转让涉及的所有税费均由乙方承担)。”即第三期合作价款支付的前提是地块DK1转性成住宅用地并签订新的土地出让合同,且2亿元的合作价款扣除需补缴的出让金(如有)后再行支付给普明公司。现地块DK1无法实现转性,如要求碧桂园公司继续按照合同约定向普明公司支付2亿元的合作价款,则碧桂园公司需支付的合作价款反而高于地块DK1能够转性为住宅用地需支付的价款,对碧桂园公司将显失公平。本院综合考虑地块DK1、地块DK2补缴土地出让金的金额差异及容积率的差异,酌定在2亿元基础上扣减3000万元作为碧桂园公司应当支付的第三期合作价款,即碧桂园公司需向普明公司支付的第三期合作价款为1.7亿元。

最后,关于碧桂园应否承担逾期支付第三期合作价款违约金及违约金起算时间应如何确定的问题。案涉《股权转让合同补充协议》第一条约定,普明公司2018年3月11日之前应协调政府将地块DK1变更为住宅用地,案涉地块DK1未能在2018年6月11日前完成土地转性的,碧桂园公司有权按《股权转让合同》约定的合作单价将地块DK1转让给普明公司。虽然案涉合同并未约定碧桂园公司行使转让权利的期限,但碧桂园公司应在一定期限内行使该权利,以避免其与普明公司之间的股权转让法律关系长期处于不确定状态。鉴于46号文系公开性政府文件,碧桂园公司对此应明知,且普明公司于2018年7月即向一审法院提起本案之诉,故碧桂园公司应在2018年6月11日起三个月内,即2018年9月11日之前决定是否行使转让权利较为妥当,在碧桂园并未行使转让权利的情形下,应视为碧桂园公司支付第三期合作价款的条件已经成就,应从2018年9月11日起计算逾期支付第三期合作价款的违约金。因此,一审判决未予考虑碧桂园公司享有行使转让权的合理期间,判令自2018年6月11日起算碧桂园公司逾期支付第三期合作价款的违约金不当,本院予以纠正。

三、因普明公司隐瞒1.4亿元债务,一审判决判令普明公司支付碧桂园公司违约金是否有误,计算标准是否妥当

案涉《股权转让合同》第十九条第2款约定:“目标公司股权转让完成后如出现因股权转让前事由产生的本合同未披露的债务(包括或有债务或税务等费用)或诉讼、仲裁、行政处罚等纠纷的,乙方应当承担所有经济、法律责任及由此给甲方造成的损失(包括但不限于案件受理费、诉讼代理费、鉴定费、保全费等相关费用),并按债务金额的30%向甲方支付违约金。”本案中,普明公司隐瞒圣米兰公司对外担保的事实,圣米兰公司于2018年9月13日被人民法院强制执行1.4亿元,普明公司构成《股权转让合同》项下的违约。在违约金计算标准方面,一审法院考虑实际损失情况,参照案涉《股权转让合同》中碧桂园公司逾期支付股权合作款的违约责任约定,判令以1.4亿元为基数,按照日万分之二的利率,自2018年9月13日计算至普明公司实际支付之日支付违约金并无明显不当。同时,该项违约责任系因普明公司违反了案涉《股权转让合同》约定的如实告知标的公司对外担保情况义务而需向碧桂园公司承担的责任,与其在西安中院(2018)陕01民初2068号民事判决中向圣米兰公司支付资金占用费所依据的事实及法律基础均不同,故本院对普明公司不应支付该项违约金的主张不予支持。

四、因普明公司未如实披露项目用地存在纠纷,一审判决调低普明公司承担违约金的金额是否有误

本案中,普明公司在《股权转让合同》第三条“项目土地现状”及第四条“乙方声明与保证”等条款中承诺案涉地块权属明确、不存在任何纠纷及负担等,该合同第十九条第一款约定:“乙方在本合同作出的披露、承诺、保证不属实,或不披露,或披露不完全,由此给甲方及目标公司造成损失的,甲方除可要求乙方全额赔偿外,还有权要求乙方按甲方损失金额的50%支付违约金。”碧桂园公司除向雁塔区城改事务中心支付村民安置费55617850元外,未举证证明其存在其他损失,一审法院考虑到由普明公司按照碧桂园公司损失金额的50%支付违约金明显过高,在55617850元损失基础上,参照《股权转让合同》中碧桂园公司逾期支付股权合作款的违约条款约定,判令普明公司按照日万分之二的利率自2019年10月10日起计算至普明公司向碧桂园公司实际支付之日止支付违约金并无不当。碧桂园公司主张普明公司在诉讼中未申请调低该项违约金与事实不符,本院不予支持。

五、一审判决未予支持碧桂园公司主张的由普明公司履行债务清偿义务并承担逾期清理债务违约金的请求是否有误

本案中,因碧桂园公司未提交证据证明其或圣米兰公司具有向紫薇大卖场公司支付该笔款项的义务或者实际支付了该笔款项,故紫薇大卖场公司主张债权不足以证明普明公司违反了相关债务清理义务。碧桂园公司亦未提交证据证明自《股权转让合同》签订以来,普明公司怠于履行债务清理义务及圣米兰公司偿付或碧桂园公司代为偿付《股权转让合同》附录所述债务,故一审法院对碧桂园公司主张由普明公司继续承担债务清理义务并承担逾期清理债务违约金的请求未予支持并无不当。

六、一审判决对碧桂园公司主张的律师费500万元未予全额支持是否有误

一审法院对碧桂园公司支付律师费500万元的事实予以认定,但认为碧桂园公司的诉请大部分未得到支持,故判令按照碧桂园公司胜诉金额的比例由普明公司承担律师费150万元并无不当。

综上所述,碧桂园公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十条、第一百五十九条、第一百六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定,判决如下:

一、维持陕西省高级人民法院(2020)陕民初16号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第八项;

二、撤销陕西省高级人民法院(2020)陕民初16号民事判决第七项;

三、变更陕西省高级人民法院(2020)陕民初16号民事判决第一项“陕西碧桂园置业有限公司于本判决生效后15日内支付西安普明房地产开发有限责任公司二、三期股权转让合作价款243177870.29元”为“陕西碧桂园置业有限公司于本判决生效后15日内支付西安普明房地产开发有限责任公司二、三期股权转让合作价款213177870.29元”;

四、变更陕西省高级人民法院(2020)陕民初16号民事判决第二项“陕西碧桂园置业有限公司于本判决生效后15日内支付西安普明房地产开发有限责任公司逾期支付第三期合作价款的违约金,违约金金额以20000万元为基数,按照日万分之二的标准,自2018年6月11日起计算至实际支付之日”为“陕西碧桂园置业有限公司于本判决生效后15日内支付西安普明房地产开发有限责任公司逾期支付第三期合作价款的违约金,违约金金额以17000万元为基数,按照日万分之二的标准,自2018年9月11日起计算至实际支付之日”;

五、驳回西安普明房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2932557元,由西安普明房地产开发有限责任公司负担1368983元,陕西碧桂园置业有限公司负担1563574元。保全费5000元,由陕西碧桂园置业有限公司负担。二审案件受理费988797元,由西安普明房地产开发有限责任公司负担257582元,陕西碧桂园置业有限公司负担731215元。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴兆祥

审 判 员 龙 飞

审 判 员 张 梅

二〇二二年六月三十日

法官助理 林法纲

书 记 员 余亚平


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