国税办发[2011]95号 修订后的个人所得税法及其实施条例有关问题宣传口径
发文时间:2011-08-05
文号:国税办发[2011]95号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:

  为保证修改后的《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的顺利施行,落实纳税服务,税务总局编写了《修改后的个人所得税法及其实施条例有关问题宣传口径》。现印发给你们,请结合本地实际情况认真做好宣传工作。    


修改后的个人所得税法及其实施条例有关问题宣传口径


  2011年6月30日,第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》(以下简称《决定》),同日,国家主席胡锦涛签署第48号主席令予以公布,自2011年9月1日起施行。7月19日,温家宝总理签署第600号国务院令,发布了《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》。为确保新个人所得税法的顺利实施,现将此次修改个人所得税法及其实施条例相关问题的宣传解释口径明确如下:

  一、此次修改个人所得税法的主要背景和必要性?

  答:个人所得税法自1980年施行以来,在调节收入分配、组织财政收入等方面发挥了积极作用。近年来,随着社会经济形势发展变化,现行个人所得税制逐渐暴露出一些问题,如采用分类税制模式,税率结构较为复杂,工薪所得税率级次过多,低档税率的级距较短,难以充分体现公平负担的原则等。其中工资、薪金所得项目减除费用标准偏低,工资、薪金所得税率结构不尽合理等问题较为突出。按照中央关于进一步加强税收对收入分配调节作用的要求,切实减轻中低收入者税收负担,适当加大对高收入者的税收调节,缩小收入分配差距,有必要对个人所得税法做相应修改。

  二、此次修改税法将工资、薪金所得减除费用标准确定为3500元/月的主要依据是什么?

  答:从国际上看,工资、薪金所得减除费用标准一般是参考一定时期居民基本生活费用支出情况来确定,并随着居民基本生活费用支出的变化而适时动态调整。我国工资、薪金所得项目减除费用标准主要以国家统计局公布的城镇居民人均消费性支出为测算依据。据统计,2010年度我国城镇居民人均消费性支出为1123元/月,按平均每一就业者负担1.93人计算,城镇就业者人均负担的消费性支出为2167元/月。2011年按平均增长10%测算,城镇就业者人均负担的月消费支出为2384元。《决定》将减除费用标准提高到3500元/月,纳税人纳税负担普遍减轻,工薪收入者的纳税面由目前的约28%下降到约7.7%,纳税人数由约8400万人减至约2400万人。

  三、为什么在全国适用统一的工资、薪金所得减除费用标准?

  答:在全国适用统一的工薪所得减除费用标准的主要考虑:一是我国是法制统一的国家,税收法制是国家法制的重要组成部分,应该实行全国统一的税收政策。二是个人所得税法设定的减除费用标准,是参照全社会平均消费支出情况确定的,总体上反映了全国各地区经济发展状况和居民收入水平。在大城市生活,经济成本高,生活开支多,但居民收入水平也较高,负担能力相对较强,而且机会多,享受到的各种社会公共服务也多。三是市场经济条件下人口流动性非常大,户籍地和工作地很可能不在一个地方,如果不实行统一的标准,可能会出现税源不正常转移,将加大征收管理难度。同时也不利于人才流动。此外,从国际经验看,一般都采用全国统一的基本减除费用标准,而不实行差别政策。

  四、减除费用标准是否考虑了家庭负担情况?

  答:此次修改个人所得税法在确定工薪所得减除费用标准时,已经考虑了纳税人家庭负担因素。比如,此次调整减除费用标准,就是按照每一就业者供养1.93人,测算就业者负担的平均费用支出水平。

  五、此次修改税法后,涉外人员附加减除费用如何调整?

  答:现行个人所得税法规定,对在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的纳税义务人和在中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳税义务人(以下简称“涉外人员”),在按税法规定减除费用标准基础上,可以根据其平均收入水平、生活水平以及汇率变化情况确定附加减除费用,附加减除费用适用的范围和标准由国务院规定。现行个人所得税法实施条例规定的附加减除费用标准是每月2800元,即涉外人员每月在减除2000元费用的基础上,再减除2800元的费用,减除费用的总额为4800元。考虑到现行涉外人员工资、薪金所得总的减除费用标准高于境内中国公民,从税收公平的原则出发,应逐步统一内、外人员工薪所得减除费用标准。因此,此次修改《实施条例》时采取与2008年修改个人所得税法实施条例相同的做法,在涉外人员的工资、薪金所得减除费用标准由2000元/月提高到3500元/月的同时,将其附加减除费用标准由2800元/月调整为1300元/月,这样,涉外人员总的减除费用标准保持现行4800元/月不变。

  六、除了调整工资、薪金所得项目的费用减除标准,还有哪些纳税人的费用减除标准需要同步调整?

  答:此次修改个人所得税法,将工资、薪金所得项目的费用减除标准由原每人每月2000元提高到3500元。为公平税负,还需要对两类纳税人的必要减除费用进行相应调整:一是对个人承包经营、承租经营所得的必要减除费用,已经在修改《个人所得税法实施条例》的决定中明确,将其必要减除费用由每人每月2000元调整到3500元;二是对个体工商户业主、个人独资和合伙企业的个人投资者的必要减除费用,通过财政部、税务总局的规范性文件,明确其由每人每月2000元调整到3500元。

  七、修改工资、薪金所得税率表的主要原则是什么?为什么将工资、薪金所得项目适用税率级次由9级简并为7级?

  答:工资、薪金所得项目税率表设计的主要原则:一是减少纳税级次,逐步简化税制;二是适当降低最低档税率,拉大低档次税率级距,避免中低收入者税负累进过快;三是维持最高档税率不变,适当加大对高收入者的调节力度;四是税负变化公平,避免出现较高收入者减税幅度高于较低收入者的减税幅度,防止税负增减幅度倒挂现象;五是税负变化平滑,避免出现税负陡升陡降的凸点现象;六是税负升降临界点适当。

  工资、薪金所得项目税率表由9级简并为7级的主要考虑:现行工资薪金所得9级超额累进税率存在级次过多、低档税率级距累进过快等问题,有必要对税率级次级距进行适当调整,减少税率级次,调整级距。按照7级税率设计的方案,既减少了税率级次,又使不同收入纳税人的税负增减变化较为平滑。体现了中央关于加强税收对收入分配调节作用的要求,减轻中低收入者的税收负担,避免了税率级次减少过多,纳税人税负波动过大,纳税人增减的税负不均衡,甚至税负增幅倒挂等问题。

  八、为什么要同步调整生产经营所得税率表?

  答:工薪所得项目税率级次级距调整后,个体工商户生产经营所得纳税人和承包承租经营所得纳税人与工薪所得纳税人的税负相比出现较大差距。因此,此次修改个人所得税法综合考虑个体工商户与工薪所得纳税人、小型微利企业所得税税负水平的平衡问题,在维持现行5级税率级次不变的前提下,对个体工商户的生产经营所得和承包承租经营所得税率表的各档级距做了相应调整,如将生产经营所得税率表第一级级距由年应纳税所得额5000元以内调整为15000元以内,第五级级距由年应纳税所得额50000元以上调整为100000元以上。经过上述调整,减轻了个体工商户和承包承租经营者的税收负担,年应纳税所得额6万以下的纳税人平均降幅约40%,最大降幅是57%,有利于支持个体工商户和承包承租经营者的发展。

  需要说明,从名义税率上看,个体工商户的税负似乎略高于工薪收入者或小企业,但个体工商户与另外两者相比,在征税方式上具有不同之处:一是工薪所得是按月代扣代缴,个体工商户是按年征税,自行申报;二是个体工商户只征一道个人所得税,小企业除征企业所得税外,其股息红利分配给个人时,还要再征一道个人所得税;三是工薪所得是定额减除费用3500元/月,个体工商户业主除可享受3500元/月的减除费用外,其生产经营的成本费用是可据实扣除的;四是从实际征管情况看,大多数个体工商户均采取核定征税的方式,其实际税负往往低于名义税率。

  九、此次修改《个人所得税法》为什么要延长申报缴纳税款时间?

  答:现行《个人所得税法》规定,扣缴义务人和纳税人每月申报缴纳税款的时间为次月7日内,而缴纳企业所得税、增值税、营业税等其他税种的申报缴纳税款的时间一般为次月15日内。由于申报缴纳税款的时间不一致,造成了有些扣缴义务人、纳税人在一个月内要办理两次申报缴纳税款手续,增加了扣缴义务人和纳税人的办税负担。为方便扣缴义务人和纳税人办税,此次修改个人所得税法将扣缴义务人、纳税人申报缴纳税款的时限由现行的次月7日内延长至15日内,与现行的企业所得税、增值税、营业税等税种申报缴纳税款的时间一致。

  十、为什么修改后的《个人所得税法》自2011年9月1日起开始实施?

  答:为使广大纳税人尽快得到减税实惠,又确保在具体实施中能够征管到位和便于操作,修改后的《个人所得税法》从2011年9月1日起开始实施,主要考虑了以下因素:

  第一,从立法程序上,全国人大常委会审议通过个人所得税法后,国务院需要一定时间重新修订个人所得税法实施条例。

  第二,从技术准备看,新个人所得税法及其实施条例通过后,税务机关需要对个人所得税征管软件和代扣代缴软件程序进行调整、测试和人员培训,已实行全员全额明细申报的约500万户扣缴义务人也要对代扣代缴软件进行调整,还要进行核实,工作量大,涉及面广,需要一定时间。

  第三,从配套政策和征管操作看,为配合新个人所得税法及其实施条例的贯彻执行,财税部门需要制定相关配套政策,下发具体征管操作规定,并对税务系统、扣缴义务人和纳税人进行广泛宣传、辅导和培训,这些工作也需要一定时间。

  从以往惯例看,2005年和2007年个人所得税法修正案(草案)通过后,均留出2个多月准备时间。在本次个人所得税法修改内容多于以往,准备工作量加大的情况下,只留了两个月的准备时间,需要在此期间完成各项准备工作,以确保税法的顺利、平稳实施。

  十一、9月1日前后的工资、薪金所得如何适用新老税法的规定?

  答:修改后的个人所得税法和实施条例均规定自2011年9月1日起施行。具体到工资、薪金所得项目而言,是指纳税人2011年9月1日(含)以后实际取得的工资、薪金所得,应适用税法修改后的减除费用标准和税率表,计算缴纳个人所得税。而纳税人2011年9月1日前实际取得的工资、薪金所得,无论税款是否在2011年9月1日以后申报入库,均应适用税法修改前的减除费用标准和税率表,计算缴纳个人所得税。纳税人取得的全年一次性奖金按照以上口径计算缴纳个人所得税。

  举例:我国公民韩先生在某一公司工作,2011年12月3日取得工资收入3400元,当月又一次取得年终奖金24100元,其应缴纳多少个人所得税?

  韩先生因当月工资不足3500元,可用其取得的奖金收入24100元补足其差额部分100元,剩余24000元除以12个月,得出月均收入2000元,其对应的税率和速算扣除数分别为10%和105元。

  应纳税额=(24100+3400-3500)×10%-105=2295元

  十二、个体工商户的生产、经营所得如何适用新老税法的规定?

  答:按照税法规定,个体工商户的生产、经营所得项目的纳税人包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业。

  新的个人所得税法自9月1日起开始实施,鉴于个体工商户、个人独资企业和合伙企业的生产经营所得是按年度计算,而且是在一个完整的纳税年度产生的,这就需要分段计算应纳税额,即:9月1日前适用税法修改前的减除费用标准和税率表;9月1日(含)后适用税法修改后的减除费用标准和税率表。

  年终汇算清缴分段计算应纳税额时,需要分步进行:①按照有关税收法律、法规和文件规定,计算全年应纳税所得额;②计算前8个月应纳税额:前8个月应纳税额=(全年应纳税所得额×税法修改前的对应税率-速算扣除数)×8/12;③计算后4个月应纳税额:后4个月应纳税额=(全年应纳税所得额×税法修改后的对应税率-速算扣除数)×4/12;④全年应纳税额=前8个月应纳税额+后4个月应纳税额。

  对企事业单位的承包经营、承租经营所得也是比照这个计算方法计算缴纳个人所得税。

  要注意的是,这个计算方法仅适用于纳税人2011年的生产经营所得,2012年以后则按照税法规定全年适用统一的税率。

  举例:如某个人独资企业按照税法和相关规定计算出全年应纳税所得额为45000元(注:按照财税〔2011〕62号文件规定,在计算全年应纳税所得额时,投资者本人后四个月的费用扣除标准为每月3500元),则其全年应纳税额计算如下:

  2011年前8个月应纳税额=(45000×30%-4250)×8/12=6166.67元

  2011后4个月应纳税额=(45000×20%-3750)×4/12=1750元

  全年应纳税额=6166.67+1750=7916.67元

  十三、为什么对生产经营所得采取分段计算方法?

  答:按照个人所得税法规定,生产经营所得是根据一个完整纳税年度产生的实际所得,实行按年计算应纳税额、平时预缴、年终汇算清缴的方法。由于修改后的个人所得税法自9月1日起施行,为使个体工商户、个人独资企业和合伙企业投资者能够切实享受今年后四个月的减税优惠,需要在汇算清缴时对其2011年度的应纳税额实行分段计算。

  因此,在根据税法相关规定计算2011年度的应纳税所得额时,涉及个体工商户、投资者个人的费用扣除标准应区分前8个月和后4个月,分别按照修改前、后税法的规定计算。并在此基础上分段计算应纳税额,即将全年应纳税所得额分别按修改前、后税率表对应的税率算出两个全年应纳税额,再分别乘以修改前、后税率表在全年适用的时间比例,并相加得出全年的应纳税额。

  十四、近年来税务部门采取了哪些措施加强高收入者个人所得税征管,有何成效?下一步税务机关在加强高收入者征管方面有什么举措?

  答:近年来,税务部门一直致力于采取措施加强高收入者个人所得税征管,取得初步成效。主要表现在:一是重点加强高收入者财产性所得项目征管。经国务院批准,自2010年1月1日起对个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税,全年扣缴税款43.10亿元,人均缴纳税额11.84万元,其中预扣个人税额最高的为1亿多元,体现了对高收入者的税收调节。不断完善拍卖所得、股权转让所得、房屋转让所得等高收入者财产性所得个人所得税征管措施,带动财产转让所得项目个人所得税2005年以来年均增长91%。二是切实加强高收入者日常税源监控。通过推广应用个人所得税管理系统,加强日常税源管理。积极推进年所得12万以上纳税人自行纳税申报常态化,自行纳税申报人数逐年增加,2010年度缴纳税款占个人所得税当年收入的35%,人均应纳税额在5万元以上。此外,部分地区税务部门积极开展与房屋登记、股权变更登记部门的合作,实现了房屋转让所得和股权变更涉税信息传递的税源监控。三是积极加强私营企业投资者个人所得税征管。加强法人企业向投资者分配股息、红利扣缴税款的管理,对非法人企业实行建账管理,明确规定对税务师、会计师、律师、资产评估和房地产估价等高收入者集中的鉴证类中介机构不得实行核定征收个人所得税。四是坚持开展高收入者个人所得税专项检查。每年均在税收专项检查中布置高收入者个人所得税检查,堵塞税收漏洞,减少了收入流失。

  下一步,税务部门将继续把高收入者个人所得税征管作为重点工作,进一步强化征管基础,完善征管手段,创新管理和服务方式,主要措施:一是要进一步加强与有关部门的联系和沟通,加强涉税信息的获取和应用,逐步掌握高收入者经济活动和税源分布特点和收入获取规律等情况。二是要综合运用日常税源管理和纳税评估等征管手段,以非劳动所得(主要是财产性所得和资本性所得)为重点,继续加强对高收入者主要所得项目以及高收入行业和人群的个人所得税征管。三是要继续开展高收入者个人所得税的专项检查,依法严厉打击偷逃个人所得税行为。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。