国税函[2009]115号 国家税务总局关于印发《2009年全国税务系统党建和思想政治工作要点》的通知
发文时间:2009-03-11
文号:国税函[2009]115号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

现将《2009年全国税务系统党建和思想政治工作要点》印发给你们,请遵照执行。


国家税务总局

二OO九年三月十一日


2009年全国税务系统党建和思想政治工作要点   


2009年是中华人民共和国成立60周年,是应对国际国内环境重大挑战、推动党和国家事业实现新发展的关键一年。今年税务系统党建和思想政治工作总的要求是:全面贯彻党的十七大、十七届三中全会和中央宣传工作会议精神,高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,围绕“服务科学发展、共建和谐税收”开展有效的思想政治工作和精神文明建设,改进和加强税务系统党的建设,落实税务基层建设纲要,大力推进税务文化建设,引领全国各级税务机关和广大税务干部职工进一步解放思想、改革创新,为税收事业发展提供强有力的思想和组织保证。  

一、扎实抓好深入学习实践科学发展观活动  

(一)认真做好科学发展观学习实践活动整改阶段各项工作。根据中央安排,税务系统第一批学习实践科学发展观活动已基本结束。各省(区、市)税务机关领导班子要针对查找出来的问题,认真落实整改措施,着力解决当前在税制改革、纳税服务、科学管理、廉政建设、发挥税收职能作用等方面存在的突出问题。按照“服务科学发展、共建和谐税收”的要求,积极稳妥地推进税收工作体制机制创新和制度建设,逐步形成保障和促进科学发展的制度体系。学习实践科学发展观活动结束后,各省(区、市)税务机关要认真总结学习实践活动取得的成效和经验,在此基础上做好群众满意度测评工作。并向总局学习实践科学发展观活动领导小组报送本单位开展活动情况的总结报告。  

(二)认真组织指导第二批科学发展观学习实践活动。按照中央部署,市(地、州、盟)、县(市、区、旗)税务机关深入学习实践科学发展观活动将在第二批展开。参加第二批学习实践活动的各级税务机关要紧紧围绕“服务科学发展、共建和谐税收”的主题,抓住领导班子和党员领导干部这个重点,着力转变不适应、不符合科学发展观要求的思想观念,着力解决影响和制约科学发展的突出问题以及党员干部党性党风党纪方面群众反映强烈的突出问题,着力构建有利于科学发展的体制机制,确保达到提高思想认识、解决突出问题、创新体制机制、促进科学发展的目标要求。要通过科学应对金融危机压力、圆满完成今年各项税收工作任务、推动税收事业科学发展来检验学习实践活动的成效。各省(区、市)税务机关要加强对参加第二批学习实践活动各级税务机关的指导检查,督促抓好各个阶段、各个环节的工作,高质量、高标准全面完成学习实践活动的各项任务,并统筹抓好学习实践和其他各项工作,以学习实践活动推动当前各项工作,在推动当前各项工作中深化学习实践活动。  

二、紧紧围绕“服务科学发展、共建和谐税收”开展有效的思想政治工作和精神文明建设  

(三)加强税务基层思想政治工作。要依据中央对经济形势的分析判断和税务系统逐步推进各类改革措施后出现的新情况、新问题,加强税务基层思想政治工作,着力解决税务干部职工中出现的各种现实思想问题。要从释疑解惑、调适心里、理顺情绪、振奋精神入手,采取灵活多样、注重实效的方法,大力宣讲改革开放大好形势,弘扬税务系统优良传统作风,学习身边的先进典型和模范人物,在税务干部职工中培养和树立大局意识、责任意识和纪律意识,为圆满完成各项税收工作任务提供政治、思想保证。今年税务总局将修改完善《税务系统思想政治工作条例》,推进税务系统思想政治工作的科学化、制度化建设。  

(四)加强理想信念教育和道德建设。要持续深入组织开展党的路线方针政策的宣传教育活动,从税务干部职工的关注点和兴奋点入手,通过专题研讨、主题演讲、参观访问、文化活动等形式,大力宣传社会主义核心价值体系、中国特色社会主义道路、改革开放30年成就、中华民族伟大复兴等共同理想,动员广大税务干部职工投身全面建设中国特色社会主义的伟大实践。要持续深入推进道德建设,大力弘扬以爱国主义为核心的民族精神和以改革创新为核心的时代精神,通过宣传先进典型事迹、评选道德模范、完善奖惩机制,树立职业道德和社会公德、家庭美德典范,普及社会主义荣辱观,大力弘扬抗震救灾精神、北京奥运精神和载人航天精神,在税务系统形成符合时代要求的健康向上的精神风貌和道德追求。

(五)大力开展精神文明创建活动。今年税务总局主要组织开展3类评比表彰工作:一是向团中央推荐表彰“中国优秀青年卫士”。二是“三八”节前夕向全国妇联推荐表彰一批全国巾帼文明岗和全国“巾帼建功”标兵。年底与全国妇联联合开展“巾帼建功”评选表彰活动,表彰一批税务系统全国巾帼文明岗和全国“巾帼建功”标兵。三是与人力资源和社会保障部联合表彰全国税务系统先进工作者100名、先进集体200个。此外,税务总局将配合中央文明办等部门开展全国道德模范、文明行业、行风评议等评比表彰活动。  

(六)扎实推进“巾帼建功”活动的创新实践。以“做时代新女性,创税收新业绩”为主题,扎实推进“巾帼建功”活动的开展。紧紧围绕构建和谐社会的时代要求,服务税收中心工作,组织开展一系列适合女干部特点的岗位练兵、业务竞赛、优质办税服务等活动,鼓励税务系统广大女干部爱岗敬业、刻苦学习、不断进取,争创一流税收工作业绩,争当税收事业和谐发展的先锋。同时组织广大女干部积极投身建设文明城市、学习道德模范、创建“五好家庭”、构建和谐机关和文明社区等精神文明建设实践,以实际行动扎实推进“巾帼建功”活动在税务系统深入持续开展。  

(七)积极开展“迎世博、讲文明、树新风”活动。以迎接上海世博会为契机,今年全国将围绕文明礼仪、公共秩序、社会服务、城乡环境等方面开展“迎世博、讲文明、树新风”活动。各级税务机关特别是世博会主办城市税务机关要结合税收工作,积极开展“迎世博、讲文明、树新风”活动。要加强税法宣传,提高服务水平,提供纳税便利,减轻纳税人负担,努力改善征纳环境。同时积极配合地方开展创建文明城市、文明村镇活动,大力普及文明礼仪知识、维护社会公共秩序、改善城乡环境面貌,树立文明新风。税务总局将组织部分税务机关参与“迎世博讲文明树新风”全国文明礼仪知识竞赛。  

(八)开展税收志愿服务活动。根据《中央精神文明建设指导委员会关于深入开展志愿服务活动的意见》,年初税务总局下发了《国家税务总局关于开展税收志愿服务活动的意见》(国税函〔2009〕71号),就税务系统开展以税收志愿服务活动为主的各类志愿服务活动的指导思想、组织领导、队伍组建、活动内容、活动原则、保障措施等提出具体实施意见。各省(区、市)税务机关要依据创建文明单位的要求,结合税务系统实际,发挥好组织、协调工作,推动税务系统志愿服务活动深入开展。  

(九)做好税务系统先进典型的发现、总结、宣传工作,研究税务系统先进典型激励方案。各级税务机关要结合各项评选表彰活动,不断培养和发现具有行业特点、时代特征的先进典型,进一步加大对先进典型人物的宣传学习力度,大力倡导学习、尊重、争当先进的价值导向,在全国税务系统形成学习、崇尚先进典型的浓郁氛围。同时积极为先进典型解决工作学习生活中的实际困难,继续组织先进模范人物疗养活动,树立先进典型在社会生活中的崇高地位,用实实在在的举措激励表彰先进、教育引导群众。  

(十)落实《公务员奖励规定》(试行)和《税务系统公务员奖励实施细则》(试行)。各省(区、市)税务机关要认真贯彻执行两个奖励文件,依照规定的奖励条件、种类、审批权限和程序,进一步规范奖励工作,更好地发挥奖励工作对税务干部职工的激励作用。  

(十一)积极推进税务文化建设。2009年税务系统要掀起税务文化建设的新高潮。各级税务机关要依据《国家税务总局关于加强税务文化建设的指导意见》有关要求,大力弘扬税务精神,展示税务形象,宣传税收事业发展愿景,激发广大税务干部职工为国聚财、爱岗敬业、无私奉献的工作积极性和创造性。要结合税收实际工作和地域特色,不断丰富和拓展税务文化的内涵,不断创新和充实税务文化的形式和内容。要广泛动员和吸引税务干部职工积极参与税务文化建设,组织开展形式多样的税务文化建设活动,打造独具特色的税务文化品牌。要把税务文化融入税收改革、队伍建设、人才培养、行政管理、廉政建设等税收各项工作中去,形成整体联动、百花齐放、繁荣健康的税务文化建设新局面,促进税务文化建设和税收工作的协调发展。  

三、加强和改进税务系统党的建设工作  

(十二)扎实推进党员干部的思想政治建设。认真组织好党员干部理论学习。通过上党课、中心组理论学习、专题讲座、读书活动、主题实践活动等多种形式,组织党员干部系统学习马克思主义中国化最新成果,坚持不懈地用科学发展观武装党员干部。坚持理论联系实际,学以致用,用以促学,引导党员干部用党的理论武装头脑、指导实践、推动工作,进一步提高运用科学理论分析和解决实际问题的能力。今年春季,税务总局将在总局党校举办司局级主要领导干部专题研讨班、副司局级党员领导干部进修班。  

(十三)扎实推进党员干部的作风建设。加强党性党风党纪教育,结合深入学习实践科学发展观活动扎实开展党性党风党纪教育,引导和推动广大党员、干部特别是领导干部认真学习贯彻党章,坚持讲党性、重品行、作表率,加强党性修养和党性锻炼。引导广大党员、干部增强政治意识、大局意识、责任意识、纪律意识,始终在思想上、政治上、行动上同党中央保持高度一致。切实转变作风,按照“八个坚持、八个反对”的要求,以优良的党风促政风带民风。倡导开短会、讲短话、发短文,推动各级干部发扬求真务实精神,深入实际、深入基层,加强调查研究,坚决反对形式主义、官僚主义。坚持艰苦奋斗、勤俭节约,坚决反对铺张浪费,反对拜金主义、享乐主义和奢靡之风。做好群众工作,加强马克思主义群众观点和党的群众路线的宣传教育,切实解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题,落实信访工作责任制,正确处理人民内部矛盾,进一步密切党群、干群关系。  

(十四)扎实推进反腐倡廉建设。贯彻落实惩防体系工作规划,把具体的工作要求落实到依法治税、税制改革、税收管理、纳税服务以及干部队伍建设等各项税收工作部署中去。把加强教育与严格监督管理结合起来,落实党内监督条例,畅通民主管理渠道,抓好领导干部廉洁自律各项规定的贯彻落实,切实增强监督实效。坚持惩防并举,筑牢广大税务干部的思想道德防线,完善税收执法权和行政管理权运行、税务人员廉洁从政和违纪行为惩处等制度,健全预防预警信息共享机制,形成大预防的工作格局。以优质服务促进政风行风建设,坚决防止在税收执法中损害纳税人利益,继续治理各类不正之风,牢固树立税收征纳双方法律地位平等的理念,切实维护纳税人合法权益,提高纳税人的满意度和税法遵从度。重视加强内控机制建设,结合税收改革,积极完善内部岗责体系,形成权力层层分解、工作环环相扣、相互联系制约的科学严密的管理链条,从源头和机制上防范腐败风险。  

(十五)扎实推进保持共产党员先进性四个长效机制文件的贯彻落实。加强党员教育、管理和服务,抓好《2009-2013年党员教育培训工作规划》的贯彻落实,各级党组织要根据不同时期的形势和任务,结合不同岗位党员的实际情况,抓好党员学习培训,重视实践锻炼,坚持“三会一课”制度,经常总结党员教育的成功经验,促进党员教育工作的健康开展。大力推进党员服务网络建设,广泛开展党员责任区、党员先锋岗、党员示范点、党员承诺、结对帮扶等活动,在联系和服务群众中保持和发展共产党员先进性。加强和改进对流动党员的管理和服务工作,建立党员动态管理机制。加强基层党组织建设,按照有利于巩固党的执政地位、有利于发挥党的领导作用、有利于加强党员教育管理的要求,优化基层党组织设置,扩大组织覆盖,创新活动载体,丰富活动内容,增强活动效果,切实提高基层党组织工作的针对性、实效性。  

四、加强党建和思想政治工作主管部门自身建设  

(十六)以科学发展观为指导,建立健全工作机制。今年税务系统省以下税务机关将进行机构改革,党建和思想政治工作主管部门及职责明确后,要抓紧建立权责清晰、运转协调的工作机制,健全工作规则、办事程序、会议制度等各项基本制度,尽快实现工作的规范运行。要加强基本资料、基本数据的保管,组织好相关培训,尽快提高工作人员的能力和水平。要大力加强思想作风建设,强化工作人员的党性意识、品行意识、团结意识和服务意识,形成严格管理、团结和谐、廉洁奉公的良好风气,努力把党建和思想政治工作主管部门建设成为率先垂范、善于领导、有凝聚力和战斗力的坚强集体。税务总局人事司将在今年适当时间检查了解省以下税务机关党建和思想政治工作部门设置情况。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。