财金[2009]169号 金融类国有及国有控股企业绩效评价实施细则
发文时间:2009-12-25
文号:财金[2009]169号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处,各中央管理金融企业:

  为了加强对金融类国有及国有控股企业的财务监管,积极稳妥地推进金融类国有及国有控股企业的绩效评价工作,现将《金融类国有及国有控股企业绩效评价实施细则》印发给你们,请遵照执行。执行中有何问题,请及时函告我部。  


                           财政部

                    二〇〇九年十二月二十五日 


附件:


  金融类国有及国有控股企业绩效评价实施细则


    第一条 为了规范开展金融类国有及国有控股企业(以下简称金融企业)绩效评价工作,根据《财政部关于印发<金融类国有及国有控股企业绩效评价暂行办法>的通知》(财金[2009]3号)、《财政部关于金融类国有及国有控股企业绩效评价相关事项的通知》(财金[2009]27号),制定本实施细则。

  第二条 在中华人民共和国境内依法设立的金融企业绩效评价工作,适用本办法,具体包括:

  (一)执业需取得银行业务许可证的政策性银行、邮政储蓄银行、国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、信用社、新型农村金融机构、信托公司、金融租赁公司、金融资产管理公司和财务公司等;

  (二)执业需取得保险业务许可证的各类保险企业等;

  (三)执业需取得证券业务许可证的证券公司、期货公司和基金管理公司等;

  (四)各类金融控股公司、信用担保公司以及金融监管部门所属的从事相关金融业务的企业。

  第三条 财政部组织实施中央管理金融企业的绩效评价工作;省级人民政府财政部门(以下简称省级财政部门)组织实施本地区金融企业的绩效评价工作。

  第四条 金融企业绩效评价工作应当遵循以下原则:

  (一)综合性原则:金融企业绩效评价应当通过建立综合的指标体系,对金融企业特定会计期间的财务状况和经营成果进行多角度的分析和综合评判;

  (二)客观性原则:金融企业绩效评价应当充分考虑市场竞争环境,依据统一测算的、同一期间的国内行业标准值,客观公正地评判金融企业的经营成果;

  (三)发展性原则:金融企业绩效评价应当在综合反映金融企业年度财务状况和经营成果的基础上,客观分析金融企业年度之间的增长状况及发展水平。

  第五条 为确保绩效评价工作的客观、公正与公平,绩效评价工作应当以经社会中介机构审计后的财务会计报告为基础。金融企业绩效评价基础数据资料具体包括:

  (一)金融企业的年度财务会计报告,其中,金融资产管理公司政策性业务尚未清算前,使用商业化数据进行考核;

  (二)会计师事务所出具的审计报告,其中,金融企业不能提供会计师事务所出具的审计报告的,以该金融企业提供的、经财政部门认可的年度会计报表为依据进行考核,若以后发现所提供的财务数据不实,财政部门将追溯调整金融企业的绩效评价结果;

  (三)关于金融企业经营情况的说明或财务分析报告。

  第六条 金融企业的绩效评价指标具体包括:

  (一)盈利能力指标:包括资本利润率(净资产收益率)、资产利润率(总资产报酬率)、成本收入比、收入利润率、支出利润率、加权平均净资产收益率6个指标,主要反映金融企业一定经营期间的投入产出水平和盈利质量;

  (二)经营增长指标:包括国有资本保值增值率、利润增长率、经济利润率3个指标,主要反映金融企业的资本增值状况和经营增长水平;

  (三)资产质量指标:包括不良贷款率、拨备覆盖率、认可资产率、应收账款比率、净资本与风险准备比率、净资本与净资产比率6个指标,主要反映金融企业所占用经济资源的利用效率、资产管理水平与资产的安全性;

  (四)偿付能力指标:包括资本充足率、核心资本充足率、偿付能力充足率、净资本负债率、资产负债率5个指标,主要反映金融企业的债务负担水平、偿债能力及其面临的债务风险。

  第七条 金融企业绩效评价各单项指标的权数,依据指标重要性和引导功能确定,具体见分行业金融企业绩效评价结果计分表。各单项指标计分加权形成金融企业绩效评价综合指标得分。

  第八条 为了确保绩效评价工作的真实、完整、合理,金融企业可以按照重要性和可比性原则对评价期间的基础数据申请进行适当调整,有关财务指标相应加上客观减少因素、减去客观增加因素。可以进行调整的事项主要包括:

  (一)金融企业在评价期间损益中消化处理以前年度资产或业务损失的,可把损失金额作为当年利润的客观减少因素;

  (二)金融企业承担政策性业务对经营成果或资产质量产生重大影响的,可把影响金额作为当年利润或资产的客观减少因素;

  (三)金融企业会计政策与会计估计变更对经营成果产生重大影响的,可把影响金额作为当年资产或利润的客观影响因素;

  (四)金融企业被出具非标准无保留意见审计报告的,应当根据审计报告披露影响经营成果的重大事项,调整评价基础数据;

  金融企业申请调整事项对绩效评价指标的影响超过1%的,作为重大影响。

  第九条 金融企业发生客观调整因素,相应调整以下绩效评价指标:

  (一)收入、成本发生变动时,相应调整资本利润率、净资产收益率、资产利润率、总资产报酬率、成本收入比、收入利润率、支出利润率、加权平均净资产收益率、国有资本保值增值率、利润增长率、经济利润率等;

  (二)利润发生变动时,相应调整资本利润率、净资产收益率、资产利润率、总资产报酬率、收入利润率、支出利润率、加权平均净资产收益率、国有资本保值增值率、利润增长率、经济利润率等;

  (三)资产发生变动时,相应调整资产利润率、总资产报酬率、国有资本保值增值率、净资本与净资产比率、资本充足率、核心资本充足率、不良贷款率、拨备覆盖率、资产负债率等。

  第十条 金融企业对基础数据进行调整的说明材料包括:

  (一)《金融企业绩效评价基础数据调整表》;

  (二)调整事项有关证明材料。

  调整事项主要适用于当年基础数据资料的调整,必要时也可调整以前年度事项,由金融企业申报。

  组织实施单位根据被评价金融企业提供的绩效评价基础数据资料和调整说明材料分别进行审查、复核和确认。

  第十一条 财政部根据中央管理金融企业和省级财政部门报送的资料,对金融企业数据进行筛选,剔除不适合参与测算的金融企业数据,保留符合测算要求的数据,建立样本库。

  被剔除的金融企业数据主要包括:

  (一)根据评价指标的经济特性,不符合计算模型需要的数据,如计算相对值时分母和分子同时为负数的数据;

  (二)相关指标与正常金融企业相差很大,如正处于停业、托管或业务清算状态的金融企业数据。

  第十二条 金融企业绩效评价标准值根据金融企业年度财务会计报告数据,运用数理统计方法,分年度、分行业统一测算并公布。

  金融企业经营多种业务的,以其主营业务为基础,确定评价指标适用的行业。标准值适用情况如下:

  (一)政策性银行、邮政储蓄银行、国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、信用社等适用银行业标准值;

  (二)各类保险企业适用保险业标准值;

  (三)证券公司、期货公司和基金管理公司等适用证券业标准值;

  (四)金融资产管理公司、各类信用担保公司、新型农村金融机构、信托公司、金融租赁公司、财务公司以及金融监管部门所属的从事相关金融业务的企业等适用综合金融业标准值;

  (五)金融控股集团公司按控股子公司(企业)持有金融业务许可证的类型分别确定所适用的行业标准值,无金融业务许可证的控股子公司(企业)适用综合金融业标准值。金融控股集团公司按控股子公司(企业)各自得分及其资产权重综合计算绩效评价得分。

  第十三条 依据所建样本库中金融企业的数据,财政部采用分段简单平均法测算每项财务指标的标准值。具体步骤包括:

  (一)对测算样本的财务指标按照实际值从大到小(对于逆向指标,从小到大)进行排序;

  (二)将排好序的样本,平均划分为4部分,前25%的样本数据为第一段,前50%的样本数据为第二段,全部样本数据作为第三段,后50%的样本数据为第四段,后25%的样本为第五段;

  (三)将每一段样本的财务指标实际值加总,再除以样本个数,得到该段财务指标的简单平均数;

  (四)将五段财务指标的简单平均数分别作为该财务指标的“优秀值”、“良好值”、“平均值”、“较低值”和“较差值”,对应五档评价标准的标准系数分别为1.0、0.8、0.6、0.4、0.2。

  第十四条 将金融企业调整后的评价指标实际值对照金融企业所处行业标准值,按照以下计算公式,利用绩效评价软件计算各项基本指标得分:

  绩效评价指标总得分=∑单项指标得分

  单项指标得分=本档基础分+调整分

  本档基础分=指标权数×本档标准系数

  调整分=功效系数×(上档基础分-本档基础分)

  上档基础分=指标权数×上档标准系数

  功效系数=(实际值-本档标准值)/(上档标准值-本档标准值)

  本档标准值是指上下两档标准值中居于较低的一档标准值。

  第十五条 考虑到金融企业目前的实际情况,政策性银行的“资本充足率”、“核心资本充足率”两项指标得分暂定为平均值;主营政策性业务的保险公司的“偿付能力充足率”指标得分暂定为平均值。

  第十六条 金融企业经济效益上升幅度显著,以及发放较多涉农贷款、中小企业贷款的,给予适当加分,以充分反映不同金融企业努力程度和社会贡献。具体的加分办法如下:

  (一)效益提升加分:金融企业资本利润率增长水平超过行业资本利润率平均增长水平10%加1分,超过15%加1.5分,超过20%加2分,超过25%加2.5分,超过30%加3分;

  (二)涉农贷款加分:金融企业提供的涉农贷款占比超过10%加1分,超过15%加1.5分,超过20%加2分,超过25%加2.5分,超过30%加3分。其中,涉农贷款占比=年末涉农贷款余额/年末贷款余额×100%;

  (三)中小企业贷款加分:金融企业提供的中小企业贷款占比超过20%加1分,超过25%加1.5分,超过30%加2分,超过35%加2.5分,超过40%加3分。其中,中小企业贷款占比=年末中小企业贷款余额/年末贷款余额×100%。

  第十七条 财政部根据中央管理金融企业和省级财政部门报送的资料,于每年4月15日前分别公布银行业、保险业、证券业和综合金融业4大类金融企业评价指标的标准值,并分行业统一测算资本利润率增长水平,同时公布上一年各行业资本利润率增长的实际值。

  第十八条 对被评价金融企业所评价期间(年度)发生以下不良重大事项,予以扣分:

  (一)重大事项扣分:金融企业发生属于当期责任的重大资产损失事项、重大违规违纪案件,或发生造成重大不利社会影响的事件,扣1-3分。正常的资产减值准备计提不在此列;

  (二)信息质量扣分:金融企业不按照规定提供财务会计信息,或提供虚假财务会计信息,扣1-3分。

  第十九条 对存在加分和扣分事项的,财政部门与金融企业和有关部门核实,获得必要证据后,应当填写《金融企业绩效评价加减分事项表》(附件二)。

  第二十条 为平滑不同金融行业的年度经营状况,财政部于每年4月15日前公布银行业、保险业、证券业和综合金融业4大行业的绩效评价行业调节系数。

  金融企业绩效评价分数=本期绩效评价分数×行业调节系数

  第二十一条 根据绩效评价分数及分析得出的评价结果,以评价得分、评价类型和评价级别表示。

  评价得分用百分制表示。

  评价类型是根据评价分数对企业综合绩效所划分的水平档次,用文字和字母表示,分为优(A类)、良(B类)、中(C类)、低(D类)、差(E类)五种类型。

  评价级别是对每种类型再划分级次,以体现同一评价类型的不同差异,采用在字母后重复标注该字母的方式表示。

  第二十二条 绩效评价结果以85、70、50、40分作为类型判定的分数线。

  (一)评价得分达到85分以上(含85分)的评价类型为优(A类),在此基础上划分为3个级别,分别为:AAA≥95分;95分>AA≥90分;90分>A≥85分;

  (二)评价得分达到70分以上(含70分)不足85分的评价类型为良(B类),在此基础上划分为3个级别,分别为:85分>BBB≥80分;80分>BB≥75分;75分>B≥70分;

  (三)评价得分达到50分以上(含50分)不足70分的评价类型为中(C类),在此基础上划分为2个级别,分别为:70分>CC≥60分;60分>C≥50分;

  (四)评价得分在40分以上(含40分)不足50分的评价类型为低(D类);

  (五)评价得分在40分以下的评价类型为差(E类)。

  第二十三条 中央管理金融企业应当按要求一式两份向财政部报送绩效评价的基础数据资料、对基础数据进行调整的说明材料。地方金融企业报送绩效评价材料的具体要求由省级财政部门确定。

  第二十四条 财政部门在收到金融企业的绩效评价材料后,按规定填列计算《金融企业绩效评价基础数据调整表》、《金融企业绩效评价加分扣分事项表》和《金融企业绩效评价指标及结果计分表》,并及时将金融企业绩效评价结果反馈给金融企业及相关部门。

  第二十五条 省级财政部门应当遵循以上原则要求做好本地区金融企业的绩效评价工作,并于每年11月30日前,将本地区金融企业的绩效评价结果汇总报送财政部。

  第二十六条 本实施细则自印发之日起施行,此前有关规定与本实施细则不一致的,以本实施细则为准。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。