财税[2009]100号 财政部、国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知
发文时间:2009-07-06
文号:财税[2009]100号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

    为深入推进房地产税收一体化管理,规范房地产交易计税价格核定办法,决定在全国范围内开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作。现将《应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作方案》发给你们,具体要求如下:

    一、各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门要选定城市开展应用评税技术核定交易环节计税价格工作。

    二、各地财税部门要高度重视此项工作,切实加强领导,抓好组织落实,尽快制定本地具体工作方案,明确工作范围、工作内容、工作步骤、进度安排、人员配置和经费预算等。

    三、为保障相关工作的顺利进行,各地财税部门要成立领导小组和实施小组。领导小组负责协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障等工作。实施小组负责配备人力资源、提出具体评税操作方案、应用实施方案,并负责具体实施工作。

    四、北京、山西、内蒙古、辽宁、湖北、四川、浙江省(自治区、直辖市)作为试点地区,财税部门要加快工作进度,加大保障力度,抓紧将评税技术应用到房地产交易环节税收征管中,选用或参照杭州版、丹东版软件,年内完成征管软件的本地化修改及培训,集中力量采集数据,尽快发挥示范效应。

    财政部、国家税务总局将对评税技术应用情况进行督促和检查,请各地在2009年10月1日前将工作方案及选定的试点地区上报财政部(税政司)、国家税务总局(财产和行为税司),2009年12月1日前上报评税技术标准的制定及通用软件的选取情况。


     附件:


应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作方案


     一、工作内容及目标

    为深入推进房地产税收一体化管理,规范房地产交易环节计税价格核定办法,提高征管水平,各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门要开展应用评税技术核定房地产交易环节计税价格工作。

    应用评税技术核定计税价格不仅是规范交易环节税收征管的需要,而且是评税技术与实践相结合,检验、提高评税技术的需要。

    二、工作流程

    (一)选定试点地区。

    原则上应选择省会城市城区,也可以结合本地区房地产市场的特点及地方工作意愿,选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区。

    (二)成立工作领导小组和工作实施小组。

    各地财税部门要做好相关准备工作,加强与地方政府及相关部门的沟通和交流,争取支持。领导小组成员既要包括财税部门主管领导,也要邀请当地国土、房产、建设、规划等相关部门负责人员参加。实施小组成员主要由财税部门业务人员组成,小组人员应熟悉房地产税收征管业务,掌握房地产估价理论和操作实务,能熟练操作计算机。也可聘请相关部门工作人员及计算机专家、评估专家作为小组成员。 

    (三)组织人员培训。

    国家税务总局将按照计划分批次组织开展业务培训,各地要组织有关财税工作人员如期参加。

    (四)制定工作方案。

    领导小组负责确定当地工作方案。实施小组根据本地实际情况制定具体操作方案,包括选取应用软件并本地化,并报财政部、国家税务总局备案。

 (五)建立房地产数据信息库。

    各地可采用细分区域,实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式,采集数据,建立数据信息库。数据信息库应考虑今后房地产税制改革的需要。

    (六)应用软件实施评税及核定计税价格。

    以本地化后的评税软件为依托,实施应用评税技术核定交易环节计税价格工作。

    (七)建立计税价格争议解决机制。

    在现行法律法规框架下,制定适合本地情况的争议处理办法,建立争议处理机制。

    三、评税方法

    核定房地产交易环节计税价格主要采用市场法,对交易量较少的房地产也可考虑采用成本法。

    市场法是通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况,确立房地产的价格比较基准,调整或修正相关数据,从而确定房地产评税值的方法。

    运用市场比较法评税的基本步骤是:

    (一)收集和分析市场销售数据和资料;

    (二)选择适当的比较单位;

    (三)建立价格比较基准;

    (四)对评税房地产的相关数据做出合理的修正;

    (五)计算房地产评税值。

    四、计税价格核定效果检验

    (一)设置检测指标。

    选择能够对核定软件的评估结果进行量化评价和分析的检测指标,如纳税人对于核定结果的投诉量,核定结果与市场交易价格的偏离值等。

    (二)采集标准数据。

    采集房地产成交案例作为检测的标准数据,各地区可以根据本地情况确定数据采集量。

    (三)检测核定结果。

    根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于核定结果的投诉量和个案的调整数量,确定核定模块的适用性;根据核定结果与市场价格水平的偏离程度,确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。检测标准:纳税人的正式投诉量不超过核定房地产总量的10%,核定价格不低于同地段、同类别房地产市场价格(售价)的20%。

    五、建立评税技术标准及选取评税软件

    (一)建立本地区评税技术标准。

    调查分析本地区房地产市场及影响房地产价格的因素。具体包括:本地区房地产市场的状况;房地产分布的特点与规律;房地产价格在不同区域间呈现差异性的原因;土地定级情况、基准地价及修正系数等。

    根据调查情况,分析本地房地产市场价格水平和价格影响因素,制定本地区的评税技术标准。

    (二)选择通用评税软件并实施本地化修改。

    国家税务总局将为各地提供通用软件清单,各地要按照本地区的评税技术标准,从中选择适用的软件系统。并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况,对通用软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。

    六、建立评税结果争议处理机制

    按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则,在现行法律法规框架下,制定适合本地情况的争议处理办法,建立争议处理机制。

    (一)履行事前告知程序。在纳税人申报前,应向纳税人告知虚假申报应承担的法律责任及相应处罚标准。

    (二)建立争议处理机制。因纳税人对核定价格持有异议而引发争议的,各地应根据本地情况探索解决办法,并形成长期机制。如可由领导小组或实施小组指定具有资质等级的评估机构进行评估,参考评估结果,确定计税价格;也可由征收机关成立争议处理小组,派专人(两人以上)实地勘察房产情况,根据查看情况参照计算机核定价格,酌情确定计税价格;或者可以从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等。

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  税务处理的源头通常在业务环节。建筑企业应该基于业务实际,主动打破“部门墙”,建立业务部门与财务部门的沟通机制,并基于主要业务细化税务内控具体操作办法,将税务风险管理落实在日常业务的各个流程和环节,在风险应对过程中促进业务、财务和税务深度融合,提升企业税务管理水平。

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企业获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

  保险公司需要注意什么?

  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

  中国出口信用保险公司宁波分公司财务负责人孙燕介绍,保险公司收到申请后,会对报案进行审核,如审核理赔材料的完整性、真实性以及与保单的关联性,核查贸易背景的真实性等,以判定损失是否在保障范围内且无免责事由;对于大额损失、买方失联等需现场核实的风险,需要委托相关人员或第三方进行查勘定损。审核通过后,保险公司会根据保单约定的赔偿比例计算赔款,支付给被保险方,从而履行其补偿企业应收账款坏账损失的政策性职能。完成赔付的同时,保险公司会取得代位求偿权,可向违约买方进行追偿,以此管理自身风险。整个流程旨在通过及时赔付,兑现保险合约承诺,帮助企业稳定现金流,维护商业信用环境。

  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。