国科发资[2015]423号 科技部 财政部关于改革过渡期国家重点研发计划组织管理有关事项的通知
发文时间:2015-12-06
文号:国科发资[2015]423号
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国务院各部委、各直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市科技厅(委、局)、财政厅(局),新疆生产建设兵团科技局、财务局,各有关单位:  2014年,国务院印发了《关于改进加强中央财政科研项目和资金管理的若干意见》(国发[2014]11号,以下简称11号文)和《关于深化中央财政科技计划(专项、基金等)管理改革的方案》(国发[2014]64号,以下简称64号文),对中央财政科技计划以及科研项目和资金管理改革做出了全面部署。

  64号文明确要求,将科技部管理的国家重点基础研究发展计划、国家高技术研究发展计划、国家科技支撑计划、国际科技合作与交流专项,发展改革委、工业和信息化部管理的产业技术研究与开发资金,有关部门管理的公益性行业科研专项等整合形成国家重点研发计划,针对事关国计民生的农业、能源资源、生态环境、健康等领域中需要长期演进的重大社会公益性研究,以及事关产业核心竞争力、整体自主创新能力和国家安全的战略性、基础性、前瞻性重大科学问题、重大共性关键技术和产品、重大国际科技合作,按照重点专项组织实施。为推动国家重点研发计划在改革过渡期顺利实施,根据11号文和64号文的要求,现就组织管理有关事项通知如下。

  一、重点专项的形成机制

  国家重点研发计划根据国民经济和社会发展重大需求以及科技发展优先领域,凝练形成若干目标明确、边界清晰的重点专项,从基础前沿、重大共性关键技术到应用示范进行全链条创新设计,一体化组织实施。重点专项的形成机制如下:

  1.根据国家重大发展战略、国家中长期科技发展规划纲要和“十三五”科技创新规划,强化顶层设计,采取自上而下和自下而上相结合的方式,统一组织征集部门、地方、行业等的重大研发任务需求。

  2.科技部通过国家科技计划(专项、基金等)管理部际联席会议制度(以下简称联席会议),会同相关部门,按照党中央、国务院的重大战略部署,对需求征集情况进行全面深入分析,研究提出重点任务布局,充分听取战略咨询与综合评审委员会(以下简称咨评委)意见后,提交联席会议全体会议审议。

  3.根据联席会议审议通过的重点任务布局,科技部会同相关部门和地方凝练形成重点专项建议,组织编制重点专项实施方案。各重点专项实施方案要围绕国家重大战略部署,聚焦重大科学问题和核心共性关键技术,在体现全链条设计要求的基础上,合理部署不同研发阶段的主要任务;要创新组织实施方式,加强协同,结合目标任务测算经费需求,建立多元化的资金投入体系。

  4.咨评委召开专题会议,对重点专项实施方案进行咨询评议,提出修改完善意见,并依据专项部署的紧迫性和实施方案的成熟度,按领域提出排序建议。

  5.联席会议召开专题会议,对咨评委的咨询评议意见和排序建议进行研究讨论,形成意见。联席会议专题会议的研究结果应向联席会议全体会议报告;如联席会议专题会议存在重大异议,可再次委托咨评委进行咨询论证后,提交联席会议全体会议审议。

  6.联席会议提出的重点专项经国家科技体制改革和创新体系建设领导小组审议后,按程序报国务院,特别重大事项报党中央。

  7.按照专业机构管理办法的相关规定,遴选确定承担重点专项具体项目管理工作的专业机构。科技部代表联席会议与专业机构签订重点专项项目管理委托协议。专业机构应针对受托管理的重点专项特点和实施方案,研究制定管理工作方案,与重点专项实施方案一并作为委托协议附件。

  8.鼓励地方、行业、大型骨干企业与中央财政共同出资,组织实施重点专项,探索由出资各方共同管理、协同推进的组织实施模式,积极支持专项成果在出资的地方和企业推广应用,促进重大成果转化落地。

  二、重点专项的项目立项

  重点专项下设项目,项目可根据自身特点和需要下设任务(课题)。具体立项流程如下:

  1.专业机构按照《关于中央财政科技计划管理改革过渡期资金管理有关问题的通知》(财教[2015]154号)等有关文件要求,依据重点专项实施方案编制概算。财政部会同科技部共同组织重点专项概算评估,并按程序批复概算。

  2.科技部会同实施方案编制工作参与部门及专业机构,共同组织专家编制项目年度指南,统一通过国家科技管理信息系统发布。指南应充分体现从基础研究、共性关键技术研发到典型应用示范的全链条部署,并保证基础研究占适当比例;应当依据实施方案进一步提出细化、明确的主要技术指标,但不得限定具体技术路线和研究方案;应当明确项目承担单位遴选方式(公开择优或定向择优),对于定向择优的项目要明确承担单位资质和能力要求。发布年度指南同时,公布编写专家组名单。保密项目要采取定向择优、非公开方式确定承担单位。

  指南按项目征集。发布指南时可公布重点专项年度概算,但不先行设定项目预算控制额度。

  3.项目申报单位应为具有较强科研能力和条件、运行管理规范、在中国大陆境内注册的、具有独立法人资格的企业、科研院所、高等院校等。专业机构通过国家科技管理信息系统受理项目申报,并负责申报答疑、项目查重、申报材料形式审查等。自项目指南发布日到项目申报受理截止日,原则上不低于50天,以保证科研人员有充足时间申报项目。项目、任务(课题)负责人实行限项管理。

  4.专业机构按照项目评估评审相关要求组织项目评估评审,项目评估评审专家从统一的国家科技管理专家库中选取。推行视频评审,合理安排会议答辩评审。项目申报材料应提前请评审专家审阅,确保评审的效果、质量和效率。从受理项目申请到反馈立项结果原则上不超过120个工作日。

  项目评审应当以同行专家为主,吸收海外高水平专家参与,评审专家中一线科研人员的比例应当达到75%左右。市场导向类项目评审注重发挥企业专家作用。采用视频或会议方式评审的,评审前公布专家名单,强化专家自律,接受同行质询和社会监督。项目申请人和申请单位不得通过打招呼、托关系等方式干扰评审专家的评审活动,一经发现将终止其申请资格,并纳入不良信用记录,情节严重的计入“黑名单”。

  5.专业机构完成评审工作后,提出项目安排方案、总预算和年度预算安排方案,并按相关要求进行公示。项目安排方案按相关要求报科技部,预算安排方案按照预算申报渠道报送财政部。

  6.科技部对重点专项立项程序的规范性、立项情况与任务目标和指南的相符性等提出意见,反馈专业机构并抄送财政部。财政部按照预算审核程序和要求,结合科技部意见,下达重点专项预算,并抄送科技部。

  7.专业机构根据通过合规性审核的项目和预算安排发布项目立项通知,并与项目牵头单位签订项目任务书(预算书)。任务书(预算书)中要明确项目的总体目标和年度目标、经费补助方式、预算金额和支出内容,各项考核指标要与经评审确认的指标相一致,必须“落地”、细化、具体、可考核,能够真正检验项目实施效果。

  三、重点专项的项目管理

  1.专业机构是重点专项管理的主体,对实现任务目标负责。专业机构负责拨付项目年度经费、组织中期检查(评估)等过程管理工作。对重点专项内的不同类型项目(如基础科学、共性技术研发、应用示范等)实施分类精细化管理,加强相关项目实施的协调互动和整体推进。

  2.建立年度报告制度。项目承担单位每年11月底前,向专业机构报送项目年度执行情况,执行期不足一年的项目可在下一年度一并上报;专业机构每年12月底前,向科技部提交重点专项实施年度报告。

  3.根据项目执行情况,任务书签署双方均可提出调整建议,经协商后,由专业机构批复执行。对于可能影响重点专项总体目标实现的重大调整事项,要及时报科技部。

  4.项目执行过程中,如遇下列情况之一,应予撤销或终止:经实践证明,研究路线不合理、不可行,或无法实现任务书规定进度,且无改进办法的;执行过程中出现了严重的知识产权问题的;所需资金、原材料、人员、支撑条件等未落实导致无法完成任务的;任务书规定的其他需撤销或终止项目的情况。任务签署双方均可提出撤销或终止建议,经协商后由专业机构批复执行,并及时报科技部。

  5.专业机构组织开展项目验收(含业务验收和财务验收)工作,可采取会议验收、视频验收、现场验收、用户和第三方测评等方式进行。项目验收结论分为通过验收、不通过验收和结题三种。其中,按期完成项目目标和任务、经费使用合理的,为通过验收;因主观因素未完成项目的主要目标和任务,或经费使用和管理中存在严重问题的,按不通过验收处理;未在约定时间内完成或因不可抗拒因素未能完成项目主要目标和任务的,按照结题处理。

  项目验收工作严格以签订的任务书和批复的调整方案为依据。对于上下游有机衔接的项目群在验收时要有整体设计,强化对一体化实施绩效的考核。验收应于项目到期后6个月内完成,不得无故逾期;项目验收结论及成果要及时向社会公开,并纳入国家科技报告系统和科研信用体系。

  四、建立协调保障和监督评估机制

  1.重点专项实施方案编制工作参与部门应建立统筹协调和保障机制,在重点专项组织实施以及政策协调、资金配置、典型应用示范等方面发挥积极作用,相关部门、地方加强产业和行业政策、规划、标准等与重点专项的衔接。

  2.科技部、财政部组织对重点专项实施绩效、专业机构履职情况进行评估评价和监督检查,会同有关部门对项目和资金管理使用情况开展随机抽查。各有关部门和地方要加强对相关承担单位执行科技计划任务和资金使用管理的监督,加强对相关共性技术应用示范的协调督导。专业机构负责相关项目任务执行和经费使用过程管理和监督。

  3.科技部、财政部根据绩效评估和监督检查结果以及相关部门建议,提出重点专项的动态调整建议,经咨评委专题会议咨询后,报联席会议专题会议审议。

  五、其他相关管理要求

  1.强化承担单位法人责任。项目及其任务(课题)承担单位按照法人管理责任制的要求,对项目任务的实施和资金管理负责。要建立健全科研和财务管理等相结合的内部控制制度,落实配套条件,按照签订的项目任务书(预算书),组织任务实施,完成预定目标。

  2.严格专家回避制度。咨评委委员及参与重点专项咨询评议的专家,不能申请本人参与咨询和论证过的重点专项项目;参与重点专项实施方案编制的专家,不能申请和评审相关重点专项项目,参与重点专项年度项目指南编制的专家,不能申请和评审相关重点专项该年度的项目,但可参与项目检查和验收工作。项目评审专家的遴选要严格执行相关回避条件和要求。

  3.加强信息公开和反馈。通过国家科技管理信息系统,在形式审查、项目评审、项目立项等计划管理的主要环节及时将进展和结果反馈项目申请者,使立项过程可申诉、可查询、可追溯。除涉密及法律法规另有规定外,立项信息、资金安排情况和验收结果要按规定向社会公开,接受监督。

  4.建立信用管理制度。专业机构应当根据相关规定,客观、规范地记录项目管理过程中的各类信用信息,包括项目申请者在申报过程中的信用状况,承担单位和项目负责人在项目实施过程中的信用状况,专家参与项目评审评估、检查和验收过程中的信用状况,并按信用评级实行分类管理。建立黑名单制度,将严重不良信用记录者记入“黑名单”,阶段性或永久性取消其申请中央财政资助项目或参与项目管理的资格。

  5.推进知识产权保护、成果转化和资源共享。项目参与单位应通过正式协议约定成果和知识产权归属及权益分配,加强知识产权管理和保护,鼓励知识产权应用和有序扩散,促进技术交易和成果转化。建立项目科技资源共享机制,推动重点专项实施过程中购买的科研仪器、产生的科技成果等信息公开、资源共享。

  6.开展国际科技合作和对外开放。鼓励国家重点研发计划项目及其任务(课题)承担单位与境外科研机构开展合作研究;对于重大国际科技合作类重点专项,探索按照对等原则扩大对外开放的合作机制。

  7.继续做好在研项目管理。纳入国家重点研发计划整合范围的各类科技计划(专项)在研项目,继续按照任务书和项目批复执行。相关部门要严格按照原有计划管理办法和实施细则的有关要求,加强过程管理和验收,按时拨付项目经费,做好服务支撑与管理监督工作,确保任务顺利实施。

  各专业机构依照本通知制定相应的过渡期项目管理实施细则。科技部、财政部将结合过渡期内重点研发计划组织实施情况进行调整完善,再正式发布国家重点研发计划管理办法。


科技部 财政部

2015年12月6日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。