最近一段时间,笔者接连收到几家房地产企业的咨询:企业缴纳的城市基础设施配套费,是否需要计入契税的计税依据,申报缴纳契税?实务中,一些房地产企业会按照4%的税率,将城市基础设施配套费纳入契税的计税依据,申报缴纳契税,涉及金额从几十万元到几百万元不等,对企业来说是一笔不小的支出。其实,市政建设配套费和城市基础设施配套费不是一码事。建议房企首先厘清概念,准确申报缴纳契税。
根据契税暂行条例,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照规定缴纳契税。为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策,推动公有住房上市的进程,财政部、国家税务总局2004年发布的《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号,以下简称“134号文件”)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
134号文件明确,以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
注意,根据上述规定,无论是协议方式出让的土地,还是竞价方式出让的土地,其契税计税价格中均包含“市政建设配套费”,而非“城市基础设施配套费”。
这主要是因为,市政建设配套费是出让土地时必要的配套费用,指要完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通信、围挡等基础设施建设并进行土地平整,满足必要的“通平”要求的市政公用基础建设项目资金,即“七通一平”的费用。实务中,市政建设配套费通常包含在土地价款中,并已申报缴纳了契税。
城市基础设施配套费,则指按城市总体规划要求,为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用,按建设项目的建筑面积计征,专项用于城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等城市基础设施和城市公用设施的建设。也就是说,城市基础设施配套费是一种地方政府性基金,根据各地方发布的城市基础设施配套费相关管理办法,该费用的征收范围通常为新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目。不同的城市,城市基础设施配套费的收费标准不同。从性质与用途上看,城市基础设施配套费与土地受让前的成交价格并不存在必然关系。
由此,市政建设配套费与城市基础设施配套费两者性质不同,征收目的不同,征收依据不同,征收时点也有差异。市政建设配套费是在未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地进行出让时,政府征收的规费。目前,一般出让的土地都是完成“七通一平”后的土地,这些土地的出让环节一般也不需要缴纳市政建设配套费。而城市基础配套设施费的征收时点,是在取得土地使用权之后。
由此可见,尽管“市政建设配套费”与“城市基础设施配套费”名称相似,但本质上是两笔费用,不可混为一谈。房地产企业需要就市政建设配套费申报缴纳契税,无须就城市基础设施配套费申报缴纳契税。
(作者单位:国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局)
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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