工信部联产业[2013]16号 关于加快推进重点行业企业兼并重组的指导意见
发文时间:2013-01-15
文号:工信部联产业[2013]16号
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各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团工业和信息化主管部门、发展改革委、财政厅(局)、人力资源社会保障厅(局)、国土资源厅(局)、商务厅(局)、人民银行中心支行、国资委(局)、国家税务局、地方税务局、工商部门、银监局、证监局:

  推进企业兼并重组是推动工业转型升级、加快转变发展方式的重要举措,是提升我国经济国际竞争力、进一步完善社会主义基本经济制度的必然选择,有利于提高资源配置效率,调整优化产业结构,培育发展具有国际竞争力的大企业大集团。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《国务院关于促进企业兼并重组的意见》(国发[2010]27号)、《工业转型升级规划(2011-2015年)》(国发[2011]47号)提出,要以汽车、钢铁、水泥、船舶、电解铝、稀土、电子信息、医药等行业为重点,推进企业兼并重组。为贯彻落实国务院部署要求,现就加快推进重点行业企业兼并重组提出以下意见:

  一、指导思想和基本要求

  (一)指导思想。以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,以产业结构调整为主线,以规模效益显著的行业为重点,坚持市场化运作,发挥企业主体作用,充分发挥政府引导作用,提高产业集中度和资源配置效率,增强国际竞争力,推动重点行业健康有序发展,加快经济结构调整和发展方式转变。

  (二)基本要求

  ——坚持市场化运作,发挥企业主体作用。充分发挥市场的基础性作用,遵循经济规律和市场准则,尊重企业意愿,由企业通过平等协商,自愿自主地开展兼并重组。

  ——完善政策措施,发挥政府引导作用。完善相关行业规划和政策措施,努力营造有利于企业兼并重组的政策环境。完善企业兼并重组服务管理体系,努力消除制约企业兼并重组的体制机制障碍,规范行政行为。

  ——推动体制创新,加快转型升级。支持企业通过兼并重组完善治理结构,增强技术优势,开展管理创新,加强品牌建设,淘汰落后产能,培育国际竞争力,推进转型升级。

  ——实行分类指导,促进大中小企业协调发展。结合行业自身特点和企业实际情况实行分类指导,促进各种所有制企业公平竞争和优胜劣汰,促进大中小企业协调发展,形成结构合理、有效竞争、规范有序的市场格局。

  ——加强统筹兼顾,维护企业、社会和谐稳定。严格执行相关法律法规和产业政策,兼顾国家、地方、企业和职工的利益,依法维护债权人、债务人和企业职工等利益主体的合法权益,促进企业、社会和谐稳定。

  二、主要目标和重点任务

  通过推进企业兼并重组,提高产业集中度,促进规模化、集约化经营,提高市场竞争力,培育一批具有国际竞争力的大型企业集团,推动产业结构优化升级;进一步推动企业转换经营机制,加强和改善内部管理,完善公司治理结构,建立现代企业制度;加快国有经济布局和结构的战略性调整,促进非公有制经济和中小企业发展,完善以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

  推动重点行业企业兼并重组,要以产业政策为引导、以产业发展的重点关键领域为切入点,鼓励大型骨干企业开展跨地区、跨所有制兼并重组;鼓励企业通过兼并重组延伸产业链,组成战略联盟;鼓励企业“走出去”,参与全球资源整合与经营,提升国际化经营能力,增强国际竞争力。

  (一)汽车行业。到2015年,前10家整车企业产业集中度达到90%,形成3-5家具有核心竞争力的大型汽车企业集团。

  推动整车企业横向兼并重组。鼓励汽车企业通过兼并重组方式整合要素资源,优化产品系列,降低经营成本,提高产能利用率,大力推动自主品牌发展,培育企业核心竞争力,实现规模化、集约化发展。

  推动零部件企业兼并重组。支持零部件骨干企业通过兼并重组扩大规模,与整车生产企业建立长期战略合作关系,发展战略联盟,实现专业化分工和协作化生产。

  支持大型汽车企业通过兼并重组向服务领域延伸。完善汽车行业服务体系,以品牌营销为主体,大力发展研发、采购、现代物流、汽车金融、信息服务和商务服务,实现服务业与制造业融合发展。

  支持参与全球资源整合与经营。鼓励汽车企业“走出去”,把握时机开展跨国并购,在全球范围内优化资源配置,发展并完善全球生产和服务网络,提升国际化经营能力,增强国际竞争力。

  (二)钢铁行业。到2015年,前10家钢铁企业集团产业集中度达到60%左右,形成3-5家具有核心竞争力和较强国际影响力的企业集团,6-7家具有较强区域市场竞争力的企业集团。

  重点支持大型钢铁企业集团开展跨地区、跨所有制兼并重组。积极支持区域优势钢铁企业兼并重组。大幅减少企业数量,提高钢铁产业集中度。支持重组后的钢铁企业开展技术改造、淘汰落后产能、优化区域布局,提高市场竞争力。鼓励钢铁企业参与国外钢铁企业的兼并重组。

  鼓励钢铁企业延伸产业链。重点支持钢铁企业参与国内现有矿山资源、焦化企业的整合,鼓励钢铁企业重组符合环保要求的国内废钢加工配送企业。

  (三)水泥行业。到2015年,前10家水泥企业产业集中度达到35%,形成3-4家熟料产能1亿吨以上,矿山、骨料、商品混凝土、水泥基材料制品等产业链完整,核心竞争力和国际影响力强的建材企业集团。

  重点支持优势骨干水泥企业开展跨地区、跨所有制兼并重组。坚持集约化发展的原则,鼓励企业通过合并、股权收购、资产收购、资产置换、债务重组等多种方式,实施强强联合、兼并改造困难企业和中小企业,实现产能合理布局。

  鼓励水泥企业延伸产业链。鼓励水泥企业在做强做大主业的基础上兼并重组上下游关联企业,优化物流配送,整合发展预拌砂浆、商品混凝土及建筑预制构件产业。鼓励具有科技研发优势的建材企业集团,以并购、产业联盟等多种方式整合资源,融合咨询、测试、科研、技术开发、工程设计、安装调试、工程承包等业务,促进运营服务及生产一体化发展。

  支持重组企业整合内部资源,走以内涵为主的发展之路。鼓励将企业兼并重组与改组、改制、技术改造、加强管理相结合。鼓励企业创新商业模式,发展电子商务。

  (四)船舶行业。到2015年,前10家造船企业造船完工量占全国总量的70%以上,进入世界造船前10强企业超过5家。形成5-6个具有国际影响力的海洋工程装备总承包商和一批专业化分包商。形成若干具有较强国际竞争力的品牌修船企业。

  积极推进以大型骨干造船企业为龙头的跨地区、跨行业、跨所有制的兼并重组,优化资源配置,发展拥有国际竞争力的企业集团,提高产业集中度。促进优势企业通过兼并重组等方式扩大高端产品制造能力。鼓励上下游企业组成战略联盟,进行产业链整合。推进骨干企业开展境外并购。鼓励中小型造船企业面向细分市场实施差异化竞争,向“专、精、特、新”的方向发展,在优势领域形成特色和品牌。引导船用低中速柴油机和甲板机械等配套企业以资本、产品为纽带,加大专业化重组力度。

  (五)电解铝行业。到2015年,形成若干家具有核心竞争力和国际影响力的电解铝企业集团,前10家企业的冶炼产量占全国的比例达到90%。支持具有经济、技术和管理优势的企业兼并重组落后企业,支持开展跨地区、跨行业、跨所有制兼并重组。鼓励优势企业强强联合,积极推进上下游企业联合重组,鼓励“煤(水)-电-铝”及“矿山-冶炼-加工-应用”一体化经营,实现规模化、集约化发展,培育3-5家具有较强国际竞争力的大型企业集团。

  (六)稀土行业。贯彻落实《国务院关于促进稀土行业持续健康发展的若干意见》(国发〔2011〕12号)有关要求,支持大企业以资本为纽带,通过联合、兼并、重组等方式,大力推进资源整合,大幅度减少稀土开采和冶炼分离企业数量,提高产业集中度,基本形成以大型企业为主导的行业格局。

  (七)电子信息行业。到2015年,形成5-8家销售收入过1000亿元的大型骨干企业,努力培育销售收入过5000亿元的大企业。以资本为纽带推进资源整合及产业融合,加快发展和形成一批掌握关键核心技术、创新能力突出、品牌知名度高、国际竞争力强的跨国大公司。

  支持龙头骨干企业开展并购,大力推动产业链整合,提高产业链管理及运作水平,强化产业链整体竞争力。积极推进制造业向服务延伸,推动产品制造与软件和信息服务融合、制造业与运营业融合,大量催生新产品、新业态,鼓励引导商业模式创新。引导并加快产业链垂直整合进程,促进资源优化重组。

  (八)医药行业。到2015年,前100家企业的销售收入占全行业的50%以上,基本药物主要品种销量前20家企业所占市场份额达到80%,实现基本药物生产的规模化和集约化。鼓励研发和生产、原料药和制剂、中药材和中成药企业之间的上下游整合,完善产业链,提高资源配置效率。鼓励同类产品企业强强联合、优势企业兼并其他企业,促进资源向优势企业集中,实现规模化、集约化经营,提高产业集中度。培育形成一批具有国际竞争力和对行业发展有较强带动作用的大型企业集团。

  (九)农业产业化龙头企业。贯彻落实《国务院关于支持农业产业化龙头企业发展的意见》(国发〔2012〕10号),支持农业产业化龙头企业通过兼并重组、收购、控股等方式,组建大型企业集团。培育壮大龙头企业,打造一批自主创新能力强、加工水平高、处于行业领先地位的大型龙头企业。引导龙头企业向优势产区集中,形成一批相互配套、功能互补、联系紧密的龙头企业集群,培育壮大区域主导产业,增强区域经济发展实力。

  三、积极引导企业稳妥开展兼并重组

  (一)科学制定方案。引导企业根据自身发展战略规划,按照国家产业政策要求,确定兼并重组目标企业。选择目标企业要有利于实现资源的优势互补,有利于最大限度地发挥资源的协同效应。结合宏观经济状况和行业、企业情况,做好尽职调查,认真调研、反复讨论,科学制定兼并重组方案。

  (二)加强风险防控。企业要有步骤有计划地实施兼并重组,深入研究兼并重组中可能出现的矛盾和问题,高度重视企业兼并重组中面临的市场、财务、职工安置等方面的风险,以及跨国并购中的风险。加强风险管理,识别风险因素,评估风险强度,妥善制定相应的应对预案和措施,构建完善的风险管理体系。

  (三)加强重组后整合。企业要高度重视重组后各种要素资源的整合,加强人员、文化、管理的融合。以兼并重组为契机,深化管理体制改革,积极开展公司制、股份制改造,进一步完善公司治理结构。结合实际,在人事、财务、采购、销售、生产、研发等环节开展业务流程再造,优化土地、资金、技术、人才等生产要素配置,创新管理模式,实现优势互补、深度融合。

  (四)加强组织协调。各地区要根据实际建立企业兼并重组工作协调机制,加强对企业兼并重组的组织领导,统筹协调本地区企业兼并重组工作。各地工业和信息化主管部门要发挥牵头作用,加强与发展改革、财政、人力资源社会保障、国土资源、商务、人民银行、国资、税务、工商、银监、证监等部门的配合,协调解决兼并重组企业面临的实际问题,积极推动本地区企业兼并重组。充分发挥协调机制作用,深入调查研究,努力解决企业兼并重组中的问题,及时反映需要国家有关部门协调解决的问题。工业和信息化部将会同相关部门,积极协调解决各地反映的问题。各地区可根据实际,选择本地区优先支持的企业兼并重组重点行业,研究出台具体的支持政策。

  (五)落实政策措施。各地区要认真贯彻落实《国务院关于促进企业兼并重组的意见》,以及在财政、税收、金融服务、债权债务、职工安置、土地、矿产资源配置等方面促进企业兼并重组的政策措施,支持企业开展兼并重组。各地工业和信息化、发展改革、财政、人力资源社会保障、国土资源、商务、国资、工商等部门要结合本地区实际,研究出台促进企业兼并重组的具体措施,优先支持兼并重组企业开展技术改造,鼓励企业加强和创新管理,提升企业综合竞争力。对通过兼并重组淘汰落后产能的企业,中央财政淘汰落后产能奖励资金给予重点支持,加大奖励力度。

  (六)营造良好环境。坚持市场化运作,充分尊重企业意愿,充分调动企业积极性,引导和激励企业自愿自主开展兼并重组。认真清理、修订、废止各种不利于企业兼并重组的政策、规定和做法,尤其要坚决取消各地自行出台的限制外地企业对本地区企业实施兼并重组的规定。积极探索跨地区企业兼并重组地区间利益共享机制。在不违背国家有关政策规定的前提下,地区间可根据企业资产规模和盈利能力,签订企业兼并重组后的财税利益分成协议,妥善解决企业兼并重组后增加值等统计数据的归属问题,实现企业兼并重组成果共享。

  (七)做好管理服务。各地区有关部门要督促企业严格执行兼并重组的有关法律法规和国家产业政策,规范操作程序,加强信息披露,防控内幕交易,防范道德风险。鼓励外资以参股、并购等方式参与国内企业改组改造和兼并重组,加强外资并购境内企业安全审查,维护国家安全。对达到经营者集中法定申报标准的企业兼并重组,要依法进行经营者集中反垄断审查。各地区要加强对企业兼并重组的指导服务,研究制定推动本地区企业兼并重组实施意见,把兼并重组与企业改制、管理创新、技术改造、淘汰落后等结合起来。拓宽企业兼并重组信息交流渠道,建立促进企业兼并重组的公共服务平台。推动企业兼并重组中介服务专业化、规范化发展,重点引进和培养熟悉企业并购业务,特别是跨国并购业务的专门人才,积极为企业提供市场信息、战略咨询、法律顾问、财务顾问、土地估价、资产评估、产权交易、融资中介、独立审计和企业管理等中介服务。认真做好典型经验的总结推广工作,加强宣传引导。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。